四半期報告書-第26期第1四半期(2022/12/01-2023/02/28)

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大状況を注視しつつも、経済社会活動は正常化が進み、先行きについても景気が持ち直していくことが期待されます。ただし、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れや、円安の進行を一因とする物価上昇、供給面での制約等の下振れリスクおよび金融資本市場の変動に対して十分に注意する必要があり、不透明な状況が続いております。
当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2023年2月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,240件(前年同月比3.0%増)と7カ月ぶりに前年同月を上回り、成約㎡単価は68.71万円(同9.9%増)と34カ月連続、成約価格は4,359万円(同8.3%増)と33カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。ただし、2022年11月から2023年1月にかけては成約価格が前月比で低下する等、価格上昇には一服感が見られます。また、首都圏中古マンションの在庫件数は、2021年6月(33,641件)以降復調傾向にあり、2023年2月は44,760件と新型コロナウイルス感染症拡大前の水準(2020年2月(47,423件))に近づきつつあります。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベーションマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2023年11月期においても、従前より掲げております以下の目標及び基本方針に基づき、事業の発展へ取り組んでおります。
イ.目標
・リノベーションで日本の住宅を変える × イノベーションで不動産業界を変える
ロ.基本方針
・リノベーション:物件保有・供給ともに業界内で圧倒的な存在感の発揮、リノベーション総合企業への進化
・イノベーション:不動産 × ITへの挑戦・積極投資により、新たな収益機会・社会的価値の創出
当連結会計年度においては、不透明な市況においても堅実な成長を目指し、リノベマンション事業における営業エリア深耕や、子会社仲介機能拡充による、積極的な物件購入及び安定的な販売物件供給に注力しております。また、財務基盤の強化及び人材の採用、育成にも注力し、経営基盤の強化に取り組んでおります。
当第1四半期連結累計期間は、当社グループの購入及び販売活動は計画通りに進捗したものの、リノベーションマンションの販売(引渡し)が年末に集中した前年同四半期と比較すると、販売戸数が減少したことに加え、販売価格の上昇に落ち着きが見られ、販売利益率が前年同四半期比で低下したことから、当社グループ全体で売上高11,061,946千円(前年同期比10.2%減)、売上総利益2,158,637千円(同24.2%減)、営業利益1,359,411千円(同35.2%減)、経常利益1,148,151千円(同41.4%減)、親会社株主に帰属する四半期純利益796,766千円(同40.8%減)と、減収減益となりました。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション(左記を投資対象とするファンド等を含む)に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。
当第1四半期連結累計期間は、積極的な物件購入を行い、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は1,020,072千円(同2.5%増)となりましたが、販売においては、概ね計画通りの戸数及び利益率で推移したものの、前年同四半期からの販売戸数の減少により販売売上は9,863,847千円(同11.4%減)となったことに加え、中古マンション成約価格上昇の一服感を受け、販売利益率は15.0%(同3.9ポイント減)となりました。
この結果、売上高は10,883,920千円(同10.2%減)、営業利益は1,341,935千円(同33.1%減)となりました。なお、当第1四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、9,310千円となりました。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等(リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く)への投融資を行っております。
当第1四半期連結累計期間は、事業会社への出資を継続しておりますが、売上高の計上はありません。一方、収益不動産への投資再開等、新たな案件の検討に伴う人件費計上等により、営業損失は1,585千円(前年同四半期は営業損失1,431千円)となりました。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。
当第1四半期連結累計期間は、当社グループが販売するリノベーションマンションの販売戸数が前年同四半期と比較して減少したこと、積極的な営業活動により外部投資家が所有する物件の仲介件数は増加したものの一棟物件等の大口案件の取り扱いがなかったこと等により、仲介手数料収入が減少しました。
この結果、売上高は301,268千円(前年同四半期比9.8%減)、営業利益は157,146千円(同27.5%減)となりました。
(2)財政状態の状況
(資産)
当第1四半期連結会計期間末における流動資産は89,860,334千円となり、前連結会計年度末に比べ1,748,770千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が768,871千円及び販売用不動産が1,037,687千円増加したこと等によるものであります。固定資産は2,367,634千円となり、前連結会計年度末に比べ102,891千円増加いたしました。これは主に、投資その他の資産の投資有価証券が72,876千円増加したこと等によるものであります。
この結果、総資産は92,229,699千円となり、前連結会計年度末に比べ1,851,470千円増加いたしました。
(負債)
当第1四半期連結会計期間末における流動負債は11,312,591千円となり、前連結会計年度末に比べ938,120千円減少いたしました。これは主に、未払法人税等が849,074千円減少したこと等によるものであります。固定負債は59,220,731千円となり、前連結会計年度末に比べ2,366,988千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が2,386,988千円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は70,533,322千円となり、前連結会計年度末に比べ1,428,867千円増加いたしました。
(純資産)
当第1四半期連結会計期間末における純資産合計は21,696,377千円となり、前連結会計年度末に比べ422,602千円増加いたしました。これは主に親会社株主に帰属する四半期純利益796,766千円及び剰余金の配当334,605千円によるものであります。
この結果、自己資本比率は23.5%(前連結会計年度末は23.5%)となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。