四半期報告書-第108期第1四半期(平成31年4月1日-令和1年6月30日)
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間におけるわが国経済は、米中貿易摩擦や英国のEU離脱問題の不確実性から、輸出や生産の弱さが続いているものの、雇用・所得環境の着実な改善による個人消費の持ち直しの動きや設備投資の増加が見られ、企業収益も高い水準で底堅く推移し、緩やかな回復基調が続きました。
このような環境のなか、当第1四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」セグメントは、前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」の通期稼働効果等により、増収増益となりました。「分譲」セグメントは、国内住宅分譲において、当第1四半期連結累計期間の計上戸数が前年同期に比べ減少したことにより、減収減益となりました。なお、国内住宅分譲の販売は好調に推移しており、当セグメントは期初計画通り、通期で増収増益を見込んでおります。全体では、売上高は4,271億円、前年同期比151億円(△3.4%)の減収、営業利益は508億円、同比48億円(△8.8%)の減益、経常利益は493億円、同比53億円(△9.7%)の減益、親会社株主に帰属する四半期純利益は331億円、同比49億円(△12.9%)の減益となりました。
業績は通期予想に対して順調に進捗しております。
(注)本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
なお、当第1四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第4 経理の状況1 四半期連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」の「2.報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」の通期稼働効果等により、セグメント全体では115億円の増収、45億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率(単体)は2.0%となりました。
<売上高の内訳>
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
・期末空室率推移(%)
<当第1四半期における主要な通期稼働物件>・通期稼働(前期稼動物件)
<単体の賃貸事業内訳>・全体
・オフィス・商業施設
② 分譲
国内住宅分譲においては、当第1四半期の計上戸数が前年同期に比べ減少したことにより、減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等においては、Jリートをはじめとする投資家への物件売却が進捗し、増収増益となりました。セグメント全体では、319億円の減収、98億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,400戸に対する当第1四半期末の契約進捗率は86%(前年同期81%)となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
・契約状況
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)
・当期における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲等)
③ マネジメント
プロパティマネジメントにおける運営管理受託件数やリパーク事業(貸し駐車場事業)の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等におけるリハウス事業(個人向け仲介事業)の取扱件数の増加等により、セグメント全体では、35億円の増収、18億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
※1 当第1四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:251,562台(前年同期末:233,723台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
(注)仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ
全体の数値となっております。
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
④ その他
施設営業において前期に開業した「三井ガーデンホテル大手町」「三井ガーデンホテル五反田」等が通期稼働した一方で、新規に開業した「三井ガーデンホテル福岡祇園」の開業費用等の影響により、セグメント全体では、16億円の増収、9億円の減益となりました。
なお、当セグメントは、新築請負において建物の完成引渡しが第4四半期に集中するため、営業損失となっております。
<売上高の内訳>
・受注工事高内訳
<当第1四半期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼動物件)
・通期稼働物件(前期稼動物件)
(2)財政状態の状況
①資産
当第1四半期連結会計期間末の総資産は、6兆9,087億円となり、前期末比で1,060億円増加しました。
主な増減としては、新規投資等により、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が330億円増加し、有形及び無形固定資産が590億円増加しました。
②負債
当第1四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、3兆1,790億円となり、前期末比で2,724億円増加しました。
なお、当第1四半期連結会計期間末の負債合計は、4兆4,747億円となり、前期末比で928億円増加しました。
③純資産
当第1四半期連結会計期間末の純資産合計は、2兆4,340億円となり、前期末比で132億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が163億円、及び利益剰余金が96億円増加した一方で、自己株式の取得により自己株式が159億円増加(純資産の減少)したこと等によります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当第1四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ63億円減少し、1,513億円となりました。
当第1四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当第1四半期連結累計期間は、営業活動により485億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益493億円や減価償却費212億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の売却による収入が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが179億円増加しております。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>当第1四半期連結累計期間は、投資活動により1,924億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが735億円増加しております。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>当第1四半期連結累計期間は、財務活動により2,357億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第1四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、長期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが718億円増加しております。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当第1四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、113百万円となりました。
なお、当第1四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(1)経営成績の状況
当第1四半期連結累計期間におけるわが国経済は、米中貿易摩擦や英国のEU離脱問題の不確実性から、輸出や生産の弱さが続いているものの、雇用・所得環境の着実な改善による個人消費の持ち直しの動きや設備投資の増加が見られ、企業収益も高い水準で底堅く推移し、緩やかな回復基調が続きました。
このような環境のなか、当第1四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」セグメントは、前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」の通期稼働効果等により、増収増益となりました。「分譲」セグメントは、国内住宅分譲において、当第1四半期連結累計期間の計上戸数が前年同期に比べ減少したことにより、減収減益となりました。なお、国内住宅分譲の販売は好調に推移しており、当セグメントは期初計画通り、通期で増収増益を見込んでおります。全体では、売上高は4,271億円、前年同期比151億円(△3.4%)の減収、営業利益は508億円、同比48億円(△8.8%)の減益、経常利益は493億円、同比53億円(△9.7%)の減益、親会社株主に帰属する四半期純利益は331億円、同比49億円(△12.9%)の減益となりました。
業績は通期予想に対して順調に進捗しております。
(注)本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
なお、当第1四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第4 経理の状況1 四半期連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」の「2.報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 売上高 | 155,024 | 143,434 | 11,590 |
| 営業利益 | 39,737 | 35,205 | 4,532 |
前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」の通期稼働効果等により、セグメント全体では115億円の増収、45億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率(単体)は2.0%となりました。
<売上高の内訳>
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| オフィス | 87,767 | 80,683 | 7,084 |
| 商業施設 | 59,223 | 56,631 | 2,592 |
| その他 | 8,033 | 6,120 | 1,913 |
| 合計 | 155,024 | 143,434 | 11,590 |
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
| 当第1四半期末 | 前第1四半期末 | 増減 | |
| (2019.6.30) | (2018.6.30) | ||
| オフィス 所有 | 1,981 | 1,817 | 164 |
| 転貸 | 1,245 | 1,173 | 72 |
| 商業施設 所有 | 1,573 | 1,554 | 19 |
| 転貸 | 530 | 587 | △57 |
・期末空室率推移(%)
| 2019/6 | 2019/3 | 2018/3 | 2017/3 | 2016/3 | 2015/3 | |
| オフィス・商業施設(連結) | 1.9 | 1.8 | 2.4 | 3.1 | 2.2 | 3.2 |
| 首都圏オフィス(単体) | 2.0 | 1.7 | 2.2 | 3.4 | 2.6 | 3.2 |
| 地方オフィス(単体) | 2.0 | 1.8 | 2.3 | 2.3 | 3.1 | 4.1 |
<当第1四半期における主要な通期稼働物件>・通期稼働(前期稼動物件)
| 2 テレビジョンセンター | 英国ロンドン市 | 2018年3月竣工 | オフィス |
| msb Tamachi 田町ステーションタワーS | 東京都港区 | 2018年5月竣工 | オフィス |
| 日本橋髙島屋三井ビルディング | 東京都中央区 | 2018年6月竣工 | オフィス |
| OVOL日本橋ビル | 東京都中央区 | 2018年6月竣工 | オフィス |
| ららぽーと名古屋みなとアクルス | 愛知県名古屋市 | 2018年9月開業 | 商業施設 |
| 55ハドソンヤード | 米国ニューヨーク市 | 2018年10月竣工 | オフィス |
| 三井アウトレットパーク台中港 | 台湾台中市 | 2018年12月開業 | 商業施設 |
| 日本橋室町三井タワー | 東京都中央区 | 2019年3月竣工 | オフィス |
<単体の賃貸事業内訳>・全体
| 当第1四半期 | 前第1四半期 | ||
| (2019.4.1～6.30) | (2018.4.1～6.30) | ||
| 売上高 | 141,665 | 133,858 | |
| 粗利益 | 28,491 | 25,331 | |
| 粗利益率(%) | 20.1 | 18.9 |
・オフィス・商業施設
| オフィス | 商業施設 | |||||
| 首都圏 | 地方 | 合計 | 首都圏 | 地方 | 合計 | |
| 売上高 | 70,684 | 5,403 | 76,088 | 39,828 | 17,309 | 57,138 |
| 貸付面積(千㎡) | 2,479 | 326 | 2,805 | 1,379 | 671 | 2,049 |
| 棟数(棟) | 107 | 28 | 135 | 62 | 25 | 87 |
| 空室率(%) | 2.0 | 2.0 | 2.0 | 1.1 | 0.4 | 0.9 |
② 分譲
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 売上高 | 107,576 | 139,557 | △31,980 |
| 営業利益 | 11,880 | 21,772 | △9,891 |
国内住宅分譲においては、当第1四半期の計上戸数が前年同期に比べ減少したことにより、減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等においては、Jリートをはじめとする投資家への物件売却が進捗し、増収増益となりました。セグメント全体では、319億円の減収、98億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,400戸に対する当第1四半期末の契約進捗率は86%(前年同期81%)となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 国内住宅分譲 | |||
| 売上高 | 61,650 | 104,171 | △42,520 |
| 営業利益 | 5,612 | 17,985 | △12,372 |
| 投資家向け・海外住宅分譲等 | |||
| 売上高 | 45,926 | 35,386 | 10,540 |
| 営業利益 | 6,267 | 3,786 | 2,480 |
| 売上高合計 | 107,576 | 139,557 | △31,980 |
| 営業利益合計 | 11,880 | 21,772 | △9,891 |
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | ||||
| マンション | 52,699 | (523戸) | 92,733 | (919戸) | △40,033 | (△396戸) |
| 首都圏 | 47,879 | (421戸) | 86,466 | (766戸) | △38,586 | (△345戸) |
| その他 | 4,820 | (102戸) | 6,266 | (153戸) | △1,446 | (△51戸) |
| 戸建 | 8,950 | (134戸) | 11,438 | (155戸) | △2,487 | (△21戸) |
| 首都圏 | 8,805 | (131戸) | 11,438 | (155戸) | △2,632 | (△24戸) |
| その他 | 144 | (3戸) | - | (-戸) | 144 | (3戸) |
| 売上高合計 | 61,650 | (657戸) | 104,171 | (1,074戸) | △42,520 | (△417戸) |
・契約状況
| マンション | 戸建 | 合計 | ||
| 期首契約済み | (戸) (A) | 4,331 | 119 | 4,450 |
| 期中契約 | (戸) (B) | 790 | 51 | 841 |
| 計上戸数 | (戸) (C) | 523 | 134 | 657 |
| 期末契約済み | (戸) (A)+(B)-(C) | 4,598 | 36 | 4,634 |
| 完成在庫 | (戸) | 106 | 24 | 130 |
| 新規発売 | (戸) | 784 | 47 | 831 |
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
| 2019/6 | 2019/3 | 2018/3 | 2017/3 | 2016/3 | 2015/3 | |
| マンション | 106 | 141 | 108 | 321 | 88 | 83 |
| 戸建 | 24 | 30 | 40 | 69 | 127 | 100 |
| 合計 | 130 | 171 | 148 | 390 | 215 | 183 |
・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)
| パークコート浜離宮ザ タワー | 東京都港区 | マンション |
| パークコート乃木坂ザ タワー | 東京都港区 | マンション |
| パークコート青山ザ タワー | 東京都港区 | マンション |
| パークホームズ浄心ザ レジデンス | 愛知県名古屋市 | マンション |
| ファインコート杉並善福寺公園 | 東京都杉並区 | 戸建 |
・当期における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲等)
| 大崎ブライトコア | 東京都品川区 | オフィス |
| 大崎ブライトプラザ | 東京都品川区 | オフィス |
| パークアクシス押上テラス | 東京都墨田区 | 賃貸住宅 |
| パークアクシス池上 | 東京都大田区 | 賃貸住宅 |
| ロビンソンランディング | 米国アレクサンドリア市 | 戸建 |
| テレビジョンセンター(ザ・ヘリオス、ザ・クレッセント) | 英国ロンドン市 | マンション |
③ マネジメント
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 売上高 | 100,111 | 96,591 | 3,519 |
| 営業利益 | 12,389 | 10,494 | 1,895 |
プロパティマネジメントにおける運営管理受託件数やリパーク事業(貸し駐車場事業)の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等におけるリハウス事業(個人向け仲介事業)の取扱件数の増加等により、セグメント全体では、35億円の増収、18億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| プロパティマネジメント | |||
| 売上高(※1) | 76,249 | 72,840 | 3,409 |
| 営業利益 | 7,787 | 6,799 | 988 |
| 仲介・アセットマネジメント等 | |||
| 売上高 | 23,861 | 23,751 | 110 |
| 営業利益 | 4,601 | 3,694 | 906 |
| 売上高合計 | 100,111 | 96,591 | 3,519 |
| 営業利益合計 | 12,389 | 10,494 | 1,895 |
※1 当第1四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:251,562台(前年同期末:233,723台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 仲介 | 405,780 | (10,326件) | 394,743 | (9,881件) | 11,036 | (445件) |
(注)仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ
全体の数値となっております。
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 販売受託 | 13,665 | (173件) | 24,738 | (287件) | △11,073 | (△114件) |
④ その他
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 売上高 | 64,458 | 62,769 | 1,689 |
| 営業利益 | △2,290 | △1,308 | △981 |
施設営業において前期に開業した「三井ガーデンホテル大手町」「三井ガーデンホテル五反田」等が通期稼働した一方で、新規に開業した「三井ガーデンホテル福岡祇園」の開業費用等の影響により、セグメント全体では、16億円の増収、9億円の減益となりました。
なお、当セグメントは、新築請負において建物の完成引渡しが第4四半期に集中するため、営業損失となっております。
<売上高の内訳>
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 新築請負 | 28,177 | 29,489 | △1,311 |
| 施設営業 | 16,081 | 15,086 | 994 |
| その他 | 20,198 | 18,193 | 2,005 |
| 合計 | 64,458 | 62,769 | 1,689 |
・受注工事高内訳
| 当第1四半期 (2019.4.1～6.30) | 前第1四半期 (2018.4.1～6.30) | 増減 | |
| 新築請負 | 29,918 | 34,544 | △4,626 |
<当第1四半期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼動物件)
| 三井ガーデンホテル福岡祇園 | 福岡県福岡市 | 2019年6月開業 | ホテル |
・通期稼働物件(前期稼動物件)
| 三井ガーデンホテル大手町 | 東京都千代田区 | 2018年6月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル五反田 | 東京都品川区 | 2018年6月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル日本橋プレミア | 東京都中央区 | 2018年9月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル金沢 | 石川県金沢市 | 2019年1月開業 | ホテル |
(2)財政状態の状況
①資産
当第1四半期連結会計期間末の総資産は、6兆9,087億円となり、前期末比で1,060億円増加しました。
主な増減としては、新規投資等により、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が330億円増加し、有形及び無形固定資産が590億円増加しました。
②負債
当第1四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、3兆1,790億円となり、前期末比で2,724億円増加しました。
なお、当第1四半期連結会計期間末の負債合計は、4兆4,747億円となり、前期末比で928億円増加しました。
③純資産
当第1四半期連結会計期間末の純資産合計は、2兆4,340億円となり、前期末比で132億円の増加となりました。これは、その他有価証券評価差額金が163億円、及び利益剰余金が96億円増加した一方で、自己株式の取得により自己株式が159億円増加(純資産の減少)したこと等によります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当第1四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ63億円減少し、1,513億円となりました。
当第1四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当第1四半期連結累計期間は、営業活動により485億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益493億円や減価償却費212億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の売却による収入が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが179億円増加しております。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>当第1四半期連結累計期間は、投資活動により1,924億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが735億円増加しております。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>当第1四半期連結累計期間は、財務活動により2,357億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第1四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、長期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが718億円増加しております。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当第1四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、113百万円となりました。
なお、当第1四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
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