有価証券報告書-第33期(2023/04/01-2024/03/31)

(1) 財政状態の状況
(資産)
流動資産は、前連結会計年度末に比べて22,325百万円増加し、118,542百万円となりました。これは主に、現金及び預金が8,204百万円増加して35,728百万円、販売用不動産が7,047百万円増加して52,214百万円、仕掛販売用不動産が12,157百万円増加して29,237百万円となったことによるものであります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べて1,434百万円増加し、11,970百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による増加と減価償却及び減損損失計上による減少で282百万円減少、無形固定資産が4百万円減少、投資その他の資産が1,721百万円増加したことによるものであります。
上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて23,760百万円増加し、130,513百万円となりました。
(負債)
負債は、前連結会計年度末に比べて14,027百万円増加し、68,060百万円となりました。これは主に、新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金の増加12,061百万円、未払法人税等の増加170百万円、当社管理物件の預り敷金の増加1,245百万円、賞与引当金及び役員賞与引当金の増加408百万円が主な要因であります。
(純資産)
純資産合計は、前連結会計年度末に比べて9,733百万円増加し、62,452百万円となりました。これは利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益の計上により11,513百万円増加し、剰余金の配当により1,572百万円減少したこと、自己株式の取得により純資産が8,983百万円減少したこと、公募増資及び第三者割当増資により資本金、資本準備金がそれぞれ4,142百万円増加したことが主な要因であります。また、自己株式の消却により自己株式が8,252百万円減少する一方、資本剰余金、利益剰余金がそれぞれ220百万円、8,031百万円減少しており、純資産合計には影響はありません。
なお、当連結会計年度末の自己資本比率は47.8%となりました。
(2) 経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高94,265百万円(前期比38.8%増)、営業利益22,824百万円(同58.8%増)、経常利益21,878百万円(同70.2%増)、親会社株主に帰属する当期純利益11,513百万円(同37.4%増)となりました。主力事業の資産価値創造事業などで順調に売上高、利益を積み重ね、前期比で大幅な増収増益を達成いたしました。2024年5月10日にお知らせした通り、非常用ガスエンジン発電機事業、宿泊事業等の構造改革費用としての特別損失を保守的に計上しましたが、結果として、連結売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の全てにおいて、1992年5月の当社設立以来、過去最高の業績を達成することができました。
① 各セグメントの状況
(資産価値創造事業)
当事業では、お客様ひとり一人の目的に応じて個々の不動産資産の潜在価値を追求します。自らオーナーとなり用途変更や大規模改修、新たなテナント誘致等を行い、お客様にとって価値のある不動産資産を創出し提供します。お客様にとって価値ある優良資産とは、長期的に収益性が安定し、高い流動性を有し、稀有な不動産資産であると再定義し、当事業に取り組んでおります。
当連結会計年度においては、京都市の大型商業・オフィス複合ビル、千葉県の物流施設、広島県の宿泊施設、京都市屈指の観光地に所在する商業施設、吉祥寺駅及び浦和駅至近の商業ビル、武蔵浦和駅前の大型商業・オフィスビル、下北沢駅近くの新築オフィスビル、港区青山の新築商業ビル、渋谷区のオフィスビル、新横浜駅至近の大型新築オフィスビル、上野駅近くの繁華街の商業用地など、バラエティに富んだ物件をお客様にお届けすることができました。
当連結会計年度の当事業の売上高は86,841百万円(前期比41.4%増)、セグメント利益は23,938百万円(同43.7%増)となり、前期比で大幅な増収増益となりました。複数の大型物件を組み合わせた100億円規模の運用資産に数千万円単位から投資できる不動産投資商品の第二弾は当期で完売となり、第三弾の販売が順調に進捗しております。必要な改修工事、用途変更準備、テナントリーシングや営業活動を鋭意進めているほか、来期以降の売上につながる物件の仕入も順調に進捗しております。
(資産価値向上事業)
当事業では、お客様に提供した不動産について、その価値を維持向上させるための、賃貸管理、建物管理業務等を行います。テナント入れ替わり等を機会に、将来に向けた物件価値の向上策を提案する等、お客様のご希望を細かくお伺いし、長期的な資産価値向上を目指します。
当連結会計年度の当事業の売上高は、前年同期と比較して保有物件の賃料収入が多かったことにより、5,223百万円(前期比18.3%増)、セグメント利益は1,427百万円(同86.6%増)となりました。
(未来価値創造事業)
当事業では主に、コミュニティホステル、超高齢化社会に必須の高度医療専門施設、多発する自然災害に備える非常用電源開発など、将来の社会課題に対応した事業を、自社事業として行っております。これらの事業運営を通して獲得した経験や知見は、将来の資産価値創造事業、資産価値向上事業における構想と提案に活かされます。
当連結会計年度の当事業の業績は、前年と比較して国内人流が回復していることもあり、宿泊事業は前期比で増収増益となりましたが、前期に売却したゴルフ場事業(前期の売上高323百万円)の連結除外の影響もあり、売上高2,201百万円(前期比6.3%増)、セグメント損失は1,485百万円(前期は2,302百万円のセグメント損失)となりました。
② 経営上の目標の達成状況
当社グループは、市況が変化しても価値創出にかかわるリスクを取り続けられる様に、自己資本比率40%以上、ROE15%～20%を目標とする経営指標としております。当連結会計年度における自己資本比率は47.8%(前期比1.6ポイント減少)、ROEは20.0%(前期比4.2ポイント増加)となりました。
④ 仕入及び販売の実績
a.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	前期比(% △は減少)
資産価値創造事業	77,893	88.5
合計	77,893	88.5

b.販売実績
当連結会計年度における売上高実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	前期比(%)
資産価値創造事業	86,841	41.4
資産価値向上事業	5,223	18.3
未来価値創造事業	2,201	6.3
合計	94,265	38.8

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別(相手先別)の記載を省略しております。
(3) キャッシュ・フローの状況
① キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて8,199百万円増加し、35,710百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金は、1,490百万円の増加となりました。主な増加要因は、資産価値創造事業における売上高86,841百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産価値創造事業における販売用不動産の仕入の支払額67,059百万円、仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額10,942百万円、法人税等の支払額6,270百万円、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金は、2,623百万円の減少となりました。主な増加要因は、関係会社株式の有償減資による収入259百万円であり、主な減少要因は、関係会社株式の取得による支出1,082百万円、有形固定資産の取得による支出556百万円、連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出601百万円、貸付けによる支出398百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金は、9,227百万円の増加となりました。主な増加要因は、新規の資金調達と借入金の返済による差額での増加11,586百万円、株式の発行による収入8,285百万円であり、主な減少要因は、自己株式の取得による支出8,983百万円、配当金の支払額1,570百万円であります。
(キャッシュ・フロー関連指標の推移)

		2021年3月期	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期
	自己資本比率(%)	44.7	48.6	49.4	47.8
	時価ベースの自己資本比率(%)	39.6	31.3	37.2	80.1
	キャッシュ・フロー対有利子負債比率(%)	-	2.8	4.9	36.8
	インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	-	29.6	19.0	2.5

② 資本の財源及び資金の流動性
当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産価値創造事業における仕入資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度末時点における資産・負債及び当連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積りを必要とします。これらの見積りについては、過去の実績や現在の状況に応じて合理的と考えられる方法により判断を行っておりますが、見積りには不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表で採用している重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) 」に記載しております。