有価証券報告書-第107期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりです。
①財政状態および経営成績の状況
a.財政状態
◆資産
当期末の総資産は、6兆8,027億円となり、前期末比で5,180億円増加しました。
主な増減としては、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が1,056億円増加し、また新規投資等により有形・無形固定資産が1,815億円増加しました。
なお、当期の設備投資額は3,905億円、減価償却費は790億円でした。
◆負債
当期末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、2兆9,066億円となり、前期末比で3,019億円増加しました。
なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、2,800億円の未使用枠があります。
また、当期末の流動比率(流動資産/流動負債)は、前期末の178%から上昇し191%となりました。
◆純資産
当期末の純資産合計は、2兆4,208億円となり、前期末比で1,331億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,276億円増加し、有価証券評価差額金が363億円増加したこと等によります。
当期末の自己資本比率は34.4%と前期末の35.1%から低下し、D/Eレシオ(有利子負債/自己資本)は1.24倍と前期末の1.18倍から上昇しました。なお、1株当たり純資産額は、2,384.87円(前期末は2,231.15円)となりました。
b.経営成績
当社グループの連結業績につきましては、売上高は1兆8,611億円(前期比1,100億円増、6.3%増)、営業利益2,621億円(前期比162億円増、6.6%増)、経常利益2,541億円(前期比137億円増、5.7%増)となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益14億円を計上し、特別損失として固定資産の減損損失114億円、固定資産除却損21億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,686億円(前期比127億円増、8.2%増)となりました。
報告セグメント別の業績は、次のとおりです。
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
売上高	603,284	558,165	45,119
営業利益	141,945	138,338	3,607

国内の既存オフィスの賃料増額改定や、前期に竣工した「東京ミッドタウン日比谷」等の通期稼働効果に加え、当期に開業した「ららぽーと名古屋みなとアクルス」「三井アウトレットパーク台中港」や米国の「55ハドソンヤード」による収益寄与等により、セグメント全体では、451億円の増収、36億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率(単体)は1.7%となりました。
<売上高の内訳>

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
オフィス	337,733	307,840	29,893
商業施設	238,345	229,335	9,009
その他	27,205	20,989	6,215
合計	603,284	558,165	45,119

・貸付面積の状況(単位:千㎡)

	当期	前期	増減
	(2019.3.31)	(2018.3.31)
オフィス 所有	1,969	1,748	221
転貸	1,179	1,162	18
商業施設 所有	1,593	1,536	58
転貸	600	580	19

・期末空室率推移(%)

	2019/3	2018/3	2017/3	2016/3	2015/3	2014/3	2013/3	2012/3
オフィス・商業施設(連結)	1.8	2.4	3.1	2.2	3.2	3.5	3.3	2.9
首都圏オフィス(単体)	1.7	2.2	3.4	2.6	3.2	3.3	3.8	4.4
地方オフィス(単体)	1.8	2.3	2.3	3.1	4.1	4.3	5.3	6.4

<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)

2 テレビジョンセンター	英国ロンドン市	2018年3月竣工	オフィス
msb Tamachi 田町ステーションタワーS	東京都港区	2018年5月竣工	オフィス
日本橋髙島屋三井ビルディング	東京都中央区	2018年6月竣工	オフィス
OVOL日本橋ビル	東京都中央区	2018年6月竣工	オフィス
ららぽーと名古屋みなとアクルス	愛知県名古屋市	2018年9月開業	商業施設
55ハドソンヤード	米国ニューヨーク市	2018年10月竣工	オフィス
三井アウトレットパーク台中港	台湾台中市	2018年12月開業	商業施設
日本橋室町三井タワー	東京都中央区	2019年3月竣工	オフィス

・通期稼働物件(前期稼働物件)

1 エンジェルコート	英国ロンドン市	2017年3月竣工	オフィス
G-BASE田町	東京都港区	2018年1月竣工	オフィス
新宿M-SQUARE	東京都新宿区	2018年1月竣工	オフィス
東京ミッドタウン日比谷	東京都千代田区	2018年2月竣工	オフィス・商業施設

<単体の賃貸事業内訳>・全体

	当期	前期
	(2018.4.1～2019.3.31)	(2017.4.1～2018.3.31)
売上高	556,207	524,936
粗利益	97,977	102,383
粗利益率(%)	17.6	19.5

・オフィス・商業施設

	オフィス			商業施設
	首都圏	地方	合計	首都圏	地方	合計
売上高	269,632	21,672	291,305	161,504	70,285	231,790
貸付面積(千㎡)	2,427	326	2,753	1,375	741	2,116
棟数(棟)	105	28	133	60	27	87
空室率(%)	1.7	1.8	1.7	1.3	0.9	1.2

② 分譲

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
売上高	530,766	499,607	31,158
営業利益	98,037	83,010	15,026

国内住宅分譲においては、高額物件の引き渡しが進み増収となった一方で、前期の高利益率物件の反動により減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等においては、Jリートをはじめとする投資家への物件売却や英国における物件売却が寄与したこと等により、増収増益となりました。セグメント全体では、311億円の増収、150億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
国内住宅分譲
売上高	285,432	275,988	9,444
営業利益	26,604	31,167	△4,563
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高	245,333	223,619	21,713
営業利益	71,433	51,843	19,590
売上高合計	530,766	499,607	31,158
営業利益合計	98,037	83,010	15,026

<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)		前期 (2017.4.1～2018.3.31)		増減
マンション	252,230	(3,283戸)	246,989	(3,707戸)	5,241	(△424戸)
首都圏	223,412	(2,729戸)	219,800	(3,098戸)	3,612	(△369戸)
その他	28,817	(554戸)	27,188	(609戸)	1,629	(△55戸)
戸建	33,202	(475戸)	28,998	(501戸)	4,203	(△26戸)
首都圏	33,202	(475戸)	27,778	(479戸)	5,423	(△4戸)
その他	-	(-戸)	1,220	(22戸)	△1,220	(△22戸)
売上高合計	285,432	(3,758戸)	275,988	(4,208戸)	9,444	(△450戸)

・契約状況

		マンション	戸建	合計
期首契約済み	(戸) (A)	4,188	153	4,341
期中契約	(戸) (B)	3,426	441	3,867
計上戸数	(戸) (C)	3,283	475	3,758
期末契約済み	(戸) (A)+(B)-(C)	4,331	119	4,450
完成在庫	(戸)	141	30	171
新規発売	(戸)	3,427	431	3,858

(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)

	2019/3	2018/3	2017/3	2016/3	2015/3	2014/3	2013/3	2012/3
マンション	141	108	321	88	83	170	223	380
戸建	30	40	69	127	100	65	57	24
合計	171	148	390	215	183	235	280	404

・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)

パークコート青山 ザ タワー	東京都港区	マンション
パークコート赤坂檜町 ザ タワー	東京都港区	マンション
パークコート武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト	神奈川県川崎市	マンション
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ	東京都練馬区	マンション
ファインコート練馬桜台ザ・マークス	東京都練馬区	戸建

・当期における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲等)

G-BASE田町	東京都港区	オフィス
三井不動産ロジスティクスパーク稲沢	愛知県稲沢市	物流施設
70 マークレーン	英国ロンドン市	オフィス
テレビジョンセンター(ザ・ヘリオス、ザ・クレッセント)	英国ロンドン市	マンション

③ マネジメント

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
売上高	377,490	353,813	23,677
営業利益	53,445	48,727	4,718

プロパティマネジメントにおける管理受託件数やリパーク事業(貸し駐車場事業)の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等における大型の法人仲介やリハウス事業(個人向け仲介事業)取扱件数の増加等により、セグメント全体では、236億円増収、47億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
プロパティマネジメント
売上高(※)	275,338	263,420	11,918
営業利益	30,243	28,914	1,329
仲介・アセットマネジメント等
売上高	102,152	90,393	11,759
営業利益	23,202	19,813	3,388
売上高合計	377,490	353,813	23,677
営業利益合計	53,445	48,727	4,718

※ 当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:245,511台(前期末:226,125台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)		前期 (2017.4.1～2018.3.31)		増減
	取扱高	件数	取扱高	件数	取扱高	件数
仲介	1,706,843	(41,533件)	1,568,074	(40,658件)	138,769	(875件)

(注)仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ全体の数値となっております。
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)		前期 (2017.4.1～2018.3.31)		増減
	取扱高	件数	取扱高	件数	取扱高	件数
販売受託	102,196	(1,461件)	60,457	(949件)	41,739	(512件)

④ 三井ホーム

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
売上高	261,702	252,180	9,522
営業利益	6,208	5,463	745

リフォーム・リニューアル事業において、住宅リフォームやオフィス・商業施設のリニューアルの受注が伸長したこと等により、セグメント全体では、95億円の増収、7億円の増益となりました。
<売上高の内訳>

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
新築	168,173	168,579	△405
リフォーム・リニューアル	42,381	37,196	5,185
賃貸管理	26,855	25,321	1,534
住宅関連部資材販売	24,291	21,083	3,207
合計	261,702	252,180	9,522

・受注工事高内訳

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
新築	166,077	152,988	13,089
リフォーム・リニューアル	52,959	45,094	7,865

⑤ その他

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
売上高	87,950	87,346	603
営業利益	4,681	6,849	△2,168

既存のホテル事業が堅調に推移した一方で、当期に開業した「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」「三井ガーデンホテル金沢」等の開業費用等により、セグメント全体では、6億円の増収、21億円の減益となりました。
<売上高の内訳>

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)	前期 (2017.4.1～2018.3.31)	増減
施設営業	63,949	60,120	3,828
その他	24,001	27,226	△3,224
合計	87,950	87,346	603

<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼動物件)

三井ガーデンホテル大手町	東京都千代田区	2018年6月開業	ホテル
三井ガーデンホテル五反田	東京都品川区	2018年6月開業	ホテル
三井ガーデンホテル日本橋プレミア	東京都中央区	2018年9月開業	ホテル
三井ガーデンホテル金沢	石川県金沢市	2019年1月開業	ホテル

・通期稼働物件(前期稼動物件)

ホテル ザ セレスティン京都祇園	京都府京都市	2017年9月開業	ホテル
ホテル ザ セレスティン銀座	東京都中央区	2017年10月開業	ホテル

②キャッシュ・フロー(連結)
当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で569億円増加し、1,576億円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。
◆営業活動によるキャッシュ・フロー
当期は、営業活動により2,167億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益2,420億円や減価償却費790億円等によるものです。また、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、318億円の減少となっております。
◆投資活動によるキャッシュ・フロー
当期は、投資活動により3,888億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出3,383億円等によるものです。
◆財務活動によるキャッシュ・フロー
当期は、財務活動により2,312億円の増加となりました。これは、借入金の調達等によるものです。
③生産、受注および販売の状況
生産、受注および販売の状況については、「(1)経営成績等の状況の概要」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況」の「1.連結財務諸表等」の「(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載の通りです。
この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、将来生じる実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績等
当社グループの連結業績につきましては、売上高は1兆8,611億円(前期比1,100億円増、6.3%増)、営業利益2,621億円(前期比162億円増、6.6%増)、経常利益2,541億円(前期比137億円増、5.7%増)となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益14億円を計上し、特別損失として固定資産の減損損失114億円、固定資産除却損21億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は1,686億円(前期比127億円増、8.2%増)となりました。また、当連結会計年度末の総資産は6兆8,027億円となり、有利子負債残高は2兆9,066億円となりました。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、雇用・所得環境の着実な改善による個人消費の持ち直しの動きや設備投資の増加が見られ、緩やかな回復基調が続きましたが、米中貿易摩擦や英国のEU離脱問題の動向、中国や欧州の景気鈍化などの要因により、企業収益に影響が見られ、不透明感が高まりました。
当不動産業界におきましては、オフィス賃貸事業については、都心部および主要地方都市において空室率はきわめて低水準で推移し、募集賃料も上昇傾向が継続しました。また、多様な働き方のニーズに対応するシェアオフィスの増加傾向も見られました。
商業施設賃貸事業については、Eコマースの浸透や「コト消費」の拡大など、多様化する消費スタイルへの対応が進むなか、天候の影響等による衣料品販売の伸び悩みや、インバウンドの買物支出の減少、自然災害などによる売上への影響が見られたものの、総じて堅調に推移しました。
住宅分譲事業については、販売価格上昇に伴う売れ行きの二極化が鮮明になるなか、低金利での融資の継続や税制をはじめとした政策の効果などを背景に、利便性が良く付加価値の高い良質な物件に対する顧客ニーズは引き続き堅調に推移しました。
不動産投資事業については、Jリート市場では4銘柄が新規に上場するとともに、緩和的な金融環境のなかで多様な資産の取得が進み、2019年3月末時点の、Jリート63銘柄による資産総額は18兆3千億円を上回りました。また、オープンエンド型私募リート29銘柄による資産総額は3兆1千億円を上回り、合計で21兆5千億円となり、順調な拡大傾向が続きました。
このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、2020年代中盤以降も持続的に成長していくため、「街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現」、「テクノロジーを活用し、不動産業そのものをイノベーション」、「グローバルカンパニーへの進化」を目指し、グループ長期経営方針「VISION 2025」を策定し、「顧客志向の経営」、「ビジネスイノベーション」、「グループ経営の進化」の3つのストラテジーの実践による価値創造に取り組んでまいりました。
また、当社グループは、「&マーク」の理念のもと、環境との共生や「経年優化」の街づくりを通じて、ESG課題の解決やSDGsの達成に向けた取り組みを行い、持続可能な社会の構築にも貢献してまいりました。環境共生・新産業創造・健康長寿を目指す「柏の葉スマートシティ」、多様な機能を合わせる「ミクストユース化」により「都市再生と環境創造」を実現する六本木の「東京ミッドタウン」、新産業創造や芸術文化の発信に取り組む「東京ミッドタウン日比谷」など様々な街づくりを推進するとともに、官・民・地元が一体となり地域の活性化と新しい魅力を創り出す「日本橋再生計画」では、2019年3月に竣工した「日本橋室町三井タワー」において、エネルギープラントを構築し、わが国で初めて、既存ビルを含む周辺地域にも電気と熱を供給する「日本橋スマートエネルギープロジェクト」に取り組み、災害に対して強靭で、環境性能の高いサステナブルな街づくりを推進してまいりました。
これらの様々な取り組みを通じて、営業利益、親会社株主に帰属する当期純利益ともに5期連続して最高益を更新いたしました。
c.資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャルペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。
当連結会計年度においては、三井不動産における「日本橋髙島屋三井ビルディング」や三井不動産アメリカグループにおける「(仮称)50ハドソンヤード」をはじめとする大型開発等への投資等によって、投資活動によるキャッシュ・フローが3,888億円の減少となりましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー2,167億円と、財務活動によるキャッシュ・フロー2,312億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が1,576億円となりました。
また、来期においても、三井不動産における「(仮称)OH-1計画」や三井不動産アメリカグループにおける「(仮称)50ハドソンヤード」等、大型開発における建築工事金をはじめとした投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。
d.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループでは、2018年5月にグループ長期経営方針「VISION 2025」を策定し、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益(※)は30%程度、ROAは5%程度を達成することを目標指標といたしました。
当連結会計年度における営業利益は2,621億円、うち海外事業利益は19.8%、ROAは4.4%となりましたが、グループ長期経営方針初年度としては、目標指標の達成に向けて順調に推移していると判断しております。
※海外事業利益=海外営業利益+海外持分法換算営業利益(海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額(当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益)に当社持分割合を乗じて算出)
当社グループの連結業績につきましては、売上高は1兆8,611億円となり、通期業績予想1兆8,700億円に比べて88億円下回り(0.5%減)、営業利益は2,621億円となり、通期業績予想2,500億円に比べて121億円上回り(4.8%増)、経常利益は2,541億円となり、通期業績予想2,360億円に比べて181億円上回り(7.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,686億円となり、通期業績予想1,630億円に比べて56億円上回り(3.4%増)ました。
報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。
賃貸セグメントにおいては、主にビル賃貸事業における空室のリースアップペースや、賃料の増額改定が想定を上回ったこと等により営業利益は1,419億円となり、通期業績予想よりも19億円の増益となりました。
分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲では計上戸数・営業利益ともに概ね予想通りとなり、投資家向け・海外住宅分譲等では投資家向け分譲の各物件の利益率が、好調なマーケット下で改善したことや海外住宅分譲の利益率が想定を上回ったことなどにより、営業利益は980億円となり通期業績予想900億円よりも80億円の増益となりました。
マネジメントセグメントにおいては、プロパティマネジメント各社における物件性能改善に伴うプロパティマネジメントフィーの増加や、三井不動産リアルティにおける法人向け仲介が想定を上回ったこと等により、営業利益は534億円となり、通期業績予想510億円よりも24億円の増益となりました。
三井ホームセグメントにおいては、リフォームリニューアル事業において、期中の受注が計画を上回ったことにより、営業利益は62億円となり、通期業績予想58億円より4億円の増益となりました。
その他セグメントにおいては、国内ホテル事業における新規物件の開業関係費の改善により営業利益は46億円となり、通期業績予想40億円より6億円の増益となりました。
(注)本報告書の営業収益等は、消費税等抜きで表示しています。
<連結セグメント別業績(通期予想比)>

	当期 (2018.4.1～2019.3.31)		2019年3月期通期業績予想 (2018.4.1～2019.3.31)		増減
	売上高	営業利益	売上高	営業利益	売上高	営業利益
賃貸	603,284	141,945	600,000	140,000	3,284	1,945
分譲	530,766	98,037	535,000	90,000	△4,234	8,037
マネジメント	377,490	53,445	385,000	51,000	△7,510	2,445
三井ホーム	261,702	6,208	260,000	5,800	1,702	408
その他	87,950	4,681	90,000	4,000	△2,050	681
消去又は全社	―	△42,171	―	△40,800	―	△1,371
合計	1,861,195	262,147	1,870,000	250,000	△8,805	12,147

(注)2018年11月9日公表時の通期業績予想となります。