有価証券報告書-第30期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)
(1) 財政状態の状況
(資産)
流動資産は、前連結会計年度末に比べて10,932百万円増加し、92,140百万円となりました。これは主に、現金及び預金が9,403百万円減少して19,922百万円となり、販売用不動産が10,366百万円増加して40,862百万円、仕掛販売用不動産が9,397百万円増加して27,292百万円となったことによるものであります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べて2,426百万円増加し、12,721百万円となりました。これは主に、有形固定資産が取得による増加と減価償却等による減少で2,871百万円増加、無形固定資産が67百万円減少、投資その他の資産が378百万円減少したことによるものであります。
上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて13,359百万円増加し、104,861百万円となりました。
(負債)
負債は、前連結会計年度末に比べて15,538百万円増加し、57,999百万円となりました。これは主に、新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金の増加15,753百万円、前連結会計年度に係る法人税等の一部納付による未払法人税等の減少326百万円、物件販売に伴う契約手付金減少等による前受金の減少368百万円、物件工事等による未払金の増加642百万円、当社管理物件の預り敷金の減少921百万円が主な要因であります。
(純資産)
純資産合計は、前連結会計年度末に比べて2,178百万円減少し、46,861百万円となりました。これは利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益の計上により663百万円増加し、剰余金の配当により1,709百万円減少したこと、自己株式の取得により1,399百万円減少したこと、当社役員及び従業員に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分により257百万円増加したことが主な要因であります。
自己資本比率は「市況が変化しても価値創出に係わるリスクを取り続けられる水準」として50%以上を目指す方針に変わりはありませんが、当連結会計年度末においては、足元での選別した仕入に加え、相応の現預金水準の確保を優先した調達を行ったことにより、一時的に40%台の自己資本比率となっております。なお、不動産取得に係る借入については引き続き期間10年以上での借入を実現しております。
(2) 経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高32,219百万円(前期比41.4%減)、営業利益1,643百万円(同86.6%減)、経常利益1,351百万円(同88.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益663百万円(同91.6%減)となりました。
新型コロナウイルス感染症拡大により社会・経済活動が引き続き制限を受ける中、当社グループも工事の遅延や内覧の延期、金融機関やお客様との面談制約などの影響を受け、お客様にベストな状態で商品を提供するタイミングを逸したことで、前期水準を大幅に下回る結果となりました。
なお、当連結会計年度より、事業内容を適正に表示するため、従来「資産運用事業」「プロパティマネジメント事業」「その他の事業」としていた報告セグメントの名称を、「資産価値創造事業」「資産価値向上事業」「未来価値創造事業」に変更しております。当該変更は報告セグメントの名称変更のみであり、セグメント情報に影響はありません。前連結会計年度のセグメント情報についても、変更後の名称で記載しております。
①各セグメントの状況
(資産価値創造事業)
当事業では、未来の社会を構想し、そこに必要とされる不動産を生み出すという視点で、潜在力のある不動産を自ら買い取り、用途変更や大規模改修、新たなテナント誘致等を行っております。物件単体のみならず、周辺コミュニティ、自治体、文化育成、環境保全といった視点も多角的に考慮し、街全体にとっても意味のある不動産資産をお客様に提供します。
当連結会計年度の当事業の売上高は、26,520百万円(前期比44.3%減)、セグメント利益は3,152百万円(同74.2%減)となりました。
仕入面では、現在の環境だからこそ入手可能な希少案件の仕込みを選別的に積み上げることができました。しかし、販売面では、上期に大規模改修や開発案件の工事の遅延が発生し、テナント誘致に制約を来たしたことにより、特に収益寄与が大きい大型案件ほどお客様に提供可能な商品化のタイミングが遅れてしまいました。その結果、販売価格20億円以上の案件の販売が4件にとどまり前年水準を大幅に下回る結果となりました。
(資産価値向上事業)
当事業では、お客様にご提供した不動産について、その価値を維持向上させるための、賃貸管理、建物管理業務等を行います。テナント入れ替わり等を機会に、将来に向けた物件価値の向上プランをご提案する等、お客様のご希望を細かくお伺いし、長期的な資産価値向上を目指します。
当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症拡大による社会活動の制約により、家賃延滞や減免の要請、滞納の発生、退去の相談等のリスクを認識していましたが、当連結会計年度では顕在化してきておらず、個々のテナント様に対して注意深く丁寧な対応を行ってまいりました。一方、一部の物件においてコロナ前より予定されていたテナント様の退去後の新たなテナント誘致活動に遅れが生じたこともあり、当連結会計年度の当事業の売上高は4,482百万円(前期比11.1%減)、セグメント利益は1,032百万円(同17.4%減)となりました。
(未来価値創造事業)
当事業では主に、コミュニティホステル、超高齢化社会に必須の高度医療専門施設、増加する自然災害に備える非常用電源開発など、将来の社会課題に対応した事業を、自社事業として行っております。事業運営を通して蓄積した経験やナレッジは、将来的な資産価値創造事業、資産価値向上事業における構想力、ご提案力として活かされます。
第4四半期連結会計期間(2021年1月～2021年3月)は、新型コロナウイルス感染症再拡大による外出自粛、移動制限等の影響を第1四半期連結会計期間(2020年4月～2020年6月)程ではないものの、㈱アセット・ホールディングス、㈱WeBase、㈱LIBERTE JAPONが受けた期間でありましたが、感染拡大の防止策を講じつつ事業活動を継続し、お客様と地域社会との繋がりを強化すべく、取り組んでまいりました。この環境下にあっても、各事業それぞれにおいて価値を創造し、事業を継続できるよう、業績の改善に全力で取り組んでおります。
当連結会計年度の当事業の売上高は1,215百万円(前期比46.6%減)となり、セグメント損失は1,971百万円(前年同期は645百万円のセグメント損失)となりました。
②経営上の目標の達成状況
当社グループは、市況が変化しても価値創出にかかわるリスクを取り続けられる様に、自己資本比率50%以上、ROE10%～20%を目標とする経営指標としております。当連結会計年度における自己資本比率は44.7%(前期比8.9ポイント減少)、ROEは1.4%(前期比15.8ポイント減少)となりました。
③新型コロナウイルス感染症の影響
新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、当社グループの事業領域全般にわたり、業績に大きな影響を及ぼすことが想定されます。事業セグメントごとに想定される影響については、「第2 事業の状況 2.事業等のリスク (6) 感染症等によるリスク」に記載しております。
④仕入及び販売の実績
a.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)金額には、消費税等は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度における売上高実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.金額には、消費税等は含まれておりません。
3.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別(相手先別)の記載を省略しております。
(3) キャッシュ・フローの状況
①キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて9,403百万円減少し、19,922百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金は、19,103百万円の減少となりました。主な増加要因は、資産価値創造事業における売上高26,520百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産価値創造事業における販売用不動産の仕入の支払額34,248百万円と仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額7,260百万円、法人税等の支払額785百万円、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金は、3,164百万円の減少となりました。主な増加要因は、出資金の払戻による収入70百万円であり、主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出2,146百万円、出資金の払込による支出142百万円、関係会社株式の取得による支出502百万円、貸付けによる支出397百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金は、12,857百万円の増加となりました。主な増加要因は、新規の資金調達と借入金の返済による差額での増加15,753百万円であり、主な減少要因は、自己株式の取得による支出1,399百万円及び配当金の支払額1,708百万円であります。
(キャッシュ・フロー関連指標の推移)
②資本の財源及び資金の流動性
当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産運用事業における仕入れ資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度末時点における資産・負債及び当連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積りを必要とします。これらの見積りについては、過去の実績や現在の状況に応じて合理的と考えられる方法により判断を行っておりますが、見積りには不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表で採用している重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) 」に記載しております。なお、会計上の見積に対する新型コロナウイルス感染症の影響については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
(資産)
流動資産は、前連結会計年度末に比べて10,932百万円増加し、92,140百万円となりました。これは主に、現金及び預金が9,403百万円減少して19,922百万円となり、販売用不動産が10,366百万円増加して40,862百万円、仕掛販売用不動産が9,397百万円増加して27,292百万円となったことによるものであります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べて2,426百万円増加し、12,721百万円となりました。これは主に、有形固定資産が取得による増加と減価償却等による減少で2,871百万円増加、無形固定資産が67百万円減少、投資その他の資産が378百万円減少したことによるものであります。
上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて13,359百万円増加し、104,861百万円となりました。
(負債)
負債は、前連結会計年度末に比べて15,538百万円増加し、57,999百万円となりました。これは主に、新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金の増加15,753百万円、前連結会計年度に係る法人税等の一部納付による未払法人税等の減少326百万円、物件販売に伴う契約手付金減少等による前受金の減少368百万円、物件工事等による未払金の増加642百万円、当社管理物件の預り敷金の減少921百万円が主な要因であります。
(純資産)
純資産合計は、前連結会計年度末に比べて2,178百万円減少し、46,861百万円となりました。これは利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益の計上により663百万円増加し、剰余金の配当により1,709百万円減少したこと、自己株式の取得により1,399百万円減少したこと、当社役員及び従業員に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分により257百万円増加したことが主な要因であります。
自己資本比率は「市況が変化しても価値創出に係わるリスクを取り続けられる水準」として50%以上を目指す方針に変わりはありませんが、当連結会計年度末においては、足元での選別した仕入に加え、相応の現預金水準の確保を優先した調達を行ったことにより、一時的に40%台の自己資本比率となっております。なお、不動産取得に係る借入については引き続き期間10年以上での借入を実現しております。
(2) 経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高32,219百万円(前期比41.4%減)、営業利益1,643百万円(同86.6%減)、経常利益1,351百万円(同88.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益663百万円(同91.6%減)となりました。
新型コロナウイルス感染症拡大により社会・経済活動が引き続き制限を受ける中、当社グループも工事の遅延や内覧の延期、金融機関やお客様との面談制約などの影響を受け、お客様にベストな状態で商品を提供するタイミングを逸したことで、前期水準を大幅に下回る結果となりました。
なお、当連結会計年度より、事業内容を適正に表示するため、従来「資産運用事業」「プロパティマネジメント事業」「その他の事業」としていた報告セグメントの名称を、「資産価値創造事業」「資産価値向上事業」「未来価値創造事業」に変更しております。当該変更は報告セグメントの名称変更のみであり、セグメント情報に影響はありません。前連結会計年度のセグメント情報についても、変更後の名称で記載しております。
①各セグメントの状況
(資産価値創造事業)
当事業では、未来の社会を構想し、そこに必要とされる不動産を生み出すという視点で、潜在力のある不動産を自ら買い取り、用途変更や大規模改修、新たなテナント誘致等を行っております。物件単体のみならず、周辺コミュニティ、自治体、文化育成、環境保全といった視点も多角的に考慮し、街全体にとっても意味のある不動産資産をお客様に提供します。
当連結会計年度の当事業の売上高は、26,520百万円(前期比44.3%減)、セグメント利益は3,152百万円(同74.2%減)となりました。
仕入面では、現在の環境だからこそ入手可能な希少案件の仕込みを選別的に積み上げることができました。しかし、販売面では、上期に大規模改修や開発案件の工事の遅延が発生し、テナント誘致に制約を来たしたことにより、特に収益寄与が大きい大型案件ほどお客様に提供可能な商品化のタイミングが遅れてしまいました。その結果、販売価格20億円以上の案件の販売が4件にとどまり前年水準を大幅に下回る結果となりました。
(資産価値向上事業)
当事業では、お客様にご提供した不動産について、その価値を維持向上させるための、賃貸管理、建物管理業務等を行います。テナント入れ替わり等を機会に、将来に向けた物件価値の向上プランをご提案する等、お客様のご希望を細かくお伺いし、長期的な資産価値向上を目指します。
当連結会計年度においては、新型コロナウイルス感染症拡大による社会活動の制約により、家賃延滞や減免の要請、滞納の発生、退去の相談等のリスクを認識していましたが、当連結会計年度では顕在化してきておらず、個々のテナント様に対して注意深く丁寧な対応を行ってまいりました。一方、一部の物件においてコロナ前より予定されていたテナント様の退去後の新たなテナント誘致活動に遅れが生じたこともあり、当連結会計年度の当事業の売上高は4,482百万円(前期比11.1%減)、セグメント利益は1,032百万円(同17.4%減)となりました。
(未来価値創造事業)
当事業では主に、コミュニティホステル、超高齢化社会に必須の高度医療専門施設、増加する自然災害に備える非常用電源開発など、将来の社会課題に対応した事業を、自社事業として行っております。事業運営を通して蓄積した経験やナレッジは、将来的な資産価値創造事業、資産価値向上事業における構想力、ご提案力として活かされます。
第4四半期連結会計期間(2021年1月～2021年3月)は、新型コロナウイルス感染症再拡大による外出自粛、移動制限等の影響を第1四半期連結会計期間(2020年4月～2020年6月)程ではないものの、㈱アセット・ホールディングス、㈱WeBase、㈱LIBERTE JAPONが受けた期間でありましたが、感染拡大の防止策を講じつつ事業活動を継続し、お客様と地域社会との繋がりを強化すべく、取り組んでまいりました。この環境下にあっても、各事業それぞれにおいて価値を創造し、事業を継続できるよう、業績の改善に全力で取り組んでおります。
当連結会計年度の当事業の売上高は1,215百万円(前期比46.6%減)となり、セグメント損失は1,971百万円(前年同期は645百万円のセグメント損失)となりました。
②経営上の目標の達成状況
当社グループは、市況が変化しても価値創出にかかわるリスクを取り続けられる様に、自己資本比率50%以上、ROE10%～20%を目標とする経営指標としております。当連結会計年度における自己資本比率は44.7%(前期比8.9ポイント減少)、ROEは1.4%(前期比15.8ポイント減少)となりました。
③新型コロナウイルス感染症の影響
新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、当社グループの事業領域全般にわたり、業績に大きな影響を及ぼすことが想定されます。事業セグメントごとに想定される影響については、「第2 事業の状況 2.事業等のリスク (6) 感染症等によるリスク」に記載しております。
④仕入及び販売の実績
a.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 金額(百万円) | 前期比(% △は減少) |
| 資産価値創造事業 | 40,887 | 4.4 |
| 合計 | 40,887 | 4.4 |
(注)金額には、消費税等は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度における売上高実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| 資産価値創造事業 | 26,520 | △44.3 |
| 資産価値向上事業 | 4,482 | △11.1 |
| 未来価値創造事業 | 1,215 | △46.6 |
| 合計 | 32,219 | △41.4 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.金額には、消費税等は含まれておりません。
3.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別(相手先別)の記載を省略しております。
(3) キャッシュ・フローの状況
①キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて9,403百万円減少し、19,922百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金は、19,103百万円の減少となりました。主な増加要因は、資産価値創造事業における売上高26,520百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産価値創造事業における販売用不動産の仕入の支払額34,248百万円と仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額7,260百万円、法人税等の支払額785百万円、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金は、3,164百万円の減少となりました。主な増加要因は、出資金の払戻による収入70百万円であり、主な減少要因は、有形固定資産の取得による支出2,146百万円、出資金の払込による支出142百万円、関係会社株式の取得による支出502百万円、貸付けによる支出397百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金は、12,857百万円の増加となりました。主な増加要因は、新規の資金調達と借入金の返済による差額での増加15,753百万円であり、主な減少要因は、自己株式の取得による支出1,399百万円及び配当金の支払額1,708百万円であります。
(キャッシュ・フロー関連指標の推移)
| 2018年3月期 | 2019年3月期 | 2020年3月期 | 2021年3月期 | ||
| 自己資本比率(%) | 63.0 | 56.7 | 53.6 | 44.7 | |
| 時価ベースの自己資本比率(%) | 80.0 | 61.4 | 33.2 | 39.6 | |
| キャッシュ・フロー対有利子負債比率(%) | 5.1 | 2.4 | 8.9 | - | |
| インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 25.1 | 48.8 | 12.2 | - |
②資本の財源及び資金の流動性
当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産運用事業における仕入れ資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度末時点における資産・負債及び当連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積りを必要とします。これらの見積りについては、過去の実績や現在の状況に応じて合理的と考えられる方法により判断を行っておりますが、見積りには不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表で採用している重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項) 」に記載しております。なお、会計上の見積に対する新型コロナウイルス感染症の影響については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
