四半期報告書-第112期第3四半期(2023/10/01-2023/12/31)
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等により、先行きが不透明な状況が続いています。
このような環境のなか、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比726億円(4.5%)の増収、営業利益は同比319億円(15.0%)の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比192億円(13.1%)の増益となりました。
なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第3四半期連結累計期間における過去最高を更新し、営業利益は2期連続、親会社株主に帰属する四半期純利益は3期連続での第3四半期連結累計期間における過去最高の更新となりました。
また、当期の連結業績予想を上方修正し、経常利益は2,650億円(前回予想2,550億円)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,200億円(前回予想2,150億円)に変更しております。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
なお、第1四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第4 経理の状況 1 四半期連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」の「2.報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
前期に竣工した「50 Hudson Yards(米国・オフィス)」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、471億円の増収、152億円の増益となりました。
なお、当第3四半期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は、3.1%(第2四半期末の3.6%から0.5pt改善)となりました。
<売上高の内訳>
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
・期末空室率推移(%)
<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
・通期稼働(前期稼働物件)
<単体の賃貸事業内訳>・全体
・オフィス・商業施設
② 分譲
国内住宅分譲は、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、前年同期の物件売却等の反動により、減収減益となりました。セグメント全体では、240億円の減収、47億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する当第3四半期末の契約進捗率は95%となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
・契約状況
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(国内住宅分譲)
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲)
③ マネジメント
プロパティマネジメントは、リパーク(貸し駐車場)における前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、前年同期に計上したプロジェクトマネジメントフィーの反動減等により減収減益となりました。セグメント全体では、81億円の増収、20億円の減益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
※1 当第3四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:248,179台(前年同期末:251,689台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
④ 施設営業
ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける来場者数の増加等により、セグメント全体では、376億円の増収、244億円の増益となりました。
<売上高の内訳>
・ホテル稼働率
<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼動物件)
・通期稼働物件(前期稼働物件)
⑤ その他
<売上高の内訳>
・受注工事高内訳
(2)財政状態の状況
①資産
当第3四半期連結会計期間末の総資産は、9兆6,647億円となり、前期末比で8,233億円増加しました。
主な増減としては、新規投資、為替影響等により、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が2,813億円、投資有価証券が1,748億円、有形及び無形固定資産が1,503億円、現金及び預金が1,474億円増加しました。
②負債
当第3四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、
1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆7,405億円となり、前期末比で6,919億円増加しました。
なお、当第3四半期連結会計期間末の負債合計は、6兆4,686億円となり、前期末比で6,585億円増加しました。
③純資産
当第3四半期連結会計期間末の純資産合計は、3兆1,960億円となり、前期末比で1,647億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,317億円増加したこと等によります。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更は
ありません。
(4)研究開発活動
当第3四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、739百万円となりました。
なお、当第3四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(5)主要な設備
当第3四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業収益の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等により、先行きが不透明な状況が続いています。
このような環境のなか、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、売上高は前年同期比726億円(4.5%)の増収、営業利益は同比319億円(15.0%)の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は同比192億円(13.1%)の増益となりました。
なお、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する四半期純利益は、いずれも第3四半期連結累計期間における過去最高を更新し、営業利益は2期連続、親会社株主に帰属する四半期純利益は3期連続での第3四半期連結累計期間における過去最高の更新となりました。
また、当期の連結業績予想を上方修正し、経常利益は2,650億円(前回予想2,550億円)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,200億円(前回予想2,150億円)に変更しております。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
なお、第1四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第4 経理の状況 1 四半期連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」の「2.報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 606,195 | 559,067 | 47,128 |
| 営業利益 | 130,731 | 115,436 | 15,295 |
前期に竣工した「50 Hudson Yards(米国・オフィス)」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、471億円の増収、152億円の増益となりました。
なお、当第3四半期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は、3.1%(第2四半期末の3.6%から0.5pt改善)となりました。
<売上高の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| オフィス | 331,601 | 316,190 | 15,411 |
| 商業施設 | 213,446 | 194,289 | 19,157 |
| その他 | 61,147 | 48,588 | 12,559 |
| 合計 | 606,195 | 559,067 | 47,128 |
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
| 当第3四半期末 (2023.12.31) | 前第3四半期末 (2022.12.31) | 増減 | |
| オフィス 所有 | 2,096 | 1,969 | 127 |
| 転貸 | 1,499 | 1,493 | 6 |
| 商業施設 所有 | 2,010 | 1,920 | 90 |
| 転貸 | 670 | 638 | 32 |
・期末空室率推移(%)
| 2023/12 | 2023/3 | 2022/3 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | |
| オフィス・商業施設(連結) | 3.9 | 4.3 | 3.0 | 2.9 | 2.3 | 1.8 |
| 首都圏オフィス(単体) | 3.1 | 3.8 | 3.2 | 3.1 | 1.9 | 1.7 |
| 地方オフィス(単体) | 3.7 | 2.8 | 3.7 | 3.5 | 1.3 | 1.8 |
<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
| ららぽーと門真・ 三井アウトレットパーク 大阪門真 | 大阪府門真市 | 2023年4月開業 | 商業施設 |
| ららぽーと台中 | 台湾台中市 | 2023年5月開業 | 商業施設 |
| ららテラスTOKYO-BAY | 千葉県船橋市 | 2023年11月開業 | 商業施設 |
・通期稼働(前期稼働物件)
| LaLaport BUKIT BINTANG CITY CENTRE | マレーシア クアラルンプール | 2022年1月開業 | 商業施設 |
| 三井アウトレットパーク 台南 | 台湾台南市 | 2022年2月開業 | 商業施設 |
| ららぽーと福岡 | 福岡県福岡市 | 2022年4月開業 | 商業施設 |
| 50 Hudson Yards | 米国ニューヨーク市 | 2022年6月竣工 | オフィス |
| 東京ミッドタウン八重洲 | 東京都中央区 | 2022年8月竣工 | オフィス・ホテル・商業施設 |
| ららぽーと堺 | 大阪府堺市 | 2022年11月開業 | 商業施設 |
<単体の賃貸事業内訳>・全体
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | |
| 売上高 | 525,313 | 483,427 |
| 粗利益 | 95,125 | 73,759 |
| 粗利益率(%) | 18.1 | 15.3 |
・オフィス・商業施設
| オフィス | 商業施設 | |||||
| 首都圏 | 地方 | 合計 | 首都圏 | 地方 | 合計 | |
| 売上高 | 235,365 | 18,009 | 253,375 | 125,112 | 70,082 | 195,195 |
| 貸付面積(千㎡) | 2,549 | 282 | 2,831 | 1,449 | 898 | 2,347 |
| 棟数(棟) | 95 | 23 | 118 | 69 | 27 | 96 |
| 空室率(%) | 3.1 | 3.7 | 3.2 | 1.0 | 1.7 | 1.3 |
② 分譲
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 403,953 | 427,980 | △24,027 |
| 営業利益 | 86,096 | 90,889 | △4,793 |
国内住宅分譲は、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、前年同期の物件売却等の反動により、減収減益となりました。セグメント全体では、240億円の減収、47億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,350戸に対する当第3四半期末の契約進捗率は95%となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 国内住宅分譲 | |||
| 売上高 | 207,478 | 195,643 | 11,834 |
| 営業利益 | 36,899 | 29,555 | 7,344 |
| 投資家向け・海外住宅分譲等 | |||
| 売上高 | 196,475 | 232,336 | △35,861 |
| 営業利益 | 49,196 | 61,334 | △12,137 |
| 売上高合計 | 403,953 | 427,980 | △24,027 |
| 営業利益合計 | 86,096 | 90,889 | △4,793 |
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | ||||
| マンション | 185,367 | (1,925戸) | 166,120 | (2,093戸) | 19,246 | (△168戸) |
| 首都圏 | 161,541 | (1,366戸) | 150,548 | (1,807戸) | 10,993 | (△441戸) |
| その他 | 23,826 | (559戸) | 15,572 | (286戸) | 8,253 | (273戸) |
| 戸建 | 22,110 | (273戸) | 29,522 | (351戸) | △7,412 | (△78戸) |
| 首都圏 | 22,110 | (273戸) | 29,418 | (349戸) | △7,307 | (△76戸) |
| その他 | - | (0戸) | 104 | (2戸) | △104 | (△2戸) |
| 売上高合計 | 207,478 | (2,198戸) | 195,643 | (2,444戸) | 11,834 | (△246戸) |
・契約状況
| マンション | 戸建 | 合計 | ||
| 期首契約済み | (戸) (A) | 4,256 | 118 | 4,374 |
| 期中契約 | (戸) (B) | 2,567 | 252 | 2,819 |
| 計上戸数 | (戸) (C) | 1,925 | 273 | 2,198 |
| 期末契約済み | (戸) (A)+(B)-(C) | 4,898 | 97 | 4,995 |
| 完成在庫 | (戸) | 40 | 16 | 56 |
| 新規発売 | (戸) | 2,618 | 278 | 2,896 |
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
| 2023/12 | 2023/3 | 2022/3 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | |
| マンション | 40 | 55 | 82 | 150 | 128 | 141 |
| 戸建 | 16 | 0 | 7 | 17 | 58 | 30 |
| 合計 | 56 | 55 | 89 | 167 | 186 | 171 |
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(国内住宅分譲)
| パークコート神宮北参道 ザ タワー | 東京都渋谷区 | マンション |
| パークマンション鳥居坂 | 東京都港区 | マンション |
| パークホームズ三軒茶屋一丁目 | 東京都世田谷区 | マンション |
| パークホームズLaLa門真 | 大阪府門真市 | マンション |
| ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー | 神奈川県川崎市 | 戸建 |
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲)
| Innovation Square PhaseⅡ | 米国ボストン市 | オフィス |
| Alta Revolution | 米国サマービル市 | 賃貸住宅 |
| MFLP東名綾瀬 | 神奈川県綾瀬市 | 物流施設 |
| 新川崎スクエア | 神奈川県川崎市 | 商業施設 |
| パークアクシス赤坂山王 | 東京都港区 | 賃貸住宅 |
| パークアクシス大塚サウスレジデンス | 東京都豊島区 | 賃貸住宅 |
③ マネジメント
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 336,952 | 328,814 | 8,137 |
| 営業利益 | 45,874 | 47,915 | △2,041 |
プロパティマネジメントは、リパーク(貸し駐車場)における前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、前年同期に計上したプロジェクトマネジメントフィーの反動減等により減収減益となりました。セグメント全体では、81億円の増収、20億円の減益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| プロパティマネジメント | |||
| 売上高(※1) | 257,127 | 248,668 | 8,459 |
| 営業利益 | 28,982 | 28,048 | 934 |
| 仲介・アセットマネジメント等 | |||
| 売上高 | 79,824 | 80,146 | △322 |
| 営業利益 | 16,891 | 19,867 | △2,975 |
| 売上高合計 | 336,952 | 328,814 | 8,137 |
| 営業利益合計 | 45,874 | 47,915 | △2,041 |
※1 当第3四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:248,179台(前年同期末:251,689台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 仲介 | 1,387,396 | (28,460件) | 1,383,824 | (29,300件) | 3,572 | (△840件) |
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 販売受託 | 12,690 | (131件) | 21,645 | (314件) | △8,954 | (△183件) |
④ 施設営業
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 144,430 | 106,800 | 37,630 |
| 営業利益 | 21,163 | △3,316 | 24,480 |
ホテル・リゾートのADRが大幅に改善したことや、東京ドームにおける来場者数の増加等により、セグメント全体では、376億円の増収、244億円の増益となりました。
<売上高の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| ホテル・リゾート | 104,744 | 68,122 | 36,621 |
| スポーツ・エンターテインメント | 39,686 | 38,677 | 1,008 |
| 合計 | 144,430 | 106,800 | 37,630 |
・ホテル稼働率
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 宿泊主体型ホテル | 83% | 82% | 1pt |
<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼動物件)
| ブルガリホテル東京 | 東京都中央区 | 2023年4月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル 横浜みなとみらいプレミア | 神奈川県横浜市 | 2023年5月開業 | ホテル |
・通期稼働物件(前期稼働物件)
| 三井ガーデンホテル 柏の葉パークサイド | 千葉県柏市 | 2022年7月開業 | ホテル |
⑤ その他
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 207,483 | 203,730 | 3,752 |
| 営業利益 | 1,865 | △1,543 | 3,408 |
<売上高の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 新築請負・リフォーム等 | 179,158 | 176,700 | 2,457 |
| その他 | 28,324 | 27,029 | 1,294 |
| 合計 | 207,483 | 203,730 | 3,752 |
・受注工事高内訳
| 当第3四半期(累計) (2023.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2022.4.1～12.31) | 増減 | |
| 新築請負 | 97,828 | 104,813 | △6,985 |
(2)財政状態の状況
①資産
当第3四半期連結会計期間末の総資産は、9兆6,647億円となり、前期末比で8,233億円増加しました。
主な増減としては、新規投資、為替影響等により、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が2,813億円、投資有価証券が1,748億円、有形及び無形固定資産が1,503億円、現金及び預金が1,474億円増加しました。
②負債
当第3四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、
1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆7,405億円となり、前期末比で6,919億円増加しました。
なお、当第3四半期連結会計期間末の負債合計は、6兆4,686億円となり、前期末比で6,585億円増加しました。
③純資産
当第3四半期連結会計期間末の純資産合計は、3兆1,960億円となり、前期末比で1,647億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,317億円増加したこと等によります。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更は
ありません。
(4)研究開発活動
当第3四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、739百万円となりました。
なお、当第3四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(5)主要な設備
当第3四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
| セグメント の名称 | 会社名 | 名称(所在地) | 用途 | 主たる構造および規模 | 工期 | 投資予定金額 (百万円) | |
| 総額 | 既支払額 | ||||||
| 賃貸 | 台湾三井不動産股份有限公司 (在外子会社) | (仮称)三井ショッピングパーク ららぽーと高雄 (台湾高雄市) | 商業施設 | 鉄筋コンクリート造、 地上6階、地下2階 延床面積 約206,000㎡ | 2023.6～2026.5 | 48,256 | 10,300 |
| " | 三井不動産株式会社 | (仮称)三井ショッピングパーク ららぽーと安城 (愛知県安城市) | " | (店舗棟)鉄骨造、地上4階 (立体駐車場棟)鉄骨造、地上6階3棟 延床面積 約171,000㎡ | 2023.10～2025.3 | 27,668 | 3,153 |