有価証券報告書-第10期(2022/04/01-2023/03/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は以下のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大が抑制され、社会経済活動の正常化が進み、景気回復の動きがみられました。しかしながら、諸外国における物価抑制のための政策金利の上昇は、わが国との金利格差を拡大させ、円安が進行しました。更に、ウクライナ情勢の長期化によりエネルギー価格や原材料価格の高騰が重なったことで急激な物価上昇をまねく結果となりました。
当不動産業界におきましては、分譲戸建住宅の新設着工戸数は堅調に推移したものの、建築資材価格の高騰により販売価格相場が上昇しました。地価の低い地方部を中心として、物件の割高感が増したことから、住宅需要に影響が出始めております。また、足元の住宅ローン変動金利は低水準を維持しているものの、今後の動向には注視していく必要があります。
このような状況のもと、当社グループは、持続可能な社会の実現と当社グループの持続的な成長との両立を図るべく、「第3次中期経営計画(2022年3月期～2024年3月期)」の基本戦略である「コア事業の競争力強化」と「事業ポートフォリオの拡大」に基づき事業を推進してまいりましたが、足元では事業環境の急激な変化への対応を優先し、地域ごとの競争環境や保有在庫状況のバランスを考慮しながら、土地仕入や販売価格対応を柔軟に行う等のきめ細かいエリア戦略を徹底しております。
その結果、当連結会計年度の売上収益は1兆4,397億65百万円(前期比3.8%増)、営業利益は1,023億32百万円(前期比33.2%減)、税引前利益は1,066億1百万円(前期比30.0%減)、親会社の所有者に帰属する当期利益は755億96百万円(前期比26.9%減)となりました。
セグメント別の業績は、以下のとおりであります。

セグメントの名称	件数	売上収益(百万円)	前期比(%)
一建設グループ
(区分)戸建分譲事業(注)4	10,650	309,565	△1.0
マンション分譲事業	704	29,403	1.8
請負工事事業(注)4	1,844	41,787	21.9
その他	-	19,630	27.8
小計	13,198	400,386	2.4
飯田産業グループ
(区分)戸建分譲事業	6,198	217,816	6.2
マンション分譲事業	467	21,289	50.7
請負工事事業	363	8,003	△1.6
その他	-	10,664	7.8
小計	7,028	257,773	8.6
東栄住宅グループ
(区分)戸建分譲事業	4,734	170,229	6.8
マンション分譲事業	469	6,494	642.3
請負工事事業	281	10,368	11.3
その他	-	2,225	30.7
小計	5,484	189,318	10.5
タクトホームグループ
(区分)戸建分譲事業	5,435	171,277	9.8
マンション分譲事業	-	-	-
請負工事事業	71	1,883	36.6
その他	-	2,085	△30.7
小計	5,506	175,246	9.3

セグメントの名称	件数	売上収益(百万円)	前期比(%)
アーネストワングループ
(区分)戸建分譲事業	10,588	257,063	△8.0
マンション分譲事業	764	28,461	△6.9
請負工事事業	429	10,041	1.3
その他	-	465	38.6
小計	11,781	296,032	△7.5
アイディホーム
(区分)戸建分譲事業	3,020	79,487	△8.2
マンション分譲事業	-	-	-
請負工事事業	48	1,063	△13.6
その他	-	599	69.6
小計	3,068	81,151	△8.0
その他(注)5
(区分)戸建分譲事業	201	6,109	1,052.4
マンション分譲事業	17	501	△13.0
請負工事事業	-	278	746.5
その他	-	32,967	89.7
小計	218	39,857	115.2
(区分計)戸建分譲事業	40,826	1,211,549	1.0
マンション分譲事業	2,421	86,150	14.8
請負工事事業	3,036	73,427	14.2
その他	-	68,638	42.9
総合計	46,283	1,439,765	3.8

(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.戸建分譲事業には、戸建住宅のほか、宅地等が含まれます。マンション分譲事業には、分譲マンション(JV持分含む)のほか、マンション用地等が含まれます。請負工事事業には、注文住宅のほか、リフォームやオプション工事等が含まれます。
3.請負工事事業等の売上収益は、一定期間にわたり履行義務が充足されることに伴って認識される収益ですが、件数はいずれの区分も資産の引渡し件数を記載しております。
4.一建設グループの住宅情報館㈱において行っている建築条件付土地販売事業(宅地を販売した顧客と一定期間内に当該宅地に建物を建築するための建物請負工事契約を締結し当該契約に基づき住宅の建築工事を請け負う、注文住宅事業に区分されない事業)に係る建築工事の売上収益は、前連結会計年度まで、同社の主要な事業である「請負工事事業」に含めて表示しておりましたが、当連結会計年度より、他の報告セグメント及び他社と同様に「戸建分譲事業」に含めて表示する方法に変更しております。当該変更にあたり、前連結会計年度の区分も同様に変更したうえで前期比を算定しております。
5.「その他」のセグメントは、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、ファーストウッドグループ及びRFPグループの木材製造事業等、ホームトレードセンター及び当社の事業に係るもの等であります。
② 財政状態
前連結会計年度において行われた企業結合に係る暫定的な会計処理が当連結会計年度に確定しております。当該暫定的な会計処理の確定に伴い、当連結会計年度の連結財務諸表に含まれる比較情報(前連結会計年度)においても取得原価の当初配分額の見直しが反映されており、前連結会計年度末との比較・分析にあたっては、当該見直しが反映された後の確定額に基づく金額を使用しております。詳細につきましては「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表注記 8.企業結合」をご参照ください。
当連結会計年度末の資産合計は1兆7,649億18百万円となり、前連結会計年度末比で562億50百万円の増加となりました。
当連結会計年度末の負債合計は7,971億86百万円となり、前連結会計年度末比で243億49百万円の増加となりました。
当連結会計年度末の資本合計は9,677億32百万円となり、前連結会計年度末比で319億1百万円の増加となりました。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)の残高は4,398億89百万円となり、前連結会計年度末比で1,195億72百万円の減少となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は以下のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は569億97百万円(前連結会計年度は31億15百万円の獲得)となりました。
これは主に、税引前利益1,066億1百万円、減価償却費及び償却費163億81百万円、棚卸資産の増加額1,404億5百万円、営業債務及びその他の債務の増加額129億21百万円、法人所得税の支払額676億38百万円及び法人所得税の還付額132億48百万円があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は392億46百万円(前連結会計年度は247億26百万円の使用)となりました。
これは主に、有形固定資産の取得による支出354億25百万円、投資の取得による支出40億5百万円があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は252億85百万円(前連結会計年度は325億11百万円の獲得)となりました。
これは主に、借入金の増加238億12百万円、リース負債の返済による支出69億63百万円、自己株式の取得による支出135億6百万円及び配当金の支払額258億33百万円があったことによるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
(ⅰ)生産実績
当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

セグメントの名称	件数	金額(百万円)	前期比(%)
一建設グループ
(区分)戸建分譲事業(注)4	11,543	330,184	10.9
マンション分譲事業	677	28,478	9.5
請負工事事業(注文住宅)(注)4	1,843	36,377	20.5
小計	14,063	395,040	11.6
飯田産業グループ
(区分)戸建分譲事業	6,638	234,435	14.4
マンション分譲事業	662	31,316	137.3
請負工事事業(注文住宅)	365	7,487	△7.3
小計	7,665	273,238	20.8
東栄住宅グループ
(区分)戸建分譲事業	4,655	169,853	0.2
マンション分譲事業	521	7,107	391.9
請負工事事業(注文住宅)	281	7,125	23.6
小計	5,457	184,086	4.1
タクトホームグループ
(区分)戸建分譲事業	5,475	172,065	25.0
マンション分譲事業	-	-	-
請負工事事業(注文住宅)	69	1,123	1.5
小計	5,544	173,189	24.8
アーネストワングループ
(区分)戸建分譲事業	10,675	263,203	3.8
マンション分譲事業	802	31,547	36.4
請負工事事業(注文住宅)	430	6,454	8.7
小計	11,907	301,204	6.6
アイディホーム
(区分)戸建分譲事業	3,494	94,013	18.5
マンション分譲事業	-	-	-
請負工事事業(注文住宅)	47	931	△22.3
小計	3,541	94,944	17.9
その他
(区分)戸建分譲事業	202	6,470	852.1
マンション分譲事業	23	1,053	82.8
小計	225	7,523	499.2
(区分計)戸建分譲事業	42,682	1,270,225	11.1
マンション分譲事業	2,685	99,502	54.6
請負工事事業(注文住宅)	3,035	59,500	13.8
総合計	48,402	1,429,228	13.4

(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しておりません。
2.金額は、販売価額(税抜)によっております。
3.戸建分譲事業には、戸建住宅のほか、宅地等が含まれます。
4.一建設グループの住宅情報館㈱において行っている建築条件付土地販売事業(宅地を販売した顧客と一定期間内に当該宅地に建物を建築するための建物請負工事契約を締結し当該契約に基づき住宅の建築工事を請け負う、注文住宅事業に区分されない事業)に係る建築工事の生産実績は、前連結会計年度まで、同社の主要な事業である「請負工事事業」に含めて表示しておりましたが、当連結会計年度より、他の報告セグメント及び他社と同様に「戸建分譲事業」に含めて表示する方法に変更しております。当該変更にあたり、前連結会計年度の区分も同様に変更したうえで前期比を算定しております。
(ⅱ)受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

セグメントの名称	受注高(百万円)	前期比(%)	受注残高(百万円)	前期末比(%)
一建設グループ 請負工事事業(注文住宅)(注)3	32,910	△17.6	29,237	△11.2
飯田産業グループ 請負工事事業(注文住宅)	6,207	△27.9	3,910	△24.6
東栄住宅グループ 請負工事事業(注文住宅)	7,219	△2.5	5,594	△0.1
タクトホームグループ 請負工事事業(注文住宅)	1,451	28.6	806	64.7
アーネストワングループ 請負工事事業(注文住宅)	6,641	△7.1	4,198	0.8
アイディホーム 請負工事事業(注文住宅)	1,747	△24.7	648	△39.4
合計	56,179	△15.6	44,396	△10.2

(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しておりません。
2.金額は、請負金額(税抜)によっております。
3.一建設グループの住宅情報館㈱において行っている建築条件付土地販売事業(宅地を販売した顧客と一定期間内に当該宅地に建物を建築するための建物請負工事契約を締結し当該契約に基づき住宅の建築工事を請け負う、注文住宅事業に区分されない事業)に係る建築工事の受注実績は、前連結会計年度まで、同社の主要な事業である「請負工事事業」に含めて表示しておりましたが、当連結会計年度より、他の報告セグメント及び他社と同様に「戸建分譲事業」として区分することとしたため上記の受注実績には含めておりません。当該変更にあたり、前連結会計年度の区分も同様に変更したうえで前期比及び前期末比を算定しております。
(ⅲ)販売実績
当連結会計年度における販売実績につきましては、前述の「① 財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループの当連結会計年度の事業全体及びセグメントごとの経営成績等につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要」に記載のとおりであり、経営者の視点によるこれらの経営成績等に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。なお、当社グループのセグメントは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 連結財務諸表注記 7.セグメント情報」に記載のとおり、共通した事業を行う連結子会社単位等を報告セグメントとしておりますが、ここでは事業区分ごとに経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容を記載しております。
また、一建設グループの住宅情報館㈱において行っている建築条件付土地販売事業(宅地を販売した顧客と一定期間内に当該宅地に建物を建築するための建物請負工事契約を締結し当該契約に基づき住宅の建築工事を請け負う、注文住宅事業に区分されない事業)に係る建築工事の売上収益及び販売棟数は、前連結会計年度まで、同社の主要な事業である「請負工事事業」に含めて表示しておりましたが、当連結会計年度より、「戸建分譲事業」に含めて表示する方法に変更しております。当該変更にあたり、前連結会計年度の区分も同様に変更したうえで前期比を算定しております。
(ⅰ)戸建分譲事業
戸建分譲事業の業績は、売上収益が1兆2,115億49百万円(前期比119億21百万円増)、販売棟数が40,826棟(前期比708棟減)となりました。
当社グループの売上収益の大半を占める戸建分譲事業では、20～30代の一次取得者を主要ターゲットとして、値ごろ感のある住宅を供給しております。物件の値ごろ感は、販売エリアの相場、需給バランスに加え、主要ターゲット層の可処分所得や住宅ローンの返済額等によって常に変化するため、これらの動向を的確に捉え、販売価格に応じた土地の仕入と、建物原価のコントロールを行うことが経営成績に重要な影響を与えます。
当連結会計年度は、エネルギー価格や原材料価格の高騰により建物原価が上昇し、販売価格相場も上昇しました。販売価格相場が比較的高い首都圏においては、建物原価上昇分を販売価格に転嫁しやすい環境であったため、売上総利益率を維持できましたが、販売価格が低い地方部においては、建物原価上昇分を販売価格に織り込みきれず、売上総利益率は下落しました。第3四半期連結会計期間以降は、この傾向がより顕著に表れ二極化が進んでおります。地方部を中心として物件の割高感が増し需要に影響が出始めたことから、エリア特性を考慮した柔軟な価格対応を行う等、迅速に対応してまいりました。
また、足元では、消費者物価指数の上昇により実質賃金は低下しており、住宅ローン金利の動向には注視が必要な状況であり、事業環境は不確実性が増しております。事業環境の急変に備え、在庫水準の適正化を優先的に行っております。
以上の結果、戸建分譲事業の売上総利益率は16.1%となり前期比で4.2ポイント減少となりました。
(ⅱ)マンション分譲事業
マンション分譲事業の業績は、売上収益が861億50百万円(前期比111億15百万円増)、販売戸数が2,421戸(前期比479戸増)となりました。
新築分譲マンション市場は、地価の上昇や建設費の高騰等を背景として販売価格は逓増しており、高い購買力が要求される状況が継続しております。当連結会計年度は、JVによる大型物件の引き渡しがあったため、販売戸数は前期比で大幅に増加しました。
マンション分譲事業は、戸建分譲事業に比べ事業期間が長いことから、用地仕入を厳選し採算性の面から選択的に事業を推進することを基本スタンスとしておりますので、概ねその方針に沿った結果となりました。
(ⅲ)請負工事事業
請負工事事業の業績は、売上収益が734億27百万円(前期比91億31百万円増)、注文住宅の販売棟数が3,036棟(前期比203棟増)となりました。
請負工事(注文住宅)事業については、当社の強みである豊富な土地情報を活用し、顧客の要望に沿った土地と間取り提案を合わせて行う営業アプローチにより事業拡大を目指しております。
(ⅳ)その他事業
その他事業の業績は、売上収益が686億38百万円(前期比206億5百万円増)となりました。
前期比で大きく増加しておりますが、「コア事業の競争力強化」を目的として連結子会社とした林産企業であるRFPグループの収益及び、連結子会社である建築資材会社等の建築資材価格高騰による増収、収益不動産の売却等により増収となりました。
当連結会計年度末の資産合計は1兆7,649億18百万円となり、前連結会計年度末比で562億50百万円の増加となりました。
流動資産については1兆2,708億70百万円となり、前連結会計年度末比で82億7百万円の増加となりました。これは主に、現金及び預金の減少1,203億83百万円、棚卸資産の増加1,420億73百万円等によるものであります。
非流動資産については4,940億48百万円となり、前連結会計年度末比で480億43百万円の増加となりました。これは主に、有形固定資産の増加324億91百万円等によるものであります。
当連結会計年度末の負債合計は7,971億86百万円となり、前連結会計年度末比で243億49百万円の増加となりました。
流動負債については4,757億円となり、前連結会計年度末比で70億57百万円の増加となりました。これは主に、社債及び借入金の増加195億20百万円、営業債務及びその他の債務の増加133億49百万円、未払法人所得税等の減少195億32百万円等によるものであります。
非流動負債については3,214億85百万円となり、前連結会計年度末比で172億91百万円の増加となりました。これは主に、社債及び借入金の増加97億17百万円等によるものであります。
当連結会計年度末の資本合計は9,677億32百万円となり、前連結会計年度末比で319億1百万円の増加となりました。これは主に、剰余金の配当258億53百万円に対し、当期利益757億61百万円を計上したこと等によるものであります。
なお、「(1)経営成績等の状況の概要、② 財政状態」に記載のとおり、前連結会計年度末との比較・分析にあたっては、企業結合に係る暫定的な会計処理の確定による取得原価の当初配分額の見直しが反映された後の確定額に基づく金額を使用しております。
上記の結果、在庫回転率(戸建)は年1.5回転、営業利益率は7.1%となり、いずれも前述の目標値には至りませんでしたが、引き続き、高い資本効率と持続的なキャッシュ・フローの創出に不可欠な羅針盤として位置づけ、「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4)中期的な経営戦略、(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」に記載の経営戦略及び各種施策を推進してまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループは、持続的な成長に必要な経営の健全性・効率性の観点から、経営環境の変化によって変動するリスクに見合った適正な資本水準と負債・資本構成を維持していくことを基本方針としております。
当社グループの資金需要は、その大部分が戸建分譲事業及びマンション分譲事業を行うための事業用土地購入費でありますが、不動産賃貸事業などのストックビジネスや海外展開、バリューチェーン強化といった事業ポートフォリオの拡大に関連した投資等に加え、コア事業の競争力強化に向けた営業拠点の展開などに伴う設備投資でも資金需要が生じます。株主還元につきましては、経営体質の強化と将来を見据えた成長投資を考慮しつつ、安定的かつ継続的な配当を行うことを基本方針としております。
これらの資金需要につきましては、自己資金に加え、銀行借入を中心に、主要事業に対応する機動性と資金需要の性格に応じた長期安定性のバランスを重視した資金調達をグループ一体となって実施することとしております。
なお、当連結会計年度における資金調達の状況については「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表注記 19.社債及び借入金(リース負債及びその他の金融負債含む)」をご参照ください。
また、重要な資本的支出の予定及びその資金の調達源につきましては、「第3 設備の状況 3.設備の新設、除却等の計画」をご参照ください。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」第93条の規定によりIFRSに準拠して作成しております。この連結財務諸表の作成にあたって、見積りが必要な事項につきましては、合理的な基準に基づき会計上の見積りを行っております。
重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断、見積りの方法及び仮定、並びにそれらの不確実性等につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表注記 5.重要な会計上の見積り及び見積りを伴う判断」に記載の各項目をご参照ください。