有価証券報告書-第50期(2023/04/01-2024/03/31)

当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものです。
(1) 経営成績
当連結会計年度における国内経済は、個人消費や設備投資の持ち直し、雇用情勢の改善等により、緩やかな景気回復基調が継続しました。しかしながら、世界的な金融引締め政策および日本銀行の金融緩和政策変更、資材・エネルギー価格の高騰、建設業や運送業における2024年問題等、依然として先行き不透明な状況が続いております。
新設住宅着工戸数は、2023年4月～2024年3月累計で800,176戸、前年同期比7.0%の減少となりました。一方、当社グループが主力とする賃貸住宅分野においては、建築資材の高騰等の影響もあり、2023年4月～2024年3月累計では前年同期比2.0%減少の340,395戸となりました。
このような環境の中、賃貸住宅分野においては、新型コロナウイルスの第5類移行に伴い様々な制限が緩和されたことにより、展示施設や現場見学会などの販促活動の活性化を図ったこと、キャンセル額が低水準で推移したこと等により、受注は新型コロナウイルス発生前の水準まで回復し、あわせて完成工事高は当初の想定を上回る売上高を計上することができました。
以上の結果、当社グループの連結業績は、売上高1兆7,314億67百万円(前期比4.5%増)、利益面では、営業利益1,048億19百万円(前期比4.8%増)、経常利益1,087億20百万円(前期比4.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益746億85百万円(前期比6.1%増)となりました。
売上高は、前連結会計年度に比べ738億41百万円(4.5%)増加し、1兆7,314億67百万円となりました。これは主に、工事が順調に進捗したこと等により完成工事高が328億62百万円(7.2%)増加し、一括借上物件の増加等に伴い不動産事業売上高が261億62百万円(2.4%)増加したことによるものです。売上総利益は、前連結会計年度に比べ263億29百万円(10.2%)増加し、2,847億77百万円となりました。これは主に、完成工事高の増加等により、完成工事総利益が174億14百万円(17.8%)増加し、一括借上物件の増加等により不動産事業総利益が32億17百万円(2.5%)増加したことによるものです。
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ215億11百万円(13.6%)増加し、1,799億58百万円となりました。これは主に人件費が159億58百万円増加したこと等によるものです。
この結果、営業利益は、前連結会計年度に比べ48億18百万円(4.8%)増加し、1,048億19百万円となり、経常利益は、前連結会計年度に比べ48億21百万円(4.6%)増加し、1,087億20百万円となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりです。
①建設事業
建設事業は、工事が順調に進捗したこと等により、完成工事高が4,924億34百万円(前期比7.2%増)となりました。また、完成工事総利益率は、価格改定効果の寄与により、前期比2.1ポイント増加の23.4%となりました。また、営業利益は、289億3百万円(前期比35.5%増)となりました。
建物種別の完成工事高及び次期繰越工事高は、次のとおりです。

建物種別	完成工事高				次期繰越工事高
	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)		当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)		当連結会計年度末 (2024年3月31日)
	金額(百万円)	構成比 (%)	金額(百万円)	構成比 (%)	金額(百万円)	構成比 (%)
建設事業
居住用	436,918	95.1	466,951	94.8	749,486	96.3
賃貸住宅	434,625	94.6	464,495	94.3	746,461	95.9
戸建住宅	2,292	0.5	2,455	0.5	3,024	0.4
事業用	12,062	2.6	10,647	2.2	15,684	2.0
その他	10,591	2.3	14,836	3.0	13,258	1.7
小計	459,572	100.0	492,434	100.0	778,429	100.0
不動産事業
営繕工事	36,862	-	32,544	-	8,617	-
合計	496,434	-	524,978	-	787,046	-

(注)前事業年度及び当事業年度において完成工事高総額に対する割合が100分の10以上の相手先はありません。
受注工事高は、新型コロナウイルスの収束に伴い、展示施設や現場見学会などの販促活動の活性化を図ったこと、キャンセル額が低水準で推移したこと等により、5,904億7百万円(前期比17.2%増)となり、2024年3月末の受注工事残高は、7,870億46百万円(前期比9.0%増)となりました。
受注実績は、次のとおりです。

建物種別	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) (百万円)	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日) (百万円)	前期比 (%)
建設事業
居住用	449,966	529,678	17.7
賃貸住宅	447,319	527,728	18.0
戸建住宅	2,647	1,949	△26.4
事業用	7,518	12,832	70.7
その他	14,065	15,646	11.2
小計	471,551	558,157	18.4
不動産事業
営繕工事	32,219	32,250	0.1
合計	503,770	590,407	17.2

(注)当社グループでは、建設事業及び不動産事業の一部以外は受注生産を行っていません。
生産実績を定義することが困難であるため、「生産の状況」は記載していません。
②不動産事業
不動産事業は、「賃貸経営受託システム」による一括借上物件の増加等を背景に、一括借上を行う大東建託パートナーズ株式会社の家賃収入が増加したことや「連帯保証人不要サービス」を提供するハウスリーブ株式会社の収入拡大等により、不動産事業売上高が1兆1,291億64百万円(前期比2.4%増)となり、営業利益は820億40百万円(前期比0.6%増)となりました。
不動産事業の売上実績の内訳は、次のとおりです。

区分	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)		当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)		前期比
	金額(百万円)	構成比 (%)	金額(百万円)	構成比 (%)	金額(百万円)	増減率 (%)
一括借上	991,029	89.8	1,012,551	89.7	21,522	2.2
営繕工事	36,862	3.3	32,544	2.9	△4,317	△11.7
不動産仲介	23,337	2.2	23,005	2.0	△332	△1.4
家賃保証事業	19,168	1.8	19,931	1.8	763	4.0
電力事業	8,672	0.8	10,068	0.9	1,395	16.1
賃貸事業	6,930	0.6	6,052	0.5	△877	△12.7
その他	17,002	1.5	25,010	2.2	8,008	47.1
計	1,103,002	100.0	1,129,164	100.0	26,162	2.4

管理戸数は、前期比2.4%増の1,289,397戸となりました。
入居者斡旋件数(注1)は、前期比1.1%減の337,611件となりました。2024年3月の家賃ベース入居率(注2)は、居住用で前年同月比0.1ポイント減少の97.9%、事業用で前年同月比0.1ポイント減少の99.4%となりました。
(注) 1.大東建託リーシング㈱、大東建託パートナーズ㈱の合計件数(他社管理物件含む)
2.家賃ベース入居率=1-(空室物件の借上家賃支払額/家賃総額)
③金融事業
金融事業は、土地オーナー様、入居者様へ家賃や家財を補償する少額短期保険ハウスガード株式会社の契約数の増加等により、売上高が前期比7.9%増の116億26百万円、営業利益は前期比39.1%増の61億85百万円となりました。
④その他
その他の事業は、新型コロナウイルスの収束に伴うマレーシアホテルの稼働率の改善、投資マンションの販売戸数、ビルドセットおよびリノベーション・再販の販売棟数が増加したこと等により、その他の事業売上高は982億41百万円(前期比16.6%増)、営業利益は144億25百万円(前期比35.5%増)となりました。
(2) 財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前期末比181億60百万円増加の1兆800億69百万円となりました。これは主に、販売用不動産311億47百万円、繰延税金資産50億89百万円が増加した一方、現金預金213億75百万円が減少したことによるものです。
セグメントごとの資産は、次のとおりです。
①建設事業
建設事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ108億5百万円減少し、1,142億9百万円となりました。これは主に、その他の棚卸資産の減少によるものです。
②不動産事業
不動産事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ48億42百万円増加し、3,848億73百万円となりました。これは主に、太陽光発電設備の新規設置による機械及び装置の増加、一括借上修繕引当金の増加に伴う繰延税金資産の増加及び一括借上物件の増加に伴う前払家賃(前払費用)の増加によるものです。
③金融事業
金融事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ178億77百万円増加し、1,510億80百万円となりました。これは主に、大東ファイナンス株式会社による貸付金の増加によるものです。
④その他
その他事業の総資産は、前連結会計年度末に比べ483億62百万円増加し、2,290億1百万円となりました。これは主に、大東建託株式会社及び株式会社インヴァランスの販売用不動産の増加によるものです。
当連結会計年度末の負債は、前期末比172億92百万円増加の6,742億68百万円となりました。これは主に、一括借上修繕引当金146億38百万円が増加したことによるものです。
当連結会計年度末の純資産は、前期末比8億67百万円増加の4,058億円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により746億85百万円が増加した一方、自己株式の取得により501億77百万円、配当金の支払いにより362億30百万円減少したことによるものです。
この結果、自己資本比率は前期末比0.6ポイント減少して37.6%となりました。
(3) キャッシュ・フロー
当連結会計年度において現金及び現金同等物は、前連結会計年度末比172億74百万円減少し、当連結会計年度末の残高は2,290億38百万円となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、908億76百万円の獲得(前連結会計年度は821億2百万円の獲得)となりました。主な獲得要因は、税金等調整前当期純利益の計上1,106億7百万円(前連結会計年度は税金等調整前当期純利益1,018億36百万円)、減価償却費170億89百万円、一括借上修繕引当金の増加額146億38百万円及び未成工事受入金の増加額100億20百万円です。一方、主な使用要因は、法人税等の支払額356億88百万円及び販売用不動産の増加額311億47百万円です。
投資活動によるキャッシュ・フローは、131億14百万円の使用(前連結会計年度は570億93百万円の使用)となりました。主な獲得要因は、定期預金の払戻による収入309億20百万円です。一方、主な使用要因は、定期預金の預入による支出268億19百万円、有形固定資産の取得による支出145億77百万円、無形固定資産の取得による支出50億31百万円です。
財務活動によるキャッシュ・フローは、967億87百万円の使用(前連結会計年度は400億63百万円の使用)となりました。主な獲得要因は、自己株式の処分による収入20億65百万円です。一方、主な使用要因は、自己株式の取得による支出501億77百万円、配当金の支払額362億30百万円及び長期借入金の返済による支出122億23百万円です。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、営業活動によるキャッシュ・フローにより獲得した資金及び金融機関からの借入れ及び社債発行により調達した資金を運転資金、投資資金並びに配当金の支払等に投入しています。
(キャッシュ・フロー関連指標の推移)

	2020年3月期	2021年3月期	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期
自己資本比率(%)	32.5	33.7	36.5	38.2	37.6
時価ベースの自己資本比率(%)	78.2	95.0	88.1	84.8	105.5
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	0.8	1.0	0.8	1.1	0.9
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	482.3	339.8	277.8	194.4	218.4

(注)1.自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
2.いずれも連結ベースの財務数値により算出しています。
3.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しています。
4.キャッシュ・フローは連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しています。
5.有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としています。また利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しています。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しています。この連結財務諸表の作成にあたり、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いていますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しています。