有価証券報告書-第50期(2023/04/01-2024/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度(自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症による行動制限の緩和が進み、経済活動の正常化に向かいました。しかしながら、ウクライナ情勢や中東情勢などの地政学的なリスクや原材料・エネルギー価格の高騰、急激な円安の進行など、依然として先行きは不透明な状況が続いております。
こうした中、当社グループの当連結会計年度の売上高は81,023百万円(前年同期比1.6%減)となり、売上総利益は10,622百万円(前年同期比2.6%減)、営業利益が3,528百万円(前年同期比15.9%減)、経常利益が3,224百万円(前年同期比20.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,105百万円(前年同期比23.8%減)となりました。
報告セグメントにて区分した場合の売上高は以下のとおりです。
a.不動産事業
不動産販売事業の不動産証券化事業向けの売上が増加したため、売上高は、33,436百万円(前年同期比22.3%増)となりましたが、新築分譲マンションに比して利益率が相対的に低いことから、セグメント利益は2,042百万円(前年同期比11.8%減)となりました。
(不動産事業セグメントにおける営業状況)
ア.新築マンション

	2023年3月期 (2022年4月～2023年3月)				2024年3月期 (2023年4月～2024年3月)
期間(月)	4～6	7～9	10～12	1～3	4～6	7～9	10～12	1～3
期首在庫(戸)	6	1	5	1	59	44	33	34
当期完成(戸)	0	64	0	517	0	0	73	355
当期引渡(戸)	5	60	4	459	15	11	72	361
振替(戸)	0	0	0	0	0	0	0	7
期末在庫(戸)	1	5	1	59	44	33	34	21

イ.中古マンション(買取再販)

	2023年3月期 (2022年4月～2023年3月)				2024年3月期 (2023年4月～2024年3月)
期間(月)	4～6	7～9	10～12	1～3	4～6	7～9	10～12	1～3
期首在庫(戸)	22	40	39	60	53	34	33	32
当期仕入(戸)	30	28	44	21	8	13	18	4
当期引渡(戸)	12	29	23	28	27	14	19	14
期末在庫(戸)	40	39	60	53	34	33	32	22

ウ.戸建

	2023年3月期 (2022年4月～2023年3月)				2024年3月期 (2023年4月～2024年3月)
期間(月)	4～6	7～9	10～12	1～3	4～6	7～9	10～12	1～3
期首在庫(戸)	3	3	4	2	2	8	5	8
当期完成(戸)	10	3	4	7	12	1	10	10
当期引渡(戸)	10	2	6	7	6	4	7	4
期末在庫(戸)	3	4	2	2	8	5	8	14

エ.未完成在庫(事業支出金)

	2023年3月期 (2022年4月～2023年3月)				2024年3月期 (2023年4月～2024年3月)
	6月末	9月末	12月末	3月末	6月末	9月末	12月末	3月末
事業支出金 (百万円)	14,264	15,675	17,786	10,784	11,637	18,252	17,750	13,912

(注)1 事業支出金は主に土地代及び建築代金の一部です。
2 2024年3月末に計上している事業支出金にかかる物件の販売計画は、売上高約48,800百万円です。
b.建設事業
多田建設株式会社の売上高は36,781百万円(前年同期比11.9%減)となりましたが、価格転嫁等による利益率の改善により、セグメント利益は795百万円(前年同期比13.0%増)となりました。
c.不動産管理事業
不動産管理事業は、マンションの共用部分の管理、ビル管理、賃貸物件の管理受託、これら管理業務に伴うリフォームや大規模修繕等の工事及び賃貸物件の販売を行っております。
賃貸物件の販売が減少したため、売上高は10,771百万円(前年同期比18.7%減)、セグメント利益は1,084百万円(前年同期比26.0%減)となりました。
営業収入の内訳

区分	前事業年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)		当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	金額(千円)	前年同期比(%)	金額(千円)	前年同期比(%)
不動産売上高	6,342,318	△14.9	3,441,471	△45.7
工事完成売上高	2,590,808	31.5	2,970,327	14.6
受託料収入	3,459,392	0.2	3,534,764	2.2
賃貸収入	443,438	△15.3	430,833	△2.8
その他	410,814	△4.0	394,394	△4.0
合計	13,246,772	△4.2	10,771,790	△18.7

d.その他
「その他」は日神ファイナンス株式会社他1社となっております。日神ファイナンス株式会社は、少額の新規貸付を若干行っておりますが、縮小均衡を目指しております。
売上高は33百万円(前年同期比100.2%増)、セグメント利益は9百万円(前年同期比74.0%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度に比べて3,102百万円減少して33,001百万円となりました。
当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は374百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益3,235百万円、売上債権の減少額2,020百万円、棚卸資産の増加額824百万円、仕入債務の減少額3,107百万円、法人税等の支払額1,303百万円によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は1,684百万円となりました。これは主に定期預金の払戻しによる収入40,657百万円及び定期預金の預入による支出40,736百万円によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果減少した資金は1,043百万円となりました。これは主に借入による収入28,708百万円、借入金の返済による支出28,478百万円及び配当金の支払額1,032百万円によるものです。
③ 生産、受注及び販売の実績
a.受注状況
ア.不動産事業の受注状況(契約状況)

	前事業年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)				当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	期中契約高		期末契約残高		期中契約高		期末契約残高
	戸数 (戸)	金額(千円)	戸数 (戸)	金額(千円)	戸数 (戸)	金額(千円)	戸数 (戸)	金額(千円)
分譲マンション	455	18,969,961	125	5,018,667	499	19,323,845	91	3,726,635

イ.建設事業の受注状況

			期首繰越残高 (千円)	期中受注高 (千円)	期中完成工事高 (千円)	期末繰越残高 (千円)
前事業年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)	建築工事	外部取引	37,826,314	32,560,112	38,566,476	31,819,950
		内部取引	1,456,264	1,191,427	1,479,509	1,168,182
	土木工事	外部取引	1,272,193	1,609,749	2,084,282	797,660
		内部取引	-	-	-	-
	計		40,554,771	35,361,288	42,130,267	33,785,792
当事業年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	建築工事	外部取引	31,819,950	34,558,227	31,568,967	34,809,210
		内部取引	1,168,182	2,123,282	1,169,464	2,122,000
	土木工事	外部取引	797,660	1,026,363	1,259,817	564,206
		内部取引	-	22,000	-	22,000
	計		33,785,792	37,729,872	33,998,248	37,517,416

b.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)		当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	金額(千円)	前年同期比(%)	金額(千円)	前年同期比(%)
不動産事業	27,349,493	△14.8	33,436,417	22.3
建設事業	41,735,053	17.5	36,781,960	△11.9
不動産管理事業	13,246,772	△4.2	10,771,790	△18.7
その他	16,725	△38.7	33,485	100.2
合計	82,348,045	1.0	81,023,654	△1.6

(注)1 「その他」セグメントは、信用保証業から成っております。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
なお、参考のため不動産事業の営業収入の内訳は次のとおりであります。

区分	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)		当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	金額 (千円)	前年同期比(%)	金額 (千円)	前年同期比(%)
不動産販売事業	26,759,363	△15.0	32,734,880	24.9
不動産賃貸事業	276,621	△16.2	364,333	31.7
その他附帯事業	313,508	2.3	337,203	14.3
合計	27,349,493	△14.8	33,436,417	24.9

不動産販売事業における販売の明細は次のとおりであります。

区分	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)			当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	数量	金額 (千円)		数量	金額 (千円)
			前年同期比(%)			前年同期比(%)
新築マンション	528戸	21,010,963	15.1	459戸	17,927,536	△14.7
中古マンション(買取再販)	92戸	2,896,463	△8.3	74戸	2,688,340	△7.2
不動産証券化事業	2物件	1,617,158	△82.7	10物件	9,465,926	485.3
戸建	25戸	938,578	28.1	21戸	749,922	△20.1
一棟売却(賃貸オフィスビル)	-	-	-	1棟	993,654	-
その他(土地)	5物件	296,200	-	6物件	909,500	207.1
合計	-	26,759,363	△15.0	-	32,734,880	22.3

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたり、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、特に重要と考えるものは以下のとおりであります。
(繰延税金資産)
当社グループは、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいて課税所得を見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
(固定資産の減損処理)
当社グループは、減損の兆候が認められる資産又は資産グループについて、減損の認識の判定を実施したうえで、回収可能価額(当該資産又は資産グループから得られる割引後将来キャッシュ・フローの総額もしくは当該資産又は資産グループの正味売却価額のいずれか高い方の金額)が帳簿価額を下回った場合、帳簿価額を回収可能価額まで減損し、減損した当該金額を減損損失として計上しております。そのため、当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。
(販売用不動産及び不動産事業支出金の評価)
当社グループは、販売用不動産及び不動産事業支出金について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損が必要となる可能性があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループは、2021年4月1日付で「日神グループ 長期ビジョン・中期経営計画」を発表いたしました。長期ビジョンでは、グループ各社が独自にかつ連携しながら「住みやすさ」のみならず「資産形成」や「投資対象の創出」などの複合的な価値提供を行う「総合不動産・建設業」としてグループの発展を図ってまいります。中期経営計画は、長期ビジョンを達成するための基盤づくりのための期間と位置付けており、人材の確保・育成が最も重要な課題であると認識しております。
(マンション分譲事業)
土地の価格・建設費上昇の懸念要因は残りますが、単身世帯の増加に合わせ、コンパクトタイプのデュオステージシリーズの開発に注力します。特に、女性視点による使いやすさとデザインや品質の高さを訴求し、女性購入者の割合の拡大を図ります。ファミリータイプについても、神奈川・埼玉・千葉エリアにおいて効率的な空間設計や、柔軟な間取りの変更、リモートワークスペースの設置等、コンセプトを明確にした物件の開発に注力します。
(建設事業)
建設需要については減少傾向がみられますが、九州営業所・東北営業所での事業展開を強化するとともに、学校・老健施設等非住宅事業への進出を図ります。
(不動産管理事業)
賃貸管理事業・建物管理事業において、顧客との長期にわたる取引から得た大量データ・情報のストックをシステムの向上とAI技術により、業務の省力化を進めます。
また、不動産管理事業へ組み込むことを主眼としたOEM開発についても引き続き進めてまいります。
(不動産証券化事業)
マンション分譲事業同様、地価上昇により用地の取得が難しくなっておりますが、日神不動産株式会社の住宅開発のノウハウや、マンション建設に強みを持つ多田建設株式会社の技術など、グループ会社の経営資源を生かし、優良な賃貸住宅の供給を進めてまいります。
③ 経営成績の分析
a.売上高
連結売上高は、不動産事業セグメントの売上高は増加しましたが、建設事業セグメント及び不動産管理事業セグメントの売上高が減少した結果、81,023百万円(前年同期比1.6%減)にとどまりました。
b.売上総利益
売上高は増加しましたが、土地や建築資材の高騰により各セグメントとも利益率が低下したため、売上総利益は10,622百万円(前年同期比2.6%減)となりました。
c.営業利益・経常利益
売上総利益は減少しましたが、販売費及び一般管理費の削減等により、営業利益及び経常利益はそれぞれ3,528百万円(前年同期比15.9%減)、3,224百万円(前年同期比20.5%減)となりました。
d.親会社株主に帰属する当期純利益
経常利益の減少を受けて、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,105百万円(前年同期比23.8%減)となりました。
④ 財政状態の分析
a.総資産
前連結会計年度末より1,066百万円増加し、121,999百万円(前年度末比0.9%増)となりました。
この主な原因は、現金及び預金の減少3,023百万円、電子記録債権の減少2,014百万円、未収入金の増加870百万円、不動産事業支出金の増加4,954百万円であります。
b.負債
前連結会計年度末より540百万円減少し、54,584百万円(前年度末比1.0%減)となりました。
この主な原因は、短期借入金の減少4,881百万円、長期借入金の増加7,831百万円、電子記録債務の減少3,200百万円であります。
c.純資産
前連結会計年度末より1,607百万円増加し、67,415百万円(前年度末比2.4%増)となりました。
この主な原因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上による増加2,105百万円、剰余金の配当による減少1,031百万円によるものであります。
⑤ 流動性及び資金の源泉
a.キャッシュ・フロー
「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
b.財務政策
当社グループの中心となる、マンション分譲事業は、物件ごとに土地の購入からマンションの建設、販売までを1つのプロジェクトとしております。従来から、新規プロジェクトにあわせ、主に用地購入資金を金融機関より借入しており、物件竣工時には該当する借入金を全額返済しており、金融機関との取引動向は良好に推移しております。