有価証券報告書-第87期(2025/04/01-2026/03/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりです。
1.財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における世界経済は、主要国を中心に緩やかな成長基調で推移したものの、通商政策の動向に加え、2026年2月以降の中東情勢の悪化等の地政学リスクにより、先行き不透明な状況が継続しました。わが国経済においては、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費は底堅く推移した一方、物価上昇や金利動向、為替変動等の影響から、本格的な回復にはなお時間を要する状況となりました。
国内の住宅市場においては、2025年4月から2026年3月の累計新設住宅着工戸数は、持家、貸家及び分譲住宅が減少し、全体として前年比マイナスとなりました。一般建設市場では、建築着工床面積において、事務所、店舗、工場及び倉庫が減少し、全体として前年比マイナスとなりました。
このような事業環境の中、当連結会計年度における売上高は5,576,861百万円(前連結会計年度比2.6%増)、営業利益は614,879百万円(前連結会計年度比12.6%増)、経常利益は571,971百万円(前連結会計年度比10.9%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は350,568百万円(前連結会計年度比7.8%増)となり、第7次中期経営計画において最終年度として計画していた2027年3月期の売上高及び営業利益目標を1年前倒しで達成いたしました。
なお、上記の営業利益には退職給付数理差異等償却益115,675百万円を含んでおり、数理差異等を除いた営業利益は499,203百万円(前連結会計年度比12.2%増)となりました。
セグメント別の概況は次のとおりです。
当事業の売上高は1,342,252百万円(前連結会計年度比17.3%増)、営業利益は155,696百万円(前連結会計年度比123.0%増)となりました。
国内では、自由設計と規格住宅のメリットを組み合わせた「Smart Made Housing.」の拡販及び各種販売キャンペーンの効果もあり、注文住宅及び分譲住宅ともに販売戸数が増加いたしました。さらに、リブネス事業におけるリフォームや買取販売事業も業績に寄与いたしました。
なお、2026年2月にAIによる住宅プラン提案ツール「AIプランコンシェルジュ ver.2」の機能を強化するなど、設計効率化の取組みを通じて、提案力及び事業基盤の強化を進めております。
海外では、米国における販売コミュニティの拡大や販売施策の強化により、累計受注・引渡戸数は前年比で増加いたしました。また、2025年10月末に実施した大型土地売却も業績に寄与いたしました。
当事業の売上高は1,429,273百万円(前連結会計年度比3.9%増)、営業利益は141,142百万円(前連結会計年度比8.6%増)となりました。
賃貸住宅事業では、賃貸住宅の開発・管理・運営を通じて、オーナー様の資産価値向上に資する賃貸住宅経営の提案及びサポートを行いました。また、環境負荷低減に貢献する省エネ・創エネに対応したZEH-M物件の普及を進めました。
大和リビング株式会社では、賃貸住宅「D-ROOM」の提供に加え、設備更新等を通じた住環境の向上に取組み、管理戸数の拡大と安定的な入居率を維持いたしました。
大和ハウス賃貸リフォーム株式会社では、当社施工の賃貸住宅における定期点検や診断を通じたリレーションの強化を図り、保証延長工事やリノベーション提案を推進いたしました。
海外では、2024年11月に持分法適用関連会社となったAlliance Residential Companyと、賃貸住宅開発に関する連携を進め、第一弾として、2026年2月より、米国テキサス州セリーナにおいて414戸の賃貸住宅開発「Prose Ownsby Farms(プロウズ・オウンズビー・ファームズ)」を着工いたしました。
当事業の売上高は279,622百万円(前連結会計年度比3.8%増)、営業利益は5,993百万円(前連結会計年度比45.1%減)となりました。これは、分譲マンションの引渡戸数が前年を下回ったことなどが主な要因です。
マンション事業では、首都圏及び地方中核都市を中心に新築分譲マンションの販売を行いました。2026年2月より販売を開始した「プレミストタワー船橋」(千葉県)及び「プレミストタワー大分」については、駅前立地や複合開発といった特性が評価され、販売は概ね順調に推移いたしました。
また、大和ライフネクスト株式会社では、マンション管理戸数が順調に増加しております。法人向け賃貸社員寮「エルプレイス」シリーズでは、77棟目となる「エルプレイス反町」(神奈川県)を開業するなど、事業は堅調に推移いたしました。
当事業の売上高は1,290,192百万円(前連結会計年度比5.1%増)、営業利益は162,492百万円(前連結会計年度比11.4%増)となりました。
商業施設事業では、大型物件への取組み強化に加え、当社で土地を取得し、開発企画からテナントリーシング、設計・施工まで一体的に行った物件の分譲事業や、事業用施設の買取販売事業が増収増益に寄与いたしました。2026年1月には、オフィス・店舗・立体駐車場の複合施設である「d_ll HIROSHIMA(ディール広島)」が竣工し、オフィスは中四国最大級の規模となっております。
また、大和リース株式会社では、宇都宮市中央卸売市場の跡地を活用した商業施設「フレスポうつのみや市場」や、Park-PFIを活用した総合公園「アークタウン宇都宮」を開業いたしました。
大和ハウスリアルティマネジメント株式会社の都市型ホテル事業では、平均稼働率は前年比で増加したほか、高単価販売を戦略的に推進した結果、ADR(※1)及びRevPAR(※2)は前年比で増加いたしました。
※1 客室平均単価。
※2 販売可能客室1室当たり売上。
当事業の売上高は1,189,808百万円(前連結会計年度比13.1%減)、営業利益は127,645百万円(前連結会計年度比20.0%減)となりました。これは、開発物件売却の減少が主な要因です。
物流施設関連では、「DPL埼玉深谷」及び「DPL静岡袋井」を着工いたしました。
医療介護・R&D施設関連では、介護施設を中核とした複合施設「D-Medicare+名古屋一社」及び法人向け社員寮が竣工いたしました。
事務所・工場等の拠点サポート関連では、大型案件の受注が堅調に推移し、自動車部品工場、冷凍冷蔵倉庫、船舶用部品工場等の案件に着手いたしました。
リブネス事業では、既存物件の売却及び新規物件の取得を行い、資産の入替えを進めました。
プロパティマネジメント事業では、大和ハウスプロパティマネジメント株式会社が物流施設等4棟で新規プロパティマネジメント契約を締結し、2026年3月末時点の管理棟数は269棟、管理面積は約1,124万㎡となりました。
ロジスティクスサービス事業を展開するダイワロジテックグループでは、顧客企業のDX投資を背景にIT事業を中心とした受注が堅調に推移いたしました。また、大和物流株式会社では「物流の2030年問題」への対応の一環として、外部パートナーが開発するレベル2自動運転トラックの商用運行を開始したほか、若松梱包運輸倉庫株式会社において新規顧客の獲得が進み、物流センター稼働率が上昇いたしました。
海外では、米国の「Blue Ridge Commerce Center」及びマレーシアの「DPL Malaysia Ⅲ」において、リーシング活動を進めました。
当事業の売上高は133,136百万円(前連結会計年度比1.5%増)、営業利益は13,835百万円(前連結会計年度比11.4%増)となりました。
環境エネルギー事業では、EPC事業、PPS事業及びIPP事業の3事業を展開しております。
EPC事業では、オフサイトPPA(※)及びオンサイトPPAの拡大により、再生可能エネルギー導入ニーズを着実に取り込みました。オフサイトPPAについては、2026年3月末時点で104ヶ所・152MWを運営しております。
PPS事業では、電力卸売市場におけるスポット価格が安定的に推移したことに加え、常時バックアップの運用等により収益性が向上いたしました。
IPP事業では、太陽光発電を中心に、風力発電及び水力発電を含む発電所を全国で825ヶ所運営しており、発電出力は1,046MWとなりました(2026年3月末日現在)。
また、新たな取組みとして、蓄電所ビジネスへの参入に向け、当社九州工場において系統用蓄電所の実証事業を進めており、工事は完了し、2026年8月の運転開始を予定しております。
海外では、タイにおいて、WHA Corporationとの合弁会社により、海外初となるオンサイトPPA案件が運転を開始いたしました。
※ Power Purchase Agreement(パワー・パーチェス・アグリーメント)の略。電力購入契約。
(注) 各セグメント別の売上高は、外部顧客への売上高にセグメント間の内部売上高又は振替高を加算したものです。(「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」を参照。)
2.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動による資金の増加189,277百万円、投資活動による資金の減少726,053百万円、財務活動による資金の増加631,058百万円等により、あわせて97,633百万円増加いたしました。この結果、当連結会計年度末には424,588百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動による資金の増加は189,277百万円(前連結会計年度比55.0%減)となりました。これは、主に税金等調整前当期純利益を542,449百万円計上したものの、販売用不動産の取得や法人税等の支払いを行ったことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動による資金の減少は726,053百万円(前連結会計年度は493,370百万円の減少)となりました。これは、主に大規模物流施設や商業施設等の有形固定資産の取得を行ったことや、住友電設株式会社を連結子会社化するために実施した株式取得等の支出によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動による資金の増加は631,058百万円(前連結会計年度は44,682百万円の減少)となりました。これは、主に株主配当金の支払いを行ったものの、借入やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことによるものです。
3.生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループの生産・販売品目は、広範囲かつ多種多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産の実績」は記載しておりません。
② 受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
(注) 各セグメントの金額は外部顧客への受注高・受注残高を表示しております。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
(注) 1.各セグメントの金額は外部顧客への売上高を表示しております。(「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」を参照。)
2.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。
(参考)提出会社個別の事業の状況は次のとおりです。
受注高、売上高及び繰越高
(注) 1.損益計算書においては、建築請負部門は「完成工事高」、不動産事業部門は「不動産事業売上高」、その他事業部門は「その他の売上高」として表示しております。
2.前期以前に受注したもので契約の更改により金額に変更あるものについては、当期受注高及び当期売上高にその増減を含めております。
3.次期繰越高は(前期繰越高+当期受注高-当期売上高)です。
4.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表作成にあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、その達成を保証
するものではありません。
ビジネスモデルを変革し、第7次中期経営計画の目標を1年前倒しで達成
当社は1955年の創業以来、社会のお困りごとに対応することで事業領域を拡げながら、着実な成長を重ねてきました。創業40周年にあたる1995年に売上高1兆円を達成し、その後も2012年に2兆円、2015年に3兆円、2018年には4兆円と、2010年代以降はとりわけ力強い成長軌道を描いてまいりました。2022年より開始した第7次中期経営計画の期間においては、コロナ禍の影響に加え、資材価格の高騰や米国戸建住宅事業における住宅ローン金利の高止まりなど、事業環境は決して平坦ではありませんでしたが、掲げた売上高・営業利益目標を1年前倒しで達成することができました。当社グループが持つ「数字にコミットする力」や「右肩上がりの成長を愚直に追求する姿勢」が着実に発揮された結果であると考えています。
加えて、当社が力強い成長を実現できた大きな要因の一つが、ビジネスモデルの変革です。賃貸住宅事業や商業施設事業は、土地オーナーさまからのご依頼を受けて建物を建設する「請負事業」が中心ですが、近年は戦略の一環として、土地の取得から、開発、販売までを一貫して手がける「分譲事業」を拡大させています。賃貸住宅事業では、土地を保有していない資産家の方に対しても賃貸住宅の提案ができるようになり、商業施設事業においては、首都圏や主要地方都市におけるオフィスの開発や、インバウンド需要を捉えたアパートメントホテルの開発等にも取り組んでいます。これらの取り組みは、当社が有する土地情報力や将来需要を読む先見性、そして事業化を着実に進める実行力を背景に進展してきました。自社のバランスシートを戦略的に活用することで、新たな潜在顧客へのアプローチが可能となり、市場ニーズに即した提案活動へと広がっています。こうした変化を牽引する現場の姿に、当社グループの実行力と成長意欲の高さをあらためて感じています。今後も請負事業との適切なバランスを図りながら、資金効率と成長の両立を目指していきます。
現在のバランスシートに関する認識
分譲事業の拡大等もあり、足元の総資産は8兆4千億円にまで拡大しており、その過半を占める不動産については、回転率の向上に向けた、滞留資産の圧縮や収益性のモニタリング強化等、不動産管理の一層の強化が必要であると考えています。米国戸建住宅事業の拡大や国内での分譲事業拡大に伴い、販売用不動産が増加していること自体は、必ずしも問題ではありませんが、重要なのは、残高の拡大に見合う回収が行われているか、という点です。事業や地域ごとにパフォーマンスの差はありますが、全ての事業において、回転率や保有不動産の内容を継続的にモニタリングし、残高と回収が適切なバランスとなるようコントロールしていきます。
投資不動産については、不動産の質的な見極めの重要性が一段と高まっていると認識しており、現在保有している、または開発を検討している不動産が、社会から求められる不動産なのか、長期的に安定した収益が見込めるかといった点について、市況を注視しながら、現場と対話を重ねつつ管理を徹底していきます。
現在の不動産残高が総資産の過半を占める状態は、価格下落をはじめとした様々なリスクを内包すると認識しており、2026年4月には、グループ全体のアセットマネジメント機能の強化等を目的として、アセットマネジメント戦略本部準備室を新設しました。今後は回転率の改善等を通じて、より安心感のあるバランスシートへと近づけていきたいと考えています。
「眠っている間も金利は働く」創業者の教えを現在の従業員へ
事業環境変動に伴うリスクとその対応～金利上昇の影響について～
我々の事業は金利動向の影響を受けやすく、金利が上昇した場合には、住宅ローンを活用されるお客さまの購買意欲の低下や、不動産開発におけるキャップレートの上昇、有利子負債に係る支払利息の増加など、さまざまなリスクが生じる可能性があります。国内においては、現時点では住宅ローン金利上昇における顧客の購買意欲の低下は顕在化しておらず、資金調達についてもかねてより固定金利調達を進めており、足元での影響は限定的です。また、不動産開発の規模が拡大する中、金利の上昇に伴うキャップレートの上昇を危惧しておりましたが、金利上昇を見据え、不動産開発のハードルレートの見直しなどを先行して進めてきたことが功を奏し、現時点で業績に対して顕著な下押し要因となる影響は出ていません。しかし、持続的な成長を実現するためには、引き続き、金利上昇によるリスクを的確に認識しつつ、継続的に対策を講じていくこと、そして従業員一人ひとりが金利を意識した行動をより一層徹底していくことが重要であると考えています。
従業員一人一人が金利を意識した行動をしていくために
創業者である石橋信夫は、「眠っている間も金利は働く」という言葉を用いて、金利を意識することの重要性を私たちに説き続けていました。現在の従業員には、長期にわたる低金利環境の中で入社した世代もおり、創業者が重視した金利感度を十分に実感しにくい状況にあります。そうした従業員に対し、金利に対する意識を高めることの重要性を伝えていくことは、私の重要な役割の一つです。
2025年2月に、メッセージを通じて全従業員に「金利のある世界」への環境変化に合わせたマインドチェンジと行動変革を求めましたが、2026年4月には、金利上昇をより自分事として捉えられるよう、社内金利(管理会計制度の事業所ごとの投下資本に金利を課す仕組み)の水準を従来より引き上げました。加えて、他の事業ではすでに導入済みであった「滞留資産にペナルティ金利を課す仕組み」を、分譲事業の拡大を踏まえ商業施設事業にも導入しました。これらの取り組みを通じて、金利を意識した事業運営を全社的に根付かせていきます。
全国の支店長やグループ会社社長が参加する会議においても、CEO、COO、CFOのそれぞれが金利をテーマに直接言及しており、こうした経営トップによる継続的な問題提起を通じて、現場にも意識の変化が表れ始めています。各事業部・事業所では、不動産の投資回収のバランスや滞留資産の削減を意識した取り組みを引き続き進めていきます。
海外事業を支える地域統括機能と人財育成の高度化
海外事業は、2017年にStanley Martin社がグループ入りして以降、事業規模を着実に拡大し、2025年度には売上高1兆円を超える水準に到達しました。なかでも米国の戸建住宅事業が成長を牽引しており、重要な収益基盤としての存在感を高めています。海外事業は、国ごとに文化や商習慣が異なり、日本国内では想定しにくいリスクが顕在化する可能性があるため、海外事業を適切に管理できる人財の育成と体制の構築を進めていくことが重要です。
当社では、海外事業の拡大を見据え、2022年よりRC(リージョナル・コーポレート)機能を整備し、役割を明確化したうえで、各国・各地域の文化や商習慣に応じたルールの設定と、実務を通じた経験の蓄積を進めてきましたが、足元の中東情勢に象徴されるように、海外事業を取り巻く環境は不透明さが増しています。このような環境下では、事業拡大を前提とするだけでなく、変化のスピードや不測の事態を踏まえ、必要に応じて撤退も含めた判断を機動的に行える体制が、これまで以上に重要になります。そのためには非常時に人財や資金を迅速に国内へ還流できる体制も整えておく必要性があると考えています。
築き上げてきた信用(格付)の維持と資本効率向上に向けた道筋
経営におけるROEの位置付けとその向上に向けて
コーポレートガバナンスガイドラインに掲げているとおり、当社はROEを重要な経営指標の一つと位置づけ、維持・向上を意識しながら経営を推進しています。7次中計では、ROE13.0%以上という目標を掲げ、取り組んできましたが、2025年度は、12.7%という結果となりました。
7次中計で当初発表したキャピタルアロケーションでは、大型不動産開発に2.2兆円を投資し、売却を進めることでネット7,000億円の増加を計画していましたが、4年間の進捗は計画を下回っています。一方で、戦略投資については、6,500億円の枠に対し、住友電設株式会社のM&Aや、分譲事業の拡大および米国戸建住宅事業における棚卸資産の増加などにより計画を大幅に上回る実績となりました。成長投資全体として、想定以上に進捗したことで、自己資本のコントロールによるROEの改善については、取り組みに一定の制約が生じました。ROEを分解すると、利益率×回転率×レバレッジとなりますが、今まさに我々がROEの向上を図るために重要なのは、回転率の向上だと考えています。従業員への「金利の意識づけ」と更に「金利の上昇に対応した行動」を強く求めることを継続していきます。
ROEが投資家の皆さまに対する重要な約束である一方で、D/Eレシオは債権者や格付機関との信頼関係を支える指標です。どちらか一方に優先順位をつけるのではなく、双方を意識しながら経営していく姿勢は今後も変わりません。
7次中計期間中に蒔いた種、例えば、国内各事業で強化してきた分譲事業や不動産開発事業における投資、米国におけるアライアンス社との協業、さらには住友電設のグループ化によって生まれるシナジーなどが、中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出に寄与すると考えています。
D/Eレシオの水準に関する考え方
当社の現在の格付はAA-(R&I)です。私はリーマンショック時に、AA格に満たない企業が社債を発行できなくなる状況を目の当たりにしました。当社グループがそのような状況に陥ることは、絶対に避けなければいけないと強く感じています。
現在、D/Eレシオは約1.0倍まで上昇しており、毎年実施している格付会社とのミーティングでは、債務とキャッシュ・フローのバランス、資本負債構成が主な論点となっていますが、当社は、ビジネスモデルの変化や成長に向けた戦略的投資の考え方、将来CFの見方について丁寧に説明することで、将来の安定性について一定の理解を得ています。
格付が低下した場合、調達金利の上昇や取引先からの信頼性の毀損につながるリスクがあります。そのため、当社の「稼ぐ力」の強化や成長投資がどのように利益成長につながっていくかを具体的に示し、今後の投資や将来の安定性について外部ステークホルダーの皆さまに安心感を持っていただくことが重要であると考えています。今後のD/Eレシオの目指すべき水準については、成長投資、財務健全性を踏まえつつ、外部環境の変化も考慮しながら検討していく必要があると考えています。
資本コストと株価を意識した経営の実現に向けて
コーポレート・ガバナンスに関する直近の取り組みの中で、特に手応えを感じていることの一つが、経営会議の新設により、一部の執行に関する議論を経営会議へ権限移譲したことで、取締役会において、より中長期的な企業価値向上に向けた議論が増えてきたことです。これまでは、各プロジェクトの執行に関する議論に多くの時間を割いていましたので、より中長期的な企業成長について議論をしなければいけないという問題意識がありました。多様な知見、経験を持つ社外取締役の方のパフォーマンスを最大限に活かすことを企図して実施したこの改革は、非常に意義があったと思います。
投資家の皆さまとの対話内容は継続して取締役会等で共有しており、経営や戦略の改善に活かしています。また「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けて」というテーマのもと、私自身が複数回にわたって、取締役会で投資家の皆さまからの意見や他社の取り組み事例の共有を行い、議論や意見交換も重ねてきました。今後の経営戦略についても、取締役会等における社外取締役からの意見やアドバイス、そして「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けて」において議論してきた内容を盛り込んでいきたいと思います。
売上高10兆円に向けては、現在のガバナンス体制をベースに、監督機能と執行機能の実効性をさらに高めていくことが重要です。加えて、成長投資を進める中でも、選択と集中、そして全体のリスクコントロールを徹底していく必要があると考えています。
投資家や株主の皆さまへ
現在、リスクフリーレート(10年国債)は上昇傾向にあり、理論的には株主資本コストも上昇することになります。そのため、今後は当社の成長戦略や資本効率改善に向けた具体的なストーリーを、これまで以上に明確に示していく必要があると考えています。
当社は多角的な事業展開によって多様な社会ニーズに応え、事業を拡大してきた結果、市場環境の変動がある中でも安定した業績を維持し、16期連続の増配を実現できました。こうした成長性と安定性を兼ね備えた企業であることを、引き続き投資家・株主の皆さまに丁寧にお伝えするとともに、還元方針についてもより分かりやすい説明を心掛けながら、対話を重ねていくことで、当社の企業価値を正しくご評価いただけるよう努めてまいります。
2025年度末の総資産は、2024年度末比で1兆3,630億円増加し、8兆4,124億円となりました。その主な要因は、商業施設事業及び戸建住宅事業における販売用不動産の仕入により、棚卸資産が増加したことによるものです。
負債合計については、2024年度末比で1兆575億円の増加となり、5兆3,901億円となりました。その主な要因は、販売用不動産等の取得や、連結子会社化した住友電設株式会社の株式取得等のために、借入やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことによるものです。
純資産合計については、2024年度末比で3,055億円増加し、3兆222億円となりました。その主な要因は、株主配当金958億円の支払いを行ったものの、3,505億円の親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことによるものです。
リース債務等を除く有利子負債残高は、2024年度末比で7,676億円増加し、3兆767億円となりました。D/Eレシオについては、0.98倍(※1)となり、第7次中期経営計画において0.6倍程度としていた財務規律を上回っております。これは、分譲事業の拡大や積極的なM&Aの実施等、ビジネスモデルの変化や成長に向けた戦略的投資を進めたことによるものです。
資産内訳については、棚卸資産の残高が3兆1,796億円となり、大きな割合を占める状況となっております。今後も資産効率を意識した経営を推進するとともに、最適資本構成の検証により財務の健全性維持に努めてまいります。
※1.公募ハイブリッド社債(劣後特約付社債)及びハイブリッドローン(劣後特約付ローン)のうち合計2,500億円について、格付上の資本性50%を考慮して算出しております。
2025年度末の棚卸資産は3兆1,796億円となり、2018年度対比で233%の増加となりました。主な増加要因は、各事業で当社の強みの一つである「土地を起点とした複合的な事業提案力」の強化を図り、投資不動産の購入を検討されているお客様に向けた販売用不動産の仕入を増加させたことにより、特に商業施設事業や賃貸住宅事業において残高が増加したものです。また米国戸建住宅3社(Stanley Martin社、Trumark社、CastleRock社)において、米国住宅市場の進出エリアが順調に拡大していることも棚卸資産の増加につながっております。
投資不動産は1兆7,519億円となり、2018年度対比で63%の増加となっております。内訳としては流動化不動産(※2)が1兆3,858億円で88%の増加、収益不動産(※3)が3,661億円で7%の増加となっており、流動化不動産の増加が投資不動産の増加につながっております。主な増加要因は収益ドライバーの一つである物流施設の開発投資を拡大し
てきたことによるものです。
資産の増加は棚卸資産や投資不動産の増加によるところが大きくなっていますが、これは成長のための投資を積極的に行っていることによるものです。投資に際しては、IRRを重要な指標として意思決定しており、売却時には資金回収及び収益獲得に寄与するものと考えております。今後も回転率や保有不動産の内容を継続的にモニタリングし、残高と回収を適切なバランスにコントロールすることで、資本効率の向上に努めてまいります。
※2.流動化不動産:値上がり益を得る目的で投資後、早期に売却可能な不動産。
※3.収益不動産:賃貸収益を得る目的で投資・開発した不動産。
キャッシュ・マネジメントについては、事業活動によるキャッシュ創出額を基準として投資を行うことを基本的な考え方としており、成長投資に必要な資金については、財務規律を定めた上で、外部からの資金調達も活用しております。第7次中期経営計画においては、財務規律としてD/Eレシオを0.6倍程度に設定しておりましたが、将来キャッシュ・フローの拡大のために、優良な投資機会に対して積極的に投資を行った結果、一時的にD/Eレシオは規律を上回っております。中長期的に資本に対する有利子負債の水準をコントロールするため、社内の投資判断基準を設定・運用していくことで、引き続き成長投資と財務健全性の両立に努めてまいります。
2025年度における営業活動CFは1,892億円となり、2024年度に比べ2,312億円減少し、自己資本を1とした場合の営業活動CF比率は、2024年度の0.16から0.09ポイント下降し0.07となりました。その主な要因は、税金等調整前当期純利益を5,424億円計上したものの、販売用不動産の取得や法人税等の支払いを行ったことによるものです。
投資活動CFについては、第7次中期経営計画における投資計画に基づき、賃貸等不動産等の取得や、不動産開発事業への投資を3,227億円実行したことに加え、連結子会社化した住友電設株式会社の株式取得のための支出等により、△7,260億円となりました。その結果、フリー・キャッシュ・フロー(営業活動CF+投資活動CF)は△5,367億円となりました。
財務活動CFについては、主に株主配当金の支払いを行ったものの、借入やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことにより6,310億円となりました。
これらの結果、現金及び現金同等物の2025年度末残高は2024年度末から976億円増加し、4,245億円となりました。
[ 図13 ]
海外事業における売上高は1兆284億円、営業利益は1,370億円となり、2018年度からの8年間における年平均成長率は売上高20.5%、営業利益40.1%となりました。当社業績に占める海外事業の割合も上昇傾向にあり、売上高については2025年度では18.4%と、2018年度より11.7ポイント上昇しております。当社は米国の住宅会社のM&Aや海外での不動産開発等、海外事業に積極的に取組んでおります。第7次中期経営計画においては、地域密着型の海外事業による成長の加速を重点テーマの一つとし、当初最終年度としていた2026年度(※8)には、海外売上高1兆円・営業利益1,000億円を目標に取組んでまいりましたが、1年前倒しで売上高・営業利益ともに達成いたしました。
※8.第7次中期経営計画は、当初2026年度を最終年度とした5ヵ年計画としておりましたが、1年前倒しで終了いたしました。
[ 図24 ]
注 最高・最低株価は、2022年4月3日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年4月4日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものです。なお、時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)としております。
当社は、2022年度を初年度とする5ヵ年計画「第7次中期経営計画」を推進してまいりました。原材料・エネルギー価格の高騰や金融資本市場の変動、地政学リスクの高まりなどにより厳しい事業環境が続く中、「収益モデルの進化」「経営効率の向上」「経営基盤の強化」の3つの経営方針のもと、持続的な成長モデルの実現に向け、海外事業とストック事業の拡大、重点分野での積極的なM&Aや不動産投資、カーボンニュートラルの実現に向けた取組みなど、各施策を推進してまいりました。
以上の結果、売上高、営業利益、当期純利益のいずれにおいても計画を1年前倒しで達成し、2025年度をもって同計画を終了いたしました。また、第6次中期経営計画最終年度である2021年度との比較では、売上高は1兆1,373億円増収、退職給付会計における数理計算上の差異等の影響を除く営業利益は1,669億円の増益となり、着実な成長を実現しております。
なお、2026年度を初年度とする第8次中期経営計画の公表を2026年5月に予定しておりましたが、事業環境の先行きに対する見極めに時間を要することから、発表時期を延期しております。
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりです。
1.財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における世界経済は、主要国を中心に緩やかな成長基調で推移したものの、通商政策の動向に加え、2026年2月以降の中東情勢の悪化等の地政学リスクにより、先行き不透明な状況が継続しました。わが国経済においては、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費は底堅く推移した一方、物価上昇や金利動向、為替変動等の影響から、本格的な回復にはなお時間を要する状況となりました。
国内の住宅市場においては、2025年4月から2026年3月の累計新設住宅着工戸数は、持家、貸家及び分譲住宅が減少し、全体として前年比マイナスとなりました。一般建設市場では、建築着工床面積において、事務所、店舗、工場及び倉庫が減少し、全体として前年比マイナスとなりました。
このような事業環境の中、当連結会計年度における売上高は5,576,861百万円(前連結会計年度比2.6%増)、営業利益は614,879百万円(前連結会計年度比12.6%増)、経常利益は571,971百万円(前連結会計年度比10.9%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は350,568百万円(前連結会計年度比7.8%増)となり、第7次中期経営計画において最終年度として計画していた2027年3月期の売上高及び営業利益目標を1年前倒しで達成いたしました。
なお、上記の営業利益には退職給付数理差異等償却益115,675百万円を含んでおり、数理差異等を除いた営業利益は499,203百万円(前連結会計年度比12.2%増)となりました。
セグメント別の概況は次のとおりです。
当事業の売上高は1,342,252百万円(前連結会計年度比17.3%増)、営業利益は155,696百万円(前連結会計年度比123.0%増)となりました。
国内では、自由設計と規格住宅のメリットを組み合わせた「Smart Made Housing.」の拡販及び各種販売キャンペーンの効果もあり、注文住宅及び分譲住宅ともに販売戸数が増加いたしました。さらに、リブネス事業におけるリフォームや買取販売事業も業績に寄与いたしました。
なお、2026年2月にAIによる住宅プラン提案ツール「AIプランコンシェルジュ ver.2」の機能を強化するなど、設計効率化の取組みを通じて、提案力及び事業基盤の強化を進めております。
海外では、米国における販売コミュニティの拡大や販売施策の強化により、累計受注・引渡戸数は前年比で増加いたしました。また、2025年10月末に実施した大型土地売却も業績に寄与いたしました。
当事業の売上高は1,429,273百万円(前連結会計年度比3.9%増)、営業利益は141,142百万円(前連結会計年度比8.6%増)となりました。
賃貸住宅事業では、賃貸住宅の開発・管理・運営を通じて、オーナー様の資産価値向上に資する賃貸住宅経営の提案及びサポートを行いました。また、環境負荷低減に貢献する省エネ・創エネに対応したZEH-M物件の普及を進めました。
大和リビング株式会社では、賃貸住宅「D-ROOM」の提供に加え、設備更新等を通じた住環境の向上に取組み、管理戸数の拡大と安定的な入居率を維持いたしました。
大和ハウス賃貸リフォーム株式会社では、当社施工の賃貸住宅における定期点検や診断を通じたリレーションの強化を図り、保証延長工事やリノベーション提案を推進いたしました。
海外では、2024年11月に持分法適用関連会社となったAlliance Residential Companyと、賃貸住宅開発に関する連携を進め、第一弾として、2026年2月より、米国テキサス州セリーナにおいて414戸の賃貸住宅開発「Prose Ownsby Farms(プロウズ・オウンズビー・ファームズ)」を着工いたしました。
当事業の売上高は279,622百万円(前連結会計年度比3.8%増)、営業利益は5,993百万円(前連結会計年度比45.1%減)となりました。これは、分譲マンションの引渡戸数が前年を下回ったことなどが主な要因です。
マンション事業では、首都圏及び地方中核都市を中心に新築分譲マンションの販売を行いました。2026年2月より販売を開始した「プレミストタワー船橋」(千葉県)及び「プレミストタワー大分」については、駅前立地や複合開発といった特性が評価され、販売は概ね順調に推移いたしました。
また、大和ライフネクスト株式会社では、マンション管理戸数が順調に増加しております。法人向け賃貸社員寮「エルプレイス」シリーズでは、77棟目となる「エルプレイス反町」(神奈川県)を開業するなど、事業は堅調に推移いたしました。
当事業の売上高は1,290,192百万円(前連結会計年度比5.1%増)、営業利益は162,492百万円(前連結会計年度比11.4%増)となりました。
商業施設事業では、大型物件への取組み強化に加え、当社で土地を取得し、開発企画からテナントリーシング、設計・施工まで一体的に行った物件の分譲事業や、事業用施設の買取販売事業が増収増益に寄与いたしました。2026年1月には、オフィス・店舗・立体駐車場の複合施設である「d_ll HIROSHIMA(ディール広島)」が竣工し、オフィスは中四国最大級の規模となっております。
また、大和リース株式会社では、宇都宮市中央卸売市場の跡地を活用した商業施設「フレスポうつのみや市場」や、Park-PFIを活用した総合公園「アークタウン宇都宮」を開業いたしました。
大和ハウスリアルティマネジメント株式会社の都市型ホテル事業では、平均稼働率は前年比で増加したほか、高単価販売を戦略的に推進した結果、ADR(※1)及びRevPAR(※2)は前年比で増加いたしました。
※1 客室平均単価。
※2 販売可能客室1室当たり売上。
当事業の売上高は1,189,808百万円(前連結会計年度比13.1%減)、営業利益は127,645百万円(前連結会計年度比20.0%減)となりました。これは、開発物件売却の減少が主な要因です。
物流施設関連では、「DPL埼玉深谷」及び「DPL静岡袋井」を着工いたしました。
医療介護・R&D施設関連では、介護施設を中核とした複合施設「D-Medicare+名古屋一社」及び法人向け社員寮が竣工いたしました。
事務所・工場等の拠点サポート関連では、大型案件の受注が堅調に推移し、自動車部品工場、冷凍冷蔵倉庫、船舶用部品工場等の案件に着手いたしました。
リブネス事業では、既存物件の売却及び新規物件の取得を行い、資産の入替えを進めました。
プロパティマネジメント事業では、大和ハウスプロパティマネジメント株式会社が物流施設等4棟で新規プロパティマネジメント契約を締結し、2026年3月末時点の管理棟数は269棟、管理面積は約1,124万㎡となりました。
ロジスティクスサービス事業を展開するダイワロジテックグループでは、顧客企業のDX投資を背景にIT事業を中心とした受注が堅調に推移いたしました。また、大和物流株式会社では「物流の2030年問題」への対応の一環として、外部パートナーが開発するレベル2自動運転トラックの商用運行を開始したほか、若松梱包運輸倉庫株式会社において新規顧客の獲得が進み、物流センター稼働率が上昇いたしました。
海外では、米国の「Blue Ridge Commerce Center」及びマレーシアの「DPL Malaysia Ⅲ」において、リーシング活動を進めました。
当事業の売上高は133,136百万円(前連結会計年度比1.5%増)、営業利益は13,835百万円(前連結会計年度比11.4%増)となりました。
環境エネルギー事業では、EPC事業、PPS事業及びIPP事業の3事業を展開しております。
EPC事業では、オフサイトPPA(※)及びオンサイトPPAの拡大により、再生可能エネルギー導入ニーズを着実に取り込みました。オフサイトPPAについては、2026年3月末時点で104ヶ所・152MWを運営しております。
PPS事業では、電力卸売市場におけるスポット価格が安定的に推移したことに加え、常時バックアップの運用等により収益性が向上いたしました。
IPP事業では、太陽光発電を中心に、風力発電及び水力発電を含む発電所を全国で825ヶ所運営しており、発電出力は1,046MWとなりました(2026年3月末日現在)。
また、新たな取組みとして、蓄電所ビジネスへの参入に向け、当社九州工場において系統用蓄電所の実証事業を進めており、工事は完了し、2026年8月の運転開始を予定しております。
海外では、タイにおいて、WHA Corporationとの合弁会社により、海外初となるオンサイトPPA案件が運転を開始いたしました。
※ Power Purchase Agreement(パワー・パーチェス・アグリーメント)の略。電力購入契約。
(注) 各セグメント別の売上高は、外部顧客への売上高にセグメント間の内部売上高又は振替高を加算したものです。(「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」を参照。)
2.キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、営業活動による資金の増加189,277百万円、投資活動による資金の減少726,053百万円、財務活動による資金の増加631,058百万円等により、あわせて97,633百万円増加いたしました。この結果、当連結会計年度末には424,588百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動による資金の増加は189,277百万円(前連結会計年度比55.0%減)となりました。これは、主に税金等調整前当期純利益を542,449百万円計上したものの、販売用不動産の取得や法人税等の支払いを行ったことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動による資金の減少は726,053百万円(前連結会計年度は493,370百万円の減少)となりました。これは、主に大規模物流施設や商業施設等の有形固定資産の取得を行ったことや、住友電設株式会社を連結子会社化するために実施した株式取得等の支出によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動による資金の増加は631,058百万円(前連結会計年度は44,682百万円の減少)となりました。これは、主に株主配当金の支払いを行ったものの、借入やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことによるものです。
3.生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループの生産・販売品目は、広範囲かつ多種多様であり、生産実績を定義することが困難であるため「生産の実績」は記載しておりません。
② 受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
| セグメントの名称 | 受注高 (百万円) | 前期増減率 (%) | 受注残高 (百万円) | 前期増減率 (%) |
| 戸建住宅 | 1,359,760 | 20.4 | 325,926 | 10.3 |
| 賃貸住宅 | 1,388,375 | △0.2 | 167,866 | △18.3 |
| マンション | 304,577 | 17.1 | 116,997 | 39.4 |
| 商業施設 | 1,338,109 | 5.5 | 310,086 | 21.6 |
| 事業施設 | 1,210,016 | 6.5 | 1,120,477 | 34.3 |
| 環境エネルギー | 104,899 | 25.7 | 18,901 | - |
| その他 | 28,185 | 11.9 | 40 | - |
| 計 | 5,733,924 | 8.3 | 2,060,296 | 23.0 |
(注) 各セグメントの金額は外部顧客への受注高・受注残高を表示しております。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりです。
| セグメントの名称 | 金額 (百万円) | 前期増減率 (%) |
| 戸建住宅 | 1,334,831 | 17.6 |
| 賃貸住宅 | 1,426,094 | 3.8 |
| マンション | 271,502 | 4.1 |
| 商業施設 | 1,283,062 | 5.0 |
| 事業施設 | 1,146,215 | △14.0 |
| 環境エネルギー | 87,009 | 1.2 |
| その他 | 28,146 | 11.7 |
| 合計 | 5,576,861 | 2.6 |
(注) 1.各セグメントの金額は外部顧客への売上高を表示しております。(「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」を参照。)
2.総販売実績に対する割合が10%以上の相手先はありません。
(参考)提出会社個別の事業の状況は次のとおりです。
受注高、売上高及び繰越高
| 期別 | 部門別 | 前期 繰越高 (百万円) | 当期 受注高 (百万円) | 計 (百万円) | 当期 売上高 (百万円) | 次期 繰越高 (百万円) |
| 第86期 自 2024年 4月1日 至 2025年 3月31日 | 建築請負部門 | 522,666 | 1,043,701 | 1,566,367 | 1,056,628 | 509,739 |
| 不動産事業部門 | 160,882 | 1,041,030 | 1,201,912 | 1,015,938 | 185,974 | |
| その他事業部門 | - | 77,407 | 77,407 | 77,407 | - | |
| 計 | 683,548 | 2,162,138 | 2,845,687 | 2,149,973 | 695,713 | |
| 第87期 自 2025年 4月1日 至 2026年 3月31日 | 建築請負部門 | 509,739 | 1,167,989 | 1,677,729 | 1,058,147 | 619,582 |
| 不動産事業部門 | 185,974 | 1,085,261 | 1,271,235 | 1,083,652 | 187,583 | |
| その他事業部門 | - | 86,321 | 86,321 | 86,321 | - | |
| 計 | 695,713 | 2,339,572 | 3,035,286 | 2,228,120 | 807,165 |
(注) 1.損益計算書においては、建築請負部門は「完成工事高」、不動産事業部門は「不動産事業売上高」、その他事業部門は「その他の売上高」として表示しております。
2.前期以前に受注したもので契約の更改により金額に変更あるものについては、当期受注高及び当期売上高にその増減を含めております。
3.次期繰越高は(前期繰越高+当期受注高-当期売上高)です。
4.重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表作成にあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、その達成を保証
するものではありません。
| 市場変化を先読みしたビジネスモデルの変革により持続的な成長を実現 代表取締役副社長/CFO 香曽我部 武 |
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ビジネスモデルを変革し、第7次中期経営計画の目標を1年前倒しで達成
当社は1955年の創業以来、社会のお困りごとに対応することで事業領域を拡げながら、着実な成長を重ねてきました。創業40周年にあたる1995年に売上高1兆円を達成し、その後も2012年に2兆円、2015年に3兆円、2018年には4兆円と、2010年代以降はとりわけ力強い成長軌道を描いてまいりました。2022年より開始した第7次中期経営計画の期間においては、コロナ禍の影響に加え、資材価格の高騰や米国戸建住宅事業における住宅ローン金利の高止まりなど、事業環境は決して平坦ではありませんでしたが、掲げた売上高・営業利益目標を1年前倒しで達成することができました。当社グループが持つ「数字にコミットする力」や「右肩上がりの成長を愚直に追求する姿勢」が着実に発揮された結果であると考えています。
加えて、当社が力強い成長を実現できた大きな要因の一つが、ビジネスモデルの変革です。賃貸住宅事業や商業施設事業は、土地オーナーさまからのご依頼を受けて建物を建設する「請負事業」が中心ですが、近年は戦略の一環として、土地の取得から、開発、販売までを一貫して手がける「分譲事業」を拡大させています。賃貸住宅事業では、土地を保有していない資産家の方に対しても賃貸住宅の提案ができるようになり、商業施設事業においては、首都圏や主要地方都市におけるオフィスの開発や、インバウンド需要を捉えたアパートメントホテルの開発等にも取り組んでいます。これらの取り組みは、当社が有する土地情報力や将来需要を読む先見性、そして事業化を着実に進める実行力を背景に進展してきました。自社のバランスシートを戦略的に活用することで、新たな潜在顧客へのアプローチが可能となり、市場ニーズに即した提案活動へと広がっています。こうした変化を牽引する現場の姿に、当社グループの実行力と成長意欲の高さをあらためて感じています。今後も請負事業との適切なバランスを図りながら、資金効率と成長の両立を目指していきます。
現在のバランスシートに関する認識
分譲事業の拡大等もあり、足元の総資産は8兆4千億円にまで拡大しており、その過半を占める不動産については、回転率の向上に向けた、滞留資産の圧縮や収益性のモニタリング強化等、不動産管理の一層の強化が必要であると考えています。米国戸建住宅事業の拡大や国内での分譲事業拡大に伴い、販売用不動産が増加していること自体は、必ずしも問題ではありませんが、重要なのは、残高の拡大に見合う回収が行われているか、という点です。事業や地域ごとにパフォーマンスの差はありますが、全ての事業において、回転率や保有不動産の内容を継続的にモニタリングし、残高と回収が適切なバランスとなるようコントロールしていきます。
投資不動産については、不動産の質的な見極めの重要性が一段と高まっていると認識しており、現在保有している、または開発を検討している不動産が、社会から求められる不動産なのか、長期的に安定した収益が見込めるかといった点について、市況を注視しながら、現場と対話を重ねつつ管理を徹底していきます。
現在の不動産残高が総資産の過半を占める状態は、価格下落をはじめとした様々なリスクを内包すると認識しており、2026年4月には、グループ全体のアセットマネジメント機能の強化等を目的として、アセットマネジメント戦略本部準備室を新設しました。今後は回転率の改善等を通じて、より安心感のあるバランスシートへと近づけていきたいと考えています。
「眠っている間も金利は働く」創業者の教えを現在の従業員へ
事業環境変動に伴うリスクとその対応～金利上昇の影響について～
我々の事業は金利動向の影響を受けやすく、金利が上昇した場合には、住宅ローンを活用されるお客さまの購買意欲の低下や、不動産開発におけるキャップレートの上昇、有利子負債に係る支払利息の増加など、さまざまなリスクが生じる可能性があります。国内においては、現時点では住宅ローン金利上昇における顧客の購買意欲の低下は顕在化しておらず、資金調達についてもかねてより固定金利調達を進めており、足元での影響は限定的です。また、不動産開発の規模が拡大する中、金利の上昇に伴うキャップレートの上昇を危惧しておりましたが、金利上昇を見据え、不動産開発のハードルレートの見直しなどを先行して進めてきたことが功を奏し、現時点で業績に対して顕著な下押し要因となる影響は出ていません。しかし、持続的な成長を実現するためには、引き続き、金利上昇によるリスクを的確に認識しつつ、継続的に対策を講じていくこと、そして従業員一人ひとりが金利を意識した行動をより一層徹底していくことが重要であると考えています。
従業員一人一人が金利を意識した行動をしていくために
創業者である石橋信夫は、「眠っている間も金利は働く」という言葉を用いて、金利を意識することの重要性を私たちに説き続けていました。現在の従業員には、長期にわたる低金利環境の中で入社した世代もおり、創業者が重視した金利感度を十分に実感しにくい状況にあります。そうした従業員に対し、金利に対する意識を高めることの重要性を伝えていくことは、私の重要な役割の一つです。
2025年2月に、メッセージを通じて全従業員に「金利のある世界」への環境変化に合わせたマインドチェンジと行動変革を求めましたが、2026年4月には、金利上昇をより自分事として捉えられるよう、社内金利(管理会計制度の事業所ごとの投下資本に金利を課す仕組み)の水準を従来より引き上げました。加えて、他の事業ではすでに導入済みであった「滞留資産にペナルティ金利を課す仕組み」を、分譲事業の拡大を踏まえ商業施設事業にも導入しました。これらの取り組みを通じて、金利を意識した事業運営を全社的に根付かせていきます。
全国の支店長やグループ会社社長が参加する会議においても、CEO、COO、CFOのそれぞれが金利をテーマに直接言及しており、こうした経営トップによる継続的な問題提起を通じて、現場にも意識の変化が表れ始めています。各事業部・事業所では、不動産の投資回収のバランスや滞留資産の削減を意識した取り組みを引き続き進めていきます。
海外事業を支える地域統括機能と人財育成の高度化
海外事業は、2017年にStanley Martin社がグループ入りして以降、事業規模を着実に拡大し、2025年度には売上高1兆円を超える水準に到達しました。なかでも米国の戸建住宅事業が成長を牽引しており、重要な収益基盤としての存在感を高めています。海外事業は、国ごとに文化や商習慣が異なり、日本国内では想定しにくいリスクが顕在化する可能性があるため、海外事業を適切に管理できる人財の育成と体制の構築を進めていくことが重要です。
当社では、海外事業の拡大を見据え、2022年よりRC(リージョナル・コーポレート)機能を整備し、役割を明確化したうえで、各国・各地域の文化や商習慣に応じたルールの設定と、実務を通じた経験の蓄積を進めてきましたが、足元の中東情勢に象徴されるように、海外事業を取り巻く環境は不透明さが増しています。このような環境下では、事業拡大を前提とするだけでなく、変化のスピードや不測の事態を踏まえ、必要に応じて撤退も含めた判断を機動的に行える体制が、これまで以上に重要になります。そのためには非常時に人財や資金を迅速に国内へ還流できる体制も整えておく必要性があると考えています。
築き上げてきた信用(格付)の維持と資本効率向上に向けた道筋
経営におけるROEの位置付けとその向上に向けて
コーポレートガバナンスガイドラインに掲げているとおり、当社はROEを重要な経営指標の一つと位置づけ、維持・向上を意識しながら経営を推進しています。7次中計では、ROE13.0%以上という目標を掲げ、取り組んできましたが、2025年度は、12.7%という結果となりました。
7次中計で当初発表したキャピタルアロケーションでは、大型不動産開発に2.2兆円を投資し、売却を進めることでネット7,000億円の増加を計画していましたが、4年間の進捗は計画を下回っています。一方で、戦略投資については、6,500億円の枠に対し、住友電設株式会社のM&Aや、分譲事業の拡大および米国戸建住宅事業における棚卸資産の増加などにより計画を大幅に上回る実績となりました。成長投資全体として、想定以上に進捗したことで、自己資本のコントロールによるROEの改善については、取り組みに一定の制約が生じました。ROEを分解すると、利益率×回転率×レバレッジとなりますが、今まさに我々がROEの向上を図るために重要なのは、回転率の向上だと考えています。従業員への「金利の意識づけ」と更に「金利の上昇に対応した行動」を強く求めることを継続していきます。
ROEが投資家の皆さまに対する重要な約束である一方で、D/Eレシオは債権者や格付機関との信頼関係を支える指標です。どちらか一方に優先順位をつけるのではなく、双方を意識しながら経営していく姿勢は今後も変わりません。
7次中計期間中に蒔いた種、例えば、国内各事業で強化してきた分譲事業や不動産開発事業における投資、米国におけるアライアンス社との協業、さらには住友電設のグループ化によって生まれるシナジーなどが、中長期的に安定したキャッシュ・フローの創出に寄与すると考えています。
D/Eレシオの水準に関する考え方
当社の現在の格付はAA-(R&I)です。私はリーマンショック時に、AA格に満たない企業が社債を発行できなくなる状況を目の当たりにしました。当社グループがそのような状況に陥ることは、絶対に避けなければいけないと強く感じています。
現在、D/Eレシオは約1.0倍まで上昇しており、毎年実施している格付会社とのミーティングでは、債務とキャッシュ・フローのバランス、資本負債構成が主な論点となっていますが、当社は、ビジネスモデルの変化や成長に向けた戦略的投資の考え方、将来CFの見方について丁寧に説明することで、将来の安定性について一定の理解を得ています。
格付が低下した場合、調達金利の上昇や取引先からの信頼性の毀損につながるリスクがあります。そのため、当社の「稼ぐ力」の強化や成長投資がどのように利益成長につながっていくかを具体的に示し、今後の投資や将来の安定性について外部ステークホルダーの皆さまに安心感を持っていただくことが重要であると考えています。今後のD/Eレシオの目指すべき水準については、成長投資、財務健全性を踏まえつつ、外部環境の変化も考慮しながら検討していく必要があると考えています。
資本コストと株価を意識した経営の実現に向けて
コーポレート・ガバナンスに関する直近の取り組みの中で、特に手応えを感じていることの一つが、経営会議の新設により、一部の執行に関する議論を経営会議へ権限移譲したことで、取締役会において、より中長期的な企業価値向上に向けた議論が増えてきたことです。これまでは、各プロジェクトの執行に関する議論に多くの時間を割いていましたので、より中長期的な企業成長について議論をしなければいけないという問題意識がありました。多様な知見、経験を持つ社外取締役の方のパフォーマンスを最大限に活かすことを企図して実施したこの改革は、非常に意義があったと思います。
投資家の皆さまとの対話内容は継続して取締役会等で共有しており、経営や戦略の改善に活かしています。また「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けて」というテーマのもと、私自身が複数回にわたって、取締役会で投資家の皆さまからの意見や他社の取り組み事例の共有を行い、議論や意見交換も重ねてきました。今後の経営戦略についても、取締役会等における社外取締役からの意見やアドバイス、そして「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けて」において議論してきた内容を盛り込んでいきたいと思います。
売上高10兆円に向けては、現在のガバナンス体制をベースに、監督機能と執行機能の実効性をさらに高めていくことが重要です。加えて、成長投資を進める中でも、選択と集中、そして全体のリスクコントロールを徹底していく必要があると考えています。
投資家や株主の皆さまへ
現在、リスクフリーレート(10年国債)は上昇傾向にあり、理論的には株主資本コストも上昇することになります。そのため、今後は当社の成長戦略や資本効率改善に向けた具体的なストーリーを、これまで以上に明確に示していく必要があると考えています。
当社は多角的な事業展開によって多様な社会ニーズに応え、事業を拡大してきた結果、市場環境の変動がある中でも安定した業績を維持し、16期連続の増配を実現できました。こうした成長性と安定性を兼ね備えた企業であることを、引き続き投資家・株主の皆さまに丁寧にお伝えするとともに、還元方針についてもより分かりやすい説明を心掛けながら、対話を重ねていくことで、当社の企業価値を正しくご評価いただけるよう努めてまいります。
 |
| Ⅰ.財政状態 |
| 財務の状況 |
2025年度末の総資産は、2024年度末比で1兆3,630億円増加し、8兆4,124億円となりました。その主な要因は、商業施設事業及び戸建住宅事業における販売用不動産の仕入により、棚卸資産が増加したことによるものです。
負債合計については、2024年度末比で1兆575億円の増加となり、5兆3,901億円となりました。その主な要因は、販売用不動産等の取得や、連結子会社化した住友電設株式会社の株式取得等のために、借入やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことによるものです。
純資産合計については、2024年度末比で3,055億円増加し、3兆222億円となりました。その主な要因は、株主配当金958億円の支払いを行ったものの、3,505億円の親会社株主に帰属する当期純利益を計上したことによるものです。
リース債務等を除く有利子負債残高は、2024年度末比で7,676億円増加し、3兆767億円となりました。D/Eレシオについては、0.98倍(※1)となり、第7次中期経営計画において0.6倍程度としていた財務規律を上回っております。これは、分譲事業の拡大や積極的なM&Aの実施等、ビジネスモデルの変化や成長に向けた戦略的投資を進めたことによるものです。
資産内訳については、棚卸資産の残高が3兆1,796億円となり、大きな割合を占める状況となっております。今後も資産効率を意識した経営を推進するとともに、最適資本構成の検証により財務の健全性維持に努めてまいります。
※1.公募ハイブリッド社債(劣後特約付社債)及びハイブリッドローン(劣後特約付ローン)のうち合計2,500億円について、格付上の資本性50%を考慮して算出しております。
[ 図1 ] | 第5次中期経営計画の最終年度(2018年度)との比較を行っております。 ①流動比率は137%から177%へと上昇 ②固定比率は151%から128%へと低下 ③固定長期適合率は84%から66%へと低下 ④自己資本は1兆5,959億円から2兆8,967億円へと成長 |
[ 図2 ] | ①棚卸資産は9,556億円から3兆1,796億円へ増加(図3参照) ②賃貸等不動産は1兆560億円から1兆5,240億円へ増加 ③リース債務等を除く有利子負債は7,785億円から3兆767億円へ増加、また自己資本に対する比率(D/Eレシオ)も0.49倍から0.98倍へ上昇 (ハイブリッドファイナンスの資本性考慮後) |
| 資産増加の分析 |
2025年度末の棚卸資産は3兆1,796億円となり、2018年度対比で233%の増加となりました。主な増加要因は、各事業で当社の強みの一つである「土地を起点とした複合的な事業提案力」の強化を図り、投資不動産の購入を検討されているお客様に向けた販売用不動産の仕入を増加させたことにより、特に商業施設事業や賃貸住宅事業において残高が増加したものです。また米国戸建住宅3社(Stanley Martin社、Trumark社、CastleRock社)において、米国住宅市場の進出エリアが順調に拡大していることも棚卸資産の増加につながっております。
投資不動産は1兆7,519億円となり、2018年度対比で63%の増加となっております。内訳としては流動化不動産(※2)が1兆3,858億円で88%の増加、収益不動産(※3)が3,661億円で7%の増加となっており、流動化不動産の増加が投資不動産の増加につながっております。主な増加要因は収益ドライバーの一つである物流施設の開発投資を拡大し
てきたことによるものです。
資産の増加は棚卸資産や投資不動産の増加によるところが大きくなっていますが、これは成長のための投資を積極的に行っていることによるものです。投資に際しては、IRRを重要な指標として意思決定しており、売却時には資金回収及び収益獲得に寄与するものと考えております。今後も回転率や保有不動産の内容を継続的にモニタリングし、残高と回収を適切なバランスにコントロールすることで、資本効率の向上に努めてまいります。
※2.流動化不動産:値上がり益を得る目的で投資後、早期に売却可能な不動産。
※3.収益不動産:賃貸収益を得る目的で投資・開発した不動産。
[ 図3 ] | [ 図4 ] |
| Ⅱ.キャッシュ・フロー(CF) |
| 基本的な考え方 |
キャッシュ・マネジメントについては、事業活動によるキャッシュ創出額を基準として投資を行うことを基本的な考え方としており、成長投資に必要な資金については、財務規律を定めた上で、外部からの資金調達も活用しております。第7次中期経営計画においては、財務規律としてD/Eレシオを0.6倍程度に設定しておりましたが、将来キャッシュ・フローの拡大のために、優良な投資機会に対して積極的に投資を行った結果、一時的にD/Eレシオは規律を上回っております。中長期的に資本に対する有利子負債の水準をコントロールするため、社内の投資判断基準を設定・運用していくことで、引き続き成長投資と財務健全性の両立に努めてまいります。
| キャッシュ・フローの状況 |
2025年度における営業活動CFは1,892億円となり、2024年度に比べ2,312億円減少し、自己資本を1とした場合の営業活動CF比率は、2024年度の0.16から0.09ポイント下降し0.07となりました。その主な要因は、税金等調整前当期純利益を5,424億円計上したものの、販売用不動産の取得や法人税等の支払いを行ったことによるものです。
投資活動CFについては、第7次中期経営計画における投資計画に基づき、賃貸等不動産等の取得や、不動産開発事業への投資を3,227億円実行したことに加え、連結子会社化した住友電設株式会社の株式取得のための支出等により、△7,260億円となりました。その結果、フリー・キャッシュ・フロー(営業活動CF+投資活動CF)は△5,367億円となりました。
財務活動CFについては、主に株主配当金の支払いを行ったものの、借入やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことにより6,310億円となりました。
これらの結果、現金及び現金同等物の2025年度末残高は2024年度末から976億円増加し、4,245億円となりました。
[ 図5 ] | [ 図6 ] 注 有利子負債は2019年度から、ハイブリッドファイナンスの資本性考慮後の指数を表記しております。 |
| Ⅲ.損益の状況 |
| 自己資本利益率(ROE) | ||
| 当社は、第7次中期経営計画において、ROE13%以上を経営目標に掲げてまいりましたが、当期の自己資本利益率(ROE)は12.7%となりました。収益性の改善を図りながら業績を拡大することが重要であると考えており、ROEの改善に向けて事業ポートフォリオの最適化による成長分野への投資や、非効率資産の圧縮等、さまざまな観点から資本効率の改善に向けて取組んでまいります。 | [ 図7 ] | |
| (ROE分解)売上高当期純利益率 |
| 親会社株主に帰属する当期純利益は3,505億円となり、2018年度からの8年間の年平均成長率は5.7%となりました。退職給付会計における数理計算上の差異等の影響もありますが、当期純利益率については6.3%となりました。 依然として資材価格や労務費の高騰による影響を受けておりますが、各事業において価格転嫁等の取組みを進めており利益率の改善につながっております。 | [ 図8 ] |
| (ROE分解)総資産回転率 |
| 売上高は5兆5,768億円となり、2018年度からの8年間の年平均成長率は4.3%となりました。総資産回転率(※4)については、前期の0.80回より0.08回低下し0.72回となりました。当社グループの事業は、投資が不要な建設請負事業から、不動産開発事業のように先行投資が必要な事業の割合が増加してきており、売上高に占める開発物件売却の割合も増加傾向にあります(図10参照)。さらに土地建物を販売する分譲事業を強化しており、このビジネスモデルの変革に伴い回転率は低下している状況ですが、ストックとフローのバランスを取りながら資産効率の向上を図るべく、棚卸資産の販売促進や投資不動産の売却、政策保有株式の売却等を推進してまいります。 ※4.総資産は期中平均で算出。 | [ 図9 ] | |
[ 図10 ] |
| (ROE分解)財務レバレッジ |
| 自己資本は2兆8,967億円となり、2018年度からの8年間の年平均成長率は8.9%となりました。財務レバレッジ(※5)は、前期と比べて11.7ポイント上昇し、280.6%となりました。D/Eレシオを財務規律として設定することで、財務レバレッジをコントロールしながら、成長投資への資金を確保し、財務基盤の強化に努めます。 ※5.総資産及び自己資本は期中平均で算出。 | [ 図11 ] |
| 投下資本利益率(ROIC) |
| 税引後営業利益(NOPAT)(※6)は、4,268億円となり、投下資本(自己資本+有利子負債)(※7)5兆4,483億円に対する利益率(ROIC)は7.8%となりました。株主資本コストを上回る資本効率でリターンに結び付けるために、現場においては図13に示すような通常業務の改善に「凡事徹底」で取組み、ROICの向上に努めてまいります。 ※6.税引後営業利益(NOPAT):営業利益×(1-実効法人税率) ※7.投下資本は期中平均で算出。 | [ 図12 ] |
[ 図13 ]
 |
| 海外業績 |
海外事業における売上高は1兆284億円、営業利益は1,370億円となり、2018年度からの8年間における年平均成長率は売上高20.5%、営業利益40.1%となりました。当社業績に占める海外事業の割合も上昇傾向にあり、売上高については2025年度では18.4%と、2018年度より11.7ポイント上昇しております。当社は米国の住宅会社のM&Aや海外での不動産開発等、海外事業に積極的に取組んでおります。第7次中期経営計画においては、地域密着型の海外事業による成長の加速を重点テーマの一つとし、当初最終年度としていた2026年度(※8)には、海外売上高1兆円・営業利益1,000億円を目標に取組んでまいりましたが、1年前倒しで売上高・営業利益ともに達成いたしました。
※8.第7次中期経営計画は、当初2026年度を最終年度とした5ヵ年計画としておりましたが、1年前倒しで終了いたしました。
[ 図14 ] | [ 図15 ] |
| Ⅳ.事業別経営成績 |
| 収益性分析 |
| 営業利益においては、賃貸住宅、商業施設、事業施設事業の3つのセグメントで全体の約70%を占めております。 戸建住宅事業においては、米国で引渡戸数が堅調に増加したことや高採算の大型土地売却の影響もあり、利益率が改善いたしました。また、マンション事業においては、一部海外の不採算プロジェクトの影響により利益率が低下しているものの、国内事業は好調に推移しております。 | [ 図16 ] |
| セグメント資産に対する営業利益率 |
| セグメント資産に対する営業利益率については、分譲事業の推進により棚卸資産残高は増えているものの、請負事業や賃貸管理事業の利益貢献度の高い賃貸住宅事業が特に高い数値を示しております。 事業施設事業については、物流施設やデータセンターなどの市場の成長に対応し、長期大型開発へ積極的な投資を行っております。現在は取得済みの土地に係る建設投資を進めていることから、現時点における資産利益率は低い水準となっておりますが、今後の投資回収期にはキャッシュ・フローに大きく寄与してくることを見込んでおります。 | [ 図17 ] 注 セグメント資産は期中平均 |
| 事業投資の状況 |
| 事業投資の状況としては、持続的成長を見据え積極投資を維持し、収益ドライバーである物流施設を中心とした事業施設事業と地域ポテンシャルを引き出し雇用創出や賑わいに貢献する商業施設事業への開発投資を拡大しております。また、これらの事業によって創出された資金を活用し、新たな収益の柱として育成すべく新規事業や海外事業等への投資も併せて実施しております。 | [ 図18 ] |
| Ⅴ.投資の状況 |
| 従業員への還元 |
| 持続的な成長のためには、従業員の生活環境の維持・向上が重要な要素の一つです。2025年度における当社の従業員給与は、2018年度比で375億円増加(1人当たり平均21.4%、1,938千円増加)しております。 営業利益に対する従業員給与の比率(※9)は2025年度においては38%となり大きな変動はありません。賃上げにおいて当社は、2025年4月より給与水準を改定し、年収で平均10%アップさせるとともに、新卒社員の初任給を月額25万円から35万円に引き上げました。今後も重要な成長の源泉である人財への投資を積極的に進めてまいります。 ※9.従業員給与/(営業利益+従業員給与) なお、従業員給与については、賞与及び基準外 賃金を含んでおります。 | [ 図19 ] |
| IT関連投資・研究開発 |
| 2025年度のIT関連投資は296億円となり、2018年度比で144%増加しております。IT関連投資は、バリューチェーン及びバックオフィスのデジタル化、さらにはオープンイノベーションの推進を通じて、新たな価値提案やビジネスモデル改革を進めるための重要な位置づけです。今後も資金の投下を積極的に行ってまいります。 2025年度の研究開発費は119億円となりました。住宅系事業に係る研究開発費は39億円、建築系及びその他の事業に係る研究開発費は80億円です。基礎・応用研究から新技術・新商品開発、さらにはそれらの新技術の建築物やまちづくりへの活用・検証まで、多岐にわたる研究開発を行っております。これらの研究開発活動を通じて、社会課題の解決と新たな価値創出に取組み、事業競争力の強化と将来の成長基盤の構築につなげております。 | [ 図20 ] |
| 設備投資(固定資産の増加額) |
| 不動産開発投資を除く設備投資額は、2,881億円となりました。前期からの主な増加要因は、新たに株式を取得し連結子会社とした住友電設株式会社について、資産及び負債を時価評価した結果、識別した無形固定資産によるものです。 また、工場拠点の改修、生産ラインの改善や環境対応等に取組むと共に、建設業界における技術者・技能者不足という課題に対処すべく、現場の業務効率化や生産性向上に資する建設プロセスのデジタル化推進、DX投資を積極的に行っております。加えて2025年12月には、大阪・御堂筋のビジネスシーンに次代のゲートをひらくタワーオフィス「淀屋橋ゲートタワー」が竣工いたしました。御堂筋の玄関口で中之島に隣接する大阪随一のロケーションを活かし、上質な賑わいを創出するオフィス主体の大型複合ビルを整備いたしました。 | [ 図21 ] |
| Ⅵ.株主還元及び株価の状況 |
| 株主還元 |
| 当社は、第7次中期経営計画においては、配当性向を35%以上として業績に連動した利益還元を行うこととしております。2025年度は、年間配当金額175円(創業70周年記念配当10円を含む)、配当性向30.9%とし、16期連続の増配を実現いたしました。配当性向は30.9%となりましたが、退職給付会計における数理計算上の差異等の影響を除くと39.9%となります。 株主還元については、利益の持続的な拡大により、配当を安定的に引上げていくことが最も重要と考えております。今後も利益成長を通じて株主の皆様の期待に応えてまいります。 | [ 図22 ] 注 退職給付会計の数理計算上の差異等の影響を除いて配当金額を決定しております。 |
| 株価純資産倍率(PBR) |
| 1株当たり純資産(BPS)は4,677.09円となり、2018年度からの8年間の年平均成長率は10.0%、また株価純資産倍率(PBR)は、1.05倍となりました。 株価は、現在の経営状況に対する市場からの重要なメッセージであると認識しております。現状の株価には満足せず、継続してROEの向上と事業ポートフォリオの最適化による資本効率の向上への取組みを進め、加えて財務健全性やガバナンスの強化、IR活動を通じた投資家の皆様との対話により、今後も企業価値の最大化を図ってまいります。 | [ 図23 ] |
[ 図24 ]
 |
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
| 時価総額(億円) | 21,206 | 27,254 | 23,359 | 17,779 | 21,203 | 20,987 | 20,517 | 28,971 | 30,545 | 30,459 |
| 最高株価(円) | 3,367 | 4,594 | 4,293 | 3,819 | 3,552 | 3,900 | 3,320 | 4,718 | 5,175 | 5,805 |
| 最低株価(円) | 2,500.5 | 3,096 | 3,119 | 2,230.5 | 2,332.0 | 3,037 | 2,907.5 | 3,080 | 3,633 | 4,596 |
注 最高・最低株価は、2022年4月3日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年4月4日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものです。なお、時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)としております。
| Ⅶ.中期経営計画の状況 |
当社は、2022年度を初年度とする5ヵ年計画「第7次中期経営計画」を推進してまいりました。原材料・エネルギー価格の高騰や金融資本市場の変動、地政学リスクの高まりなどにより厳しい事業環境が続く中、「収益モデルの進化」「経営効率の向上」「経営基盤の強化」の3つの経営方針のもと、持続的な成長モデルの実現に向け、海外事業とストック事業の拡大、重点分野での積極的なM&Aや不動産投資、カーボンニュートラルの実現に向けた取組みなど、各施策を推進してまいりました。
以上の結果、売上高、営業利益、当期純利益のいずれにおいても計画を1年前倒しで達成し、2025年度をもって同計画を終了いたしました。また、第6次中期経営計画最終年度である2021年度との比較では、売上高は1兆1,373億円増収、退職給付会計における数理計算上の差異等の影響を除く営業利益は1,669億円の増益となり、着実な成長を実現しております。
なお、2026年度を初年度とする第8次中期経営計画の公表を2026年5月に予定しておりましたが、事業環境の先行きに対する見極めに時間を要することから、発表時期を延期しております。
| 財務目標 |
[ 図25 ] 注 当期純利益は親会社株主に帰属する当期純利益。2025年度の配当性向は退職給付会計における数理計算上の差異等の影響を除く。 D/Eレシオは、ハイブリッドファイナンスの資本性考慮後。増減額は、第6次中期経営計画最終年度である2021年度比。 |
| 事業別業績目標 |
[ 図26 ] |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
