有価証券報告書-第42期(令和2年1月1日-令和2年12月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による経済活動の停滞から極めて厳しい状況で推移いたしました。経済活動再開のため様々な施策の打出しがなされるものの、感染症再拡大等による世界経済への深刻かつ長期的な影響が懸念される中で、当社の先行きに関しても引き続き留意が必要です。当社グループが属する不動産業界におきましては、金融緩和政策等による低金利が続く中、物件の取得や開発部材の取得は概ね良好に推移しているものの、新型コロナウイルス感染拡大による消費マインドの著しい低下等の影響が続いており、予断を許さない状況にあるものと思われます。
このような事業環境のもと、当社グループは不動産管理事業を事業領域の中心に据え、それに関連する不動産仲介事業、不動産賃貸事業の更なる収益向上及び不動産販売事業の業容拡大を目指してまいりました。
その結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,951百万円(前連結会計年度比3.8%減)、営業損失200百万円(前連結会計年度は営業損失72百万円)、経常損失209百万円(前連結会計年度は経常損失85百万円)、親会社株主に帰属する当期純損失310百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失197百万円)となりました。
当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。
a.不動産販売事業
新型コロナウイルス感染拡大等の影響により開発物件の引渡しが伸び悩んだことから、売上高768百万円(前連結会計年度比10.5%減)、営業損失65百万円(前連結会計年度は営業損失6百万円)となりました。
b.不動産管理事業
リフォームの工事受注が計画どおりに進まなかったこと等が影響し、売上高は386百万円(前連結会計年度比4.4%減)、営業利益は73百万円(前連結会計年度比48.4%減)となりました。
c.不動産賃貸事業
中国のサブリース事業において新型コロナウイルス感染拡大による移動制限等の影響から稼働率が低下したものの、設備投資費用が抑制できたことから、売上高は495百万円(前連結会計年度比4.7%減)、営業利益は84百万円(前連結会計年度比62.3%増)となりました。
d.不動産仲介事業
前期から引き続き積極的な営業活動を行っていたものの、新型コロナウイルス感染拡大等の影響により来店客が減少するとともに、売買取引に対する消費マインドが低下したこと等が影響し、売上高は226百万円(前連結会計年度比3.3%減)、営業利益は67百万円(前連結会計年度比15.6%減)となりました。
e.投資事業
投資事業につきましては、前第2四半期連結会計期間から開始しており、前連結会計年度においては軽微な売上並びに損益のみの計上であったことから、売上高は74百万円(前連結会計年度比540.0%増)、営業利益は18百万円(前連結会計年度は営業損失32百万円)となりました。
また、財政状態については次のとおりであります。
(流動資産)
当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比18.7%増の1,946百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金958百万円、販売用不動産573百万円、仕掛販売用不動産288百万円であります。増加の要因といたしましては、保有目的の変更により投資不動産から販売用不動産への振替えが生じたことなどにより、販売用不動産が342百万円増加したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比22.6%減の1,626百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産1,330百万円であります。減少の要因といたしましては、保有目的の変更により投資不動産から販売用不動産への振替えが生じたことなどにより、投資不動産が659百万円減少したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比2.9%減の1,019百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金209百万円、前受金151百万円、預り金274百万円、未払金243百万円であります。減少の要因といたしましては、返済により短期借入金が151百万円減少したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比5.7%増の938百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金680百万円、長期預り保証金231百万円であります。増加の要因といたしましては、持分取得による連結範囲の変更などにより長期預り保証金が35百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比10.5%減の1,614百万円となりました。減少の要因といたしましては、主として親会社株主に帰属する当期純損失310百万円の計上によるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による収入が183百万円、投資活動による収入が120百万円及び財務活動による支出が118百万円となり、現金及び現金同等物に係る換算差額が△6百万円計上されたことから、前連結会計年度末に比べ179百万円増加し、958百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、183百万円の収入(前連結会計年度は163百万円の支出)となりました。これは主に、たな卸資産の減少額346百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、120百万円の収入(前連結会計年度は4百万円の支出)となりました。これは主に、投資不動産の売却による収入170百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、118百万円の支出(前連結会計年度は105百万円の支出)となりました。これは主に、有利子負債の返済による支出242百万円(純額)によるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
該当事項はありません。
b.契約の実績
当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

種 別	前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)				当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
	期中契約高		期末契約残高		期中契約高		期末契約残高
	数量	金額(千円)	数量	金額(千円)	数量	金額(千円)	数量	金額(千円)
マンション・戸建	20戸	708,922	-	-	29戸	815,845	3戸	104,241
1棟マンション	1棟	170,000	1棟	170,000	-	-	-	-
土地	1件	20,800	-	-	5件	173,090	-	-
合 計	-	899,722	-	170,000	-	988,935	-	104,241

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
	売上高(千円)	売上高(千円)
不動産販売事業	858,242	768,065
不動産管理事業	404,384	386,545
不動産賃貸事業	520,152	495,864
不動産仲介事業	234,589	226,926
投資事業	11,630	74,433
合計	2,028,998	1,951,835

(注)最近2連結会計年度における開示すべき主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合はありません。
(不動産販売事業)
物件別販売実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)			当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
物件名	数量	金額(千円)	物件名	数量	金額(千円)
(土地)			(土地)
横浜市	1件	20,812	横浜市	2件	50,137
	-	-	その他の地域	1件	5,330
小計	1件	20,812	小計	3件	55,467
(実需用戸建て)			(実需用戸建て)
横浜市	14戸	501,772	横浜市	15戸	537,087
その他の地域	3戸	124,410	その他の地域	1戸	21,845
小計	17戸	626,183	小計	16戸	558,933
(投資用マンション 中古等)			(投資用マンション 中古等)
横浜市	1戸	9,250	横浜市	4戸	48,586
東京都	1戸	11,262	東京都	-	-
その他の地域	-	-	その他の地域	1戸	17,390
小計	2戸	20,513	小計	5戸	65,976
(実需用マンション 中古等)			(実需用マンション 中古等)
横浜市	1戸	20,377	横浜市	3戸	87,687
東京都	3戸	170,354	東京都	-	-
小計	4戸	190,732	小計	3戸	87,687
(収益マンション)			(収益マンション)
	-	-		-	-
小計	-	-	小計	-	-
合計	-	858,242	合計	-	768,065

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
地域別販売実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)		当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
地域名	金額(千円)	地域名	金額(千円)
東京都	181,617	東京都	-
横浜市	552,213	横浜市	723,498
その他の地域	124,410	その他の地域	44,566
合計	858,242	合計	768,065

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
(不動産管理事業)
販売実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
404,384千円	386,545千円

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
物件形態別管理実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)		当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
物件形態	数量(戸)	物件形態	数量(戸)
当社分譲物件	2,793	当社分譲物件	2,584
その他	1,150	その他	1,156
合計	3,943	合計	3,740

(注) 物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。
(不動産賃貸事業)

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
520,152千円	495,864千円

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
(不動産仲介事業)
販売実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
234,589千円	226,926千円

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間の取引については相殺消去しております。
契約形態別仲介実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)		当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
契約形態	数量(戸・件)	契約形態	数量(戸・件)
不動産賃貸	1,001	不動産賃貸	739
不動産売買	184	不動産売買	175
合計	1,185	合計	914

(注) 不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。

(投資事業)
販売実績

前連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
11,630千円	74,433千円

(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日(2021年3月30日)現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。
②当連結会計年度の経営成績等の分析
a.売上高・売上総利益
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比3.8%減の1,951百万円となりました。減収の主な要因は、新型コロナウイルス感染拡大等の影響が、特に不動産販売事業、不動産賃貸事業並びに不動産仲介事業に及んだんだことによるものです。
また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、売上高の減少やたな卸資産評価損の計上などにより、前連結会計年度比9.8%減の371百万円となりました。売上高総利益率は、不動産販売事業のセグメント損失の影響が大きく、前連結会計年度より1.3ポイント減の19.0%となりました。
b.販売費及び一般管理費・営業利益
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、管理部門の業務効率化を図るため本社を増床したことなどにより、前連結会計年度比18.0%増の571百万円となりました。
この結果、営業損失は200百万円(前連結会計年度は営業損失72百万円)となりました。
c.営業外損益・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は、業務受託手数料が新たに発生したことなどにより、前連結会計年度から3百万円増の10百万円となりました。また、営業外費用は、前連結会計年度より0百万円減の19百万円となりました。
この結果、経常損失は209百万円(前連結会計年度は経常損失85百万円)となりました。
d.特別損益・法人税等(法人税等調整額含む)・親会社株主に帰属する当期純利益
当連結会計年度における特別利益は、投資不動産の売却に伴う固定資産売却益が発生したことにより8百万円となりました(前連結会計年度はなし)。また、特別損失は、投資不動産の減損損失を計上したことなどにより105百万円(前連結会計年度は減損損失の計上などにより81百万円)となりました。
この結果、税金等調整前当期純損失は307百万円(前連結会計年度は税金等調整前当期純損失167百万円)となりました。また、当連結会計年度の法人税等(法人税等調整額含む)は3百万円となり、親会社株主に帰属する当期純損失は310百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失197百万円)となりました。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
「2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④経営戦略の現状と見通し
当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。
(不動産販売事業)
約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販を行っておりますが、業容は拡大しております。今後も積極的な事業展開を継続し、さらなる業容拡大を図ってまいります。また、収益不動産については、建物劣化部分の修繕やバリューアップ、賃貸メニューの見直しによる賃貸稼働率の向上を図ることで物件の価値を上げ、販売してまいります。
(不動産管理事業)
当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。
(不動産賃貸事業)
当社所有不動産の運用につきましては、賃料水準、稼働状況ともに概ね好調であるため、この状態を継続していくことに注力してまいります。また、中国における若年層向けのワンルームマンション運用についても本格稼働の状態になり、当連結会計年度においては概ね良好な稼働率を維持しておりますが、2020年1月以降発生した新型コロナウイルスの影響も懸念されることから、より一層注視してまいります。今後においても賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。
(不動産仲介事業)
事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、投資用不動産だけでなく、居住用不動産の売買仲介取扱件数の増加を目指してまいります。
(投資事業)
既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。
(新規事業)
当社グループは、徳威グループとの事業協力を収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。
⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析
a.キャッシュ・フロー
当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
b.資金需要及び資金調達
当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。
調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。