四半期報告書-第25期第2四半期(令和2年7月1日-令和2年9月30日)

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
(1) 財務状態及び経営成績の状況
当第2四半期累計期間の経営成績は、売上高9,489百万円(前年同期比123.5%増)、営業利益914百万円(前年同期は営業損失11百万円)、経常利益841百万円(前年同期は経常損失98百万円)、四半期純利益714百万円(前年同期は四半期純損失101百万円)となりました。
新型コロナウイルスの感染拡大により、当社は、期初から5月末まで新築分譲マンションの全モデルルーム閉鎖及び全社員の在宅型テレワーク等の対策を実施しました。緊急事態宣言解除後となる6月より、感染予防対策を講じたうえで、平常の販売活動を再開しております。
このような厳しい状況下ではありましたが、前事業年度末までに契約済みであった物件の引渡しを滞りなく行い、営業再開後は順調に販売が推移したことで、当第2四半期累計期間において通期目標売上高の75%以上を計上することができました。新築分譲マンションでは、等価交換事業である「サンウッド広尾」が竣工し、一部住戸の引渡しを行い売上を計上しました。また、一棟収益物件である「千石プロジェクト」及び「WHARF恵比寿アネックス」等の引渡し、当初事業用地として取得した「玉川田園調布プロジェクト」を市場動向を鑑み売却したことで、売上を計上しました。
販売費及び一般管理費は699百万円(前年同期比0.4%増)とほぼ横ばいとなりました。前年同期に比べ、販売手数料は減少しましたが、「サンウッド錦糸町フラッツ」の本格的な営業活動の開始により広告宣伝費は増加し、四半期純利益計上に伴う事業税の発生等により租税公課も増加しております。
売上総利益率は、不動産開発事業及びリノベーション事業の利益率上昇により17.0%となり前年同期比で0.9ポイント増加しました。
上記の理由により、売上高及び利益面のすべてにおいて、前年同期を大幅に上回る結果となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。なお、各セグメントのセグメント利益は、売上総利益ベースの数値であります。
Ⅰ 不動産開発事業
主要セグメントである不動産開発事業は、売上高は8,385百万円(前年同期比144.0%増)、セグメント利益は1,364百万円(前年同期比160.7%増)となりました。6月に竣工した「サンウッド広尾」の一部住戸の引渡し、一棟収益物件である「千石プロジェクト」及び「WHARF恵比寿アネックス」等の引渡し、また、当初事業用地として取得した「玉川田園調布プロジェクト」を売却し、売上を計上しました。上記の結果、前年同期に比べ大幅な増収増益となりました。また、新型コロナウイルス感染拡大を受け、期初よりモデルルームの閉鎖等で営業活動が困難な状況ではありましたが、6月より感染予防対策を講じたうえで速やかに営業を再開したことで、契約は順調に推移しております。
Ⅱ リノベーション事業
リノベーション事業は、売上高827百万円(前年同期比38.4%増)、セグメント利益は101百万円(前年同期比175.2%増)となり、増収増益となりました。前期より在庫回転率を重視した販売期間短縮を目指す戦略へ転換し、前年同期はこの移行期間であったため、保有期間長期化在庫を販売したことで利益率の低下がありました。当第2四半期累計期間は新戦略の目論見通りに販売が進捗し、特に利益面は改善され、大幅な増益となっております。また、新たな取組みとして高額リノベーション物件を販売しました。当社の強みである東京都心の基本性能の高いマンションの提供実績を内装工事に活かしたことで、売上高に寄与する結果となりました。
Ⅲ 賃貸事業
賃貸事業は、売上高は212百万円(前年同期比32.1%増)、セグメント利益は132百万円(前年同期比27.7%増)となりました。当事業はセグメント資産の取得や売却及び開発の開始により、売上高及びセグメント利益は増減しますが、現在保有中の物件の稼働率は、引き続き好調に推移しております。前年同期に比べ、将来の事業用地としての「国立プロジェクト」や「西麻布プロジェクト」等のセグメント資産が増加したことで、増収増益となりました。
Ⅳ その他
リフォーム、仲介等のその他に含まれる事業の売上高は64百万円(前年同期比26.7%増)、セグメント利益は15百万円(前年同期比28.4%減)となりました。「サンウッド広尾」の竣工に伴い、設計変更工事の売上が増加しましたが、利益率の高い仲介事業の手数料収入が減少したことで、増収減益となりました。

	前第2四半期累計期間 (自 2019年4月1日 至 2019年9月30日)	当第2四半期累計期間 (自 2020年4月1日 至 2020年9月30日)	増減	(増減率)
売上高	4,245百万円	9,489百万円	5,243百万円	(123.5%)
営業利益	△11	914	925	(-%)
経常利益	△98	841	940	(-%)
四半期純利益	△101	714	815	(-%)

また、財政状態は以下のとおりであります。
(資産)
当第2四半期会計期間末における資産合計は18,551百万円となり、前事業年度末に比べ1,061百万円減少しました。これは主に不動産開発事業における物件の引渡しに伴い、棚卸資産が1,688百万円減少したことが要因であります。また、将来の事業用地を取得したことで、有形固定資産は952百万円増加しました。
(負債)
当第2四半期会計期間末における負債合計は13,832百万円となり、前事業年度末に比べ1,637百万円減少しました。これは主に不動産開発事業における等価交換事業の地権者持分相当額を、仕掛品及び前受金に両建で計上しており、「サンウッド広尾」の引渡しがあったことで前受金が1,662百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当第2四半期会計期間末における純資産合計は4,718百万円となり、前事業年度末に比べ576百万円増加しました。これは主に利益剰余金が配当により減少したものの、四半期純利益の計上により増加したことによるものであります。加えて、総資産が減少したことで、自己資本比率は25.4%となり、前事業年度末比4.3ポイント増加しました。

	前事業年度 (2020年3月31日)	当第2四半期会計期間 (2020年9月30日)	増減	(増減率)
資産合計	19,612百万円	18,551百万円	△1,061百万円	(△5.4%)
負債合計	15,470	13,832	△1,637	(△10.6%)
純資産合計	4,142	4,718	576	(13.9%)

(2) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期会計期間末における「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は1,022百万円となり、前事業年度末に比べ335百万円減少しました。不動産開発事業において複数プロジェクトの売上を計上したことにより資金を獲得し、その資金の一部を当該プロジェクトに係る借入金の返済に充当いたしました。また、将来の事業用地である「西麻布プロジェクト」を固定資産として取得し、新規に借入れを行いました。
当第2四半期累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において営業活動の結果獲得した資金は906百万円(前年同期は1,301百万円の使用)となりました。これは、前受金が減少したことで資金が減少しましたが、四半期純利益の計上及び物件の引渡しに伴う棚卸資産の減少により資金が増加したことが主な要因であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において投資活動の結果使用した資金は1,006百万円(前年同期比6,110.7%増)となりました。これは、将来の事業用地として固定資産を取得したことによる資金の減少が主な要因であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において財務活動の結果使用した資金は235百万円(前年同期は1,439百万円の獲得)となりました。これは、配当金の支払により資金が減少したこと及び不動産開発事業における引渡物件に係る借入金の返済により、資金が減少したことが主な要因であります。一方、新規プロジェクトの取得に伴い、新たに長期借入金の借入れを行い、資金を獲得しております。
(3) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
当第2四半期累計期間において、経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標について重要な変更はありません。
(4) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第2四半期累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。