有価証券報告書-第26期(2025/01/01-2025/12/31)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2026年2月12日に当社ウェブサイト(*)に掲載しております「2025年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 (*)https://www.jinushi-jp.com/(IR情報、ニュースリリース)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①事業環境の状況
当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。
また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しています。上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は約46兆円にのぼります。
当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。
底地市場規模(底地取引の累積値)の推移と予測

当社の事業領域

②経営成績の状況
当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。
また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の4つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。
2025年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計487案件、約6,368億円に拡大しています。

そのような状況下、当連結会計年度におきましても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。
この結果、当連結会計年度の売上高は76,327百万円(前連結会計年度比33.7%増)、営業利益は8,603百万円(同0.8%減)、経常利益は7,191百万円(同13.0%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は7,369百万円(同21.1%増)となりました。
当社が重視している親会社株主に帰属する当期純利益については、5期連続で増益となり、過去最高益を更新するとともに、2022年2月に発表した現・中計の2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を1年前倒しで達成いたしました。
また、当連結会計年度の仕入(契約ベース)については、1,420億円(前連結会計年度比821億円増)となりました。社名変更を契機に取り組み始めた3つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック(土地のセール&リースバック)提案」による成果に加え、東証改革や投資家からの要請を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し、建築費上昇等の社会の変化も追い風となり、期初の仕入目標である700億円以上を大きく上回る結果となりました。
なお、取引テナント数においては、2025年12月末時点で171社となるなど、大きく増加しています。
取引テナント数

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後10年連続で増資を実現し、2026年1月時点における資産規模は2,911億円(取得時の鑑定評価額ベース)となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。
地主リート資産規模

また、仕入の加速に対応する新たな取組として、底地の中長期運用を目的とした「地主ファンド」構想を発表いたしました。地主リートを柱に、地主ファンド、地主倶楽部とさまざまな投資家のニーズに応える体制を構築しております。
そのような状況を踏まえ、当社グループは、本年2月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの3年間を計画期間とする、新・中計を発表いたしました。新・中計の詳細については、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 中長期的な会社の経営戦略及び(3) 目標とする経営指標」をご参照ください。
引き続き、持続的な企業価値の向上に取り組んでまいります。
当連結会計年度のセグメント別の経営成績は次のとおりであります。
a.不動産投資事業
不動産投資事業におきましては、売上高は73,749百万円(前連結会計年度比34.3%増)、セグメント利益は11,635百万円(同3.1%増)となりました。
b.不動産賃貸事業
不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,378百万円(前連結会計年度比29.2%増)、セグメント利益は746百万円(同23.9%増)となりました。
c.資産運用事業
資産運用事業におきましては、売上高は1,195百万円(前連結会計年度比10.0%増)、セグメント利益は527百万円(同7.7%増)となりました。
③財政状態の状況
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ30,937百万円増加し、146,354百万円となりました。これは主に、販売用不動産が8,618百万円、土地が15,158百万円増加したこと等によります。
負債の部は、前連結会計年度末に比べ、23,831百万円増加し、94,448百万円となりました。これは主に、長期借入金が14,001百万円、ノンリコース長期借入金が7,650百万円増加したこと等によります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ7,105百万円増加し、51,906百万円となりました。これは主に、利益剰余金が5,462百万円増加したこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は34.1%となりました。
④キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末比で3,809百万円増加し、27,302百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が10,279百万円となった一方、販売用不動産8,754百万円の増加や、法人税等の支払額2,638百万円等により、減少した資金は3,328百万円(前連結会計年度比1,000百万円の増加)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は15,366百万円(前連結会計年度比13,297百万円の減少)となりました。なお、主な要因は、有形固定資産の取得による24,339百万円の支出、有形固定資産の売却による9,604百万円の収入等によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は22,512百万円(前連結会計年度比15,636百万円の増加)となりました。なお、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達98,423百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出76,833百万円等によるものです。
⑤生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。
b.受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。

セグメントの名称	当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)	前期増減比(%)
不動産投資事業(百万円)	73,749	34.3
不動産賃貸事業(百万円)	1,378	29.2
資産運用事業(百万円)	1,195	10.0
報告セグメント計(百万円)	76,323	33.8
その他(百万円)(注)	4	△42.6
合計(百万円)	76,327	33.7

(注)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。
(注) 1. 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)		当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日)
	金額(百万円)	割合(%)	金額(百万円)	割合(%)
地主プライベートリート投資法人	17,370	30.4	43,918	57.5
株式会社近藤紡績所	8,800	15.4	-	-
SMFLみらいパートナーズ株式会社	6,146	10.8	-	-

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
また、当社グループが採用する会計方針は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。
特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。
② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。
財政状態の分析
当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ③ 財政状態の状況」に記載のとおりであります。
経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ② 経営成績の状況」に記載のとおりであります。
キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ④ キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第2 事業の状況 3 事業等のリスク ⑧ 有利子負債への依存」に記載のとおりであります。
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。
当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。

	2025年12月期 (計画)	2025年12月期 (実績)	2025年12月期 (計画比)
売上高	76,000百万円	76,327百万円	327百万円 (0.4%)
経常利益	7,000百万円	7,191百万円	191百万円 (2.7%)
親会社株主に帰属する 当期純利益	7,100百万円	7,369百万円	269百万円 (3.8%)
売上高総利益率	-	18.4%	-
売上高経常利益率	9.2%	9.4%	0.2%
自己資本利益率(ROE)	-	15.6%	-

(注)2025年12月期(計画)には2025年11月6日付公開の修正予想数値を記載しております。
セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第2 事業の状況 4
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②
経営成績の状況」に記載のとおりであります。