半期報告書-第114期(2025/04/01-2026/03/31)
文中の将来に関する事項は、当半期報告書提出日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当中間連結会計期間におけるわが国経済は、企業収益の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に今後注視していく必要があります。
このような環境のなか、当中間連結会計期間の経営成績は、売上高は前年同期比1,909億円(16.4%)の増収、営業利益は同比493億円(29.1%)の増益、経常利益は同比462億円(33.7%)の増益となり、いずれも中間期としては過去最高となりました。
グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」における新たな利益指標である「事業利益」は、分譲セグメントの伸長等により同比733億円(42.3%)の増益となり、過去最高を見込む通期予想の達成に向けて順調に進捗しております。親会社株主に帰属する中間純利益は、同比638億円(72.3%)の増益となりました。
また、マネジメントセグメントの好調な状況や、純金利負担の改善等を踏まえ、当期の連結業績予想を上方修正し、営業利益は3,850億円(前回予想3,800億円)、事業利益は4,300億円(前回予想4,250億円)、経常利益は2,950億円(前回予想2,850億円)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,650億円(前回予想2,600億円)に変更しております。なお、売上高に変更はありません。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
なお、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
国内外オフィスの売上高・利益の拡大等により、セグメント全体では、365億円の増収、29億円の増益となりました。
なお、当中間期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は、0.9%(第1四半期末の1.1%から0.2pt改善)となりました。
<売上高の内訳>
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
・期末空室率推移(%)
<当中間期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
・通期稼働(前期稼働物件)
<単体の賃貸事業内訳>・全体
・オフィス・商業施設
② 分譲
国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しが進捗し、投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産・固定資産をトータルで捉えた資産回転の加速による物件売却が進捗したことにより、セグメント全体で1,312億円の増収、611億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数2,800戸に対する当中間期末の契約進捗率は96%となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
・契約状況
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
・当中間期における主要な計上物件(国内住宅分譲)
・当中間期における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲)
③ マネジメント
プロパティマネジメントは、カーシェア事業における利用者数増加やリパーク(貸し駐車場)における駐車料金の改定等の影響により、増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。セグメント全体では、115億円の増収、42億円の増益となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
※1 当中間期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:250,678台(前年同期末:247,949台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
④ 施設営業
ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇や、東京ドームにおける使用料の増額改定等により、セグメント全体では102億円の増収、39億円の増益となりました。
<売上高の内訳>
・ホテル稼働率
<当中間期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
・通期稼働(前期稼働物件)
⑤ その他
<売上高の内訳>
・受注工事高内訳
(2)財政状態の状況
①資産
当中間連結会計期間末の総資産は、9兆8,380億円となり、前期末比で218億円減少しました。
主な増減としては、新規投資、時価評価等により投資有価証券が786億円増加した一方で、有形・無形固定資産が779億円、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が632億円減少しました。
②負債
当中間連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆5,806億円となり、前期末比で1,645億円増加しました。
なお、当中間連結会計期間末の負債合計は、6兆4,990億円となり、前期末比で900億円減少しました。
③純資産
当中間連結会計期間末の純資産合計は、3兆3,389億円となり、前期末比で682億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,057億円、その他有価証券評価差額金が510億円増加した一方で、為替換算調整勘定が653億円減少したこと等によります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べて49億円減少し、1,583億円となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間は、営業活動により855億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前中間純利益2,339億円や減価償却費738億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが534億円増加しております。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間は、投資活動により923億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは有形及び無形固定資産の取得による支出や投資有価証券の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが1,576億円減少しております。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間は、財務活動により1,596億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当中間連結会計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、借入金の返済による支出が増加したこと等により、キャッシュ・インが1,345億円減少しております。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当中間連結会計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、262百万円となりました。
なお、当中間連結会計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(6)主要な設備
当中間連結会計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
(1)経営成績の状況
当中間連結会計期間におけるわが国経済は、企業収益の改善や、雇用・所得環境の改善のもと、緩やかな回復基調が続いていますが、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響に今後注視していく必要があります。
このような環境のなか、当中間連結会計期間の経営成績は、売上高は前年同期比1,909億円(16.4%)の増収、営業利益は同比493億円(29.1%)の増益、経常利益は同比462億円(33.7%)の増益となり、いずれも中間期としては過去最高となりました。
グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」における新たな利益指標である「事業利益」は、分譲セグメントの伸長等により同比733億円(42.3%)の増益となり、過去最高を見込む通期予想の達成に向けて順調に進捗しております。親会社株主に帰属する中間純利益は、同比638億円(72.3%)の増益となりました。
また、マネジメントセグメントの好調な状況や、純金利負担の改善等を踏まえ、当期の連結業績予想を上方修正し、営業利益は3,850億円(前回予想3,800億円)、事業利益は4,300億円(前回予想4,250億円)、経常利益は2,950億円(前回予想2,850億円)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,650億円(前回予想2,600億円)に変更しております。なお、売上高に変更はありません。
報告セグメントの経営成績は、次のとおりです。
なお、各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
① 賃貸
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 売上高 | 456,266 | 419,706 | 36,559 |
| 事業利益 | 88,578 | 85,673 | 2,905 |
国内外オフィスの売上高・利益の拡大等により、セグメント全体では、365億円の増収、29億円の増益となりました。
なお、当中間期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は、0.9%(第1四半期末の1.1%から0.2pt改善)となりました。
<売上高の内訳>
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| オフィス | 241,046 | 230,304 | 10,741 |
| 商業施設 | 158,785 | 144,869 | 13,915 |
| その他 | 56,434 | 44,532 | 11,902 |
| 合計 | 456,266 | 419,706 | 36,559 |
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
| 当中間期末 (2025.9.30) | 前中間期末 (2024.9.30) | 増減 | |
| オフィス 所有 | 2,065 | 2,077 | △12 |
| 転貸 | 1,539 | 1,507 | 32 |
| 商業施設 所有 | 2,167 | 2,013 | 154 |
| 転貸 | 800 | 669 | 131 |
・期末空室率推移(%)
| 2025/9 | 2025/3 | 2024/3 | 2023/3 | 2022/3 | 2021/3 | |
| オフィス・商業施設(連結) | 3.5 | 3.5 | 3.8 | 4.3 | 3.0 | 2.9 |
| 首都圏オフィス(単体) | 0.9 | 1.3 | 2.2 | 3.8 | 3.2 | 3.1 |
| 地方オフィス(単体) | 3.2 | 3.4 | 3.2 | 2.8 | 3.7 | 3.5 |
<当中間期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
| ららぽーと台北南港 | 台湾台北市 | 2025年3月開業 | 商業施設 |
| ららぽーと安城 | 愛知県安城市 | 2025年4月開業 | 商業施設 |
| ららテラス川口 | 埼玉県川口市 | 2025年5月開業 | 商業施設 |
| 三井アウトレットパーク 木更津(4期) | 千葉県木更津市 | 2025年6月開業 | 商業施設 |
| ららテラス北綾瀬 | 東京都足立区 | 2025年6月開業 | 商業施設 |
・通期稼働(前期稼働物件)
| パークウェルステイト幕張ベイパーク | 千葉県千葉市 | 2024年9月開業 | シニアレジデンス |
| パークウェルステイト西麻布 | 東京都港区 | 2024年10月開業 | シニアレジデンス |
| パークウェルステイト湘南藤沢SST | 神奈川県藤沢市 | 2024年10月開業 | シニアレジデンス |
| 三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館 | 台湾新北市 | 2024年11月開業 | 商業施設 |
| 三井アウトレットパーク マリンピア神戸 | 兵庫県神戸市 | 2024年11月開業 | 商業施設 |
<単体の賃貸事業内訳>・全体
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | |
| 売上高 | 381,497 | 357,572 |
| 粗利益 | 66,436 | 65,585 |
| 粗利益率(%) | 17.4 | 18.3 |
・オフィス・商業施設
| オフィス | 商業施設 | |||||
| 首都圏 | 地方 | 合計 | 首都圏 | 地方 | 合計 | |
| 売上高 | 165,893 | 12,150 | 178,044 | 89,628 | 51,970 | 141,598 |
| 貸付面積(千㎡) | 2,554 | 276 | 2,830 | 1,536 | 1,029 | 2,565 |
| 棟数(棟) | 92 | 21 | 113 | 74 | 30 | 104 |
| 空室率(%) | 0.9 | 3.2 | 1.1 | 2.4 | 2.0 | 2.3 |
② 分譲
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 売上高 | 398,772 | 267,571 | 131,201 |
| 事業利益 | 124,251 | 63,065 | 61,185 |
国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しが進捗し、投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産・固定資産をトータルで捉えた資産回転の加速による物件売却が進捗したことにより、セグメント全体で1,312億円の増収、611億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の当期計上予定戸数2,800戸に対する当中間期末の契約進捗率は96%となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 国内住宅分譲 | |||
| 売上高 | 290,612 | 203,968 | 86,644 |
| 事業利益 | 87,534 | 44,872 | 42,662 |
| 投資家向け・海外住宅分譲等 | |||
| 売上高 | 108,159 | 63,602 | 44,556 |
| 事業利益 | 36,716 | 18,193 | 18,523 |
| 売上高合計 | 398,772 | 267,571 | 131,201 |
| 事業利益合計 | 124,251 | 63,065 | 61,185 |
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | ||||
| マンション | 273,869 | (1,526戸) | 187,308 | (1,997戸) | 86,561 | (△471戸) |
| 首都圏 | 253,114 | (1,316戸) | 182,379 | (1,920戸) | 70,734 | (△604戸) |
| その他 | 20,755 | (210戸) | 4,929 | (77戸) | 15,826 | (133戸) |
| 戸建 | 16,742 | (179戸) | 16,659 | (200戸) | 83 | (△21戸) |
| 首都圏 | 16,366 | (174戸) | 16,345 | (197戸) | 21 | (△23戸) |
| その他 | 376 | (5戸) | 314 | (3戸) | 61 | (2戸) |
| 売上高合計 | 290,612 | (1,705戸) | 203,968 | (2,197戸) | 86,644 | (△492戸) |
・契約状況
| マンション | 戸建 | 合計 | ||
| 期首契約済み | (戸) (A) | 3,844 | 43 | 3,887 |
| 期中契約 | (戸) (B) | 1,232 | 218 | 1,450 |
| 計上戸数 | (戸) (C) | 1,526 | 179 | 1,705 |
| 期末契約済み | (戸) (A)+(B)-(C) | 3,550 | 82 | 3,632 |
| 完成在庫 | (戸) | 43 | 26 | 69 |
| 新規発売 | (戸) | 1,249 | 225 | 1,474 |
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
| 2025/9 | 2025/3 | 2024/3 | 2023/3 | 2022/3 | 2021/3 | |
| マンション | 43 | 32 | 24 | 55 | 82 | 150 |
| 戸建 | 26 | 22 | 22 | 0 | 7 | 17 |
| 合計 | 69 | 54 | 46 | 55 | 89 | 167 |
・当中間期における主要な計上物件(国内住宅分譲)
| 三田ガーデンヒルズ | 東京都港区 | マンション |
| パークシティ高田馬場 | 東京都新宿区 | マンション |
| パークホームズ代々木西原 | 東京都渋谷区 | マンション |
| HARUMI FLAG SKY DUO(タワー棟) | 東京都中央区 | マンション |
・当中間期における主要な計上物件(投資家向け・海外住宅分譲)
| 大手町建物名古屋駅前ビル | 愛知県名古屋市 | オフィス |
| Cortland | 米国ニューヨーク市 | マンション |
③ マネジメント
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 売上高 | 246,721 | 235,149 | 11,571 |
| 事業利益 | 38,557 | 34,269 | 4,287 |
プロパティマネジメントは、カーシェア事業における利用者数増加やリパーク(貸し駐車場)における駐車料金の改定等の影響により、増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。セグメント全体では、115億円の増収、42億円の増益となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| プロパティマネジメント | |||
| 売上高(※1) | 182,282 | 177,623 | 4,659 |
| 事業利益 | 20,356 | 19,321 | 1,034 |
| 仲介・アセットマネジメント等 | |||
| 売上高 | 64,438 | 57,526 | 6,912 |
| 事業利益 | 18,200 | 14,947 | 3,252 |
| 売上高合計 | 246,721 | 235,149 | 11,571 |
| 事業利益合計 | 38,557 | 34,269 | 4,287 |
※1 当中間期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:250,678台(前年同期末:247,949台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 仲介 | 1,094,415 | (17,439件) | 1,086,699 | (19,138件) | 7,716 | (△1,699件) |
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 販売受託 | 48,457 | (259件) | 48,232 | (575件) | 225 | (△316件) |
④ 施設営業
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 売上高 | 120,257 | 110,035 | 10,222 |
| 事業利益 | 23,367 | 19,460 | 3,906 |
ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇や、東京ドームにおける使用料の増額改定等により、セグメント全体では102億円の増収、39億円の増益となりました。
<売上高の内訳>
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| ホテル・リゾート | 85,102 | 78,019 | 7,082 |
| スポーツ・エンターテインメント | 35,154 | 32,015 | 3,139 |
| 合計 | 120,257 | 110,035 | 10,222 |
・ホテル稼働率
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 宿泊主体型ホテル | 87% | 82% | 5pt |
<当中間期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働(当期稼働物件)
| 該当なし |
・通期稼働(前期稼働物件)
| LaLa arena TOKYO-BAY | 千葉県船橋市 | 2024年5月開業 | アリーナ |
| 三井ガーデンホテル京都三条プレミア | 京都府京都市 | 2024年7月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル銀座築地 | 東京都中央区 | 2024年9月開業 | ホテル |
⑤ その他
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 売上高 | 131,403 | 129,975 | 1,427 |
| 事業利益 | 2,010 | 1,334 | 675 |
<売上高の内訳>
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 新築請負・リフォーム等 | 111,489 | 109,827 | 1,662 |
| その他 | 19,913 | 20,148 | △234 |
| 合計 | 131,403 | 129,975 | 1,427 |
・受注工事高内訳
| 当中間期 (2025.4.1～9.30) | 前中間期 (2024.4.1～9.30) | 増減 | |
| 新築請負 | 62,925 | 69,934 | △7,009 |
(2)財政状態の状況
①資産
当中間連結会計期間末の総資産は、9兆8,380億円となり、前期末比で218億円減少しました。
主な増減としては、新規投資、時価評価等により投資有価証券が786億円増加した一方で、有形・無形固定資産が779億円、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が632億円減少しました。
②負債
当中間連結会計期間末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆5,806億円となり、前期末比で1,645億円増加しました。
なお、当中間連結会計期間末の負債合計は、6兆4,990億円となり、前期末比で900億円減少しました。
③純資産
当中間連結会計期間末の純資産合計は、3兆3,389億円となり、前期末比で682億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,057億円、その他有価証券評価差額金が510億円増加した一方で、為替換算調整勘定が653億円減少したこと等によります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べて49億円減少し、1,583億円となりました。
当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間は、営業活動により855億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前中間純利益2,339億円や減価償却費738億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが534億円増加しております。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間は、投資活動により923億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは有形及び無形固定資産の取得による支出や投資有価証券の取得による支出等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが1,576億円減少しております。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間は、財務活動により1,596億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当中間連結会計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、借入金の返済による支出が増加したこと等により、キャッシュ・インが1,345億円減少しております。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。
(5)研究開発活動
当中間連結会計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、262百万円となりました。
なお、当中間連結会計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。
(6)主要な設備
当中間連結会計期間において、新たに確定した重要な設備の新設の計画は、以下のとおりです。
| セグメント の名称 | 会社名 | 名称(所在地) | 用途 | 主たる構造および規模 | 工期 | 投資予定金額 (百万円) | |
| 総額 | 既支払額 | ||||||
| 施設営業 | ららアリーナ名古屋㈱ | (仮称)名古屋アリーナ (愛知県名古屋市) | アリーナ | 鉄骨造、 地上4階 延床面積 約27,500㎡ | 2025.8～ 2027.10 | 21,068 | 1,514 |
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