有価証券報告書-第46期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用情勢が引き続き堅調を持続しており、度重なる大型台風の襲来や豪雨被害、地震などの自然災害を背景とした下振れ要因はあったものの、個人消費や設備投資は持ち直し、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、米国の保護貿易政策を発端とした米中貿易戦争の長期化やアジア新興国経済の鈍化の影響、原油高等により世界的には景気減速懸念が出始めており、景気の先行きは不透明な状況となっております。
不動産業界におきましては、金融緩和による資金調達環境を背景に良質な分譲用地の取得競争の激化とそれに伴う地価の上昇や人手不足を背景とした建築コストの高止まり等により、新築分譲マンションを中心に分譲事業は厳しい事業環境となりました。
当社グループの当連結会計年度の業績は、売上高及び各段階利益で前連結会計年度に引き続き過去最高額を更新し、2019年3月期を最終年度とする中期利益計画(4ヶ年)も全連結会計年度において達成する結果となり、好調な業績で推移いたしました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
分譲住宅セグメントにおいては、当連結会計年度の自由設計住宅の引渡戸数は前期に比べ162戸増加し890戸(前期は728戸)となりました。その結果、当セグメントの売上高は40,562百万円(前期比6.5%増)となり、セグメント利益は3,698百万円(前期比6.6%増)となりました。
住宅流通セグメントにおいては、当連結会計年度の中古住宅の引渡戸数は1,470戸(前期は1,330戸)、新築建売住宅の引渡戸数は6戸(前期は23戸)となり、中古住宅の引渡戸数が前連結会計年度より増加したことにより、当セグメントの売上高は33,094百万円(前期比12.7%増)となり、セグメント利益は507百万円(前期比15.5%増)となりました。
土地有効活用セグメントにおいては、前連結会計年度末の個人投資家向け一棟売賃貸アパートの豊富な受注残を反映して、当セグメントの売上高は23,847百万円(前期比16.8%増)となりました。利益面では、賃貸住宅等建築請負の売上高減少及び前連結会計年度に大型の個人投資家向け一棟売マンションの引渡しがあったことにより、相対的に利益幅が低下したことを反映して、セグメント利益は2,381百万円(前期比7.8%減)となりました。
賃貸及び管理セグメントにおいては、主として土地有効活用事業にリンクしたサービス付き高齢者向け賃貸住宅等の賃貸物件及び分譲マンション引渡しに伴い管理物件の取扱い件数が増加したことと、中古住宅アセット事業による中古賃貸管理物件の増加により、当セグメントの売上高は17,849百万円(前期比14.0%増)となり、セグメント利益は1,747百万円(前期比15.5%増)となりました。
注文住宅セグメントにおいては、当連結会計年度の引渡戸数は15戸(前期は14戸)となり、当セグメントの売上高は357百万円(前期比2.8%増)となり、セグメント利益は28百万円(前期比117.3%増)となりました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高115,710百万円(前期比11.4%増)を計上し、営業利益6,636百万円(前期比3.1%増)、経常利益6,445百万円(前期比5.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,298百万円(前期比3.1%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ1,554百万円の増加となり、当連結会計年度末には12,041百万円(前期比14.8%増)となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により得られた資金は11,962百万円(前期は10,606百万円の使用)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上額6,295百万円(前期比2.7%増)、たな卸資産の減少額4,574百万円(前期は14,288百万円の増加)、仕入債務の増加額1,659百万円(前期は263百万円の減少)及び法人税等の支払額2,286百万円(前期比35.6%増)等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は16,749百万円(前期比111.3%増)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出16,594百万円(前期比116.5%増)及び無形固定資産の取得による支出172百万円(前期比1.3%増)等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により得られた資金は6,341百万円(前期比62.1%減)となりました。これは主に、長短借入金の純増加額6,806百万円(前期比61.9%減)、自己株式の取得による支出595百万円(前期比331.1%増)及び配当金の支払額968百万円(前期比0.2%減)等によるものであります。
③ 販売及び契約の実績
a.販売実績
当連結会計年度及び前連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)		当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
		数量	金額(千円)	数量	金額(千円)
分譲住宅
自由設計住宅		728戸	27,364,475	890戸	33,953,638
分譲マンション		255戸	8,805,809	87戸	3,097,321
土地販売		11,485㎡	1,932,664	20,119㎡	3,511,561
	計	983戸 11,485㎡	38,102,949	977戸 20,119㎡	40,562,521
住宅流通
中古住宅		1,330戸	28,684,223	1,470戸	32,953,199
建売住宅		23戸	664,127	6戸	139,985
その他		―	4,075	―	1,141
	計	1,353戸	29,352,427	1,476戸	33,094,327
土地有効活用
賃貸住宅等建築請負		36件	3,144,666	26件	2,288,235
サービス付き高齢者向け賃貸住宅		8件	1,976,641	13件	4,015,899
個人投資家向け一棟売賃貸アパート		116棟	15,295,351	143棟	17,543,495
	計	44件 116棟	20,416,659	39件 143棟	23,847,631
賃貸及び管理
賃貸料収入		―――	11,962,317	―――	13,579,005
サービス付き高齢者向け賃貸住宅事業収入		―――	2,868,140	―――	3,390,927
管理手数料収入		―――	830,342	―――	879,070
	計	―――	15,660,800	―――	17,849,004
注文住宅
注文住宅建築請負		14戸	347,463	15戸	357,110
合計		2,350戸 11,485㎡ 44件 116棟	103,880,300	2,468戸 20,119㎡ 39件 143棟	115,710,595

(注)1.最近2連結会計年度に、販売実績が総販売実績の100分の10以上の相手先はありません。
2.住宅流通セグメントの「その他」は、仲介手数料収入等であります。
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
b.受注契約実績
当連結会計年度及び前連結会計年度におけるセグメントごとの受注契約実績は、次のとおりであります。

セグメントの名称		前連結会計年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)				当連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
		期中契約高		期末契約残高		期中契約高		期末契約残高
		数量	金額(千円)	数量	金額(千円)	数量	金額(千円)	数量	金額(千円)
分譲住宅
自由設計住宅		825戸	31,594,927	644戸	24,537,054	801戸	30,238,679	555戸	20,822,095
分譲マンション		132戸	4,535,080	60戸	2,138,991	33戸	1,184,653	6戸	226,323
土地販売		4,458㎡	398,731	2,473㎡	26,067	21,630㎡	3,727,661	3,984㎡	242,167
	計	957戸 4,458㎡	36,528,740	704戸 2,473㎡	26,702,113	834戸 21,630㎡	35,150,994	561戸 3,984㎡	21,290,586
住宅流通
中古住宅		1,322戸	28,811,911	168戸	3,552,731	1,497戸	33,920,089	195戸	4,519,621
建売住宅		16戸	471,993	4戸	94,553	2戸	45,432	-戸	-
その他		―	4,075	―	-	―	1,141	―	-
	計	1,338戸	29,287,980	172戸	3,647,284	1,499戸	33,966,663	195戸	4,519,621
土地有効活用
賃貸住宅等建築請負		26件	2,413,316	―	2,592,609	44件	4,305,830	―	4,610,204
サービス付き高齢者向け 賃貸住宅		24件	5,302,004	―	5,468,221	30件	8,064,354	―	9,516,675
個人投資家向け一棟売賃貸アパート		112棟	14,733,751	80棟	9,983,000	119棟	14,639,495	56棟	7,079,000
	計	50件 112棟	22,449,073	80棟	18,043,830	74件 119棟	27,009,681	56棟	21,205,880
注文住宅
注文住宅建築請負		19戸	466,996	17戸	426,039	21戸	517,402	23戸	586,330
合計		2,314戸 4,458㎡ 50件 112棟	88,732,791	893戸 2,473㎡ 80棟	48,819,268	2,354戸 21,630㎡ 74件 119棟	96,644,742	779戸 3,984㎡ 56棟	47,602,419

(注)1.期中契約高に記載された金額は、期中契約高と期中解約高を純額表示しております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、現行の見積りを必要とする会計処理については、「第5[経理の状況]1[連結財務諸表等](1)[連結財務諸表][注記事項](連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載の通りの方法によっており、会計基準等の新設・更新や連結財務諸表に重要な影響を及ぼす事象が発生した場合は、基本的には会計処理基準に準拠する方法によることとしており、新たに見積りを必要とする場合は、蓋然性の高い見積り方法による方針としております。
② 財政状態の分析・検討
当社グループは、適切な流動性の維持、事業活動のための資金確保及び健全なバランスシートの維持を財務方針としております。
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ11,901百万円増加して147,465百万円(前期比8.8%増)となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ2,244百万円減少して107,998百万円(前期比2.0%減)となり、固定資産は、前連結会計年度末に比べ14,145百万円増加し、39,466百万円(前期比55.9%増)となりました。
流動資産減少の主な要因は、現金及び預金の増加額1,554百万円(前期比14.8%増)及びたな卸資産の減少額4,927百万円(前期比5.0%減)等を反映したものであります。当社グループは、当連結会計年度において地価が上昇する中、良質な分譲用地の選別買いを行った結果、たな卸資産が前連結会計年度末に比べ減少いたしました。
固定資産のうち有形固定資産は、前連結会計年度末に比べ13,520百万円増加して35,963百万円(前期比60.2%増)となりました。この増加の主な要因は、大阪市内の事業用資産の取得、中古住宅アセット事業に係る土地・建物の取得、自社所有サービス付き高齢者向け賃貸住宅に係る土地・建物の取得、本社設備並びに分譲住宅事業及び住宅流通事業に係る販売センター設備等の支出による増加額15,867百万円等の増加要因並びに賃貸資産の売却、所有目的の変更及び減価償却実施による減少額2,412百万円等の減少要因を反映したものであります。無形固定資産は、前連結会計年度末に比べ86百万円増加の359百万円(前期比31.7%増)となりました。また、投資その他の資産は、前連結会計年度末に比べ538百万円増加の3,144百万円(前期比20.7%増)となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ8,997百万円増加して109,708百万円(前期比8.9%増)となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ4,183百万円増加し38,899百万円(前期比12.1%増)となり、固定負債は、前連結会計年度末に比べ4,813百万円増加し70,809百万円(前期比7.3%増)となりました。
流動負債増加の主な要因は、支払手形・工事未払金の増加額678百万円(前期比17.1%増)、電子記録債務の増加額267百万円(前期比35.4%増)及び短期借入金の増加額2,793百万円(前期比13.2%増)等を反映したものであります。
固定負債増加の主な要因は、長期借入金の増加額4,013百万円(前期比6.1%増)を反映したものであります。
当連結会計年度末の純資産の合計は、前連結会計年度末に比べ2,904百万円増加して、37,756百万円(前期比8.3%増)となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益4,298百万円の計上による資金増加要因及び配当金の支払額968百万円の資金減少要因並びに自己株式の取得による減少額598百万円及び処分による増加額170百万円等を反映したものであります。
以上の結果、当連結会計年度末の自己資本比率は、前連結会計年度末の25.7%から25.6%となりました。また、1株当たり純資産額は、前連結会計年度末の972.56円から1,068.69円となりました。
当連結会計年度末の財政状態を検討した結果、事業活動のための資金確保及び健全なバランスシートの維持という財務方針どおり、将来の収益確保に備えるための良質の分譲住宅事業及び土地有効活用事業における開発用不動産取得の選別買いを推し進めたことにより流動資産は減少となりましたが、プロジェクトごとの資金調達での長短期借入金は増加する結果となっており、「2.事業等のリスク」に記載されております外因的リスクには晒されておりますが、概ね計画どおりの財政状態となっております。
③ 経営成績の分析・検討
当連結会計年度の連結損益計算書に重要な影響を与えた要因につき、以下にご説明いたします。
a.売上高
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に引き続き過去最高額を更新し、1,000億円を超えることとなり、前連結会計年度に比べ11,830百万円増加して、115,710百万円(前期比11.4%増)を計上いたしました。分譲住宅セグメントにおいては、自由設計住宅の引渡戸数が大幅に増加したこと及び大型の素地販売があったことにより、前連結会計年度に比べ6.5%増加の40,562百万円となりました。住宅流通セグメントにおいては、中古住宅の引渡戸数が大幅に増加したことにより、売上高は前連結会計年度に比べ12.7%増加し33,094百万円となりました。土地有効活用セグメントにおいては、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しが堅調に推移し、売上高は前連結会計年度に比べ16.8%増加し23,847百万円となりました。賃貸及び管理セグメントにおいては、土地有効活用セグメントにおけるサービス付き高齢者向け賃貸住宅等の請負工事の引渡しにリンクした管理物件の増加及び中古住宅アセット事業が軌道に乗っていることにより、当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ14.0%増加し17,849百万円を計上いたしました。注文住宅セグメントにおいては、売上高は、前連結会計年度に比べ2.8%増加し357百万円を計上いたしました。
b.営業利益
当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ3.1%増(198百万円増)の6,636百万円となりました。主な要因は、自由設計住宅の引渡戸数が大幅に増加したこと等により分譲住宅セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ6.6%増加の3,698百万円となったこと、中古住宅の引渡戸数が大幅に増加したことにより住宅流通セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ15.5%増加の507百万円となったこと、賃貸住宅等建築請負の売上高減少及び前連結会計年度に大型の個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しがあったことにより、相対的に利益幅が低下したことを反映して土地有効活用セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ7.8%減少の2,381百万円となったこと、賃貸及び管理セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ15.5%増加の1,747百万円となったこと、注文住宅セグメントに係る営業利益が前連結会計年度に比べ117.3%増加の28百万円となったことによるものであります。
c.経常利益
当連結会計年度の営業外損益は、営業外収益が主として補助金収入の増加により前連結会計年度に比べ71.7%増加し525百万円となり、営業外費用が主として分譲住宅セグメントの開発用土地購入及び住宅流通セグメントの中古住宅取得に付随する借入金に係る支払利息の増加により、前連結会計年度に比べ18.6%増加し716百万円となりました。
以上の結果、営業利益に営業外収益・費用を加減算した経常利益は6,445百万円(前期比5.0%増)となり、売上高経常利益率は5.6%(前連結会計年度は5.9%)となりました。
e.親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度の特別損失は、主として本社第6ビル解体による除却損の計上等により152百万円(前期は10百万円)となりました。また、税金費用は、前連結会計年度に比べ1.8%増加し1,997百万円となりました。
以上の結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度に比べ3.1%増益となり4,298百万円を計上いたしました。
当連結会計年度の経営成績を検討した結果、分譲住宅セグメントでは、自由設計住宅の販売が順調に業績を伸ばしており、住宅流通セグメント並びに賃貸及び管理セグメントも堅調に業績向上となりましたが、土地有効活用セグメントは増収減益となりました。今後、分譲住宅セグメントについては、従来からの事業エリアでは営業活動の深耕を図ることでシェアを高めると共に、兵庫県神戸市西部(明石市・加古川市方面)や和歌山県和歌山市方面への事業エリア拡大により更に収益を確保して参ります。住宅流通セグメントについては、中古住宅販売事業において、中古マンション物件が順調に仕入・販売が進んでいる一方で、中古一戸建物件の仕入が下降傾向にありますので、2018年4月の本社アネックスビルおうち館本店の営業開始を契機に中古一戸建物件の仕入・販売の強化を図っております。
(3)資本の財源及び資金の流動性
① キャッシュ・フローの状況の分析
キャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況」3-(1)-②に記載のとおりであります。
② 財務政策
当社グループにおいては、運転資金及び中古住宅等の取得資金の効率的な調達を行うため、取引銀行と当座貸越契約及びコミットメントライン契約並びにコミット型シンジケートローン契約を締結しております。当連結会計年度において、新築戸建分譲用地取得の資金調達のため、シンジケートローン契約(契約締結額合計8,000百万円 期末借入額合計8,000百万円)を金融機関と締結いたしました。
(4)経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況
当社グループは、株主重視の経営という観点から、企業価値の向上と継続的・安定的な成長を図り、企業の経営効率を判断する指標である自己資本当期純利益率(ROE)を重要な経営指標として位置付けており、中期利益計画(2016年3月期～2019年3月期)において、全期間でのROE10%以上の達成を目指しております。
2016年3月期から当連結会計年度までの4期間においては、全ての年度でROE10%以上を達成しており、当連結会計年度では、計画比1.86ポイント増の11.86%となりました。
中期利益計画(2016年3月期～2019年3月期)の最終年度である当連結会計年度のROEを含めた各経営指標の達成・進捗状況は以下のとおりであります。

指 標	2019年3月期 (計 画)	2019年3月期 (実 績)	2019年3月期(計画比)
売上高	102,000百万円	115,710百万円	13,710百万円増(13.4%増)
経常利益	6,000百万円	6,445百万円	445百万円増( 7.4%増)
親会社株主に帰属する当期純利益	3,900百万円	4,298百万円	398百万円増(10.2%増)
ROE(自己資本当期純利益率)	10%以上	11.86%	1.86ポイント増