有価証券報告書-第41期(平成31年1月1日-令和1年12月31日)
(1)経営成績等の状況の概要
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、海外経済の減速や自然災害などの影響から生産や輸出の動きは鈍化しているものの、企業収益が高水準を維持する中で個人消費も緩やかに増加しており、所得から支出への前向きの循環が働いているため、景気の基調は緩やかな拡大傾向であるものと考えられます。一方で、米国のマクロ政策運営やそれが国際金融市場に及ぼす影響、中東情勢を巡る地政学的リスク、中国における新型肺炎の蔓延によるインバウンド需要の低下等により、日本経済が影響を受けるリスクは少なくなく、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、金融環境が極めて緩和した状態にある中で、住宅投資は横ばい圏内で底堅く推移しているものの、全国的な販売件数、販売価格は下落傾向にあり、懸念材料の残る経営環境が続いております。
このような事業環境のもと、当社グループは賃貸マンションの家賃管理業務を中心とした不動産管理事業を事業領域の中心に据え、安定した事業基盤、財務基盤を構築しながら、さらなる企業価値向上のため不動産販売事業の収益拡大及び新規事業の推進を目指してまいりました。
その結果、当連結会計年度の業績は、売上高2,028百万円(前連結会計年度比35.2%減)、営業損失72百万円(前連結会計年度は営業利益59百万円)、経常損失85百万円(前連結会計年度は経常利益43百万円)、親会社株主に帰属する当期純損失197百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失73百万円)となりました。
当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
a.不動産販売事業
前連結会計年度にレジデンス3棟の引渡しがあったのに対し、当連結会計年度はレジデンスの引渡しがなく、戸建等についても下期に伸び悩んだことから、売上高858百万円(前連結会計年度比56.6%減)、営業損失6百万円(前連結会計年度は営業利益21百万円)となりました。
b.不動産管理事業
中国におけるサービスアパートメント管理事業において、既存管理物件の管理料が減額されたこと等により、売上高は404百万円(前連結会計年度比6.8%減)、営業利益は142百万円(前連結会計年度比20.4%減)となりました。
c.不動産賃貸事業
新たなレジデンスが加わったことから家賃収入は増加しましたが、自社保有の駐車場における機械装置等の修繕が発生したことなどから、売上高は520百万円(前連結会計年度比3.9%増)、営業利益は52百万円(前連結会計年度比24.3%減)となりました。
d.不動産仲介事業
前期より引き続き積極的な営業活動を行ったこと等により堅調に推移し、売上高は234万円(前連結会計年度比8.1%増)、営業利益は80百万円(前連結会計年度比8.7%増)となりました。
e.投資事業
当該事業につきましては、当連結会計年度から投資事業を開始しており、売上高は11百万円、営業損失は32百万円(前連結会計年度は売上高、営業損益とも未発生)となりました。
また、財政状態については次のとおりであります。
(流動資産)
当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比21.1%減の1,639百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金778百万円、販売用不動産231百万円、仕掛販売用不動産502百万円であります。減少の要因といたしましては、保有目的の変更に基づき投資不動産への振替えが生じたことなどにより、販売用不動産が326百万円減少したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比1.9%増の2,101百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産1,989百万円であります。増加の要因といたしましては、保有目的の変更に基づき販売用不動産からの振替えが生じたことなどにより、投資不動産が113百万円増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比4.9%減の1,049百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金360百万円、預り金256百万円、前受金135百万円であります。減少の要因といたしましては、工事代金の支払いのタイミングから、支払手形及び買掛金が48百万円減少したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比13.6%減の887百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金665百万円、長期預り保証金196百万円であります。減少の要因といたしましては、主として返済により長期借入金が128百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比10.2%減の1,803百万円となりました。減少の要因といたしましては、主として親会社株主に帰属する当期純損失197百万円の計上によるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による支出が163百万円、投資活動による支出が4百万円及び財務活動による支出が105百万円となり、また現金及び現金同等物に係る換算差額が△12百万円、新規連結に伴う現金及び現金同等物の増加額が9百万円計上されたことから、前連結会計年度末に比べ277百万円減少し、778百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、163百万円の支出(前連結会計年度は938百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純損失の計上167百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、4百万円の支出(前連結会計年度は723百万円の支出)となりました。これは主に、固定資産の取得による支出3百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、105百万円の支出(前連結会計年度は189百万円の支出)となりました。これは主に、有利子負債の返済による支出105百万円(純額)によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約の実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(不動産販売事業)
物件別販売実績
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
地域別販売実績
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
(不動産管理事業)
販売実績
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
物件形態別管理実績
(注) 物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。
(不動産賃貸事業)
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
(不動産仲介事業)
販売実績
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
契約形態別仲介実績
(注) 不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。
(投資事業)
販売実績
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日(2020年3月27日)現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等の分析
a.売上高・売上総利益
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比35.2%減の2,028百万円となりました。減収の主な要因は、不動産販売事業において前連結会計年度にレジデンス3棟の引渡しがあったのに対し、当連結会計年度はレジデンスの引渡しがなかったことによります。
また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、売上高の減少や営業投資有価証券評価損の計上などにより、前連結会計年度比21.6%減の412百万円となりました。売上高総利益率は、他の事業に比して粗利率の低い不動産販売事業の構成比が低下したことから、前連結会計年度より3.5ポイント増の20.3%となりました。
b.販売費及び一般管理費・営業利益
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、業容拡大を図るための人員増加などにより、前連結会計年度比4.1%増の484百万円となりました。
この結果、営業損失は72百万円(前連結会計年度は営業利益59百万円)となりました。
c.営業外損益・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度から5百万円減の7百万円となりました。また、営業外費用は、為替差損が減少し、前連結会計年度より9百万円減の20百万円となりました。
この結果、経常損失は85百万円(前連結会計年度は経常利益43百万円)となりました。
d.特別損益・法人税等(法人税等調整額含む)・親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度における特別利益はありません(前連結会計年度は違約金収入による16百万円)。また、特別損失は、中国におけるサービスアパートメント管理事業に係るのれんの減損損失、投資不動産の減損損失を計上したことにより、81百万円(前連結会計年度は減損損失の計上などにより110百万円)となりました。
この結果、税金等調整前当期純損失は167百万円(前連結会計年度は税金等調整前当期純損失50百万円)となりました。また、当連結会計年度の法人税等(法人税等調整額含む)は30百万円となり、親会社株主に帰属する当期純損失は197百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失73百万円)となりました。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④経営戦略の現状と見通し
当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。
(不動産販売事業)
約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販を行っておりますが、業容は拡大しております。今後も積極的な事業展開を継続し、さらなる業容拡大を図ってまいります。また、収益不動産については、建物劣化部分の修繕やバリューアップ、賃貸メニューの見直しによる賃貸稼働率の向上を図ることで物件の価値を上げ、販売してまいります。
(不動産管理事業)
当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。
(不動産賃貸事業)
当社所有不動産の運用につきましては、賃料水準、稼働状況ともに概ね好調であるため、この状態を継続していくことに注力してまいります。また、中国における若年層向けのワンルームマンション運用についても本格稼働の状態になり、当連結会計年度においては概ね良好な稼働率を維持しておりますが、2020年1月以降発生した新型コロナウイルスの影響も懸念されることから、より一層注視してまいります。今後においても賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。
(不動産仲介事業)
事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、投資用不動産だけでなく、居住用不動産の売買仲介取扱件数の増加を目指してまいります。
(投資事業)
既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。
(新規事業)
当社グループは、徳威グループとの事業協力を収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。
⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析
a.キャッシュ・フロー
当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
b.資金需要及び資金調達
当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。
調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、海外経済の減速や自然災害などの影響から生産や輸出の動きは鈍化しているものの、企業収益が高水準を維持する中で個人消費も緩やかに増加しており、所得から支出への前向きの循環が働いているため、景気の基調は緩やかな拡大傾向であるものと考えられます。一方で、米国のマクロ政策運営やそれが国際金融市場に及ぼす影響、中東情勢を巡る地政学的リスク、中国における新型肺炎の蔓延によるインバウンド需要の低下等により、日本経済が影響を受けるリスクは少なくなく、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、金融環境が極めて緩和した状態にある中で、住宅投資は横ばい圏内で底堅く推移しているものの、全国的な販売件数、販売価格は下落傾向にあり、懸念材料の残る経営環境が続いております。
このような事業環境のもと、当社グループは賃貸マンションの家賃管理業務を中心とした不動産管理事業を事業領域の中心に据え、安定した事業基盤、財務基盤を構築しながら、さらなる企業価値向上のため不動産販売事業の収益拡大及び新規事業の推進を目指してまいりました。
その結果、当連結会計年度の業績は、売上高2,028百万円(前連結会計年度比35.2%減)、営業損失72百万円(前連結会計年度は営業利益59百万円)、経常損失85百万円(前連結会計年度は経常利益43百万円)、親会社株主に帰属する当期純損失197百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失73百万円)となりました。
当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
a.不動産販売事業
前連結会計年度にレジデンス3棟の引渡しがあったのに対し、当連結会計年度はレジデンスの引渡しがなく、戸建等についても下期に伸び悩んだことから、売上高858百万円(前連結会計年度比56.6%減)、営業損失6百万円(前連結会計年度は営業利益21百万円)となりました。
b.不動産管理事業
中国におけるサービスアパートメント管理事業において、既存管理物件の管理料が減額されたこと等により、売上高は404百万円(前連結会計年度比6.8%減)、営業利益は142百万円(前連結会計年度比20.4%減)となりました。
c.不動産賃貸事業
新たなレジデンスが加わったことから家賃収入は増加しましたが、自社保有の駐車場における機械装置等の修繕が発生したことなどから、売上高は520百万円(前連結会計年度比3.9%増)、営業利益は52百万円(前連結会計年度比24.3%減)となりました。
d.不動産仲介事業
前期より引き続き積極的な営業活動を行ったこと等により堅調に推移し、売上高は234万円(前連結会計年度比8.1%増)、営業利益は80百万円(前連結会計年度比8.7%増)となりました。
e.投資事業
当該事業につきましては、当連結会計年度から投資事業を開始しており、売上高は11百万円、営業損失は32百万円(前連結会計年度は売上高、営業損益とも未発生)となりました。
また、財政状態については次のとおりであります。
(流動資産)
当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比21.1%減の1,639百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金778百万円、販売用不動産231百万円、仕掛販売用不動産502百万円であります。減少の要因といたしましては、保有目的の変更に基づき投資不動産への振替えが生じたことなどにより、販売用不動産が326百万円減少したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比1.9%増の2,101百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産1,989百万円であります。増加の要因といたしましては、保有目的の変更に基づき販売用不動産からの振替えが生じたことなどにより、投資不動産が113百万円増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比4.9%減の1,049百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金360百万円、預り金256百万円、前受金135百万円であります。減少の要因といたしましては、工事代金の支払いのタイミングから、支払手形及び買掛金が48百万円減少したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比13.6%減の887百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金665百万円、長期預り保証金196百万円であります。減少の要因といたしましては、主として返済により長期借入金が128百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比10.2%減の1,803百万円となりました。減少の要因といたしましては、主として親会社株主に帰属する当期純損失197百万円の計上によるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による支出が163百万円、投資活動による支出が4百万円及び財務活動による支出が105百万円となり、また現金及び現金同等物に係る換算差額が△12百万円、新規連結に伴う現金及び現金同等物の増加額が9百万円計上されたことから、前連結会計年度末に比べ277百万円減少し、778百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、163百万円の支出(前連結会計年度は938百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純損失の計上167百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、4百万円の支出(前連結会計年度は723百万円の支出)となりました。これは主に、固定資産の取得による支出3百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、105百万円の支出(前連結会計年度は189百万円の支出)となりました。これは主に、有利子負債の返済による支出105百万円(純額)によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約の実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。
| 種 別 | 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) | ||||||
| 期中契約高 | 期末契約残高 | 期中契約高 | 期末契約残高 | |||||
| 数量 | 金額(千円) | 数量 | 金額(千円) | 数量 | 金額(千円) | 数量 | 金額(千円) | |
| マンション・戸建 | 18戸 | 675,485 | 3戸 | 127,671 | 20戸 | 708,922 | - | - |
| 1棟マンション | 2棟 | 656,505 | - | - | 1棟 | 170,000 | 1棟 | 170,000 |
| 土地 | - | - | - | - | 1件 | 20,800 | - | - |
| 合 計 | - | 1,331,991 | - | 127,671 | - | 899,722 | - | 170,000 |
(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) |
| 売上高(千円) | 売上高(千円) | |
| 不動産販売事業 | 1,978,618 | 858,242 |
| 不動産管理事業 | 433,767 | 404,384 |
| 不動産賃貸事業 | 500,546 | 520,152 |
| 不動産仲介事業 | 217,055 | 234,589 |
| 投資事業 | - | 11,630 |
| 合計 | 3,129,986 | 2,028,998 |
(注)1 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| A.Cast.Partner's株式会社 | 609,688 | 19.5 | - | - |
| 株式会社アースウィンド | 521,440 | 16.7 | - | - |
2 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(不動産販売事業)
物件別販売実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) | ||||
| 物件名 | 数量 | 金額(千円) | 物件名 | 数量 | 金額(千円) |
| (土地) | (土地) | ||||
| - | - | 横浜市 | 1件 | 20,812 | |
| 小計 | - | - | 小計 | 1件 | 20,812 |
| (実需用戸建て) | (実需用戸建て) | ||||
| 横浜市 | 12戸 | 485,657 | 横浜市 | 14戸 | 501,772 |
| その他の地域 | - | - | その他の地域 | 3戸 | 124,410 |
| 小計 | 12戸 | 485,657 | 小計 | 17戸 | 626,183 |
| (投資用マンション 中古等) | (投資用マンション 中古等) | ||||
| 横浜市 | 6戸 | 99,451 | 横浜市 | 1戸 | 9,250 |
| 東京都 | 2戸 | 35,169 | 東京都 | 1戸 | 11,262 |
| その他の地域 | 1戸 | 16,366 | その他の地域 | -戸 | - |
| 小計 | 9戸 | 150,986 | 小計 | 2戸 | 20,513 |
| (実需用マンション 中古等) | (実需用マンション 中古等) | ||||
| 横浜市 | 2戸 | 48,752 | 横浜市 | 1戸 | 20,377 |
| 東京都 | 1戸 | 25,571 | 東京都 | 3戸 | 170,354 |
| 小計 | 3戸 | 74,323 | 小計 | 4戸 | 190,732 |
| (収益マンション) | (収益マンション) | ||||
| 東京都 | 3棟 | 1,267,650 | -棟 | - | |
| 小計 | 3棟 | 1,267,650 | 小計 | -棟 | - |
| 合計 | - | 1,978,618 | 合計 | - | 858,242 |
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
地域別販売実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) | ||
| 地域名 | 金額(千円) | 地域名 | 金額(千円) |
| 東京都 | 1,328,391 | 東京都 | 181,617 |
| 横浜市 | 633,860 | 横浜市 | 552,213 |
| その他の地域 | 16,366 | その他の地域 | 124,410 |
| 合計 | 1,978,618 | 合計 | 858,242 |
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
(不動産管理事業)
販売実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) |
| 433,767千円 | 404,384千円 |
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
物件形態別管理実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) | ||
| 物件形態 | 数量(戸) | 物件形態 | 数量(戸) |
| 当社分譲物件 | 3,002 | 当社分譲物件 | 2,793 |
| その他 | 1,075 | その他 | 1,150 |
| 合計 | 4,077 | 合計 | 3,943 |
(注) 物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。
(不動産賃貸事業)
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) |
| 500,546千円 | 520,152千円 |
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
(不動産仲介事業)
販売実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) |
| 217,055千円 | 234,589千円 |
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
契約形態別仲介実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) | ||
| 契約形態 | 数量(戸・件) | 契約形態 | 数量(戸・件) |
| 不動産賃貸 | 1,102 | 不動産賃貸 | 1,001 |
| 不動産売買 | 172 | 不動産売買 | 184 |
| 合計 | 1,274 | 合計 | 1,185 |
(注) 不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。
(投資事業)
販売実績
| 前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日) |
| -千円 | 11,630千円 |
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日(2020年3月27日)現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等の分析
a.売上高・売上総利益
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比35.2%減の2,028百万円となりました。減収の主な要因は、不動産販売事業において前連結会計年度にレジデンス3棟の引渡しがあったのに対し、当連結会計年度はレジデンスの引渡しがなかったことによります。
また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、売上高の減少や営業投資有価証券評価損の計上などにより、前連結会計年度比21.6%減の412百万円となりました。売上高総利益率は、他の事業に比して粗利率の低い不動産販売事業の構成比が低下したことから、前連結会計年度より3.5ポイント増の20.3%となりました。
b.販売費及び一般管理費・営業利益
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、業容拡大を図るための人員増加などにより、前連結会計年度比4.1%増の484百万円となりました。
この結果、営業損失は72百万円(前連結会計年度は営業利益59百万円)となりました。
c.営業外損益・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度から5百万円減の7百万円となりました。また、営業外費用は、為替差損が減少し、前連結会計年度より9百万円減の20百万円となりました。
この結果、経常損失は85百万円(前連結会計年度は経常利益43百万円)となりました。
d.特別損益・法人税等(法人税等調整額含む)・親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度における特別利益はありません(前連結会計年度は違約金収入による16百万円)。また、特別損失は、中国におけるサービスアパートメント管理事業に係るのれんの減損損失、投資不動産の減損損失を計上したことにより、81百万円(前連結会計年度は減損損失の計上などにより110百万円)となりました。
この結果、税金等調整前当期純損失は167百万円(前連結会計年度は税金等調整前当期純損失50百万円)となりました。また、当連結会計年度の法人税等(法人税等調整額含む)は30百万円となり、親会社株主に帰属する当期純損失は197百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失73百万円)となりました。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④経営戦略の現状と見通し
当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。
(不動産販売事業)
約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販を行っておりますが、業容は拡大しております。今後も積極的な事業展開を継続し、さらなる業容拡大を図ってまいります。また、収益不動産については、建物劣化部分の修繕やバリューアップ、賃貸メニューの見直しによる賃貸稼働率の向上を図ることで物件の価値を上げ、販売してまいります。
(不動産管理事業)
当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。
(不動産賃貸事業)
当社所有不動産の運用につきましては、賃料水準、稼働状況ともに概ね好調であるため、この状態を継続していくことに注力してまいります。また、中国における若年層向けのワンルームマンション運用についても本格稼働の状態になり、当連結会計年度においては概ね良好な稼働率を維持しておりますが、2020年1月以降発生した新型コロナウイルスの影響も懸念されることから、より一層注視してまいります。今後においても賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。
(不動産仲介事業)
事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、投資用不動産だけでなく、居住用不動産の売買仲介取扱件数の増加を目指してまいります。
(投資事業)
既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。
(新規事業)
当社グループは、徳威グループとの事業協力を収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。
⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析
a.キャッシュ・フロー
当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
b.資金需要及び資金調達
当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。
調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
