有価証券報告書-第114期(2025/04/01-2026/03/31)
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりであります。
①財政状態および経営成績の状況
a.財政状態
◆資産
当期末の総資産は、10兆1,034億円となり、前期末比で2,436億円増加しました。
主な増減としては、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が1,023億円増加、投資有価証券が時価評価等により1,463億円増加した一方で、売却等により有形・無形固定資産が283億円減少しました。
なお、当期の設備投資額は2,463億円、減価償却費は1,509億円でした。
◆負債
当期末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆6,325億円となり、前期末比で2,164億円増加しました。
なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、未使用のコミットメントラインが円貨で4,000億円、外貨で8億米ドルあります。
また、当期末の流動比率(流動資産/流動負債)は、前期末の171%から上昇し176%となりました。
◆純資産
当期末の純資産合計は、3兆3,848億円となり、前期末比で1,141億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,405億円、その他有価証券評価差額金が244億円増加した一方で、純資産の控除項目である自己株式が552億円増加したこと等によります。
当期末の自己資本比率は32.4%と前期末の31.9%から上昇し、D/Eレシオ(有利子負債/自己資本)は1.41倍と前期末の1.40倍から上昇しました。なお、1株当たり純資産額は、1,206.06円(前期末は1,135.07円)となりました。
b.経営成績
当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆7,097億円(前期比843億円増、3.2%増)、事業利益4,451億円(前期比464億円増、11.6%増)、経常利益3,133億円(前期比230億円増、7.9%増)となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円(前期比298億円増、12.0%増)となりました。
報告セグメント別の業績は、次のとおりです。
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
◆ 賃貸
国内外オフィスの売上高・事業利益の拡大等により、セグメント全体では642億円の増収、5億円の増益となりま
した。
なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は1.6%(第3四半期末の1.5%から0.1pt上昇)とな
りました。
<売上高の内訳>
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
・期末空室率推移(%)
<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)
・通期稼働物件(前期稼働物件)
<単体の賃貸事業内訳>・全体
・オフィス・商業施設
◆ 分譲
国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産および固定資産をトータルで捉え、資産回転を加速したことにより増益となりました。セグメント全体では287億円の減収、261億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,350戸に対する契約進捗率は75%となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
・契約状況
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)
・当期における主要な計上物件(投資家向け分譲・海外住宅分譲)
◆ マネジメント
プロパティマネジメントは、カーシェア事業における売上高増加や施設売上の拡大によるマネジメントフィー増加等の影響により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。
セグメント全体では、251億円の増収、92億円の増益となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
※1 当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:252,857台(前期末:247,740台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
◆ 施設営業
ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇や、東京ドームにおける使用料の増額改定等により、セグメント全体では、200億円の増収、77億円の増益となりました。
<売上高の内訳>
・ホテル稼働率
<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)
・通期稼働物件(前期稼働物件)
◆ その他
<売上高の内訳>
・受注工事高内訳
②キャッシュ・フローの状況
当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で809億円減少し、823億円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。
◆営業活動によるキャッシュ・フロー
当期は、営業活動により1,452億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,970億円や減価償却費1,509億円等によるものです。一方で、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、1,510億円の減少となっています。また、法人税等の支払額又は還付額1,267億円等による減少がありました。
◆投資活動によるキャッシュ・フロー
当期は、投資活動により1,790億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,364億円、投資有価証券の取得による支出1,277億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入1,353億円、投資有価証券の売却による収入730億円等による増加がありました。
◆財務活動によるキャッシュ・フロー
当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは591億円の減少となりました。
③生産、受注および販売の状況
生産、受注および販売の状況については、「①財政状態および経営成績の状況」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績等
当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆7,097億円(前期比843億円増、3.2%増)、事業利益4,451億円(前期比464億円増、11.6%増)、経常利益3,133億円(前期比230億円増、7.9%増)となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円(前期比298億円増、12.0%増)となりました。また、当連結会計年度末の総資産は10兆1,034億円となり、有利子負債残高は4兆6,325億円となりました。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、雇用や所得環境の改善が継続的に進み、企業の設備投資も堅調に推移する中で、物価上昇の影響を受けつつも、個人消費の底堅さに支えられ、総じて緩やかな回復基調を維持しました。一方で、米国の通商政策に加え、ウクライナや中東・イラン情勢等による地政学的リスク、資源価格や金融資本市場の変動など、不確実性が高い状況が続く中で、これらが世界経済や国際金融資本市場に与える影響を今後最大限注視する必要があります。
このような事業環境において、当社グループは、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」(2024年4月策定)のもと、各種事業を推進してまいりました。
オフィス賃貸事業については、立地・利便性・高い管理品質を兼ね備えた競争力の高い物件ポートフォリオに加え、テナント企業に寄り添ったソリューション提案や多様な働き方をサポートするソフトサービスの提供をご評価いただき、低い空室率を維持し、堅調に推移しました。また、表参道・青山エリアの新たなランドマークとなるミクストユース型施設「表参道Grid Tower」(東京都港区)の竣工や、国内初のNearly ZEB 木造賃貸オフィスビルとなる「(仮称)日本橋本町一丁目5番街区計画」(東京都中央区)の着工等、様々な計画を推進してまいりました。
商業施設賃貸事業については、「三井アウトレットパーク 岡崎」(愛知県岡崎市)等6物件の開業およびM&Aによる「トレッサ横浜」(神奈川県横浜市)等の取得によって、ポートフォリオが拡大いたしました。当社施設全体の売上はスポーツ・エンターテインメントを活かした施策による来館価値の向上や会員プログラムの拡充等により、1年を通して好調に推移しました。また、2024年に竣工した「LaLa arena TOKYO-BAY(ららアリーナ 東京ベイ)」(千葉県船橋市)が順調に稼働するとともに、「新秩父宮ラグビー場(仮称)整備・運営等事業」(東京都新宿区)・「(仮称)名古屋アリーナ」(愛知県名古屋市)を着工し、新たなアセットクラスであるアリーナ事業が着実に進捗しております。
住宅分譲事業については、顧客ニーズの多様化を的確に捉え、「HARUMI FLAG SKY DUO」(東京都中央区)、「パークシティ高田馬場」(東京都新宿区)、「幕張ベイパーク ライズゲートタワー」(千葉県千葉市)等を今年度新たに売上計上するとともに、「三田ガーデンヒルズ」(東京都港区)等を昨年度に引き続き計上いたしました。
物流施設賃貸事業については、引き続きEC事業拡大等による物流施設需要の高まりや顧客企業の物流拠点集約ニーズ等を的確に捉え、「三井不動産ロジスティクスパークつくばみらい」(茨城県つくばみらい市)等5物件を竣工し、事業規模を着実に拡大いたしました。
ホテル施設運営事業については、国際情勢によりホテルマーケットの変調が懸念されましたが、当社グループは上質な滞在体験の提供を通じた滞在価値の最大化を図ることで、インバウンド需要を的確に取り込み、多くのホテルで過去最高の業績を達成いたしました。また、「三井ガーデンホテル札幌」(北海道札幌市)、「三井ガーデンホテル仙台」(宮城県仙台市)、「はいむるぶし」(沖縄県八重山郡)をリニューアル開業いたしました。
これらの様々な施策を通じて、売上高、営業利益、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。
c.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループでは、2024年4月にグループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」を策定し、2026年度に向けて、EPS成長率は+8%/年以上、ROEは8.5%以上、総還元性向は毎期50%以上、事業利益は4,400億円以上、親会社株主に帰属する当期純利益は2,700億円以上を達成することを主な目標指標としております。また、2030年度前後には、EPS成長率は+8%/年以上、ROEは10%以上を達成することを目標指標としております。なお、EPS成長率につきましては、2024年2月9日に公表済みの2024年3月期連結業績予想における、1株当たり当期純利益235.60円(2024年4月1日付の株式分割後基準では78.53円)を起点とした、年平均成長率として定義しております。
当連結会計年度におけるEPS成長率は+13.4%/年、ROEは8.7%、総還元性向は54.9%(予定)、事業利益は4,451億円、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益およびROE目標は1年前倒し達成をしております。
当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆7,097億円となり、通期業績予想2兆7,000億円に比べて97億円上回り(0.4%増)、事業利益は4,451億円となり、通期業績予想4,400億円に比べて51億円上回り(1.2%増)、経常利益は3,133億円となり、通期業績予想3,050億円に比べて83億円上回り(2.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、通期業績予想2,700億円に比べて86億円上回りました(3.1%増)。
報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。
賃貸セグメントにおいては、事業利益は1,770億円となり、通期業績予想1,750億円よりも20億円の増益となりました。
分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲および投資家向け・海外住宅分譲等の事業利益はともに概ね想定通りとなりました。セグメント全体では事業利益は1,931億円となり、通期業績予想1,950億円よりも△18億円の減益となりました。
マネジメントセグメントにおいては、事業利益は808億円となり、通期業績予想850億円よりも△41億円の減益となりました。
施設営業セグメントにおいては、事業利益は463億円となり、通期業績予想450億円よりも13億円の増益となりました。
その他セグメントにおいては、連結子会社のその他事業や国内の持分法適用関連会社において想定以上の収益を計上したことにより、事業利益は101億円となり、通期業績予想50億円よりも51億円の増益となりました。
<連結セグメント別業績(通期予想比)>
(注)2026年2月6日公表時の通期業績予想となります。
当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,463億円、減価償却費1,509億円となり、販売用不動産について、新規投資6,444億円、原価回収5,203億円となりました。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。
当連結会計年度においては、「ららぽーと安城」、「ららぽーとTOKYO-BAY 北館(建替え)1期」への投資等、投資活動により1,790億円キャッシュ・フローが減少しました。また、配当金の支払や借入金の返済等の財務活動により591億円キャッシュ・フローが減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー1,452億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が823億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(1)経営成績等の状況の概要/②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
翌連結会計年度においては、新規・既存物件への投資等が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりであります。
①財政状態および経営成績の状況
a.財政状態
◆資産
当期末の総資産は、10兆1,034億円となり、前期末比で2,436億円増加しました。
主な増減としては、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が1,023億円増加、投資有価証券が時価評価等により1,463億円増加した一方で、売却等により有形・無形固定資産が283億円減少しました。
なお、当期の設備投資額は2,463億円、減価償却費は1,509億円でした。
◆負債
当期末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆6,325億円となり、前期末比で2,164億円増加しました。
なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、未使用のコミットメントラインが円貨で4,000億円、外貨で8億米ドルあります。
また、当期末の流動比率(流動資産/流動負債)は、前期末の171%から上昇し176%となりました。
◆純資産
当期末の純資産合計は、3兆3,848億円となり、前期末比で1,141億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,405億円、その他有価証券評価差額金が244億円増加した一方で、純資産の控除項目である自己株式が552億円増加したこと等によります。
当期末の自己資本比率は32.4%と前期末の31.9%から上昇し、D/Eレシオ(有利子負債/自己資本)は1.41倍と前期末の1.40倍から上昇しました。なお、1株当たり純資産額は、1,206.06円(前期末は1,135.07円)となりました。
b.経営成績
当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆7,097億円(前期比843億円増、3.2%増)、事業利益4,451億円(前期比464億円増、11.6%増)、経常利益3,133億円(前期比230億円増、7.9%増)となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円(前期比298億円増、12.0%増)となりました。
報告セグメント別の業績は、次のとおりです。
各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。
◆ 賃貸
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 売上高 | 936,601 | 872,331 | 64,270 |
| 事業利益 | 177,011 | 176,429 | 581 |
国内外オフィスの売上高・事業利益の拡大等により、セグメント全体では642億円の増収、5億円の増益となりま
した。
なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は1.6%(第3四半期末の1.5%から0.1pt上昇)とな
りました。
<売上高の内訳>
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| オフィス | 486,495 | 466,601 | 19,893 |
| 商業施設 | 334,919 | 299,100 | 35,818 |
| その他 | 115,186 | 106,628 | 8,557 |
| 合計 | 936,601 | 872,331 | 64,270 |
・貸付面積の状況(単位:千㎡)
| 当期末 (2026.3.31) | 前期末 (2025.3.31) | 増減 | |
| オフィス 所有 | 2,069 | 2,059 | 10 |
| 転貸 | 1,517 | 1,573 | △56 |
| 商業施設 所有 | 2,248 | 2,005 | 243 |
| 転貸 | 800 | 708 | 92 |
・期末空室率推移(%)
| 2026/3 | 2025/3 | 2024/3 | 2023/3 | 2022/3 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | |
| オフィス・商業施設(連結) | 3.0 | 3.5 | 3.8 | 4.3 | 3.0 | 2.9 | 2.3 | 1.8 |
| 首都圏オフィス(単体) | 1.6 | 1.3 | 2.2 | 3.8 | 3.2 | 3.1 | 1.9 | 1.7 |
| 地方オフィス(単体) | 3.2 | 3.4 | 3.2 | 2.8 | 3.7 | 3.5 | 1.3 | 1.8 |
<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)
| ららぽーと台北南港 | 台湾台北市 | 2025年3月開業 | 商業施設 |
| ららぽーと安城 | 愛知県安城市 | 2025年4月開業 | 商業施設 |
| ららテラス川口 | 埼玉県川口市 | 2025年5月開業 | 商業施設 |
| 三井アウトレットパーク 木更津(4期) | 千葉県木更津市 | 2025年6月開業 | 商業施設 |
| ららテラス北綾瀬 | 東京都足立区 | 2025年6月開業 | 商業施設 |
| ららぽーとTOKYO-BAY 北館(建替え)1期 | 千葉県船橋市 | 2025年10月開業 | 商業施設 |
| 三井アウトレットパーク 岡崎 | 愛知県岡崎市 | 2025年11月開業 | 商業施設 |
| 表参道Grid Tower | 東京都港区 | 2026年1月竣工 | オフィス |
| BASEGATE横浜関内 | 神奈川県横浜市 | 2026年3月開業 | 商業施設 |
・通期稼働物件(前期稼働物件)
| パークウェルステイト幕張ベイパーク | 千葉県千葉市 | 2024年9月開業 | シニアレジデンス |
| パークウェルステイト西麻布 | 東京都港区 | 2024年10月開業 | シニアレジデンス |
| パークウェルステイト湘南藤沢SST | 神奈川県藤沢市 | 2024年10月開業 | シニアレジデンス |
| 三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館 | 台湾新北市 | 2024年11月開業 | 商業施設 |
| 三井アウトレットパーク マリンピア神戸 | 兵庫県神戸市 | 2024年11月開業 | 商業施設 |
<単体の賃貸事業内訳>・全体
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | |
| 売上高 | 781,623 | 732,733 |
| 粗利益 | 135,946 | 132,015 |
| 粗利益率(%) | 17.4 | 18.0 |
・オフィス・商業施設
| オフィス | 商業施設 | |||||
| 首都圏 | 地方 | 合計 | 首都圏 | 地方 | 合計 | |
| 売上高 | 332,172 | 24,505 | 356,678 | 186,831 | 110,293 | 297,125 |
| 貸付面積(千㎡) | 2,551 | 276 | 2,827 | 1,560 | 1,060 | 2,620 |
| 棟数(棟) | 93 | 21 | 114 | 75 | 31 | 106 |
| 空室率(%) | 1.6 | 3.2 | 1.8 | 2.4 | 2.2 | 2.3 |
◆ 分譲
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 売上高 | 729,271 | 758,069 | △28,798 |
| 事業利益 | 193,182 | 167,078 | 26,103 |
国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産および固定資産をトータルで捉え、資産回転を加速したことにより増益となりました。セグメント全体では287億円の減収、261億円の増益となりました。
なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,350戸に対する契約進捗率は75%となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 国内住宅分譲 | |||
| 売上高 | 439,356 | 413,574 | 25,781 |
| 事業利益 | 112,005 | 96,431 | 15,573 |
| 投資家向け・海外住宅分譲等 | |||
| 売上高 | 289,915 | 344,495 | △54,579 |
| 事業利益 | 81,177 | 70,647 | 10,530 |
| 売上高合計 | 729,271 | 758,069 | △28,798 |
| 事業利益合計 | 193,182 | 167,078 | 26,103 |
<国内住宅分譲内訳>・売上高等の内訳
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | ||||
| マンション | 400,848 | (2,747戸) | 377,592 | (3,693戸) | 23,255 | (△946戸) |
| 首都圏 | 355,312 | (2,173戸) | 346,925 | (3,182戸) | 8,386 | (△1,009戸) |
| その他 | 45,536 | (574戸) | 30,667 | (511戸) | 14,868 | (63戸) |
| 戸建 | 38,507 | (407戸) | 35,981 | (417戸) | 2,526 | (△10戸) |
| 首都圏 | 37,319 | (392戸) | 33,908 | (388戸) | 3,411 | (4戸) |
| その他 | 1,187 | (15戸) | 2,072 | (29戸) | △885 | (△14戸) |
| 売上高合計 | 439,356 | (3,154戸) | 413,574 | (4,110戸) | 25,781 | (△956戸) |
・契約状況
| マンション | 戸建 | 合計 | ||
| 期首契約済み | (戸) (A) | 3,844 | 43 | 3,887 |
| 期中契約 | (戸) (B) | 2,604 | 466 | 3,070 |
| 計上戸数 | (戸) (C) | 2,747 | 407 | 3,154 |
| 期末契約済み | (戸) (A)+(B)-(C) | 3,701 | 102 | 3,803 |
| 完成在庫 | (戸) | 36 | 10 | 46 |
| 新規発売 | (戸) | 2,641 | 458 | 3,099 |
(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。
・期末完成在庫推移(戸)
| 2026/3 | 2025/3 | 2024/3 | 2023/3 | 2022/3 | 2021/3 | 2020/3 | 2019/3 | |
| マンション | 36 | 32 | 24 | 55 | 82 | 150 | 128 | 141 |
| 戸建 | 10 | 22 | 22 | 0 | 7 | 17 | 58 | 30 |
| 合計 | 46 | 54 | 46 | 55 | 89 | 167 | 186 | 171 |
・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)
| 三田ガーデンヒルズ | 東京都港区 | マンション |
| パークシティ高田馬場 | 東京都新宿区 | マンション |
| パークコート ザ・三番町ハウス | 東京都千代田区 | マンション |
| HARUMI FLAG SKY DUO(タワー棟) | 東京都中央区 | マンション |
| 幕張ベイパーク ライズゲートタワー | 千葉県千葉市 | マンション |
・当期における主要な計上物件(投資家向け分譲・海外住宅分譲)
| (旧)日比谷U-1ビル | 東京都千代田区 | 土地 |
| 大手町建物名古屋駅前ビル | 愛知県名古屋市 | オフィス |
| 日本橋本町M-SQUARE | 東京都中央区 | オフィス |
| 豊洲ベイサイドクロスタワー | 東京都江東区 | オフィス |
| ダイバーシティ東京 プラザ | 東京都江東区 | 商業施設 |
| Cortland | 米国ニューヨーク市 | マンション |
◆ マネジメント
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 売上高 | 511,470 | 486,291 | 25,178 |
| 事業利益 | 80,891 | 71,642 | 9,249 |
プロパティマネジメントは、カーシェア事業における売上高増加や施設売上の拡大によるマネジメントフィー増加等の影響により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。
セグメント全体では、251億円の増収、92億円の増益となりました。
<売上高・事業利益の内訳>
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| プロパティマネジメント | |||
| 売上高(※1) | 376,330 | 361,400 | 14,930 |
| 事業利益 | 44,334 | 38,464 | 5,869 |
| 仲介・アセットマネジメント等 | |||
| 売上高 | 135,139 | 124,891 | 10,248 |
| 事業利益 | 36,557 | 33,177 | 3,379 |
| 売上高合計 | 511,470 | 486,291 | 25,178 |
| 事業利益合計 | 80,891 | 71,642 | 9,249 |
※1 当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況
リパーク管理台数:252,857台(前期末:247,740台)
・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 仲介 | 2,287,966 | (36,220件) | 2,218,842 | (38,103件) | 69,124 | (△1,883件) |
・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | ||||
| 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | 取扱高 | 件数 | |
| 販売受託 | 85,216 | (729件) | 116,045 | (1,056件) | △30,829 | (△327件) |
◆ 施設営業
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 売上高 | 244,146 | 224,054 | 20,091 |
| 事業利益 | 46,345 | 38,610 | 7,734 |
ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇や、東京ドームにおける使用料の増額改定等により、セグメント全体では、200億円の増収、77億円の増益となりました。
<売上高の内訳>
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| ホテル・リゾート | 177,584 | 162,105 | 15,479 |
| スポーツ・エンターテインメント | 66,561 | 61,948 | 4,612 |
| 合計 | 244,146 | 224,054 | 20,091 |
・ホテル稼働率
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 宿泊主体型ホテル | 85% | 82% | 3pt |
<当期における主要な新規・通期稼働物件>・新規稼働物件(当期稼働物件)
| 該当なし |
・通期稼働物件(前期稼働物件)
| LaLa arena TOKYO-BAY | 千葉県船橋市 | 2024年5月開業 | アリーナ |
| 三井ガーデンホテル京都三条プレミア | 京都府京都市 | 2024年7月開業 | ホテル |
| 三井ガーデンホテル銀座築地 | 東京都中央区 | 2024年9月開業 | ホテル |
◆ その他
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 売上高 | 288,257 | 284,616 | 3,641 |
| 事業利益 | 10,178 | 6,569 | 3,609 |
<売上高の内訳>
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 新築請負・リフォーム等 | 247,300 | 244,370 | 2,930 |
| その他 | 40,956 | 40,245 | 711 |
| 合計 | 288,257 | 284,616 | 3,641 |
・受注工事高内訳
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 前期 (2024.4.1～2025.3.31) | 増減 | |
| 新築請負 | 131,294 | 138,680 | △7,385 |
②キャッシュ・フローの状況
当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で809億円減少し、823億円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。
◆営業活動によるキャッシュ・フロー
当期は、営業活動により1,452億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,970億円や減価償却費1,509億円等によるものです。一方で、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、1,510億円の減少となっています。また、法人税等の支払額又は還付額1,267億円等による減少がありました。
◆投資活動によるキャッシュ・フロー
当期は、投資活動により1,790億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,364億円、投資有価証券の取得による支出1,277億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入1,353億円、投資有価証券の売却による収入730億円等による増加がありました。
◆財務活動によるキャッシュ・フロー
当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは591億円の減少となりました。
③生産、受注および販売の状況
生産、受注および販売の状況については、「①財政状態および経営成績の状況」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績等
当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆7,097億円(前期比843億円増、3.2%増)、事業利益4,451億円(前期比464億円増、11.6%増)、経常利益3,133億円(前期比230億円増、7.9%増)となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円(前期比298億円増、12.0%増)となりました。また、当連結会計年度末の総資産は10兆1,034億円となり、有利子負債残高は4兆6,325億円となりました。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、雇用や所得環境の改善が継続的に進み、企業の設備投資も堅調に推移する中で、物価上昇の影響を受けつつも、個人消費の底堅さに支えられ、総じて緩やかな回復基調を維持しました。一方で、米国の通商政策に加え、ウクライナや中東・イラン情勢等による地政学的リスク、資源価格や金融資本市場の変動など、不確実性が高い状況が続く中で、これらが世界経済や国際金融資本市場に与える影響を今後最大限注視する必要があります。
このような事業環境において、当社グループは、グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」(2024年4月策定)のもと、各種事業を推進してまいりました。
オフィス賃貸事業については、立地・利便性・高い管理品質を兼ね備えた競争力の高い物件ポートフォリオに加え、テナント企業に寄り添ったソリューション提案や多様な働き方をサポートするソフトサービスの提供をご評価いただき、低い空室率を維持し、堅調に推移しました。また、表参道・青山エリアの新たなランドマークとなるミクストユース型施設「表参道Grid Tower」(東京都港区)の竣工や、国内初のNearly ZEB 木造賃貸オフィスビルとなる「(仮称)日本橋本町一丁目5番街区計画」(東京都中央区)の着工等、様々な計画を推進してまいりました。
商業施設賃貸事業については、「三井アウトレットパーク 岡崎」(愛知県岡崎市)等6物件の開業およびM&Aによる「トレッサ横浜」(神奈川県横浜市)等の取得によって、ポートフォリオが拡大いたしました。当社施設全体の売上はスポーツ・エンターテインメントを活かした施策による来館価値の向上や会員プログラムの拡充等により、1年を通して好調に推移しました。また、2024年に竣工した「LaLa arena TOKYO-BAY(ららアリーナ 東京ベイ)」(千葉県船橋市)が順調に稼働するとともに、「新秩父宮ラグビー場(仮称)整備・運営等事業」(東京都新宿区)・「(仮称)名古屋アリーナ」(愛知県名古屋市)を着工し、新たなアセットクラスであるアリーナ事業が着実に進捗しております。
住宅分譲事業については、顧客ニーズの多様化を的確に捉え、「HARUMI FLAG SKY DUO」(東京都中央区)、「パークシティ高田馬場」(東京都新宿区)、「幕張ベイパーク ライズゲートタワー」(千葉県千葉市)等を今年度新たに売上計上するとともに、「三田ガーデンヒルズ」(東京都港区)等を昨年度に引き続き計上いたしました。
物流施設賃貸事業については、引き続きEC事業拡大等による物流施設需要の高まりや顧客企業の物流拠点集約ニーズ等を的確に捉え、「三井不動産ロジスティクスパークつくばみらい」(茨城県つくばみらい市)等5物件を竣工し、事業規模を着実に拡大いたしました。
ホテル施設運営事業については、国際情勢によりホテルマーケットの変調が懸念されましたが、当社グループは上質な滞在体験の提供を通じた滞在価値の最大化を図ることで、インバウンド需要を的確に取り込み、多くのホテルで過去最高の業績を達成いたしました。また、「三井ガーデンホテル札幌」(北海道札幌市)、「三井ガーデンホテル仙台」(宮城県仙台市)、「はいむるぶし」(沖縄県八重山郡)をリニューアル開業いたしました。
これらの様々な施策を通じて、売上高、営業利益、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。
c.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループでは、2024年4月にグループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」を策定し、2026年度に向けて、EPS成長率は+8%/年以上、ROEは8.5%以上、総還元性向は毎期50%以上、事業利益は4,400億円以上、親会社株主に帰属する当期純利益は2,700億円以上を達成することを主な目標指標としております。また、2030年度前後には、EPS成長率は+8%/年以上、ROEは10%以上を達成することを目標指標としております。なお、EPS成長率につきましては、2024年2月9日に公表済みの2024年3月期連結業績予想における、1株当たり当期純利益235.60円(2024年4月1日付の株式分割後基準では78.53円)を起点とした、年平均成長率として定義しております。
当連結会計年度におけるEPS成長率は+13.4%/年、ROEは8.7%、総還元性向は54.9%(予定)、事業利益は4,451億円、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益およびROE目標は1年前倒し達成をしております。
当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆7,097億円となり、通期業績予想2兆7,000億円に比べて97億円上回り(0.4%増)、事業利益は4,451億円となり、通期業績予想4,400億円に比べて51億円上回り(1.2%増)、経常利益は3,133億円となり、通期業績予想3,050億円に比べて83億円上回り(2.7%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、通期業績予想2,700億円に比べて86億円上回りました(3.1%増)。
報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。
賃貸セグメントにおいては、事業利益は1,770億円となり、通期業績予想1,750億円よりも20億円の増益となりました。
分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲および投資家向け・海外住宅分譲等の事業利益はともに概ね想定通りとなりました。セグメント全体では事業利益は1,931億円となり、通期業績予想1,950億円よりも△18億円の減益となりました。
マネジメントセグメントにおいては、事業利益は808億円となり、通期業績予想850億円よりも△41億円の減益となりました。
施設営業セグメントにおいては、事業利益は463億円となり、通期業績予想450億円よりも13億円の増益となりました。
その他セグメントにおいては、連結子会社のその他事業や国内の持分法適用関連会社において想定以上の収益を計上したことにより、事業利益は101億円となり、通期業績予想50億円よりも51億円の増益となりました。
<連結セグメント別業績(通期予想比)>
| 当期 (2025.4.1～2026.3.31) | 2026年3月期通期業績予想 (2025.4.1～2026.3.31) | 増減 | ||||
| 売上高 | 事業利益 | 売上高 | 事業利益 | 売上高 | 事業利益 | |
| 賃貸 | 936,601 | 177,011 | 940,000 | 175,000 | △3,398 | 2,011 |
| 分譲 | 729,271 | 193,182 | 710,000 | 195,000 | 19,271 | △1,817 |
| マネジメント | 511,470 | 80,891 | 500,000 | 85,000 | 11,470 | △4,108 |
| 施設営業 | 244,146 | 46,345 | 240,000 | 45,000 | 4,146 | 1,345 |
| その他 | 288,257 | 10,178 | 310,000 | 5,000 | △21,742 | 5,178 |
| 消去又は全社 | - | △62,488 | - | △65,000 | - | 2,511 |
| 合計 | 2,709,747 | 445,120 | 2,700,000 | 440,000 | 9,747 | 5,120 |
(注)2026年2月6日公表時の通期業績予想となります。
当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,463億円、減価償却費1,509億円となり、販売用不動産について、新規投資6,444億円、原価回収5,203億円となりました。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。
当連結会計年度においては、「ららぽーと安城」、「ららぽーとTOKYO-BAY 北館(建替え)1期」への投資等、投資活動により1,790億円キャッシュ・フローが減少しました。また、配当金の支払や借入金の返済等の財務活動により591億円キャッシュ・フローが減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー1,452億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が823億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(1)経営成績等の状況の概要/②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
翌連結会計年度においては、新規・既存物件への投資等が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
