有価証券報告書-第27期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 財政状態の状況
(資産)
流動資産は、前連結会計年度末に比べて10,141百万円増加し、69,417百万円となりました。
これは主に、現金及び預金が3,408百万円増加して20,634百万円となり、販売用不動産が15,606百万円増加して36,769百万円、仕掛販売用不動産が10,791百万円減少して2,240百万円、買取債権が1,175百万円増加して5,887百万円となったことによるものであります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べて1,098百万円増加し、7,090百万円となりました。
上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて11,240百万円増加し、76,508百万円となりました。
(負債)
負債は、前連結会計年度末に比べて3,932百万円増加し、28,296百万円となりました。これは新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金が3,579百万円増加したことと、社債800百万円の償還による減少、仕入物件に伴う預り敷金の増加1,032百万円が主な要因であります。
(純資産)
純資産合計は、前連結会計年度末に比べて7,307百万円増加し、48,211百万円となりました。これは親会社株主に帰属する当期純利益の計上により、利益剰余金が9,234百万円増加した一方、剰余金の配当により1,336百万円減少、自己株式の取得により679百万円減少したことが主な要因であります。
(2) 経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高44,274百万円(前期比31.1%増)、営業利益11,309百万円(同62.4%増)、経常利益10,953百万円(同63.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益9,234百万円(同41.6%増)と、前期比で増収増益となりました。
①各セグメントの状況
(資産運用事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は、時間の制約に縛られることなく潜在価値を一層引き出してきた高価格帯の大型案件の販売もあり、37,641百万円(前期比31.3%増)、セグメント利益は10,513百万円(同71.7%増)となりました。
少子高齢化と人口減少に直面し建物の余剰が加速する日本社会において、中長期に安定し、希少性と流動性を兼ね備えた物件を提供するためには、「既存事業の変革」と「新規事業への挑戦」が不可欠です。
「既存事業の変革」では対象物件に唯一無二の価値を見出すテナントと直接対話を進め、最先端の大規模改修や用途変更を実施し、従来の常識を超えた価値創出を実現しております。当連結会計年度の実績としては、たとえば吉祥寺・三鷹近隣の住宅地にある築44年の寄宿舎において初めてリファイニング工事を導入し構造躯体の信頼性と遵法性を明確にして検査済証を取得し、最先端設備を備え安心快適な約90戸の賃貸マンションとして再生させた長期安定運用資産を実現しました。また六本木近隣の高級住宅地においては約260坪の整形地にある築10年の低層建築物をフルリノベーションし、日本初進出のバスク料理三ツ星シェフを擁するレストランウェディング「ENEKO Tokyo」と超高級賃貸住宅を組合せ誘致することで標準水準を大きく上回る賃料収入が得られる商品も実現しました。
「新規事業への挑戦」では社会的課題に応じたテナントを自ら創出する力が問われると考え、コミュニティ型ホステルや高度医療手術専門クリニック等の全国展開を進めつつ、それ以外の新たなテナントの創出にも注力しております。当連結会計年度における新たな取り組みとしては、フランス・パリのパティスリー・ブーランジェリーの世界展開1号店「リベルテ東京」を東京・吉祥寺にオープンさせ、地域コミュニティに中長期にしっかり根差すことができる飲食店舗の実現を目指しております。さらに今後、日本の労働人口減少に備え、キャリアを積んできた女性が出産後に子育てと仕事復帰を柔軟に両立できる仕組みを目指し新規事業「リブラ」を日本橋で立ち上げました。
また、仕入にも注力し期末における販売可能商品在庫は販売価格ベースで約600億円に達しており、次期以降の販売に着実につなげてまいります。
(プロパティマネジメント事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は3,244百万円(前期比53.8%増)、セグメント利益は1,109百万円(同63.3%増)となりました。
当事業では、対象物件の価値を高めるテナント開発力を磨くと共に経済や社会環境の変化等を見極めつつお客様の保有目的に応じたサービスを充実させ、顧客満足向上と顧客基盤拡大の好循環を目指します。
また、販売価格帯の中心となってきた数十億円単位の物件の運用能力を一層高めるため、当事業部門の人材を充実させると共に、これを支える業務管理システムの充実を引き続き進めてまいります。
(サービシング事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は2,269百万円(前期比4.3%増)、セグメント利益は234百万円(同62.2%減)となりました。
管理回収業務の質と量を高めていく対応として前連結会計年度に人員増強したこともあり、人件費等を中心に販管費が増加していますが、既存保有の買取債権の丁寧な回収活動並びに新たな債権取得を着実に推進してまいります。
足元では、同業ながら取引先の重なりが少なく、取り扱う債権の種類も異なりシナジー効果が見込めるテアトル債権回収㈱の全株式を取得し、将来に備えて人材の採用にも注力し、加えて不動産担保価値を高める力の強化も図ってまいります。
(その他の事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は「レーサム ゴルフ&スパ リゾート」の運営売上に「WeBase 鎌倉」「WeBase 博多」の運営売上も加わったことにより1,118百万円(前期比36.7%増)となり、セグメント利益は、新規施設等の初期コストもあり0百万円(同97.1%減)となりました。
レーサム ゴルフ&スパ リゾートにつきましては、コースコンディションを常に最高の状態に保てる様に、引き続き芝及びコースのきめ細かい管理に注力し、またリゾート施設としての更なるサービスレベルの向上を追及するために、現在の施設内に新たなホテル棟の建設を決定し建設に着手しております。
「コミュニティ型ホステル(ウィーベース)」の運営につきましては、既に稼働している鎌倉と博多に加えて京都、高松、広島でもオープン予定です。さらに地元コミュニティに末永く溶け込んでいける飲食店舗作りを目指して立ち上げた「リベルテ」の京都への展開も計画しております。
今後とも不動産の利用方法を根本から見直し、既存業態にとらわれず今後世の中で必要とされるサービスの探究も進め、当社自ら事業を創出することで、資産運用事業との相互連携による最適不動産の実現に挑戦し続けてまいります。
②経営上の目標の達成状況について
当社グループは、市況が変化しても価値創出にかかわるリスクを取り続けられる様に、自己資本比率60%以上、ROE10%～20%を目標とする経営指標としております。当連結会計年度における自己資本比率は63.0%(前年同期比0.3ポイント増加)、ROEは20.7%(前年同期比3.6ポイント増加)となりました。
好調な米国経済では米国金利が上昇基調にあり、また今秋の中間選挙を意識して米国政権の貿易収支不均衡是正の動きを強めており、日本経済の先行きは予断を許しません。当社はあらゆる市場変動リスクに対して柔軟に対応できるよう財務健全性を維持し自己資本を充実させ価値創出を継続してまいります。
③仕入及び販売の実績
a.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)金額には、消費税等は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度における売上高実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.金額には、消費税等は含まれておりません。
3.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別(相手先別)の記載を省略しております。
(3) キャッシュ・フローの状況
①キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて3,508百万円増加し、20,634百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金は、4,349百万円の増加となりました。主な増加要因は、資産運用事業における売上高37,641百万円とサービシング事業における債権回収高2,269百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産運用事業における販売用不動産の仕入の支払額25,966百万円と仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額2,026百万円、サービシング事業における新規の債権取得に係る3,055百万円の支出、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金は、1,569百万円の減少となりました。主な減少要因は、有形固定資産・無形固定資産の取得による支出644百万円、投資有価証券の取得による支出500百万円、貸付けによる支出397百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金は、765百万円の増加となりました。これは、新規の借入15,960百万円による増加と返済12,381百万円による減少、社債の償還による800百万円の減少、及び配当金の支払いによる1,333百万円の減少、自己株式に取得による679百万円の減少などの結果であります。
(キャッシュ・フロー関連指標の推移)
②資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産運用事業における仕入れ資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。
(1) 財政状態の状況
(資産)
流動資産は、前連結会計年度末に比べて10,141百万円増加し、69,417百万円となりました。
これは主に、現金及び預金が3,408百万円増加して20,634百万円となり、販売用不動産が15,606百万円増加して36,769百万円、仕掛販売用不動産が10,791百万円減少して2,240百万円、買取債権が1,175百万円増加して5,887百万円となったことによるものであります。
固定資産は、前連結会計年度末に比べて1,098百万円増加し、7,090百万円となりました。
上記の結果、当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べて11,240百万円増加し、76,508百万円となりました。
(負債)
負債は、前連結会計年度末に比べて3,932百万円増加し、28,296百万円となりました。これは新規の資金調達と借入金の返済による差額で借入金が3,579百万円増加したことと、社債800百万円の償還による減少、仕入物件に伴う預り敷金の増加1,032百万円が主な要因であります。
(純資産)
純資産合計は、前連結会計年度末に比べて7,307百万円増加し、48,211百万円となりました。これは親会社株主に帰属する当期純利益の計上により、利益剰余金が9,234百万円増加した一方、剰余金の配当により1,336百万円減少、自己株式の取得により679百万円減少したことが主な要因であります。
(2) 経営成績の状況
当連結会計年度の業績は、売上高44,274百万円(前期比31.1%増)、営業利益11,309百万円(同62.4%増)、経常利益10,953百万円(同63.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益9,234百万円(同41.6%増)と、前期比で増収増益となりました。
①各セグメントの状況
(資産運用事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は、時間の制約に縛られることなく潜在価値を一層引き出してきた高価格帯の大型案件の販売もあり、37,641百万円(前期比31.3%増)、セグメント利益は10,513百万円(同71.7%増)となりました。
少子高齢化と人口減少に直面し建物の余剰が加速する日本社会において、中長期に安定し、希少性と流動性を兼ね備えた物件を提供するためには、「既存事業の変革」と「新規事業への挑戦」が不可欠です。
「既存事業の変革」では対象物件に唯一無二の価値を見出すテナントと直接対話を進め、最先端の大規模改修や用途変更を実施し、従来の常識を超えた価値創出を実現しております。当連結会計年度の実績としては、たとえば吉祥寺・三鷹近隣の住宅地にある築44年の寄宿舎において初めてリファイニング工事を導入し構造躯体の信頼性と遵法性を明確にして検査済証を取得し、最先端設備を備え安心快適な約90戸の賃貸マンションとして再生させた長期安定運用資産を実現しました。また六本木近隣の高級住宅地においては約260坪の整形地にある築10年の低層建築物をフルリノベーションし、日本初進出のバスク料理三ツ星シェフを擁するレストランウェディング「ENEKO Tokyo」と超高級賃貸住宅を組合せ誘致することで標準水準を大きく上回る賃料収入が得られる商品も実現しました。
「新規事業への挑戦」では社会的課題に応じたテナントを自ら創出する力が問われると考え、コミュニティ型ホステルや高度医療手術専門クリニック等の全国展開を進めつつ、それ以外の新たなテナントの創出にも注力しております。当連結会計年度における新たな取り組みとしては、フランス・パリのパティスリー・ブーランジェリーの世界展開1号店「リベルテ東京」を東京・吉祥寺にオープンさせ、地域コミュニティに中長期にしっかり根差すことができる飲食店舗の実現を目指しております。さらに今後、日本の労働人口減少に備え、キャリアを積んできた女性が出産後に子育てと仕事復帰を柔軟に両立できる仕組みを目指し新規事業「リブラ」を日本橋で立ち上げました。
また、仕入にも注力し期末における販売可能商品在庫は販売価格ベースで約600億円に達しており、次期以降の販売に着実につなげてまいります。
(プロパティマネジメント事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は3,244百万円(前期比53.8%増)、セグメント利益は1,109百万円(同63.3%増)となりました。
当事業では、対象物件の価値を高めるテナント開発力を磨くと共に経済や社会環境の変化等を見極めつつお客様の保有目的に応じたサービスを充実させ、顧客満足向上と顧客基盤拡大の好循環を目指します。
また、販売価格帯の中心となってきた数十億円単位の物件の運用能力を一層高めるため、当事業部門の人材を充実させると共に、これを支える業務管理システムの充実を引き続き進めてまいります。
(サービシング事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は2,269百万円(前期比4.3%増)、セグメント利益は234百万円(同62.2%減)となりました。
管理回収業務の質と量を高めていく対応として前連結会計年度に人員増強したこともあり、人件費等を中心に販管費が増加していますが、既存保有の買取債権の丁寧な回収活動並びに新たな債権取得を着実に推進してまいります。
足元では、同業ながら取引先の重なりが少なく、取り扱う債権の種類も異なりシナジー効果が見込めるテアトル債権回収㈱の全株式を取得し、将来に備えて人材の採用にも注力し、加えて不動産担保価値を高める力の強化も図ってまいります。
(その他の事業)
当連結会計年度の当事業の売上高は「レーサム ゴルフ&スパ リゾート」の運営売上に「WeBase 鎌倉」「WeBase 博多」の運営売上も加わったことにより1,118百万円(前期比36.7%増)となり、セグメント利益は、新規施設等の初期コストもあり0百万円(同97.1%減)となりました。
レーサム ゴルフ&スパ リゾートにつきましては、コースコンディションを常に最高の状態に保てる様に、引き続き芝及びコースのきめ細かい管理に注力し、またリゾート施設としての更なるサービスレベルの向上を追及するために、現在の施設内に新たなホテル棟の建設を決定し建設に着手しております。
「コミュニティ型ホステル(ウィーベース)」の運営につきましては、既に稼働している鎌倉と博多に加えて京都、高松、広島でもオープン予定です。さらに地元コミュニティに末永く溶け込んでいける飲食店舗作りを目指して立ち上げた「リベルテ」の京都への展開も計画しております。
今後とも不動産の利用方法を根本から見直し、既存業態にとらわれず今後世の中で必要とされるサービスの探究も進め、当社自ら事業を創出することで、資産運用事業との相互連携による最適不動産の実現に挑戦し続けてまいります。
②経営上の目標の達成状況について
当社グループは、市況が変化しても価値創出にかかわるリスクを取り続けられる様に、自己資本比率60%以上、ROE10%～20%を目標とする経営指標としております。当連結会計年度における自己資本比率は63.0%(前年同期比0.3ポイント増加)、ROEは20.7%(前年同期比3.6ポイント増加)となりました。
好調な米国経済では米国金利が上昇基調にあり、また今秋の中間選挙を意識して米国政権の貿易収支不均衡是正の動きを強めており、日本経済の先行きは予断を許しません。当社はあらゆる市場変動リスクに対して柔軟に対応できるよう財務健全性を維持し自己資本を充実させ価値創出を継続してまいります。
③仕入及び販売の実績
a.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 金額(百万円) | 前期比(% △は減少) |
| 資産運用事業 | 26,782 | 25.9 |
| サービシング事業 | 1,217 | △48.2 |
| 合計 | 28,000 | 18.5 |
(注)金額には、消費税等は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度における売上高実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| 資産運用事業 | 37,641 | 31.3 |
| プロパティマネジメント事業 | 3,244 | 53.8 |
| サービシング事業 | 2,269 | 4.3 |
| その他の事業 | 1,118 | 36.7 |
| 合計 | 44,274 | 31.1 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.金額には、消費税等は含まれておりません。
3.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合については、当社グループの相手先は、不特定の法人・個人であるため、主要な顧客別(相手先別)の記載を省略しております。
(3) キャッシュ・フローの状況
①キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」といいます。)は、前連結会計年度末に比べて3,508百万円増加し、20,634百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な変動要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動による資金は、4,349百万円の増加となりました。主な増加要因は、資産運用事業における売上高37,641百万円とサービシング事業における債権回収高2,269百万円に係る資金増加であり、主な減少要因は、資産運用事業における販売用不動産の仕入の支払額25,966百万円と仕掛販売用不動産の開発進展並びに販売用不動産の改修工事代金の支払額2,026百万円、サービシング事業における新規の債権取得に係る3,055百万円の支出、及び販売費及び一般管理費の支出に係る資金減少であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動による資金は、1,569百万円の減少となりました。主な減少要因は、有形固定資産・無形固定資産の取得による支出644百万円、投資有価証券の取得による支出500百万円、貸付けによる支出397百万円であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動による資金は、765百万円の増加となりました。これは、新規の借入15,960百万円による増加と返済12,381百万円による減少、社債の償還による800百万円の減少、及び配当金の支払いによる1,333百万円の減少、自己株式に取得による679百万円の減少などの結果であります。
(キャッシュ・フロー関連指標の推移)
| 平成27年3月期 | 平成28年3月期 | 平成29年3月期 | 平成30年3月期 | ||
| 自己資本比率(%) | 61.9 | 65.6 | 62.7 | 63.0 | |
| 時価ベースの自己資本比率(%) | 112.7 | 88.5 | 72.7 | 80.0 | |
| キャッシュ・フロー対有利子負債比率(%) | - | 3.8 | 9.3 | 5.1 | |
| インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | - | 32.7 | 20.9 | 25.1 |
②資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループは、仕入に関わる資金調達においては、主に営業活動によるキャッシュ・フローで獲得した資金を使用しており、資産運用事業における仕入れ資金の一部については、想定される在庫期間よりも長期性の資金を銀行借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
