有価証券報告書-第28期(2023/10/01-2024/09/30)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。
① 財政状態及び経営成績の状況
イ.財政状態
a.資産
当社グループの当連結会計年度末における総資産は1,282,090百万円となり、前連結会計年度末と比較して83,422百万円増加しました。これは主として、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合わせて42,922百万円増加したほか、営業未収入金及び契約資産並びに営業貸付金が合わせて29,501百万円、投資その他の資産が13,021百万円増加したこと等によるものであります。
b.負債
負債は746,171百万円となり、前連結会計年度末と比較して27,919百万円増加しました。これは主として、未払法人税等が10,005百万円減少した一方、短期借入金、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)及び社債(1年内償還予定の社債を含む)が合わせて36,634百万円増加したこと等によるものであります。
c.純資産
純資産は535,919百万円となり、前連結会計年度末と比較して55,502百万円増加しました。これは主として、自己株式の取得により純資産が19,878百万円減少した一方、利益剰余金が71,963百万円増加したこと等によるものであります。
ロ.経営成績
当社グループの当連結会計年度における業績は、売上高は1,295,862百万円(前連結会計年度比12.8%増)、営業利益は119,088百万円(同16.3%減)、経常利益は120,283百万円(同12.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は92,921百万円(同0.9%増)となりました。
セグメント別の概況は次のとおりであります。
(戸建関連事業)
戸建関連事業につきましては、前連結会計年度後半より在庫調整に取り組んだ結果、売上高は横這い、売上総利益率は低下いたしましたが、既に在庫調整は終了しており、このところ販売は回復基調を示しております。
その結果、売上高は589,053百万円(前連結会計年度比0.2%減)、営業利益は49,668百万円(同21.4%減)となりました。
(マンション事業)
マンション事業につきましては、首都圏、名古屋圏、福岡圏の都心部において新築分譲マンションを展開しております。マンション用地及び資材価格の著しい上昇を背景として、用地取得の意思決定を慎重に行いました。そのため、前連結会計年度を下回る業績となりましたが、このところ販売は順調に推移しております。
その結果、売上高は89,238百万円(前連結会計年度比28.4%減)、営業利益は10,664百万円(同57.6%減)となりました。
(収益不動産事業)
収益不動産事業につきましては、当社グループが顧客とする事業法人、富裕層が投資対象とする賃貸マンション、オフィスビル等に対する高い需要は継続しております。
その結果、売上高は196,048百万円(前連結会計年度比6.1%増)、営業利益は17,268百万円(同14.6%減)となりました。
(その他)
その他につきましては、日本の富裕層における資産分散を目的とするアメリカ不動産に対する投資需要が高く、販売は好調に推移いたしました。
その結果、売上高は105,832百万円(前連結会計年度比21.0%増)、営業利益は11,452百万円(同32.1%増)となりました。
(プレサンスコーポレーション)
プレサンスコーポレーションにつきましては、主要販売エリアの近畿圏、東海・中京圏において、好立地の投資用及びファミリーマンションの販売に注力いたしました。
その結果、売上高は180,850百万円(前連結会計年度比12.1%増)、営業利益は27,466百万円(同6.5%増)となりました。
(メルディア)
メルディアにつきましては、主力事業である戸建分譲事業において、お客様のライフスタイルに合わせた設計を追求し、お客様の住まいに対するニーズの変化に応えた商品を提供いたしました。
その結果、売上高は134,811百万円(当セグメントは、当連結会計年度よりメルディア社の連結子会社化に伴い新たに設けたため、前年同期比は記載しておりません。)、営業利益は3,731百万円(同)となりました。
② キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて12,281百万円増加し、390,924百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は、104,764百万円(前連結会計年度は17,393百万円の獲得)となりました。これは主として、法人税等の支払額が35,534百万円あった一方、税金等調整前当期純利益が133,646百万円あったこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、22,584百万円(前連結会計年度は35,575百万円の使用)となりました。これは主として、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が23,867百万円あったこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は、69,253百万円(前連結会計年度は49,103百万円の獲得)となりました。これは主として、借入れによる収入、借入金の返済による支出の純支出が25,142百万円あったほか、配当金の支払額が20,955百万円、自己株式の取得による支出が19,878百万円あったこと等によるものであります。
(2) 生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループの生産実績は、販売実績とほぼ一致しておりますので、生産実績に関しては販売実績の項をご参照ください。
② 受注実績
当連結会計年度における建築請負の受注状況は次のとおりであります。
(注) 上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。
③ 販売実績
販売実績については、「(1) 経営成績等の状況の概要」におけるセグメント別の業績にて示しております。
(3) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
イ.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度におけるわが国経済は、長引く円安を背景とする物価高が進行する一方、日経平均株価が最高値を更新するなど景況感は改善しております。また、雇用、所得環境の改善を受けて、個人消費並びに設備投資には持ち直しの動きがみられております。住宅建設は概ね横ばい、公共投資は堅調に推移するなか、企業収益及び企業の業況判断は改善傾向を示し、消費者物価は緩やかに上昇するなど、景気は一部に弱めの動きがみられるものの緩やかに回復しております。
当社グループが属する不動産業界につきましても、地価は景気の緩やかな回復を受け、三大都市圏を中心に上昇しております。住宅地におきましては、都市中心部並びに生活利便性に優れた地域における住宅需要は堅調であり、地価の上昇が続いております。商業地におきましては、都心部を中心に店舗需要は上昇傾向にあり、オフィス需要も底堅く推移するなど地価は上昇基調を示しております。
このような事業環境のもと、当社グループは2023年11月に策定した「3カ年の経営方針(2024年9月期～2026年9月期)」に掲げる経営目標の達成を目指して業務に取り組んでまいりました。
ロ.経営成績の分析
a.売上高
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して147,378百万円増加の1,295,862百万円(前連結会計年度比12.8%増)となりました。これは、当連結会計年度よりメルディア社の連結子会社化に伴い新たに設けたメルディアセグメントにおいて、売上高134,811百万円が増加したこと等によるものであります。
b.売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して158,817百万円増加の1,088,944百万円(前連結会計年度比17.1%増)となり、売上総利益は11,439百万円減少の206,917百万円(同5.2%減)となりました。売上総利益率は、3.0ポイント低下して16.0%(前連結会計年度は19.0%)となりました。これは、主としてマンション事業において土地及び建設コストが上昇したことにより、売上総利益率が、6.9ポイント低下して20.0%(前連結会計年度は26.9%)となったこと等によるものであります。
c.販売費及び一般管理費、営業利益
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して、11,802百万円増加して87,828百万円(前連結会計年度比15.5%増)となり、販売費及び一般管理費率は0.2ポイント上昇の6.8%(前連結会計年度は6.6%)となりました。これは主として、メルディアセグメントにおいて販売費及び一般管理費が9,291百万円増加したこと等によるものであります。
営業利益は23,241百万円減少して119,088百万円(同16.3%減)となりました。なお、売上高営業利益率は、3.2ポイント低下して9.2%(前連結会計年度は12.4%)となりました。
d.営業外損益、経常利益
営業外収益は、前連結会計年度と比較して6,711百万円増加の9,152百万円(前連結会計年度比274.9%増)となりました。これは、主として、投資有価証券売却益、受取配当金、受取利息が合わせて5,558百万円増加したこと等によるものであります。営業外費用は、113百万円増加して7,957百万円(同1.4%増)となりました。
この結果、経常利益は、16,643百万円減少して120,283百万円(前連結会計年度比12.2%減)となりました。なお、売上高経常利益率は、2.6ポイント低下して9.3%(前連結会計年度は11.9%)となりました。
e.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益
メルディア社の連結子会社化に伴い、企業結合時の時価純資産が取得原価を上回ったため、その差額12,766百万円を負ののれん発生益として特別利益に計上いたしました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、871百万円増加して92,921百万円(前連結会計年度比0.9%増)となりました。なお、売上高当期純利益率は、0.8ポイント低下して7.2%(前連結会計年度は8.0%)となりました。
② 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、2023年11月に3カ年の経営方針(2024年9月期～2026年9月期)を策定いたしました。本経営方針においては、3年累計の当期純利益2,500億円(2024年11月、足元の順調な事業進捗を受け2,500億円～2,600億円に上方修正)を前提とした時の、成長投資額(3年累計)5,000億円、株主還元額(3年累計)1,000億円と設定いたしました。なお、本経営方針の初年度となる当連結会計年度の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等は以下のとおりであります。
自己資本比率は36.2%(目標35.0%に対して1.2ポイント超過)、ネットD/Eレシオは0.4倍(目標1.0倍に対して0.6倍低位)、ROEは21.1%(目標20%に対して1.1ポイント超過)配当性向は21.2%(目標20.0%に対して1.2ポイント超過)となり、全ての指標で超過達成いたしました。
③ 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの主な資金需要は、各セグメントにおける事業用地、物件取得、建設資金、事業拡大のための投資資金並びに運転資金であります。それらの財源については、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、自己資本、金融機関からの借入金並びに社債の発行による有利子負債等を充当することに加え、資金使途に応じた幅広い資金調達手段の確保に努めております。
④ 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。
① 財政状態及び経営成績の状況
イ.財政状態
a.資産
当社グループの当連結会計年度末における総資産は1,282,090百万円となり、前連結会計年度末と比較して83,422百万円増加しました。これは主として、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合わせて42,922百万円増加したほか、営業未収入金及び契約資産並びに営業貸付金が合わせて29,501百万円、投資その他の資産が13,021百万円増加したこと等によるものであります。
b.負債
負債は746,171百万円となり、前連結会計年度末と比較して27,919百万円増加しました。これは主として、未払法人税等が10,005百万円減少した一方、短期借入金、長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)及び社債(1年内償還予定の社債を含む)が合わせて36,634百万円増加したこと等によるものであります。
c.純資産
純資産は535,919百万円となり、前連結会計年度末と比較して55,502百万円増加しました。これは主として、自己株式の取得により純資産が19,878百万円減少した一方、利益剰余金が71,963百万円増加したこと等によるものであります。
ロ.経営成績
当社グループの当連結会計年度における業績は、売上高は1,295,862百万円(前連結会計年度比12.8%増)、営業利益は119,088百万円(同16.3%減)、経常利益は120,283百万円(同12.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は92,921百万円(同0.9%増)となりました。
セグメント別の概況は次のとおりであります。
(戸建関連事業)
戸建関連事業につきましては、前連結会計年度後半より在庫調整に取り組んだ結果、売上高は横這い、売上総利益率は低下いたしましたが、既に在庫調整は終了しており、このところ販売は回復基調を示しております。
その結果、売上高は589,053百万円(前連結会計年度比0.2%減)、営業利益は49,668百万円(同21.4%減)となりました。
(マンション事業)
マンション事業につきましては、首都圏、名古屋圏、福岡圏の都心部において新築分譲マンションを展開しております。マンション用地及び資材価格の著しい上昇を背景として、用地取得の意思決定を慎重に行いました。そのため、前連結会計年度を下回る業績となりましたが、このところ販売は順調に推移しております。
その結果、売上高は89,238百万円(前連結会計年度比28.4%減)、営業利益は10,664百万円(同57.6%減)となりました。
(収益不動産事業)
収益不動産事業につきましては、当社グループが顧客とする事業法人、富裕層が投資対象とする賃貸マンション、オフィスビル等に対する高い需要は継続しております。
その結果、売上高は196,048百万円(前連結会計年度比6.1%増)、営業利益は17,268百万円(同14.6%減)となりました。
(その他)
その他につきましては、日本の富裕層における資産分散を目的とするアメリカ不動産に対する投資需要が高く、販売は好調に推移いたしました。
その結果、売上高は105,832百万円(前連結会計年度比21.0%増)、営業利益は11,452百万円(同32.1%増)となりました。
(プレサンスコーポレーション)
プレサンスコーポレーションにつきましては、主要販売エリアの近畿圏、東海・中京圏において、好立地の投資用及びファミリーマンションの販売に注力いたしました。
その結果、売上高は180,850百万円(前連結会計年度比12.1%増)、営業利益は27,466百万円(同6.5%増)となりました。
(メルディア)
メルディアにつきましては、主力事業である戸建分譲事業において、お客様のライフスタイルに合わせた設計を追求し、お客様の住まいに対するニーズの変化に応えた商品を提供いたしました。
その結果、売上高は134,811百万円(当セグメントは、当連結会計年度よりメルディア社の連結子会社化に伴い新たに設けたため、前年同期比は記載しておりません。)、営業利益は3,731百万円(同)となりました。
② キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べて12,281百万円増加し、390,924百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果獲得した資金は、104,764百万円(前連結会計年度は17,393百万円の獲得)となりました。これは主として、法人税等の支払額が35,534百万円あった一方、税金等調整前当期純利益が133,646百万円あったこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、22,584百万円(前連結会計年度は35,575百万円の使用)となりました。これは主として、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が23,867百万円あったこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は、69,253百万円(前連結会計年度は49,103百万円の獲得)となりました。これは主として、借入れによる収入、借入金の返済による支出の純支出が25,142百万円あったほか、配当金の支払額が20,955百万円、自己株式の取得による支出が19,878百万円あったこと等によるものであります。
(2) 生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループの生産実績は、販売実績とほぼ一致しておりますので、生産実績に関しては販売実績の項をご参照ください。
② 受注実績
当連結会計年度における建築請負の受注状況は次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 受注高 (百万円) | 前連結会計年度比 増減率(%) | 受注残高 (百万円) | 前連結会計年度比 増減率(%) |
| 戸建関連事業 | 70,261 | 0.7 | 44,771 | △14.3 |
| プレサンスコーポレーション | 147,377 | 6.6 | 81,879 | 9.1 |
(注) 上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。
③ 販売実績
販売実績については、「(1) 経営成績等の状況の概要」におけるセグメント別の業績にて示しております。
(3) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
イ.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度におけるわが国経済は、長引く円安を背景とする物価高が進行する一方、日経平均株価が最高値を更新するなど景況感は改善しております。また、雇用、所得環境の改善を受けて、個人消費並びに設備投資には持ち直しの動きがみられております。住宅建設は概ね横ばい、公共投資は堅調に推移するなか、企業収益及び企業の業況判断は改善傾向を示し、消費者物価は緩やかに上昇するなど、景気は一部に弱めの動きがみられるものの緩やかに回復しております。
当社グループが属する不動産業界につきましても、地価は景気の緩やかな回復を受け、三大都市圏を中心に上昇しております。住宅地におきましては、都市中心部並びに生活利便性に優れた地域における住宅需要は堅調であり、地価の上昇が続いております。商業地におきましては、都心部を中心に店舗需要は上昇傾向にあり、オフィス需要も底堅く推移するなど地価は上昇基調を示しております。
このような事業環境のもと、当社グループは2023年11月に策定した「3カ年の経営方針(2024年9月期～2026年9月期)」に掲げる経営目標の達成を目指して業務に取り組んでまいりました。
ロ.経営成績の分析
a.売上高
当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して147,378百万円増加の1,295,862百万円(前連結会計年度比12.8%増)となりました。これは、当連結会計年度よりメルディア社の連結子会社化に伴い新たに設けたメルディアセグメントにおいて、売上高134,811百万円が増加したこと等によるものであります。
b.売上原価、売上総利益
当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して158,817百万円増加の1,088,944百万円(前連結会計年度比17.1%増)となり、売上総利益は11,439百万円減少の206,917百万円(同5.2%減)となりました。売上総利益率は、3.0ポイント低下して16.0%(前連結会計年度は19.0%)となりました。これは、主としてマンション事業において土地及び建設コストが上昇したことにより、売上総利益率が、6.9ポイント低下して20.0%(前連結会計年度は26.9%)となったこと等によるものであります。
c.販売費及び一般管理費、営業利益
販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して、11,802百万円増加して87,828百万円(前連結会計年度比15.5%増)となり、販売費及び一般管理費率は0.2ポイント上昇の6.8%(前連結会計年度は6.6%)となりました。これは主として、メルディアセグメントにおいて販売費及び一般管理費が9,291百万円増加したこと等によるものであります。
営業利益は23,241百万円減少して119,088百万円(同16.3%減)となりました。なお、売上高営業利益率は、3.2ポイント低下して9.2%(前連結会計年度は12.4%)となりました。
d.営業外損益、経常利益
営業外収益は、前連結会計年度と比較して6,711百万円増加の9,152百万円(前連結会計年度比274.9%増)となりました。これは、主として、投資有価証券売却益、受取配当金、受取利息が合わせて5,558百万円増加したこと等によるものであります。営業外費用は、113百万円増加して7,957百万円(同1.4%増)となりました。
この結果、経常利益は、16,643百万円減少して120,283百万円(前連結会計年度比12.2%減)となりました。なお、売上高経常利益率は、2.6ポイント低下して9.3%(前連結会計年度は11.9%)となりました。
e.特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益
メルディア社の連結子会社化に伴い、企業結合時の時価純資産が取得原価を上回ったため、その差額12,766百万円を負ののれん発生益として特別利益に計上いたしました。
親会社株主に帰属する当期純利益は、871百万円増加して92,921百万円(前連結会計年度比0.9%増)となりました。なお、売上高当期純利益率は、0.8ポイント低下して7.2%(前連結会計年度は8.0%)となりました。
② 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、2023年11月に3カ年の経営方針(2024年9月期～2026年9月期)を策定いたしました。本経営方針においては、3年累計の当期純利益2,500億円(2024年11月、足元の順調な事業進捗を受け2,500億円～2,600億円に上方修正)を前提とした時の、成長投資額(3年累計)5,000億円、株主還元額(3年累計)1,000億円と設定いたしました。なお、本経営方針の初年度となる当連結会計年度の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等は以下のとおりであります。
自己資本比率は36.2%(目標35.0%に対して1.2ポイント超過)、ネットD/Eレシオは0.4倍(目標1.0倍に対して0.6倍低位)、ROEは21.1%(目標20%に対して1.1ポイント超過)配当性向は21.2%(目標20.0%に対して1.2ポイント超過)となり、全ての指標で超過達成いたしました。
③ 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの主な資金需要は、各セグメントにおける事業用地、物件取得、建設資金、事業拡大のための投資資金並びに運転資金であります。それらの財源については、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、自己資本、金融機関からの借入金並びに社債の発行による有利子負債等を充当することに加え、資金使途に応じた幅広い資金調達手段の確保に努めております。
④ 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び仮定の設定を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。
なお、連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。