有価証券報告書-第34期(平成30年11月1日-令和1年10月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
① 経営成績
当事業年度におけるわが国経済は、日本政府による経済政策等を背景として、企業業績や雇用情勢の改善が見られており、引き続き緩やかな回復基調で推移する一方で、米国の通商政策や米中貿易摩擦、隣接諸国の動向等の懸念材料等、経済への影響が不透明な要素も顕在化いたしました。
不動産業界におきましては、新設住宅着工件数や地価公示の動向等から、地方圏を含めた業界の事業環境が回復基調にあり、好転しているものと思われます。
このような状況下、建売住宅2棟、中古マンション1戸を売却し、売買仲介や賃貸住宅の斡旋、管理物件の取得に注力いたしましたが、前期のような販売用不動産の売却、及び分譲マンションの代理販売手数料といったスポット的な収入が無いことにより売上高は前年同期比で減収となりました。一方で利益面につきましては、借入金の一部を第三者割当による種類株式発行(現物出資(デット・エクイティ・スワップ))の払込完了をもって債務免除益を計上しましたが、臨時株主総会に関する費用負担、債権者との弁済に合意できたものの当社の認識している債務と弁済額との差額発生により特別損失を計上したこと、新規借入に関する資金調達費用を計上したこと等から、2期連続で営業利益は計上できたものの、経常損失及び当期純損失を計上することとなりました。
その結果、当事業年度におきましては、売上高8億2千7百万円(前年同期比は4.1%減)、営業利益は1千8百万円(前年同期比31.0%減)、経常損失は1千6百万円(前年同期は経常利益4百万円)、当期純損失5千5百万円(前年同期は当期純利益4百万円)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
a.不動産分譲事業
不動産の売買仲介については、競売物件関係の媒介委託を数件引き受けており、山口県内や大分県で契約・引渡しを進めました。また、アパート等の収益物件の管理を委託されているオーナー様より、収益物件の売買について委託を受け、引渡しを完了し売上計上いたしました。また、完成した建売住宅2棟、中古マンション1戸を売却しましたが、前期のような販売用不動産の売却、及び分譲マンションの代理販売手数料といったスポット的な収入が無いことにより前年同期比で減収となった一方で各案件の利益率向上により増益となりました。
この結果、当事業年度の売上高は1億7百万円(前年同期比11.1%減)、営業利益は1千8百万円(前年同期比107.9%増)となりました。
b.不動産賃貸管理事業
当該セグメントの柱である当社の収益物件やウィークリー事業における家賃収入は、自社ビルに入居していた法人テナントが退去したことにより、営繕収入は、前期のような規模の工事がないためそれぞれ前期比で減少した結果、前年同期比で減収となりましたが、利益率の改善により増益となりました。
この結果、当事業年度の売上高は7億2千万円(前年同期比2.9%減)、営業利益は1億7千2百万円(前年同期比0.4%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べて8千2百万円増加し、2億5千8百万円(前年同期比50.0%増)となりました。
当事業年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において営業活動によるキャッシュ・フローは1千5百万円の収入(前年同期比79.0%減)となりました。これは、主として、たな卸資産の減少4千9百万円などによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において投資活動によるキャッシュ・フローは6百万円の支出(前年同期は5百万円の支出)となりました。これは、主として有形固定資産の取得による支出1千2百万円などによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において財務活動によるキャッシュ・フローは7千3百万円の収入(前年同期は9千2百万円の支出)となりました。これは、主な収入として長期借入金の借入による収入6億円、株式発行による収入2億1千6百万円、主な支出として短期借入金の減少4億2千1百万円、長期借入金の返済による支出3億8百万円などによるものです。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第一部 企業情報 第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社は、安定した収益と成長性を確保するために必要な運転資金及び事業資金について、自己資金及び金融機関等からの借入金を充当しております。
⑤ 生産、受注及び販売の状況
a.生産実績
当事業年度における生産実績はありません。
b.受注実績
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。なお、不動産賃貸管理事業は受注活動を行っておりません。
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当事業年度の財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、予見、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において判断したものであり、将来に関する事項は、不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意ください。
① 重要な会計方針および見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり重要となる会計方針については、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載されているとおりであります。
② 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産は3億9百万円となり、前事業年度末に比べて2千5百万円増加しました。現金及び預金8千2百万円の増加が主な要因であります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産は15億8百万円となり、前事業年度末に比べて2千9百万円減少しました。建物の減少2千1百万円が主な要因であります。
c.繰延資産
当事業年度末における繰延資産は2千3百万円となり、前事業年度末に比べて2千3万円増加しました。新株予約権発行費の増加8百万円、新株発行費の増加1千4百万円が要因であります。
d.流動負債
当事業年度末における流動負債は6億4千7百万円となり、前事業年度末に比べて8億3千5百万円減少しました。短期借入金7億2千6百万円、1年内返済予定の長期借入金6千9百万円の減少が主な要因であります。
e.固定負債
当事業年度末における固定負債は2億6千3百万円となり、前事業年度末に比べて3百万円減少しました。長期借入金6百万円の減少が主な要因であります。
f.純資産
当事業年度末における純資産は9億3千万円となり、前事業年度末に比べて8億5千9百万円増加しました。
この結果、自己資本比率は前事業年度の3.9%から50.3%となり46.4ポイント増加しました。なお、総資産は18億4千万円となり、前事業年度末から1千9百万円増加しました。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
④ 経営成績の分析
a.売上高
当事業年度における売上高は、主に不動産分譲事業のたな卸不動産の売却及び不動産売買仲介、不動産賃貸管理事業の家賃収入により8億2千7百万円となりました。なお、セグメントの詳細につきましては、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績」に記載しております。
b.売上原価、売上総利益
当事業年度における売上原価は、6億2千万円となりました。
この結果、当事業年度における売上総利益は2億7百万円となり、売上総利益率は25.1%となりました。
c.販売費及び一般管理費、営業利益
当事業年度における販売費及び一般管理費は、1億8千9百万円となりました。
この結果、当事業年度における営業利益は1千8百万円となり、営業利益率は2.2%となりました。
d.営業外損益、経常利益
当事業年度における営業外収益は7百万円となりました。また、営業外費用は4千2百万円となりました。
この結果、当事業年度における経常損失は1千6百万円となり、経常利益率は△2.0%となりました。
e.特別損益、税引前当期純利益
当事業年度における特別利益は債務免除益等により3千3百万円となりました。また、特別損失は遅延損害金により7千万円となりました。
この結果、当事業年度の税引前当期純損失は5千3百万円となりました。
f.法人税等(法人税、住民税及び事業税)、当期純利益
当事業年度の法人税、住民税及び事業税は1百万円となりました。
この結果、当事業年度における当期純損失は5千5百万円となりました。
⑤ 戦略的現状と見通し
戦略的現状と見通しにつきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
⑥ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社の経営陣は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めており、業績面では、営業利益を計上し二期連続で黒字となりましたが、経常利益、当期純利益共に損失を計上し、最終黒字を継続するには至っておりません。今後は、継続的な黒字達成や更なる事業発展のために、少数精鋭による事業展開を推進し、不動産分譲事業及び不動産賃貸管理事業に経営資源を集中すると共に、組織の効率的な運営を図ってまいります。
また、資金繰り等の財務面においては、借入金の返済、現物出資(デット・エクイティ・スワップ)及び債務免除により期限の利益を喪失した有利子負債、並びに返済猶予されていた有利子負債は無くなり、事業継続が危ぶまれるような危機的な状況から脱することができました。しかしながら、すべての有利子負債が無くなったわけではないため、引き続き弁済の継続や新たな借入による事業資金の確保が課題であります。
このような状況から、既存事業である不動産分譲事業及び不動産賃貸管理事業は現在の当社の事業の柱ではあるものの、現状では爆発的に業績が拡大できるビジネスではなく、相応の時間を費やして拡大していかざるをえません。当該事業を拡大していくことに変わりはありませんが、更なる発展を目指すためにも新たな事業として「投資事業」を開始いたしました。今後、不動産事業と並ぶ事業の柱に成長させる方針であります。
(3) 事業等のリスクに記載した重要事象等についての分析・検討内容及び当該重要事象等を解消し、又は改善するための対応策
当社は、前事業年度において26,578千円の営業利益を計上し、当事業年度においても18,343千円の営業利益を計上いたしました。
また、財務面においては、当事業年度において、返済、現物出資(デット・エクイティ・スワップ)及び債務免除により期限の利益を喪失した有利子負債、並びに返済猶予されていた有利子負債は無くなり、事業継続が危ぶまれるような危機的な状況から脱することができました。
しかしながら、全ての有利子負債が無くなったわけではなく、支払利息を負担できる程の安定的な利益を計上しておらず、依然として継続企業の前提に関する重要な疑義を生じさせる事象又は状況が存在していると認識しております。
当社は、このような事象又は状況を改善すべく、以下の施策を実施しております。
不動産分譲事業につきましては、引き続き不動産の売買仲介に注力しつつ、中古住宅の再生再販を展開してまいります。
不動産賃貸管理事業につきましては、管理会社としての体制を整え、「管理」における手数料収入や管理物件の増加、自社物件・ウィークリー事業の高稼働を維持し、安定した利益計上を目指します。
また、新規事業として「投資事業」を開始し、第1号案件として自己資金にて新外国投資証券を当社が引き受けました。現状は経費が先行している状況ですが、様々な案件を手掛け、当社の事業の柱として成長させ、収益力の向上を目指します。
しかし、これらの対応策は実施途上にあり、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められます。なお、財務諸表は継続企業を前提として作成されており、継続企業の前提に関する重要な不確実性の影響を財務諸表には反映しておりません。
① 経営成績
当事業年度におけるわが国経済は、日本政府による経済政策等を背景として、企業業績や雇用情勢の改善が見られており、引き続き緩やかな回復基調で推移する一方で、米国の通商政策や米中貿易摩擦、隣接諸国の動向等の懸念材料等、経済への影響が不透明な要素も顕在化いたしました。
不動産業界におきましては、新設住宅着工件数や地価公示の動向等から、地方圏を含めた業界の事業環境が回復基調にあり、好転しているものと思われます。
このような状況下、建売住宅2棟、中古マンション1戸を売却し、売買仲介や賃貸住宅の斡旋、管理物件の取得に注力いたしましたが、前期のような販売用不動産の売却、及び分譲マンションの代理販売手数料といったスポット的な収入が無いことにより売上高は前年同期比で減収となりました。一方で利益面につきましては、借入金の一部を第三者割当による種類株式発行(現物出資(デット・エクイティ・スワップ))の払込完了をもって債務免除益を計上しましたが、臨時株主総会に関する費用負担、債権者との弁済に合意できたものの当社の認識している債務と弁済額との差額発生により特別損失を計上したこと、新規借入に関する資金調達費用を計上したこと等から、2期連続で営業利益は計上できたものの、経常損失及び当期純損失を計上することとなりました。
その結果、当事業年度におきましては、売上高8億2千7百万円(前年同期比は4.1%減)、営業利益は1千8百万円(前年同期比31.0%減)、経常損失は1千6百万円(前年同期は経常利益4百万円)、当期純損失5千5百万円(前年同期は当期純利益4百万円)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
a.不動産分譲事業
不動産の売買仲介については、競売物件関係の媒介委託を数件引き受けており、山口県内や大分県で契約・引渡しを進めました。また、アパート等の収益物件の管理を委託されているオーナー様より、収益物件の売買について委託を受け、引渡しを完了し売上計上いたしました。また、完成した建売住宅2棟、中古マンション1戸を売却しましたが、前期のような販売用不動産の売却、及び分譲マンションの代理販売手数料といったスポット的な収入が無いことにより前年同期比で減収となった一方で各案件の利益率向上により増益となりました。
この結果、当事業年度の売上高は1億7百万円(前年同期比11.1%減)、営業利益は1千8百万円(前年同期比107.9%増)となりました。
b.不動産賃貸管理事業
当該セグメントの柱である当社の収益物件やウィークリー事業における家賃収入は、自社ビルに入居していた法人テナントが退去したことにより、営繕収入は、前期のような規模の工事がないためそれぞれ前期比で減少した結果、前年同期比で減収となりましたが、利益率の改善により増益となりました。
この結果、当事業年度の売上高は7億2千万円(前年同期比2.9%減)、営業利益は1億7千2百万円(前年同期比0.4%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末に比べて8千2百万円増加し、2億5千8百万円(前年同期比50.0%増)となりました。
当事業年度末における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において営業活動によるキャッシュ・フローは1千5百万円の収入(前年同期比79.0%減)となりました。これは、主として、たな卸資産の減少4千9百万円などによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において投資活動によるキャッシュ・フローは6百万円の支出(前年同期は5百万円の支出)となりました。これは、主として有形固定資産の取得による支出1千2百万円などによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において財務活動によるキャッシュ・フローは7千3百万円の収入(前年同期は9千2百万円の支出)となりました。これは、主な収入として長期借入金の借入による収入6億円、株式発行による収入2億1千6百万円、主な支出として短期借入金の減少4億2千1百万円、長期借入金の返済による支出3億8百万円などによるものです。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第一部 企業情報 第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社は、安定した収益と成長性を確保するために必要な運転資金及び事業資金について、自己資金及び金融機関等からの借入金を充当しております。
⑤ 生産、受注及び販売の状況
a.生産実績
当事業年度における生産実績はありません。
b.受注実績
当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。なお、不動産賃貸管理事業は受注活動を行っておりません。
| セグメントの名称 | 前事業年度 (自 2017年11月1日 至 2018年10月31日) | 当事業年度 (自 2018年11月1日 至 2019年10月31日) | 比較増減 | |||
| 受注高 (千円) | 受注残高 (千円) | 受注高 (千円) | 受注残高 (千円) | 受注高 (千円) | 受注残高 (千円) | |
| 不動産分譲事業 | 120,981 | ― | 107,587 | ― | △13,394 | ― |
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 前事業年度 (自 2017年11月1日 至 2018年10月31日) | 当事業年度 (自 2018年11月1日 至 2019年10月31日) | 比較増減 | |
| 金額(千円) | 金額(千円) | 金額(千円) | 前年同期比(%) | |
| 不動産分譲事業 | 120,981 | 107,587 | △13,394 | △11.1 |
| 不動産賃貸管理事業 | 742,208 | 720,384 | △21,823 | △2.9 |
| 合 計 | 863,189 | 827,971 | △35,217 | △4.1 |
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当事業年度の財政状態及び経営成績の分析は、以下のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、予見、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において判断したものであり、将来に関する事項は、不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意ください。
① 重要な会計方針および見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり重要となる会計方針については、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項 重要な会計方針」に記載されているとおりであります。
② 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産は3億9百万円となり、前事業年度末に比べて2千5百万円増加しました。現金及び預金8千2百万円の増加が主な要因であります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産は15億8百万円となり、前事業年度末に比べて2千9百万円減少しました。建物の減少2千1百万円が主な要因であります。
c.繰延資産
当事業年度末における繰延資産は2千3百万円となり、前事業年度末に比べて2千3万円増加しました。新株予約権発行費の増加8百万円、新株発行費の増加1千4百万円が要因であります。
d.流動負債
当事業年度末における流動負債は6億4千7百万円となり、前事業年度末に比べて8億3千5百万円減少しました。短期借入金7億2千6百万円、1年内返済予定の長期借入金6千9百万円の減少が主な要因であります。
e.固定負債
当事業年度末における固定負債は2億6千3百万円となり、前事業年度末に比べて3百万円減少しました。長期借入金6百万円の減少が主な要因であります。
f.純資産
当事業年度末における純資産は9億3千万円となり、前事業年度末に比べて8億5千9百万円増加しました。
この結果、自己資本比率は前事業年度の3.9%から50.3%となり46.4ポイント増加しました。なお、総資産は18億4千万円となり、前事業年度末から1千9百万円増加しました。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
④ 経営成績の分析
a.売上高
当事業年度における売上高は、主に不動産分譲事業のたな卸不動産の売却及び不動産売買仲介、不動産賃貸管理事業の家賃収入により8億2千7百万円となりました。なお、セグメントの詳細につきましては、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績」に記載しております。
b.売上原価、売上総利益
当事業年度における売上原価は、6億2千万円となりました。
この結果、当事業年度における売上総利益は2億7百万円となり、売上総利益率は25.1%となりました。
c.販売費及び一般管理費、営業利益
当事業年度における販売費及び一般管理費は、1億8千9百万円となりました。
この結果、当事業年度における営業利益は1千8百万円となり、営業利益率は2.2%となりました。
d.営業外損益、経常利益
当事業年度における営業外収益は7百万円となりました。また、営業外費用は4千2百万円となりました。
この結果、当事業年度における経常損失は1千6百万円となり、経常利益率は△2.0%となりました。
e.特別損益、税引前当期純利益
当事業年度における特別利益は債務免除益等により3千3百万円となりました。また、特別損失は遅延損害金により7千万円となりました。
この結果、当事業年度の税引前当期純損失は5千3百万円となりました。
f.法人税等(法人税、住民税及び事業税)、当期純利益
当事業年度の法人税、住民税及び事業税は1百万円となりました。
この結果、当事業年度における当期純損失は5千5百万円となりました。
⑤ 戦略的現状と見通し
戦略的現状と見通しにつきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載しております。
⑥ 経営者の問題意識と今後の方針について
当社の経営陣は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めており、業績面では、営業利益を計上し二期連続で黒字となりましたが、経常利益、当期純利益共に損失を計上し、最終黒字を継続するには至っておりません。今後は、継続的な黒字達成や更なる事業発展のために、少数精鋭による事業展開を推進し、不動産分譲事業及び不動産賃貸管理事業に経営資源を集中すると共に、組織の効率的な運営を図ってまいります。
また、資金繰り等の財務面においては、借入金の返済、現物出資(デット・エクイティ・スワップ)及び債務免除により期限の利益を喪失した有利子負債、並びに返済猶予されていた有利子負債は無くなり、事業継続が危ぶまれるような危機的な状況から脱することができました。しかしながら、すべての有利子負債が無くなったわけではないため、引き続き弁済の継続や新たな借入による事業資金の確保が課題であります。
このような状況から、既存事業である不動産分譲事業及び不動産賃貸管理事業は現在の当社の事業の柱ではあるものの、現状では爆発的に業績が拡大できるビジネスではなく、相応の時間を費やして拡大していかざるをえません。当該事業を拡大していくことに変わりはありませんが、更なる発展を目指すためにも新たな事業として「投資事業」を開始いたしました。今後、不動産事業と並ぶ事業の柱に成長させる方針であります。
(3) 事業等のリスクに記載した重要事象等についての分析・検討内容及び当該重要事象等を解消し、又は改善するための対応策
当社は、前事業年度において26,578千円の営業利益を計上し、当事業年度においても18,343千円の営業利益を計上いたしました。
また、財務面においては、当事業年度において、返済、現物出資(デット・エクイティ・スワップ)及び債務免除により期限の利益を喪失した有利子負債、並びに返済猶予されていた有利子負債は無くなり、事業継続が危ぶまれるような危機的な状況から脱することができました。
しかしながら、全ての有利子負債が無くなったわけではなく、支払利息を負担できる程の安定的な利益を計上しておらず、依然として継続企業の前提に関する重要な疑義を生じさせる事象又は状況が存在していると認識しております。
当社は、このような事象又は状況を改善すべく、以下の施策を実施しております。
不動産分譲事業につきましては、引き続き不動産の売買仲介に注力しつつ、中古住宅の再生再販を展開してまいります。
不動産賃貸管理事業につきましては、管理会社としての体制を整え、「管理」における手数料収入や管理物件の増加、自社物件・ウィークリー事業の高稼働を維持し、安定した利益計上を目指します。
また、新規事業として「投資事業」を開始し、第1号案件として自己資金にて新外国投資証券を当社が引き受けました。現状は経費が先行している状況ですが、様々な案件を手掛け、当社の事業の柱として成長させ、収益力の向上を目指します。
しかし、これらの対応策は実施途上にあり、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められます。なお、財務諸表は継続企業を前提として作成されており、継続企業の前提に関する重要な不確実性の影響を財務諸表には反映しておりません。