有価証券報告書-第22期(平成30年12月1日-令和1年11月30日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要につきましては、生産、受注及び販売の実績を除き、「(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容」に含めて記載しております。
生産、受注及び販売の実績につきましては、次のとおりであります。
① 生産実績
当社グループは、リノベマンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
② 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

セグメント	当連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日)
リノベマンション事業(千円)	28,861,137
インベストメント事業(千円)	2,412,211
アドバイザリー事業(千円)	890,838
合計(千円)	32,164,187

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前年同期比は記載しておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループは、2019年6月1日付で当社を株式交換完全親会社、スター・マイカを株式交換完全子会社とする株式交換を実施するとともに、当社及びスター・マイカの間での会社分割(吸収分割)を実施したことにより、持株会社体制に移行いたしました。本株式交換は、企業結合に関する会計基準における逆取得に該当し、スター・マイカが取得企業、当社が被取得企業となるため、株式交換直前の当社の資産・負債を時価評価した上で、スター・マイカの連結財務諸表に引き継いでおります。
これにより、当連結会計年度(2018年12月1日～2019年11月30日)の連結業績は、スター・マイカの第2四半期連結累計期間(2018年12月1日～2019年5月31日)6カ月分の連結業績に、株式交換後の当社の当連結会計年度(2019年6月1日～2019年11月30日)6カ月分の連結業績を合算した金額となっております。
また、当社は本株式交換及び本吸収分割により新たに子会社が連結対象となったことに伴い、初めて連結財務諸表を作成しております。このため、2018年11月期末の連結財務諸表を作成していないことから、「a. 経営成績等 2) 経営成績」においては対前年同期との比較に代わり、参考情報としてスター・マイカの前年同期連結業績との比較を記載しております。
a.経営成績等
1)財政状態
当連結会計年度末の財政状態につきましては、総資産が76,123,203千円となり、負債合計は57,548,839千円、純資産合計は18,574,363千円となりました。また、自己資本比率は24.3%となりました。
2)経営成績
当連結会計年度における我が国経済は、政府の各種政策の効果を背景に企業業績の改善に伴う雇用・所得環境の改善傾向が続く中、緩やかな回復基調にある一方で、通商問題を巡る動向の増大に起因した海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要があり、景気の先行きについては、当面の間、弱さが残る不透明な状況となっております。
当社グループの属する中古マンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2019年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は3,175件(前年同月比1.6%減)と前年同月を下回る結果となったものの、首都圏中古マンションの成約㎡単価平均は55.01万円(同8.2%増)、成約平均価格は3,548万円(同7.6%増)と10カ月連続で前年同月を上回っております。
このような市場環境の中、当社グループは、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして未来に亘り業界をリードし、お客様に価値を生み続ける存在であり続けたいとの思いから、2018年11月期を起点とした5カ年での経営計画「Challenge 2022」を掲げ、企業価値の一層の向上を目指しております。
計画2期目となる当連結会計年度は、リノベマンション事業へ経営資源を集中すべく、リノベマンションの商品力の向上及び供給量増加に注力し、その結果、リノベマンション事業での増収増益を達成しました。しかしながら、前期に計上したインベストメント事業の物件売却の反動減の影響を受け、当社グループ全体では売上高32,164,187千円(スター・マイカの前年同期連結業績比6.2%増)と増収となったものの、営業利益3,627,005千円(同5.5%減)、経常利益2,925,980千円(同9.8%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,023,328千円(同6.1%減)と減益となりました。
なお、自己資本利益率(ROE)は、11.4%とスター・マイカの前年同期比1.8ポイント、総資産経常利益率(ROA)は、4.2%とスター・マイカの前年同期比1.3ポイント、それぞれ低下しております。
セグメント別の概況は、次のとおりであります。
(リノベマンション事業)
リノベマンション事業は、多数の賃貸中の分譲中古マンションを取得し、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、退去した空室物件を1室ずつ順次リノベーションして居住物件として販売しております。
当連結会計年度は、保有物件の増加に伴い、安定的な賃料収入にもとづく賃貸売上が3,629,027千円(同16.8%増)と順調に推移しております。また、販売面においては、リノベマンション供給への顧客期待に応えるべく、付加価値の高い物件の提供に努めるとともに、幅広いエリアでの物件販売を進めたことから、販売売上は25,232,109千円(同32.5%増)、販売利益率は12.2%と順調に推移いたしました。
この結果、売上高は28,861,137千円(同30.3%増)、営業利益は3,240,248千円(同42.2%増)となりました。なお、当連結会計年度の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、109,644千円となりました。
翌連結会計年度につきましては、財務基盤に配慮しつつ、首都圏及び地方主要都市において引き続き保有物件を積み上げるとともに、リノベマンション業界のリーディングカンパニーとして、商品力、供給量での一層の存在感を発揮すべく、幅広いエリアにおいて多様化するニーズに対応した商品を数多く供給していく計画であります。
(インベストメント事業)
インベストメント事業は、分譲中古マンション以外の収益不動産について、賃貸又は販売目的で投資運用を行っておりましたが、当社グループは市況の変化を受け、スター・マイカの第2四半期連結累計期間までに全保有物件の売却を完了しております。
しかしながら、前期に計上した物件売却の反動減の影響を受け、かつ保有する営業投資有価証券において一部評価損を計上したことから、売上高は2,412,211千円(同67.6%減)、営業利益は495,718千円(同72.2%減)となりました。
翌連結会計年度につきましては、マーケット動向を注視しながら、収益不動産への投資再開の時期について検討を進める計画であります。
(アドバイザリー事業)
アドバイザリー事業は、不動産の売買仲介、賃貸管理等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。当連結会計年度は、外部顧客からの手数料収入増強への注力により売上・利益ともに順調に推移し、この結果、売上高は890,838千円(同26.6%増)、営業利益は495,844千円(同33.9%増)となりました。
翌連結会計年度につきましては、付加価値の高いサービスの提供に努め、外部顧客からの仲介業務拡大、賃貸管理業務の収益性向上及び収益機会の多様化に取組む計画であります。
3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、販売用不動産の増加、長期借入金の返済による支出等の要因により一部相殺されたものの、長期借入れによる収入が28,152,300千円等の資金増加要因に加え、株式交換を行ったことに伴い、株式交換による現金及び現金同等物の増加額が52,375千円生じたことから、当連結会計年度末には4,330,517千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は10,269,725千円となりました。これは主に、販売用不動産の増加額10,997,586千円、法人税等の支払額1,152,613千円などの資金減少要因が、税金等調整前当期純利益2,925,980千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は69,226千円となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出55,722千円、有形固定資産の取得による支出13,493千円などによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は10,541,939千円となりました。これは主に、長期借入れによる収入28,152,300千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出16,778,636千円、配当金の支払額552,134千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。
資本の財源及び資金の流動性につきましては、当社グループの資金需要はリノベマンション事業及びインベストメント事業を行うための事業用資産の仕入や運転資金等であり、効率的な資金の確保とともに適切な水準の流動性維持を目指しております。
資金需要に対しては、当社グループの内部資金及び金融機関からの借入れや社債発行により調達しております。資金の流動性確保に対しては、コミットメントライン契約による銀行融資枠及び当座貸越契約による銀行融資枠を設定しており、十分な流動性を確保しているものと考えております。
当連結会計年度末における有利子負債は55,169,030千円となりました。良好な資金調達環境のもと、安定した財務基盤の構築を図りつつ、継続して低金利での調達を行っており、支払利息の借入利率は減少傾向にあります。