四半期報告書-第108期第3四半期(令和1年10月1日-令和1年12月31日)

文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、通商問題を巡る動向、中国経済の先行き、英国のEU離脱等の海外経済の動向などのリスクから、輸出や生産が弱含んだ一方、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しの動きや設備投資の緩やかな増加が見られ、企業収益も高い水準で推移し、緩やかな回復基調が続きました。
このような環境のなか、当第3四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」においては、前期に竣工・開業したオフィス・商業施設(※1)の通期稼働効果や当第3四半期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等に加え、「分譲」における「パークタワー晴海」等の順調な引渡しの進捗や、「マネジメント」におけるリパーク事業(貸し駐車場事業)の管理台数の増加等により、全体では、売上高は1兆2,954億円、前年同期比514億円(4.1%)の増収、営業利益は1,703億円、同比139億円(8.9%)の増益、経常利益は1,566億円、同比40億円(2.7%)の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は1,022億円、同比53百万円(0.1%)の増益となりました。
※1 日本橋髙島屋三井ビルディング、msb Tamachi 田町ステーションタワーS、55ハドソンヤード、三井アウトレットパーク台中港等
通期の業績は、2020年1月30日に公表した通期予想に対して順調に進捗しており、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、いずれも過去最高を更新する見込みです。
(注)本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
なお、第1四半期連結累計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第4 経理の状況 1四半期連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」の「2.報告セグメントの変更等に関する事項」に記載のとおりであります。
各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
売上高	475,657	446,632	29,024
営業利益	118,038	109,100	8,937

前期に竣工・開業した「日本橋髙島屋三井ビルディング」「msb Tamachi 田町ステーションタワーS」「55ハドソンヤード」「三井アウトレットパーク台中港」等の通期稼働効果や当第3四半期に開業した「ららぽーと沼津」の収益寄与等により、セグメント全体では、290億円の増収、89億円の増益となりました。
なお、当社の首都圏オフィス空室率(単体)は1.5%となりました。
<売上高の内訳>

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
オフィス	268,483	249,698	18,784
商業施設	181,647	177,217	4,429
その他	25,526	19,716	5,810
合計	475,657	446,632	29,024

・貸付面積の状況(単位:千㎡)

	当第3四半期末	前第3四半期末	増減
	(2019.12.31)	(2018.12.31)
オフィス 所有	2,087	1,876	211
転貸	1,168	1,178	△10
商業施設 所有	1,639	1,604	35
転貸	531	591	△60

・期末空室率推移(%)

	2019/12	2019/3	2018/3	2017/3	2016/3	2015/3
オフィス・商業施設(連結)	1.8	1.8	2.4	3.1	2.2	3.2
首都圏オフィス(単体)	1.5	1.7	2.2	3.4	2.6	3.2
地方オフィス(単体)	1.3	1.8	2.3	2.3	3.1	4.1

<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)

ららぽーと沼津

静岡県沼津市

2019年10月開業

商業施設

・通期稼働物件(前期稼働物件)

2 テレビジョンセンター	英国ロンドン市	2018年3月竣工	オフィス
msb Tamachi 田町ステーションタワーS	東京都港区	2018年5月竣工	オフィス
日本橋髙島屋三井ビルディング	東京都中央区	2018年6月竣工	オフィス
OVOL日本橋ビル	東京都中央区	2018年6月竣工	オフィス
ららぽーと名古屋みなとアクルス	愛知県名古屋市	2018年9月開業	商業施設
55ハドソンヤード	米国ニューヨーク市	2018年10月竣工	オフィス
三井アウトレットパーク台中港	台湾台中市	2018年12月開業	商業施設
日本橋室町三井タワー	東京都中央区	2019年3月竣工	オフィス

<単体の賃貸事業内訳>・全体

		当第3四半期(累計)	前第3四半期(累計)
		(2019.4.1～12.31)	(2018.4.1～12.31)
売上高		434,773	415,006
粗利益		79,461	78,187
粗利益率(%)		18.3	18.8

・オフィス・商業施設

	オフィス			商業施設
	首都圏	地方	合計	首都圏	地方	合計
売上高	216,356	16,431	232,788	121,378	54,220	175,599
貸付面積(千㎡)	2,496	326	2,822	1,385	730	2,115
棟数(棟)	110	28	138	65	26	91
空室率(%)	1.5	1.3	1.5	1.2	0.9	1.1

② 分譲

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
売上高	284,151	285,118	△967
営業利益	43,736	37,597	6,139

国内住宅分譲において「パークタワー晴海」等の引渡しが順調に進捗し増収増益となった一方で、投資家向け・海外住宅分譲等において前年同期の物件売却の反動等により減収減益となりました。セグメント全体では、9億円の減収、61億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,400戸に対する当第3四半期末の契約進捗率は100%(前年同期99%)となりました。
<売上高・営業利益の内訳>

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
国内住宅分譲
売上高	193,532	178,980	14,552
営業利益	22,534	15,950	6,584
投資家向け・海外住宅分譲等
売上高	90,618	106,138	△15,519
営業利益	21,201	21,646	△444
売上高合計	284,151	285,118	△967
営業利益合計	43,736	37,597	6,139

<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)		前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)		増減
マンション	171,395	(2,285戸)	153,755	(1,868戸)	17,639	(417戸)
首都圏	149,935	(1,795戸)	139,155	(1,543戸)	10,779	(252戸)
その他	21,459	(490戸)	14,599	(325戸)	6,860	(165戸)
戸建	22,137	(323戸)	25,224	(349戸)	△3,087	(△26戸)
首都圏	21,494	(310戸)	25,224	(349戸)	△3,730	(△39戸)
その他	643	(13戸)	-	(-戸)	643	(13戸)
売上高合計	193,532	(2,608戸)	178,980	(2,217戸)	14,552	(391戸)

・契約状況

		マンション	戸建	合計
期首契約済み	(戸) (A)	4,331	119	4,450
期中契約	(戸) (B)	2,003	307	2,310
計上戸数	(戸) (C)	2,285	323	2,608
期末契約済み	(戸) (A)+(B)-(C)	4,049	103	4,152
完成在庫	(戸)	133	63	196
新規発売	(戸)	1,901	352	2,253

(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)

	2019/12	2019/3	2018/3	2017/3	2016/3	2015/3
マンション	133	141	108	321	88	83
戸建	63	30	40	69	127	100
合計	196	171	148	390	215	183

・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(国内住宅分譲)

パークタワー晴海	東京都中央区	マンション
パークコート浜離宮 ザ タワー	東京都港区	マンション
パークコート乃木坂 ザ タワー	東京都港区	マンション
パークコート青山 ザ タワー	東京都港区	マンション
ファインコート品川中延フロントレーベル	東京都品川区	戸建

・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(投資家向け分譲)

大崎ブライトコア	東京都品川区	オフィス
大崎ブライトプラザ	東京都品川区	オフィス
池袋グローブ	東京都豊島区	商業施設
パークアクシス押上テラス	東京都墨田区	賃貸住宅
パークアクシス池上	東京都大田区	賃貸住宅

・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(海外住宅分譲)

テレビジョンセンター(ザ・ヘリオス、ザ・クレッセント)	英国ロンドン市	マンション
ロビンソンランディング	米国アレクサンドリア市	戸建

③ マネジメント

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
売上高	312,978	294,706	18,272
営業利益	41,429	37,152	4,276

プロパティマネジメントにおけるリパーク事業(貸し駐車場事業)の管理台数の増加等に加え、仲介・アセットマネジメント等におけるアセットマネジメント事業の運用受託報酬の増加等により、セグメント全体では、182億円の増収、42億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
プロパティマネジメント
売上高(※2)	234,738	222,819	11,919
営業利益	24,793	22,859	1,933
仲介・アセットマネジメント等
売上高	78,239	71,887	6,352
営業利益	16,636	14,293	2,342
売上高合計	312,978	294,706	18,272
営業利益合計	41,429	37,152	4,276

※2 当第3四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:264,301台(前年同期末:243,426台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)		前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)		増減
	取扱高	件数	取扱高	件数	取扱高	件数
仲介	1,264,437	(31,956件)	1,222,131	(30,464件)	42,306	(1,492件)

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)		前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)		増減
	取扱高	件数	取扱高	件数	取扱高	件数
販売受託	48,567	(634件)	45,464	(525件)	3,103	(109件)

④ その他

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
売上高	222,674	217,552	5,122
営業利益	395	3,434	△3,039

施設営業において前期に開業した「三井ガーデンホテル日本橋プレミア」等が通期稼働した一方で、新規に開業した「ハレクラニ沖縄」「三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア」等の開業費用等の影響により、セグメント全体では、51億円の増収、30億円の減益となりました。
<売上高の内訳>

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
新築請負	102,972	104,776	△1,803
施設営業	53,876	49,177	4,699
その他	65,824	63,598	2,225
合計	222,674	217,552	5,122

・受注工事高内訳

	当第3四半期(累計) (2019.4.1～12.31)	前第3四半期(累計) (2018.4.1～12.31)	増減
新築	101,091	111,797	△10,706

<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼動物件)

三井ガーデンホテル福岡祇園	福岡県福岡市	2019年6月開業	ホテル
ハレクラニ沖縄	沖縄県国頭郡	2019年7月開業	ホテル
三井ガーデンホテル京都駅前	京都府京都市	2019年8月開業	ホテル
三井ガーデンホテル銀座五丁目	東京都中央区	2019年9月開業	ホテル
三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア	東京都新宿区	2019年11月開業	ホテル

・通期稼働物件(前期稼動物件)

三井ガーデンホテル大手町	東京都千代田区	2018年6月開業	ホテル
三井ガーデンホテル五反田	東京都品川区	2018年6月開業	ホテル
三井ガーデンホテル日本橋プレミア	東京都中央区	2018年9月開業	ホテル
三井ガーデンホテル金沢	石川県金沢市	2019年1月開業	ホテル

(2)財政状態の状況
①資産
当第3四半期連結会計期間末の総資産は、7兆2,999億円となり、前期末比で4,972億円増加しました。
主な増減としては、新規投資等により、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が1,999
億円、有形及び無形固定資産が1,673億円増加し、また、時価評価等により投資有価証券が1,037億円増加しました。
②負債
当第3四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、3兆4,490億円となり、前期末比で5,424億円増加しました。
なお、当第3四半期連結会計期間末の負債合計は、4兆7,852億円となり、前期末比で4,032億円増加しました。
③純資産
当第3四半期連結会計期間末の純資産合計は、2兆5,147億円となり、前期末比で939億円の増加となりました。
これは、その他有価証券評価差額金が617億円増加し、また、利益剰余金が572億円増加したこと等によります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当第3四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ10億円増加し、1,587億円となりました。
当第3四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当第3四半期連結累計期間は、営業活動により952億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、税金等調整前四半期純利益1,548億円や減価償却費666億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが1,069億円増加しております。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>当第3四半期連結累計期間は、投資活動により3,947億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが935億円増加しております。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>当第3四半期連結累計期間は、財務活動により4,926億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第3四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、長期借入れによる収入が増加したこと等により、キャッシュ・インが1,314億円増加しております。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当第3四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、309百万円であります。
なお、当第3四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。