四半期報告書-第27期第2四半期(令和4年7月1日-令和4年9月30日)

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
当第2四半期累計期間の経営成績は、売上高5,715百万円(前年同期比0.5%減)、営業利益4百万円(前年同期比98.4%減)、経常損失133百万円(前年同期は経常利益199百万円)、四半期純損失99百万円(前年同期は四半期純利益128百万円)となりました。
当第2四半期累計期間においては、新築分譲マンション「サンウッドウエリス品川御殿山(共同事業)」の全住戸の竣工引渡しにより売上を計上しました。また、新築収益不動産「WHARF赤坂田町」、不動産再生事業として中古収益不動産やリノベーション住戸等を引渡し、売上を計上しました。前年同期は新築分譲マンション「サンウッド錦糸町フラッツ」を竣工引渡しにより売上を計上しましたが、その事業規模が大きく、利益率も高かったため、前年同期比では大幅な減益となりました。主要セグメントである不動産開発事業は物件の竣工時期により業績に与える影響が大きくなりますが、不動産再生事業が前年同期に比べ好調に推移したことから、売上高はほぼ横ばいとなりました。当事業年度は、新築分譲マンションでは、契約完売している高額物件「サンウッド瀬田一丁目」が2月に竣工引渡しを予定しております。また、新築収益不動産「WHARFシリーズ」では、下期に5物件の引渡しを予定しておりますが、内4物件は契約済みとなっております。
販売費及び一般管理費は753百万円(前年同期比11.8%増)となりました。販売中の新築分譲マンションの売行きが好調であったため、広告宣伝費等の販売経費は減少したものの、収益不動産等の販売に係る手数料が増加したことにより、前年同期比では増加となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
当第2四半期会計期間において策定した中期経営計画を踏まえ、当第2四半期会計期間より、「不動産開発事業」、「不動産再生事業」、「賃貸事業」の3つを報告セグメントといたしました。以下の前年同四半期比較については、前年同四半期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。
なお、各セグメントのセグメント利益は、売上総利益ベースの数値であります。
Ⅰ 不動産開発事業
主要セグメントである不動産開発事業は、売上高は3,014百万円(前年同期比27.9%減)、セグメント利益は314百万円(前年同期比53.1%減)となり、減収減益となりました。当第2四半期累計期間は新築分譲マンション「サンウッドウエリス品川御殿山(共同事業)」が竣工し、全住戸を引渡したことにより売上を計上しました。また、前期に竣工引渡しを見込んでいた新築収益不動産「WHARF赤坂田町」等の引渡しにより売上を計上しました。前年同期は新築分譲マンション「サンウッド錦糸町フラッツ」を竣工引渡により売上を計上しましたが、その事業規模が大きく、利益率も高かったため、減収減益となりました。なお、当事業年度は新築分譲マンションにおいては販売活動開始から約2か月での契約完売となった「サンウッド瀬田一丁目」の竣工を予定し、新築収益不動産においては「WHARF銀座4丁目プロジェクト」、「WHARF赤坂福吉町プロジェクト」、「WHARF神宮前プロジェクト」等の竣工を予定しており、下期には5物件の売上を計上する計画となっております。
Ⅱ 不動産再生事業
不動産再生事業は、売上高2,430百万円(前年同期比83.5%増)、セグメント利益は305百万円(前年同期比79.2%増)となり、大幅な増収増益となりました。中古区分マンションを取得し、改修した上で販売するリノベーション事業においては、販売が順調に進捗したことから、上期としては過去最高の業績を更新しております。また、ここ数年新たな取組みとして行っている中古収益不動産を取得し、バリューアップした上で販売する事業(当該事業はこれまで不動産開発事業のセグメントに含めておりましたが、当第2四半期会計期間より、不動産再生事業に含むこととしております。)は、前年同期に比べ2倍以上の売上を計上しております。
Ⅲ 賃貸事業
賃貸事業は、売上高は209百万円(前年同期比5.0%増)、セグメント利益は118百万円(前年同期比2.9%増)となりました。当事業は長期保有を目的とした賃貸用不動産の賃貸収入のほか、不動産開発事業における開発開始前の不動産から生じる賃貸収入や、中古収益不動産再生事業の保有中に得られる賃貸収入等の売上を計上しております。各セグメントにおける不動産の取得や売却及び開発の開始等により、売上高及びセグメント利益は増減しますが、現在保有中の物件の稼働率は、引き続き好調に推移しており、安定的な収益を確保しております。
Ⅳ その他
リフォーム、仲介等のその他に含まれる事業の売上高は61百万円(前年同期比48.0%増)、セグメント利益は19百万円(前年同期比9.9%増)となりました。「サンウッドウエリス品川御殿山(共同事業)」の竣工に伴い、設計変更工事の売上計上があったことから、増収増益となりました。

	前第2四半期累計期間 (自 2021年4月1日 至 2021年9月30日)	当第2四半期累計期間 (自 2022年4月1日 至 2022年9月30日)	増減	(増減率)
売上高	5,743百万円	5,715百万円	△28百万円	(△0.5%)
営業利益	299	4	△295	(△98.4%)
経常利益	199	△133	△333	(-%)
四半期純利益	128	△99	△228	(-%)

また、財政状態は以下のとおりであります。
(資産)
当第2四半期会計期間末における資産合計は28,187百万円となり、前事業年度末に比べ1,644百万円増加しました。これは主に不動産開発事業における新規事業用地の仕入に伴い、仕掛品が3,608百万円増加したことによるものであります。
(負債)
当第2四半期会計期間末における負債合計は23,714百万円となり、前事業年度末に比べ1,877百万円増加しました。これは主に不動産開発事業において、新規事業用地の取得等に伴い借入金が1,593百万円増加したこと、及び前受金が716百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
当第2四半期会計期間末における純資産合計は4,472百万円となり、前事業年度末に比べ233百万円減少しました。これは主に利益剰余金が四半期純損失の計上及び配当により減少したことによるものであります。また、資産が増加したことも影響し、自己資本比率は15.8%となり、前事業年度末比で1.9ポイント減少しました。

	前事業年度 (2022年3月31日)	当第2四半期会計期間 (2022年9月30日)	増減	(増減率)
資産合計	26,543百万円	28,187百万円	1,644百万円	(6.2%)
負債合計	21,837	23,714	1,877	(8.6%)
純資産合計	4,706	4,472	△233	(△5.0%)

(2) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期会計期間末における「現金及び現金同等物」(以下「資金」という。)は1,123百万円となり、前事業年度末に比べ796百万円減少しました。不動産開発事業の新規事業用地の取得のため資金を使用し、その資金を借入金により調達しました。また、不動産開発事業における物件の竣工引渡しに伴い、売買代金として資金を獲得し、その資金の一部を借入金の返済に充当して使用しました。
当第2四半期累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において営業活動の結果使用した資金は2,248百万円(前年同期比8,527.2%増)となりました。これは、物件の引渡しに伴う販売用不動産の減少により資金を獲得したものの、新規事業用地取得等による仕掛品の増加により、資金を使用したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において投資活動の結果獲得した資金は2百万円(前年同期は52百万円の使用)となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において財務活動の結果獲得した資金は1,449百万円(前年同期比46.5%増)となりました。これは、不動産開発事業における引渡物件に係る借入金の返済により、資金が減少したものの、新規事業用地の取得に伴い、新たに長期借入金の借入れを行い、資金を獲得したことが主な要因であります。
(3) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
当社は、2022年9月16日に公表しました本中期経営計画において、「2028年3月期には売上高300億円、経常利益21億円」を目標として掲げました。この目標達成に向け、「1.中核事業の強化」「2.収益構造の改善・最適化」「3.強固な経営基盤の整備」の3つを柱として、当社事業の推進について策定いたしました。
(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当第2四半期累計期間において、当社が優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(5) 研究開発活動
該当事項はありません。