半期報告書-第27期(2026/01/01-2026/12/31)

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
詳細につきましては、2026年8月13日に当社ウェブサイト(*)に掲載しております「2026年12月期 第2四半期決算説明資料」をご参照ください。
(*)https://www.jinushi-jp.com/(IR情報、ニュースリリース)
(1)経営成績及び財政状態の状況の概要
当中間連結会計期間における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の経営成績及び財政状態の状況の概要は次のとおりであります。
① 事業環境の状況
当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年時点で7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しております。上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は46兆円にのぼります。
当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。
底地市場規模(底地取引の累積値)の推移と予測

当社の事業領域

② 経営成績の状況
当社は、「JINUSHIビジネス(※)を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」という。)の成長とともに日本の大地主を目指しております。
(※)JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルであります。
また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の4つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。
2026年6月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計580案件、約7,406億円に拡大しております。

そのような状況下、当中間連結会計期間においても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。
この結果、当中間連結会計期間の売上高は34,592百万円(前年同期比13.1%減)、営業利益は4,416百万円(同8.9%増)、経常利益は3,258百万円(同2.6%増)、親会社株主に帰属する中間純利益は2,092百万円(同24.7%減)となりました。なお、2026年12月期は主に第4四半期に利益を計上する計画であります。当期売却予定案件の92%は決定済み(当期に見込むフロー収益の売上総利益を母数として、売却先及び売買条件決定案件を決定分として算出)、残りについても全て購入意向表明書受領済みであり、親会社株主に帰属する当期純利益8,000百万円の達成確度が高い状況となっております。
また、当中間連結会計期間の仕入(契約ベース)については、494億円(前年同期比209億円増)となりました。社名変更を契機に取り組み始めた3つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック提案」による成果に加え、東証改革や投資家からの要請を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し、建築費上昇等の社会の変化も追い風となり、仕入を加速しております。
なお、取引テナント数においては、2026年6月末時点で190社となり、社名変更以降、約4年半で2.0倍に拡大しております。
取引テナント数

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。
地主リートは、2017年1月の運用開始後10年連続で増資を実現し、2026年7月1日時点における運用資産規模は2,913億円(取得時の鑑定評価額ベース)となっております。中期目標とする運用資産規模3,000億円は計画どおり2026年12月期中の達成が確実であり、これを通過点として、早期に5,000億円の達成を目指しております。
当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。
地主リート資産規模

当社グループは、2026年2月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの3年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画(2026-2028)」を発表いたしました。引き続き、中期経営計画(2026-2028)の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
イ.不動産投資事業
不動産投資事業におきましては、売上高は32,457百万円(前年同期比15.9%減)、セグメント利益は5,540百万円(同2.1%増)となりました。
ロ.不動産賃貸事業
不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,152百万円(前年同期比109.4%増)、セグメント利益は739百万円(同171.5%増)となりました。
ハ.資産運用事業
資産運用事業におきましては、売上高は618百万円(前年同期比4.4%減)、セグメント利益は258百万円(同18.1%減)となりました。
③ 財政状態の状況
資産、負債及び純資産の状況
当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ60,289百万円増加し、206,644百万円となりました。これは主に、販売用不動産が34,428百万円、土地が26,686百万円増加したこと等によります。
負債の部は、前連結会計年度末に比べ58,864百万円増加し、153,312百万円となりました。これは主に、1年内返済予定の長期借入金が1,247百万円、長期借入金が32,733百万円、ノンリコース長期借入金が22,750百万円増加したこと等によります。
純資産は、前連結会計年度末に比べ1,425百万円増加し、53,331百万円となりました。これは主に、利益剰余金が851百万円、非支配株主持分が432百万円増加したこと等によります。なお、当中間連結会計期間末における自己資本比率は24.6%となりました。
(2)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末比で2,524百万円減少し、24,777百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当中間連結会計期間における営業活動の結果、税金等調整前中間純利益が3,290百万円となった一方、棚卸資産30,214百万円の増加や、法人税等の支払額1,862百万円等により、減少した資金は26,608百万円(前年同期比34,340百万円の減少)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当中間連結会計期間における投資活動の結果、減少した資金は30,916百万円(前年同期比27,832百万円の減少)となりました。なお、主な要因は有形固定資産の取得31,012百万円による資金減少であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当中間連結会計期間における財務活動の結果、保有する棚卸資産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出24,509百万円や配当金の支払額1,240百万円等の一方、新規棚卸資産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達81,520百万円等を行った結果、増加した資金は54,980百万円(前年同期比56,446百万円の増加)となりました。
(3)経営方針・経営戦略等
当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略について重要な変更はありません。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
該当事項はありません。