四半期報告書-第110期第3四半期(令和3年10月1日-令和3年12月31日)
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響を受ける中、個人消費は持ち直しの動きがみられましたが、企業収益は非製造業の一部に弱さがみられ、設備投資、雇用情勢等も弱い動きとなるなど、厳しい状況が続きました。
このような環境のなか、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、当社グループにおいても新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、前年同期に比して、商業賃貸の回復やリパーク(貸し駐車場)やリハウス(個人向け仲介)等の収益・利益が伸長した一方で、国内住宅分譲の計上戸数の減少や投資家向け分譲の引渡しが第4四半期に集中していること等により、売上高は前年同期比11億円(△0.1%)の減収、営業利益は同比99億円(△6.0%)の減益、経常利益は同比54億円(△3.8%)の減益となりました。親会社株主に帰属する四半期純利益は、政策保有株式の売却による特別利益の計上等により同比246億円(24.9%)の増益となり、過去最高を更新しました。
足元では、新型コロナウイルス変異種の感染拡大やそれに伴うまん延防止等重点措置の影響等により不透明な状況が継続する一方で、当第3四半期連結累計期間の業績は、事業により状況は異なるものの全体では回復傾向にあること等を踏まえ、当期の連結業績予想を上方修正し、営業利益は2,400億円(前回予想2,300億円)、経常利益は2,150億円(前回予想2,050億円)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,750億円(前回予想1,600億円)に変更しております。なお、売上高に変更はありません。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、既存オフィスの賃貸収益の増加や前期に竣工した「文京ガーデンゲートタワー」等の通期稼働効果に加え、商業施設の前年同期比での売上回復等により、セグメント全体では、332億円の増収、50億円の増益となりました。
なお、当第3四半期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は4.1%となりました。
<売上高の内訳>
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
・期末空室率推移(%)
<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
・通期稼働(前期稼働物件)
<単体の賃貸事業内訳>・全体
・オフィス・商業施設
② 分譲
国内住宅分譲は、前年同期に比して計上戸数が減少したこと等により減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、契約済み物件の引渡しが第4四半期に集中していることから当第3四半期では減収減益となりました。セグメント全体では、1,208億円の減収、223億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,200戸に対する当第3四半期末の契約進捗率は99%(前年同期97%)となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
・契約状況
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(国内住宅分譲)
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲)
③ マネジメント
プロパティマネジメントは、リパーク(貸し駐車場)における継続的なコスト削減の推進や前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス(個人向け仲介)における前年同期比での仲介件数の増加や取引単価の向上等により増収増益となりました。セグメント全体では、238億円の増収、163億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
※1 当第3四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:256,090台(前年同期末:274,868台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
④ その他
新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、主に施設営業のホテル・リゾート事業が回復途上にあることや、東京ドームの収益・営業損失の取り込み等により、セグメント全体では、626億円の増収、53億円の減益となりました。
<売上高の内訳>
・受注工事高内訳
<当第3四半期(累計)における主要な通期稼働物件>・通期稼働物件(前期稼動物件)
(2)財政状態の状況
①資産
当第3四半期連結会計期間末の総資産は、8兆1,869億円となり、前期末比で4,450億円増加しました。
主な増減としては、新規投資等により、有形及び無形固定資産が1,417億円、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が1,213億円増加し、また、関連会社株式の増加等により投資有価証券が495億円増加しました。
②負債
当第3四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、3兆9,599億円となり、前期末比で3,365億円増加しました。
なお、当第3四半期連結会計期間末の負債合計は、5兆4,115億円となり、前期末比で3,255億円増加しました。
③純資産
当第3四半期連結会計期間末の純資産合計は、2兆7,754億円となり、前期末比で1,194億円の増加となりました。これは、利益剰余金が830億円、為替換算調整勘定が320億円増加したこと等によります。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更は
ありません。
(4)研究開発活動
当第3四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、1,029百万円となりました。
なお、当第3四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(5)主要な設備
当第3四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
(1)経営成績の状況
当第3四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響を受ける中、個人消費は持ち直しの動きがみられましたが、企業収益は非製造業の一部に弱さがみられ、設備投資、雇用情勢等も弱い動きとなるなど、厳しい状況が続きました。
このような環境のなか、当第3四半期連結累計期間の経営成績は、当社グループにおいても新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、前年同期に比して、商業賃貸の回復やリパーク(貸し駐車場)やリハウス(個人向け仲介)等の収益・利益が伸長した一方で、国内住宅分譲の計上戸数の減少や投資家向け分譲の引渡しが第4四半期に集中していること等により、売上高は前年同期比11億円(△0.1%)の減収、営業利益は同比99億円(△6.0%)の減益、経常利益は同比54億円(△3.8%)の減益となりました。親会社株主に帰属する四半期純利益は、政策保有株式の売却による特別利益の計上等により同比246億円(24.9%)の増益となり、過去最高を更新しました。
足元では、新型コロナウイルス変異種の感染拡大やそれに伴うまん延防止等重点措置の影響等により不透明な状況が継続する一方で、当第3四半期連結累計期間の業績は、事業により状況は異なるものの全体では回復傾向にあること等を踏まえ、当期の連結業績予想を上方修正し、営業利益は2,400億円(前回予想2,300億円)、経常利益は2,150億円(前回予想2,050億円)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,750億円(前回予想1,600億円)に変更しております。なお、売上高に変更はありません。
報告セグメントの業績は、次のとおりです。
また、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 493,136 | 459,922 | 33,213 |
| 営業利益 | 101,488 | 96,468 | 5,019 |
新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、既存オフィスの賃貸収益の増加や前期に竣工した「文京ガーデンゲートタワー」等の通期稼働効果に加え、商業施設の前年同期比での売上回復等により、セグメント全体では、332億円の増収、50億円の増益となりました。
なお、当第3四半期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は4.1%となりました。
<売上高の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| オフィス | 288,808 | 274,805 | 14,003 |
| 商業施設 | 166,635 | 151,817 | 14,818 |
| その他 | 37,691 | 33,299 | 4,392 |
| 合計 | 493,136 | 459,922 | 33,213 |
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
| 当第3四半期末 | 前第3四半期末 | 増減 | |
| (2021.12.31) | (2020.12.31) | ||
| オフィス 所有 | 1,923 | 2,162 | △239 |
| 転貸 | 1,439 | 1,243 | 196 |
| 商業施設 所有 | 1,803 | 1,869 | △66 |
| 転貸 | 574 | 550 | 24 |
・期末空室率推移(%)
| 2021/12 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | 2018/3 | 2017/3 | |
| オフィス・商業施設(連結) | 3.5 | 2.9 | 2.3 | 1.8 | 2.4 | 3.1 |
| 首都圏オフィス(単体) | 4.1 | 3.1 | 1.9 | 1.7 | 2.2 | 3.4 |
| 地方オフィス(単体) | 4.3 | 3.5 | 1.3 | 1.8 | 2.3 | 2.3 |
<当第3四半期(累計)における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
| ららぽーと上海金橋 | 中国上海市 | 2021年4月開業 | 商業施設 |
| 大宮門街 SQUARE | 埼玉県さいたま市 | 2021年10月竣工 | オフィス |
・通期稼働(前期稼働物件)
| 文京ガーデン ゲートタワー | 東京都文京区 | 2020年4月竣工 | オフィス |
| 三井アウトレットパーク横浜ベイサイド | 神奈川県横浜市 | 2020年6月開業 | 商業施設 |
| RAYARD MIYASHITA PARK | 東京都渋谷区 | 2020年7月開業 | 商業施設 |
| ららぽーと愛知東郷 | 愛知県愛知郡 | 2020年9月開業 | 商業施設 |
| RAYARD Hisaya-odori Park | 愛知県名古屋市 | 2020年9月開業 | 商業施設 |
| 名古屋三井ビルディング北館 | 愛知県名古屋市 | 2021年1月竣工 | オフィス |
<単体の賃貸事業内訳>・全体
| 当第3四半期(累計) | 前第3四半期(累計) | ||
| (2021.4.1～12.31) | (2020.4.1～12.31) | ||
| 売上高 | 433,391 | 404,966 | |
| 粗利益 | 65,007 | 57,373 | |
| 粗利益率(%) | 15.0 | 14.2 |
・オフィス・商業施設
| オフィス | 商業施設 | |||||
| 首都圏 | 地方 | 合計 | 首都圏 | 地方 | 合計 | |
| 売上高 | 228,913 | 17,529 | 246,442 | 111,892 | 49,266 | 161,159 |
| 貸付面積(千㎡) | 2,621 | 294 | 2,915 | 1,479 | 750 | 2,229 |
| 棟数(棟) | 110 | 25 | 135 | 73 | 26 | 99 |
| 空室率(%) | 4.1 | 4.3 | 4.1 | 2.0 | 1.6 | 1.8 |
② 分譲
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 405,586 | 526,423 | △120,836 |
| 営業利益 | 75,414 | 97,735 | △22,321 |
国内住宅分譲は、前年同期に比して計上戸数が減少したこと等により減収減益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、契約済み物件の引渡しが第4四半期に集中していることから当第3四半期では減収減益となりました。セグメント全体では、1,208億円の減収、223億円の減益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数3,200戸に対する当第3四半期末の契約進捗率は99%(前年同期97%)となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 国内住宅分譲 | |||
| 売上高 | 186,567 | 249,508 | △62,940 |
| 営業利益 | 20,521 | 31,771 | △11,250 |
| 投資家向け・海外住宅分譲等 | |||
| 売上高 | 219,019 | 276,914 | △57,895 |
| 営業利益 | 54,892 | 65,963 | △11,071 |
| 売上高合計 | 405,586 | 526,423 | △120,836 |
| 営業利益合計 | 75,414 | 97,735 | △22,321 |
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | ||||
| マンション | 157,659 | (2,398戸) | 226,120 | (2,969戸) | △68,461 | (△571戸) |
| 首都圏 | 136,323 | (1,851戸) | 204,318 | (2,464戸) | △67,994 | (△613戸) |
| その他 | 21,335 | (547戸) | 21,802 | (505戸) | △466 | (42戸) |
| 戸建 | 28,908 | (377戸) | 23,387 | (351戸) | 5,520 | (26戸) |
| 首都圏 | 27,001 | (345戸) | 22,346 | (333戸) | 4,655 | (12戸) |
| その他 | 1,906 | (32戸) | 1,041 | (18戸) | 865 | (14戸) |
| 売上高合計 | 186,567 | (2,775戸) | 249,508 | (3,320戸) | △62,940 | (△545戸) |
・契約状況
| マンション | 戸建 | 合計 | ||
| 期首契約済み | (戸) (A) | 3,043 | 145 | 3,188 |
| 期中契約 | (戸) (B) | 3,125 | 374 | 3,499 |
| 計上戸数 | (戸) (C) | 2,398 | 377 | 2,775 |
| 期末契約済み | (戸) (A)+(B)-(C) | 3,770 | 142 | 3,912 |
| 完成在庫 | (戸) | 109 | 2 | 111 |
| 新規発売 | (戸) | 3,054 | 357 | 3,411 |
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
| 2021/12 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | 2018/3 | 2017/3 | |
| マンション | 109 | 150 | 128 | 141 | 108 | 321 |
| 戸建 | 2 | 17 | 58 | 30 | 40 | 69 |
| 合計 | 111 | 167 | 186 | 171 | 148 | 390 |
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(国内住宅分譲)
| パークコート渋谷 ザ タワー | 東京都渋谷区 | マンション |
| パークコート文京小石川 ザ タワー | 東京都文京区 | マンション |
| パークホームズ柏タワーレジデンス | 千葉県柏市 | マンション |
| ファインコート永福四丁目 | 東京都杉並区 | 戸建 |
・当第3四半期(累計)における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲)
| 飯田橋グラン・ブルーム | 東京都千代田区 | オフィス |
| 銀座5丁目グローブ | 東京都中央区 | 商業施設 |
| 竹下通りスクエア | 東京都渋谷区 | 商業施設 |
| パークアクシス木場キャナル ウエスト | 東京都江東区 | 賃貸住宅 |
| パークアクシス東陽町・親水公園 | 東京都江東区 | 賃貸住宅 |
| 8-10 ムーアゲート | 英国ロンドン市 | オフィス |
③ マネジメント
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 318,548 | 294,729 | 23,818 |
| 営業利益 | 41,557 | 25,191 | 16,366 |
プロパティマネジメントは、リパーク(貸し駐車場)における継続的なコスト削減の推進や前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス(個人向け仲介)における前年同期比での仲介件数の増加や取引単価の向上等により増収増益となりました。セグメント全体では、238億円の増収、163億円の増益となりました。
<売上高・営業利益の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| プロパティマネジメント | |||
| 売上高(※1) | 239,806 | 228,505 | 11,301 |
| 営業利益 | 22,792 | 14,353 | 8,438 |
| 仲介・アセットマネジメント等 | |||
| 売上高 | 78,741 | 66,224 | 12,517 |
| 営業利益 | 18,765 | 10,837 | 7,927 |
| 売上高合計 | 318,548 | 294,729 | 23,818 |
| 営業利益合計 | 41,557 | 25,191 | 16,366 |
※1 当第3四半期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:256,090台(前年同期末:274,868台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 仲介 | 1,377,402 | (30,748件) | 1,084,549 | (27,519件) | 292,852 | (3,229件) |
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 販売受託 | 45,584 | (576件) | 74,049 | (851件) | △28,465 | (△275件) |
④ その他
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 249,634 | 186,959 | 62,675 |
| 営業利益 | △26,199 | △20,887 | △5,312 |
新型コロナウイルス感染症の影響が継続する中、主に施設営業のホテル・リゾート事業が回復途上にあることや、東京ドームの収益・営業損失の取り込み等により、セグメント全体では、626億円の増収、53億円の減益となりました。
<売上高の内訳>
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 新築請負 | 113,944 | 96,935 | 17,009 |
| 施設営業 | 33,783 | 25,938 | 7,844 |
| 東京ドーム | 33,896 | - | 33,896 |
| その他 | 68,010 | 64,085 | 3,925 |
| 合計 | 249,634 | 186,959 | 62,675 |
・受注工事高内訳
| 当第3四半期(累計) (2021.4.1～12.31) | 前第3四半期(累計) (2020.4.1～12.31) | 増減 | |
| 新築請負 | 103,909 | 89,691 | 14,218 |
<当第3四半期(累計)における主要な通期稼働物件>・通期稼働物件(前期稼動物件)
| 三井ガーデンホテル福岡中州 | 福岡県福岡市 | 2020年7月開業 | ホテル |
| sequence MIYASHITA PARK | 東京都渋谷区 | 2020年8月開業 | ホテル |
| sequence KYOTO GOJO | 京都府京都市 | 2020年8月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル豊洲ベイサイドクロス | 東京都江東区 | 2020年8月開業 | ホテル |
| MGH Mitsui Garden Hotel 台北忠孝 | 台湾台北市 | 2020年8月開業 | ホテル |
| フォーシーズンズホテル東京大手町 | 東京都千代田区 | 2020年9月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル京都河原町浄教寺 | 京都府京都市 | 2020年9月開業 | ホテル |
| HOTEL THE MITSUI KYOTO | 京都府京都市 | 2020年11月開業 | ホテル |
| sequence SUIDOBASHI | 東京都千代田区 | 2020年11月開業 | ホテル |
(2)財政状態の状況
①資産
当第3四半期連結会計期間末の総資産は、8兆1,869億円となり、前期末比で4,450億円増加しました。
主な増減としては、新規投資等により、有形及び無形固定資産が1,417億円、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が1,213億円増加し、また、関連会社株式の増加等により投資有価証券が495億円増加しました。
②負債
当第3四半期連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、3兆9,599億円となり、前期末比で3,365億円増加しました。
なお、当第3四半期連結会計期間末の負債合計は、5兆4,115億円となり、前期末比で3,255億円増加しました。
③純資産
当第3四半期連結会計期間末の純資産合計は、2兆7,754億円となり、前期末比で1,194億円の増加となりました。これは、利益剰余金が830億円、為替換算調整勘定が320億円増加したこと等によります。
(3)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更は
ありません。
(4)研究開発活動
当第3四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、1,029百万円となりました。
なお、当第3四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(5)主要な設備
当第3四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
| セグメントの名称 | 会社名 | 名称(所在地) | 用途 | 主たる構造および規模 | 工期 | 投資予定金額 (百万円) | |
| 総額 | 既支払額 | ||||||
| 賃貸 | 三井不動産 株式会社 | (仮称)三井ショッピングパーク ららぽーと堺 (大阪府堺市) | 商業施設 | 鉄骨造、 地上3階 延床面積 約145,000㎡ | 2021.5～ 2022.9 | 25,153 | 6,195 |
| " | 三井不動産 レジデンシャル 株式会社 | (仮称)パークウェル ステイト西麻布計画 (東京都港区) | 住宅 | 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、 地上36階、地下1階 延床面積 約45,977㎡ | 2021.5～ 2024.6 | 32,271 | 6,790 |
| " | 台湾三井不動産 股份有限公司 (在外子会社) | 三井アウトレットパーク台湾林口 第二期計画 (台湾新北市) | 商業施設 | 鉄筋コンクリート造、地上4階、地下1階 延床面積 約80,070㎡ | 2021.7～ 2024.1 | 16,591 | 4,001 |
| " | 三井不動産 レジデンシャル 株式会社 | (仮称)パークウェル ステイト幕張計画 (千葉県千葉市) | 住宅 | 鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、 地上28階 延床面積 約49,596㎡ | 2021.8～ 2024.5 | 24,227 | 6,122 |
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