有価証券報告書-第22期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度の業績は、売上高11,391百万円(前期比68.5%増)、営業利益557百万円(前期比324.1%増)、経常利益424百万円(前期比1,995.1%増)、当期純利益304百万円(前期比78.9%増)となりました。
不動産開発事業において、前事業年度に比べ竣工引渡物件が増加したことで売上高は大幅な増収となり、当初計画には僅かながら未達となりましたが、平成23年3月期以来、7期ぶりに10,000百万円を突破しました。売上総利益率は17.2%となり、前期比5.7ポイント減少しました。これは主に前事業年度において利益率が高い案件の寄与があったことによるものです。
また、販売が好調に推移したことにより広告宣伝費等が抑えられましたが、新規事業仕入関連の費用が増加したことで販売費及び一般管理費は1,402百万円(前期比0.9%減)とほぼ横ばいになりました。
この結果、営業利益、経常利益及び当期純利益はそれぞれ大幅な増益となり、6期連続の黒字となっております。
販売面においては、都市における不動産の市場価格や地価の上昇傾向は継続しておりますが、当社の事業基盤である都心部のマンション販売は堅調に推移しております。当事業年度に竣工した「サンウッド赤坂丹後町」「サンウッド代々木西参道」は全戸引渡が完了し売上を計上しております。また、共同事業である「ガーデンコート多摩センター」及び「グローリオ文京東大前ヒルズ」等の一部住戸の引渡を行いました。
仕入面においては、「(仮称)広尾プロジェクト」や「(仮称)阿佐ヶ谷北プロジェクト」等、多くの新築分譲事業の用地取得に加え、「宇田川町プロジェクト」や「東上野プロジェクト」等のソリューション物件の取得を行いました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
なお、当事業年度より、報告セグメントの区分及び名称を変更しており、以下の前期比較については、前事業年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替え、比較しております。
各セグメントのセグメント利益は、売上総利益ベースの数値であります。
Ⅰ 不動産開発事業
主要セグメントである不動産開発事業は、主に新築分譲マンション等の企画開発及び販売を行っております。当事業年度の売上高は9,442百万円(前期比84.5%増)、セグメント利益は1,544百万円(前期比33.5%増)となり、大幅な増収増益となりました。これは、7月に「サンウッド赤坂丹後町」、8月に「ガーデンコート多摩センター」、9月に「サンウッド代々木西参道」の竣工を迎え、前事業年度に比べ引渡し住戸が増加したことが主な要因となっております。また、当事業年度において「サンウッド赤坂丹後町」及び「サンウッド代々木西参道」は全戸引渡が完了し売上を計上しております。
Ⅱ リノベーション事業
リノベーション事業は、中古マンションの取得・改修・販売を行っております。売上高は1,488百万円(前期比15.8%増)、セグメント利益は189百万円(前期比39.7%増)となりました。販売は好調に推移し、仕入れは独自のルートを確立したことで利益率は上昇しました。当事業年度で5期目となりましたが、事業開始以来、継続して増収増益を達成しております。次期以降においても、着実な事業拡大を目指してまいります。
Ⅲ 賃貸事業
賃貸事業は、不動産開発前の収益物件及びマンション等の賃貸をおこなっております。売上高は324百万円(前期比45.3%増)、セグメント利益は185百万円(前期比0.6%減)となりました。将来の事業用地として取得した「府中宮西町」のホテルの収入及び「日本橋小網町」のレンタルオフィスの稼働が好調に推移していることにより、大幅に増収となりましたが、セグメント利益は開発時期が先となる一棟収益物件を、前事業年度末に固定資産へ振替えたことで減価償却費が増加し、ほぼ横ばいとなっております。
Ⅳ その他
リフォーム、仲介等のその他に含まれる事業の売上高は135百万円(前期比3.5%増)、セグメント利益は39百万円(前期比40.0%減)となりました。リフォーム事業において新築マンションの設計変更サービスが好調に推移したことで増収となったものの、利益率の高い仲介事業が前期より振るわなかったことにより、セグメント利益は減益となっております。

	前事業年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日)	当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)	増減	(増減率)
売上高	6,759百万円	11,391百万円	4,632百万円	(68.5%)
営業利益	131	557	425	(324.1%)
経常利益	20	424	404	(1,995.1%)
当期純利益	170	304	134	(78.9%)

また、財政状態は以下のとおりであります。
(資産)
当事業年度末における資産合計は19,165百万円となり、前事業年度末に比べ7,008百万円増加しました。これは主に新規事業用地の取得等に伴い、仕掛品が5,059百万円増加したこと及び有形固定資産が1,936百万円増加したことによるものであります。
(負債)
当事業年度末における負債合計は15,434百万円となり、前事業年度末に比べ6,798百万円増加しました。これは主に新規事業用地の取得等に伴い、借入金が5,556百万円増加したこと及び前受金が1,181百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は3,731百万円となり、前事業年度末に比べ210百万円増加しました。これは当期純利益の計上により利益剰余金が増加したことによるものであります。自己資本比率は19.4%となり、総資産が増加したことで前事業年度末比9.4ポイント減少しました。

	前事業年度 (平成29年3月31日)	当事業年度 (平成30年3月31日)	増減	(増減率)
資産合計	12,156百万円	19,165百万円	7,008百万円	(57.7%)
負債合計	8,635	15,434	6,798	(78.7%)
純資産合計	3,520	3,731	210	(6.0%)

② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末の「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は953百万円となり、前事業年度末に比べ602百万円減少しました。当期純利益304百万円を計上したものの、新規物件の取得が好調に推移したことで仕掛品や有形固定資産が増加し、資金を支出しました。この取得に係る資金は主に借入により調達しておりますが、一部自己資金を充当したことで前事業年度末に比べ減少となっております。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において営業活動の結果使用した資金は4,803百万円(前期比98.2%増)となりました。これは、販売用不動産の増加及び仕掛品の増加により資金が減少したことが主な要因であります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において投資活動の結果使用した資金は1,230百万円(前期は260百万円の獲得)となりましたこれは、有形固定資産の取得による支出により資金が減少したことが主な要因であります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度において財務活動の結果獲得した資金は5,432百万円(前期比138.2%増)となりました。これは、長期借入金の借入れにより資金が増加したことが主な要因であります。
なお、キャッシュ・フロー関連指標の推移は以下のとおりであります。

	平成27年3月期 (参考)	平成28年3月期 (参考)	平成29年3月期	平成30年3月期
自己資本比率(%)	34.2	32.6	28.8	19.4
時価ベースの自己資本比率(%)	28.9	24.2	21.0	14.9
キャッシュ・フロー対有利子 負債比率(年)	-	12.7	-	-
インタレスト・カバレッジ・ レシオ(倍)	-	4.5	-	-

(注)自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(1) 株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
(2) キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
(3) 有利子負債は貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っているすべての負債を対象としております。また、利払いはキャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
(4) 平成27年3月期、平成29年3月期及び平成30年3月期は営業キャッシュ・フローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは記載しておりません。
③ 販売及び受注の実績
a.販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

区分		当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)
		金額(千円)	増減率(%)
(1) 不動産開発事業		9,442,641	84.5
(2) リノベーション事業		1,488,702	15.8
(3) 賃貸事業		324,874	45.3
(4) その他の事業		135,705	3.5
合計		11,391,923	68.5

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.当事業年度より、報告セグメントの区分及び名称を変更しており、増減率については、前事業年度の数値を変更後のセグメントの区分に組み替えた数値に基づき算出しております。
b.契約実績
当事業年度の契約実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)
	期首契約残高	期中契約高	増減率	期末契約残高	増減率
	金額(千円)	金額(千円)	(%)	金額(千円)	(%)
(1) 不動産開発事業	5,316,345	6,264,029	△33.5	2,137,735	△59.8
(2) リノベーション事業	165,731	1,472,678	2.7	149,708	△9.7
(3) 賃貸事業	-	324,874	45.3	-	-
(4) その他の事業	59,508	82,351	△54.1	6,154	△89.7
合計	5,541,587	8,143,934	△27.6	2,293,598	△58.6

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.当事業年度より、報告セグメントの区分及び名称を変更しており、増減率については、前事業年度の数値を変更後のセグメントの区分に組み替えた数値に基づき算出しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 当事業年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績
(売上高、売上総利益)
当事業年度における売上高は11,391百万円(前期比4,632百万円増)となり、7期ぶりの10,000百万円超となりました。これは、不動産開発事業において4物件の竣工引渡しを行い、売上高9,442百万円(前期比4,324百万円増)と大幅な増収となったことが主な要因であります。
マンション事業を主軸とした不動産開発事業は、仕入状況による業績変動が大きいため、リノベーション事業や賃貸事業などの事業拡大にも注力しております。リノベーション事業の売上高は1,488百万円(前期比202百万円増)、賃貸事業の売上高は324百万円(前期比101百万円増)となり、安定的な売上が拡大しております。
この大幅な増収により、売上総利益においても1,959百万円(前期比413百万円増)と増益となりました。
(営業利益)
販売費及び一般管理費は、1,402百万円(前期比12百万円減)となりました。売上高の増加に伴い、販売経費は増加する傾向にありますが、当期は販売が好調に推移したことで販売に係る費用が抑えられました。売上高に占める割合は、12.3%(前期は20.9%)となっております。
これらの結果、営業利益は557百万円(前期比425百万円増)と大幅な増益となりました。
b.財政状態
当事業年度末における資産合計は19,165百万円(前期末比7,008百万円増)、負債合計は15,434百万円(前期末比6,798百万円増)、純資産合計は3,731百万円(前期末比210百万円増)となりました。
不動産開発事業における新規事業用地の仕入が好調に推移し、賃貸事業の収益物件等の取得も積極的に行いました。この事業資産の取得に伴い、借入金は5,556百万円増加しました。
マンション事業は開発に相当の期間を要するため、棚卸資産及び借入金が膨らむ傾向があります。これは、事業規模の拡大を目指す場合にはより顕著に表れ、その影響により自己資本比率は低下します。将来に向けた事業投資が順調である証拠だと認識しております。これらの結果、当事業年度末における自己資本比率は19.4%となり、前事業年度末比で9.4ポイント減少しました。
また、不動産開発事業において等価交換を行う場合、資金移動を伴わないにも関わらず、地権者の持分相当額を仕掛品及び前受金に両建で計上しております。この影響により資産及び負債がそれぞれ約1,372百万円増加し、自己資本比率は約1.5%低下しております。
c.キャッシュ・フローの状況
当事業年度末におけるキャッシュ・フローの状況につきましては、「(1) 経営成績等の状況 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性
a.資金需要
当社の事業資金需要のうち、主なものは不動産開発事業におけるマンション事業用地の取得費及び建築費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。また、投資を目的とした資金需要は、賃貸事業における不動産開発前の収益物件の取得費等があります。
b.財務政策
当社は事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、主に金融機関からの借入により資金調達をしております。マンション事業は用地の取得から売却による資金回収までに相当の期間を要するため、個々のプロジェクトに応じ、その大半を長期借入金にて調達しております。これにより、借入金残高は総資産に対し高い割合となる傾向がありますが、プロジェクトの規模及び期間に連動して借入を実行しているため、安定した財務バランスであると考えております。
なお、当事業年度末における棚卸資産の残高は13,660百万円、有形固定資産の賃貸用不動産の残高は3,920百万円、借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は13,217百万円であります。
④ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
当社は、新築マンション事業を主要事業としておりますが、当社全体の売上規模が比較的小さいことから、各プロジェクトの個別要因により売上高及び利益の変動が大きくなる傾向があります。そのため、売上高及び営業利益を指標として位置付け、当面の安定経営の目途となる売上高15,000百万円、営業利益1,000百万円を安定的に計上できる体制を構築することを目標とし、平成33年3月期までに達成することを計画しております。
当事業年度における売上高は11,391百万円(計画比75.9%)、営業利益557百万円(計画比55.7%)となりました。引続き当該指標の達成に向け邁進してまいります。
⑤ セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
当事業年度におけるセグメントごとの状況につきましては、「(1) 経営成績等の状況 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。