有価証券報告書-第23期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度の経営成績は、売上高11,394百万円(前期比0.0%増)、営業利益421百万円(前期比24.4%減)、経常利益229百万円(前期比46.0%減)、当期純利益190百万円(前期比37.4%減)となりました。
当事業年度は新築マンションの竣工が前事業年度に比べ少ない中、「ガーデンテラス西馬込」において販売計画を変更し、一棟売却に切り替えたことで収益性が低下しました。これをカバーするため、当初計画に含まれていなかった「虎ノ門プロジェクト」等の事業用地の売却を行ったことで、売上高は前事業年度を僅かながら上回ることができました。しかし、全住戸完売を予定していた「サンウッド青山」において2戸の販売ができなかったことで、利益面においては減益となり、当初計画に対しても未達となりました。
売上総利益率は15.4%となり、前期比1.8ポイント減少しました。これは主に、上記の「ガーデンテラス西馬込」における販売計画変更によるものです。
販売費及び一般管理費は1,331百万円(前期比5.0%減)となりました。次期以降の竣工物件の販売に係る経費や、収益物件等の売却に係る販売手数料が増加しましたが、業務効率化による人件費や経費の削減により、前事業年度に比べ減少しました。
販売面においては、都市部における不動産の市場価格の上昇傾向は継続しておりますが、当社の事業基盤である都心部のマンション販売は堅調に推移しております。当事業年度に竣工した「サンウッド青山」は一部の住戸が販売ができなかったものの、次期以降の竣工物件となる「サンウッド広尾」等の契約状況は計画通り進捗しております。
仕入面においては、「ガーデンテラス大倉山プレミアム」、「参宮橋プロジェクト(共同事業)」及び「千石プロジェクト」の事業用地の取得を行いました。また、「赤坂三丁目プロジェクト」の一棟収益物件の事業用地を取得しました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。なお、各セグメントのセグメント利益は、売上総利益ベースの数値であります。
Ⅰ 不動産開発事業
主要セグメントである不動産開発事業は、主に新築分譲マンション等の企画開発及び販売を行っております。売上高は9,708百万円(前期比2.8%増)、セグメント利益は1,334百万円(前期比13.6%減)となりました。「サンウッド青山」、「ガーデンテラス大泉学園」等の一部住戸及び一棟売却による「ガーデンテラス西馬込」の引渡を行いました。当事業年度は新築マンションの竣工引渡物件が少なかったことから、それを補うため一棟収益物件である「渋谷宇田川町プロジェクト」、「日本橋小網町プロジェクト」及び「東上野プロジェクト」等の売却を行いました。また、「ガーデンテラス西馬込」の販売計画の変更に対しても、当初計画していなかった事業用地を売却することでカバーしました。その結果、増収とはなりましたが、「サンウッド青山」の販売目標が未達となったこともあり、減益となりました。
Ⅱ リノベーション事業
リノベーション事業は、中古マンションの取得・改修・販売を行っております。売上高は1,190百万円(前期比20.0%減)、セグメント利益は121百万円(前期比35.8%減)となりました。前事業年度の業績が特に好調だったことから、反動的に大幅な減収減益となりました。また、中古マンション市場の高値警戒感により、想定よりも販売期間が長期化していることも要因となっております。今後は市況を見極めながら、販売期間短縮を目指し、在庫圧縮及び在庫回転率を重視した戦略への切替えを行ってまいります。
Ⅲ 賃貸事業
賃貸事業は、不動産開発前の収益物件及びマンション等の賃貸を行っております。売上高は360百万円(前期比11.1%増)、セグメント利益は243百万円(前期比30.9%増)となりました。将来の事業化を見据えた開発予定地の賃貸物件が前年同期に比べ増加し、各物件の稼働率も好調に推移していることから、安定的な収益を確保しております。
Ⅳ その他
リフォーム、仲介等のその他に含まれる事業の売上高は134百万円(前期比0.7%減)、セグメント利益は53百万円(前期比34.3%増)となりました。リフォーム事業においては新築マンションの設計変更請負工事である「オーダーメイドプラス」が売上高の大半を占めており、竣工物件数が少なかったものの、住戸連結等の大型受注があったため、セグメント利益は大幅な増益となりました。

	前事業年度 (自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)	当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	増減	(増減率)
売上高	11,391百万円	11,394百万円	3百万円	( 0.0%)
営業利益	557	421	△136	(△24.4%)
経常利益	424	229	△195	(△46.0%)
当期純利益	304	190	△114	(△37.4%)

また、財政状態は以下のとおりであります。
(資産)
当事業年度末における資産合計は18,243百万円となり、前事業年度末に比べ922百万円減少しました。これは主に不動産開発事業における複数物件の売却に伴い、たな卸資産が184百万円減少したこと及び保有目的の変更等により有形固定資産が733百万円減少したことによるものであります。
(負債)
当事業年度末における負債合計は14,439百万円となり、前事業年度末に比べ994百万円減少しました。これは主に新築マンションの契約等により前受金が542百万円増加、新築マンションの工事代金等により買掛金が239百万円増加したものの、売却した物件に係る借入金を返済したことで、借入金が1,885百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は3,803百万円となり、前事業年度末に比べ72百万円増加しました。これは当期純利益の計上及び配当に伴う利益剰余金の増減によるものであります。これにより、自己資本比率は20.8%となり、前事業年度末比で1.4ポイント増加しました。

	前事業年度 (2018年3月31日)	当事業年度 (2019年3月31日)	増減	(増減率)
資産合計	19,165百万円	18,243百万円	△922百万円	(△4.8%)
負債合計	15,434	14,439	△994	(△6.4%)
純資産合計	3,731	3,803	72	( 2.0%)

② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末の「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は1,266百万円となり、前事業年度末に比べ313百万円増加しました。不動産開発事業において複数プロジェクトの売上を計上したことにより資金を獲得し、その資金の一部を当該プロジェクトに係る借入金の返済に充当いたしました。また、次期以降の引渡物件の契約が進捗し、前受金が増加したことで資金を獲得しました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において営業活動の結果獲得した資金は2,155百万円(前期は4,803百万円の使用)となりました。これは、前受金及び仕入債務の増加、仕掛品及び売上債権の減少により資金が増加したことが主な要因であります。また、保有目的の変更により販売用不動産へ振替えた有形固定資産を売却したことで、資金は増加しました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において投資活動の結果使用した資金は34百万円(前期比97.2%減)となりました。これは、固定資産の取得による支出により資金が減少したことが主な要因であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において財務活動の結果使用した資金は1,807百万円(前期は5,432百万円の獲得)となりました。これは、たな卸資産の売却に伴い、当該プロジェクトの長期借入金を返済したことで資金が減少したことが主な要因であります。
なお、キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。

	2016年3月期 (参考)	2017年3月期 (参考)	2018年3月期	2019年3月期
自己資本比率(%)	32.6	28.8	19.4	20.8
時価ベースの自己資本比率(%)	24.2	21.0	14.9	12.4
キャッシュ・フロー対有利子 負債比率(年)	12.7	-	-	5.4
インタレスト・カバレッジ・ レシオ(倍)	4.5	-	-	14.6

(注)自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(1) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
(2) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
(3) 有利子負債は貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いはキャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
(4) 2017年3月期及び2018年3月期は営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。
③ 販売及び受注の実績
a.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

区分		当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
		金額(千円)	増減率(%)
(1) 不動産開発事業		9,708,355	2.8
(2) リノベーション事業		1,190,978	△20.0
(3) 賃貸事業		360,899	11.1
(4) その他の事業		134,704	△0.7
合計		11,394,937	0.0

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
b.契約実績
当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	期首契約残高	期中契約高	増減率	期末契約残高	増減率
	金額(千円)	金額(千円)	(%)	金額(千円)	(%)
(1) 不動産開発事業	2,137,735	12,063,930	92.6	4,493,310	110.2
(2) リノベーション事業	149,708	1,069,633	△27.4	28,362	△81.1
(3) 賃貸事業	-	360,899	11.1	-	-
(4) その他の事業	6,154	169,747	106.1	41,198	569.4
合計	2,293,598	13,664,210	67.8	4,562,871	98.9

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当事業年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績
(売上高、売上総利益)
当事業年度における売上高は11,394百万円(前期比3百万円増)と僅かながらも増収となり、2期連続で10,000百万円超を達成しました。
不動産開発事業においては、新築マンションの竣工が前事業年度と比べ少なかったため、一棟収益物件等の売却によって売上高を確保しました。また、一部プロジェクトの販売計画を変更したことで収益性が低下もありましたが、当初計画外の事業用地売却等により、前事業年度を上回る売上高9,708百万円(前期比265百万円増)を計上できました。しかし、「サンウッド青山」において販売目標が未達となったことで、減益となりました。
新築マンション事業を主軸とした不動産開発事業は、仕入や開発状況よって竣工時期に偏りがあり、業績変動が大きいため、リノベーション事業や賃貸事業などの事業拡大にも注力しております。リノベーション事業の売上高は1,190百万円(前期比297百万円減)と減少しましたが、賃貸事業の売上高は360百万円(前期比36百万円増)となり、引続き安定的な売上計上の拡大を目指してまいります。
この結果、売上総利益は1,752百万円(前期比206百万円減)と減益となりました。
(営業利益)
販売費及び一般管理費は、1,331百万円(前期比70百万円減)となりました。次期以降の竣工物件の販売に係る経費や、収益物件等の売却に係る販売手数料が増加しましたが、業務効率化による人件費や経費を削減しました。売上高に占める割合は、11.7%(前期は12.3%)となっております。
これらの結果、営業利益は421百万円(前期比136百万円減)と減益となりました。
b.財政状態
当事業年度末における資産合計は18,243百万円(前期末比922百万円減)、負債合計は14,439百万円(前期末比994百万円減)、純資産合計は3,803百万円(前期末比72百万円増)となりました。
保有していた収益物件の一部を、保有目的の変更により有形固定資産から販売用不動産へ740百万円振替え、売却しました。加えて、その他の複数物件の売却に伴い借入金を返済したことで、借入金は1,885百万円減少しました。一方で、不動産開発事業における新規事業用地の仕入を行ったこと及び新築工事費の計上により、たな卸資産は184百万円の減少となっております。
マンション事業は開発に相当の期間を要するため、たな卸資産及び借入金が膨らむ傾向があります。これは、事業規模の拡大を目指す場合にはより顕著に表れ、その影響により自己資本比率は低下します。当事業年度においては、たな卸資産及び有形固定資産の減少額に対し、借入金の減少額が大きくなっておりますが、仕掛品に計上されている新築工事費については手許資金にて賄っているためであります。
これらの結果、当事業年度末における自己資本比率は20.8%となり、前事業年度末比で1.4ポイント増加しました。
また、不動産開発事業において等価交換事業を行う場合、資金移動を伴いませんが、開発中は地権者の持分が当社へ移転されるため、地権者持分相当額を仕掛品及び前受金に両建で計上しております。この取引による当事業年度末における資産及び負債の計上額は約1,826百万円であります。
c.キャッシュ・フローの状況
当事業年度末におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「(1) 経営成績等の状況 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性
a.資金需要
当社の事業資金需要のうち、主なものは不動産開発事業におけるマンション事業用地の取得費及び建築費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。また、投資を目的とした資金需要は、賃貸事業における不動産開発前の収益物件の取得費等があります。
b.財務政策
当社は事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、主に金融機関からの借入により資金調達をしております。マンション事業は用地の取得から売却による資金回収までに相当の期間を要するため、個々のプロジェクトに応じ、その大半を長期借入金にて調達しております。これにより、借入金残高は総資産に対し高い割合となる傾向がありますが、プロジェクトの規模及び期間に連動して借入を実行しているため、安定した財務バランスであると考えております。
なお、当事業年度末におけるたな卸資産の残高は13,476百万円、有形固定資産の賃貸用不動産の残高は3,122百万円、借入金及び社債等を含む有利子負債の残高は11,535百万円であります。
④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
当社は、新築マンション事業を主要事業としておりますが、当社全体の売上規模が比較的小さいことから、各プロジェクトの個別要因により売上高及び利益の変動が大きくなる傾向があります。そのため、売上高及び営業利益を指標として位置付け、当面の安定経営の目途となる売上高15,000百万円、営業利益1,000百万円を安定的に計上できる体制を構築することを目標とし、2021年3月期までに達成することを計画しております。
当事業年度における売上高は11,394百万円(計画比76.0%)、営業利益421百万円(計画比42.1%)となりました。引続き当該指標の達成に向け邁進してまいります。
⑤ セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当事業年度におけるセグメントごとの状況につきましては、「(1) 経営成績等の状況 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。