有価証券報告書-第5期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)
経営成績等の状況の概要
(1)業績
当連結会計年度におきまして、契約戸数は1,287戸4区画11棟、引渡戸数は1,227戸5区画10棟、当連結会計年度末時点の管理戸数は14,088戸となっております。その結果、連結経営成績は、売上高633億64百万円(前期比20.2%増)、営業利益72億89百万円(前期比30.4%増)、経常利益69億36百万円(前期比30.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益45億64百万円(前期比35.9%増)を計上いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
(Ⅰ)不動産開発事業
当連結会計年度におきまして、売上高218億61百万円(前期比29.3%減)、営業利益19億9百万円(前期比52.2%減)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー」「デュオヒルズ旧軽井沢ザ・ヴィラ」「デュオヴェール目黒学芸大学」などマンション548戸の引渡等により、売上高216億43百万円(前期比28.7%減)を計上いたしました。
② 賃貸収入
たな卸資産の一時賃貸等により、売上高1億3百万円(前期比78.5%減)を計上いたしました。
③ その他収入
ローン取扱手数料、業務受託収入を合わせまして、売上高1億14百万円(前期比39.9%増)を計上いたしました。
(Ⅱ)CCRC事業
当連結会計年度におきまして、売上高146億39百万円(前期比241.6%増)、営業利益17億75百万円(前期比486.1%増)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「デュオセーヌ柏の葉キャンパス」「デュオセーヌ千葉ちはら台駅前」などマンション386戸の引渡により、売上高145億28百万円(前期比243.3%増)を計上いたしました。
② その他収入
デイサービスの運営等により、売上高1億11百万円(前期比108.6%増)を計上いたしました。
(Ⅲ)戸建・アパート事業
当連結会計年度におきまして、売上高91億88百万円(前期比2.4%増)、営業利益9億16百万円(前期比56.9%増)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「デュオアベニュー国立ノーブル「デュオアベニュー武蔵小金井」など戸建住宅142戸及びアパート6棟等の引渡により、売上高90億85百万円(前期比1.7%増)を計上いたしました。
② その他収入
ローン取扱事務手数料の他、賃貸収入等を合わせまして、売上高1億2百万円(前期比148.8%増)を計上いたしました。
(Ⅳ)不動産投資事業
当連結会計年度におきまして、売上高110億74百万円(前期比146.9%増)、営業利益27億71百万円(前期比324.7%増)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「日高庫富太陽光発電所」(メガソーラー)の売却等により、売上高89億7百万円(前期比171.8%増)を計上いたしました。
② 賃貸収入
保有収益物件の安定稼働により、売上高18億1百万円(前期比83.2%増)を計上いたしました。
③ その他収入
ビジネスホテルの運営等により、売上高3億65百万円(前期比63.1%増)を計上いたしました。
(Ⅴ)不動産関連サービス事業
当連結会計年度におきまして、売上高65億55百万円(前期比62.7%増)、営業損失4百万円(前期は営業損失94百万円)を計上いたしました。
① マンション管理収入
マンション管理において、「デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー」「デュオヒルズ東川口」等の管理受託を新たに開始し、売上高12億82百万円(前期比6.7%増)を計上いたしました。
② スポーツクラブ運営収入
前連結会計年度末より7店舗増加の33店舗を運営し、売上高38億26百万円(前期比88.0%増)を計上いたしました。
③ その他収入
保険代理事業、生活サービス事業及び工事受託事業を中心に、売上高14億46百万円(前期比82.4%増)を計上いたしました。
(Ⅵ)その他
PFI事業により、売上高45百万円(前期比19.0%増)、営業利益8百万円(前期比4.3%増)を計上いたしました。当社グループのPFI事業への取り組みといたしまして、大阪府堺市における「原山公園再整備運営事業」当の事業を新規受託しております。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、たな卸資産の取得等に伴う営業活動によるキャッシュ・フローの減少及び有形固定資産の取得等に伴う投資活動によるキャッシュ・フローの減少が、借入れ等の財務活動によるキャッシュ・フローの増加を下回ったことにより、現金及び現金同等物が87億36百万円増加し、その残高が301億20百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において減少した資金は、90億53百万円(前年同期は41億62百万円の減少)となりました。これは主として、事業用不動産の仕入によるたな卸資産の増加によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、108億43百万円(前年同期は89億61百万円の減少)となりました。これは主として、有形固定資産の取得によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において増加した資金は、287億83百万円(前年同期は206億80百万円の増加)となりました。これは主として、ライツ・オファリングに伴う新株予約権の行使による収入によるものであります。
生産、受注及び販売の実績
(1)売上実績
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2)販売実績
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格(販売代理物件においては販売代理手数料)の総額であり、共同事業物件におきましては、共同事業比率を考慮した戸数及び取扱高を記載しております。
経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。これらの連結財務諸表の作成にあたって、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積りは、繰延税金資産・貸倒引当金等であり、継続して評価を行っております。
なお、見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
(2)財政状態の分析
当連結会計年度末におきまして、事業用地の仕入れ、有形固定資産の取得、投資有価証券の増加、借入金の増加及びライツ・オファリングの実施に伴う資本金の増加等により、資産合計が1,353億59百万円(前連結会計年度末比29.3%増)、負債合計が927億67百万円(前連結会計年度末比15.8%増)、純資産合計が425億92百万円(前連結会計年度末比73.6%増)となりました。
自己資本比率については、当連結会計年度末において31.4%となっております。
(3)経営成績の分析
詳細につきましては、「第2 事業の状況、3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析、経営成績等の状況の概要、(1)業績」をご参照ください。
(4)キャッシュ・フローの分析
詳細につきましては、「第2 事業の状況、3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析、経営成績等の状況の概要、(2)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
(5)翌期の見通し
当連結会計年度における我が国経済は、政府の景気刺激政策及び日銀による金融緩和政策の元、デフレ脱却に向けた動きが見られています。特に企業業績は改善し、所得上昇に向けた動きが見られる等、更なる景気回復が期待できる状況となりつつあります。世界経済においても、金融市場の金利上昇等の変動リスク、中東諸国における地政学的リスクの高まりへの懸念が依然続いておりますが、IoTやAI技術関連市場の成長を背景に、先進国及び途上国における経済の成長が見られ、緩やかな拡大基調にあります。
このような中、当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏を中心に、地価上昇や人件費高騰に伴う住宅価格の上昇により、契約率の低下が見られます。一方、顧客の購入意欲は、低金利が続いていることから、引き続き強いものがあり、地方においては、好調な指標が散見されております。
当社グループはかかる環境下において、まず、分譲マンション事業において、地方都市における再開発事業を中核とした、エリアの拡大に努めております。次に、シニア事業のセグメント名称をCCRC事業へと改変し、アクティブシニアをメインターゲットとすることで、より広範囲で発展的な事業展開を実現しております。そして、スポーツクラブ、福祉、医療モールを融合した多摩平の森健康増進複合施設「Tomorrow PLAZA」、サービスアパートメント「デュオフラッツ芝公園」等、多様化する「住まい」へのニーズに応えるべく事業範囲の拡大にも注力しております。
平成31年3月期の通期連結業績予想につきましては、売上高880億円、営業利益91億60百万円、経常利益80億円、親会社株式に帰属する当期純利益52億円を予定しております。
(1)業績
当連結会計年度におきまして、契約戸数は1,287戸4区画11棟、引渡戸数は1,227戸5区画10棟、当連結会計年度末時点の管理戸数は14,088戸となっております。その結果、連結経営成績は、売上高633億64百万円(前期比20.2%増)、営業利益72億89百万円(前期比30.4%増)、経常利益69億36百万円(前期比30.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益45億64百万円(前期比35.9%増)を計上いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
(Ⅰ)不動産開発事業
当連結会計年度におきまして、売上高218億61百万円(前期比29.3%減)、営業利益19億9百万円(前期比52.2%減)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー」「デュオヒルズ旧軽井沢ザ・ヴィラ」「デュオヴェール目黒学芸大学」などマンション548戸の引渡等により、売上高216億43百万円(前期比28.7%減)を計上いたしました。
② 賃貸収入
たな卸資産の一時賃貸等により、売上高1億3百万円(前期比78.5%減)を計上いたしました。
③ その他収入
ローン取扱手数料、業務受託収入を合わせまして、売上高1億14百万円(前期比39.9%増)を計上いたしました。
(Ⅱ)CCRC事業
当連結会計年度におきまして、売上高146億39百万円(前期比241.6%増)、営業利益17億75百万円(前期比486.1%増)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「デュオセーヌ柏の葉キャンパス」「デュオセーヌ千葉ちはら台駅前」などマンション386戸の引渡により、売上高145億28百万円(前期比243.3%増)を計上いたしました。
② その他収入
デイサービスの運営等により、売上高1億11百万円(前期比108.6%増)を計上いたしました。
(Ⅲ)戸建・アパート事業
当連結会計年度におきまして、売上高91億88百万円(前期比2.4%増)、営業利益9億16百万円(前期比56.9%増)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「デュオアベニュー国立ノーブル「デュオアベニュー武蔵小金井」など戸建住宅142戸及びアパート6棟等の引渡により、売上高90億85百万円(前期比1.7%増)を計上いたしました。
② その他収入
ローン取扱事務手数料の他、賃貸収入等を合わせまして、売上高1億2百万円(前期比148.8%増)を計上いたしました。
(Ⅳ)不動産投資事業
当連結会計年度におきまして、売上高110億74百万円(前期比146.9%増)、営業利益27億71百万円(前期比324.7%増)を計上いたしました。
① 不動産売上高
「日高庫富太陽光発電所」(メガソーラー)の売却等により、売上高89億7百万円(前期比171.8%増)を計上いたしました。
② 賃貸収入
保有収益物件の安定稼働により、売上高18億1百万円(前期比83.2%増)を計上いたしました。
③ その他収入
ビジネスホテルの運営等により、売上高3億65百万円(前期比63.1%増)を計上いたしました。
(Ⅴ)不動産関連サービス事業
当連結会計年度におきまして、売上高65億55百万円(前期比62.7%増)、営業損失4百万円(前期は営業損失94百万円)を計上いたしました。
① マンション管理収入
マンション管理において、「デュオヒルズ仙台花京院ザ・タワー」「デュオヒルズ東川口」等の管理受託を新たに開始し、売上高12億82百万円(前期比6.7%増)を計上いたしました。
② スポーツクラブ運営収入
前連結会計年度末より7店舗増加の33店舗を運営し、売上高38億26百万円(前期比88.0%増)を計上いたしました。
③ その他収入
保険代理事業、生活サービス事業及び工事受託事業を中心に、売上高14億46百万円(前期比82.4%増)を計上いたしました。
(Ⅵ)その他
PFI事業により、売上高45百万円(前期比19.0%増)、営業利益8百万円(前期比4.3%増)を計上いたしました。当社グループのPFI事業への取り組みといたしまして、大阪府堺市における「原山公園再整備運営事業」当の事業を新規受託しております。
(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、たな卸資産の取得等に伴う営業活動によるキャッシュ・フローの減少及び有形固定資産の取得等に伴う投資活動によるキャッシュ・フローの減少が、借入れ等の財務活動によるキャッシュ・フローの増加を下回ったことにより、現金及び現金同等物が87億36百万円増加し、その残高が301億20百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において減少した資金は、90億53百万円(前年同期は41億62百万円の減少)となりました。これは主として、事業用不動産の仕入によるたな卸資産の増加によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、108億43百万円(前年同期は89億61百万円の減少)となりました。これは主として、有形固定資産の取得によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において増加した資金は、287億83百万円(前年同期は206億80百万円の増加)となりました。これは主として、ライツ・オファリングに伴う新株予約権の行使による収入によるものであります。
生産、受注及び販売の実績
(1)売上実績
| 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | 前期比 (%) | |
| セグメントの名称 | 売上高 (百万円) | 売上高 (百万円) | |
| (Ⅰ)不動産開発事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 30,350 | 21,643 | △28.7 |
| ② 賃貸収入 | 479 | 103 | △78.5 |
| ③ その他収入 | 81 | 114 | 39.9 |
| 不動産開発事業合計 | 30,911 | 21,861 | △29.3 |
| (Ⅱ)CCRC事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 4,231 | 14,528 | 243.3 |
| ② その他収入 | 53 | 111 | 108.6 |
| CCRC事業合計 | 4,285 | 14,639 | 241.6 |
| (Ⅲ)戸建・アパート事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 8,934 | 9,085 | 1.7 |
| ② その他収入 | 41 | 102 | 148.8 |
| 戸建・アパート事業合計 | 8,975 | 9,188 | 2.4 |
| (Ⅳ)不動産投資事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 3,277 | 8,907 | 171.8 |
| ② 賃貸収入 | 982 | 1,801 | 83.2 |
| ③ その他収入 | 224 | 365 | 63.1 |
| 不動産投資事業合計 | 4,484 | 11,074 | 146.9 |
| (Ⅴ)不動産関連サービス事業 | |||
| ① マンション管理収入 | 1,201 | 1,282 | 6.7 |
| ② スポーツクラブ運営収入 | 2,035 | 3,826 | 88.0 |
| ③ その他収入 | 792 | 1,446 | 82.4 |
| 不動産関連サービス事業合計 | 4,029 | 6,555 | 62.7 |
| (Ⅵ)その他 | 38 | 45 | 19.0 |
| 合計 | 52,726 | 63,364 | 20.2 |
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2)販売実績
| 区分 | 前連結会計年度 (自 平成28年4月1日 至 平成29年3月31日) | |||||||||||
| 期初契約数 | 期中契約数 | 期中引渡数 | 期末契約残 | |||||||||
| 取扱高 | 取扱高 | 取扱高 | 取扱高 | |||||||||
| (前年同期比) | (前年同期比) | (前年同期比) | ||||||||||
| 不動産 開発事業 | 650戸 | -区画 | -棟 | 710戸 | -区画 | -棟 | 873戸 | -区画 | -棟 | 487戸 | -区画 | -棟 |
| 24,993 | 百万円 | 21,516 | 百万円 | 30,400 | 百万円 | 16,109 | 百万円 | |||||
| (75.8 | %) | (143.3 | %) | (64.5 | %) | |||||||
| CCRC事業 | 95戸 | -区画 | -棟 | 216戸 | -区画 | -棟 | 118戸 | -区画 | -棟 | 193戸 | -区画 | -棟 |
| 3,823 | 百万円 | 8,020 | 百万円 | 4,231 | 百万円 | 7,612 | 百万円 | |||||
| (182.1 | %) | (460.4 | %) | (199.1 | %) | |||||||
| 戸建・ アパート事業 | 14戸 | -区画 | -棟 | 190戸 | 2区画 | 4棟 | 191戸 | 1区画 | 4棟 | 13戸 | 1区画 | -棟 |
| 428 | 百万円 | 9,536 | 百万円 | 8,934 | 百万円 | 1,030 | 百万円 | |||||
| (124.1 | %) | (117.3 | %) | (240.6 | %) | |||||||
| 不動産 投資事業 | 1戸 | -区画 | -棟 | 31戸 | 1区画 | 4棟 | 30戸 | 1区画 | 4棟 | 2戸 | -区画 | -棟 |
| 37 | 百万円 | 3,292 | 百万円 | 3,277 | 百万円 | 53 | 百万円 | |||||
| (103.6 | %) | (99.8 | %) | (140.3 | %) | |||||||
| 合計 | 760戸 | -区画 | -棟 | 1,147戸 | 3区画 | 8棟 | 1,212戸 | 2区画 | 8棟 | 695戸 | 1区画 | -棟 |
| 29,283 | 百万円 | 42,366 | 百万円 | 46,844 | 百万円 | 24,805 | 百万円 | |||||
| (97.1 | %) | (141.8 | %) | (84.7 | %) | |||||||
| 区分 | 当連結会計年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日) | |||||||||||
| 期初契約数 | 期中契約数 | 期中引渡数 | 期末契約残 | |||||||||
| 取扱高 | 取扱高 | 取扱高 | 取扱高 | |||||||||
| (前期比) | (前期比) | (前期比) | ||||||||||
| 不動産 開発事業 | 487戸 | -区画 | -棟 | 877戸 | 1区画 | -棟 | 654戸 | 1区画 | -棟 | 710戸 | -区画 | -棟 |
| 16,109 | 百万円 | 32,567 | 百万円 | 21,731 | 百万円 | 26,944 | 百万円 | |||||
| (151.4 | %) | (71.5 | %) | (167.3 | %) | |||||||
| CCRC事業 | 193戸 | -区画 | -棟 | 222戸 | -区画 | -棟 | 386戸 | -区画 | -棟 | 29戸 | -区画 | -棟 |
| 7,612 | 百万円 | 7,950 | 百万円 | 14,528 | 百万円 | 1,034 | 百万円 | |||||
| (99.1 | %) | (343.3 | %) | (13.6 | %) | |||||||
| 戸建・ アパート事業 | 13戸 | 1区画 | -棟 | 160戸 | 2区画 | 7棟 | 158戸 | 3区画 | 6棟 | 15戸 | -区画 | 1棟 |
| 1,030 | 百万円 | 8,927 | 百万円 | 9,109 | 百万円 | 848 | 百万円 | |||||
| (93.6 | %) | (102.0 | %) | (82.4 | %) | |||||||
| 不動産 投資事業 | 2戸 | -区画 | -棟 | 28戸 | 1区画 | 4棟 | 29戸 | 1区画 | 4棟 | 1戸 | -区画 | -棟 |
| 53 | 百万円 | 8,871 | 百万円 | 8,908 | 百万円 | 16 | 百万円 | |||||
| (269.4 | %) | (271.8 | %) | (31.7 | %) | |||||||
| 合計 | 695戸 | 1区画 | -棟 | 1,287戸 | 4区画 | 11棟 | 1,227戸 | 5区画 | 10棟 | 755戸 | -区画 | 1棟 |
| 24,805 | 百万円 | 58,317 | 百万円 | 54,276 | 百万円 | 28,845 | 百万円 | |||||
| (137.6 | %) | (115.9 | %) | (116.3 | %) | |||||||
(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格(販売代理物件においては販売代理手数料)の総額であり、共同事業物件におきましては、共同事業比率を考慮した戸数及び取扱高を記載しております。
経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。これらの連結財務諸表の作成にあたって、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積りは、繰延税金資産・貸倒引当金等であり、継続して評価を行っております。
なお、見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
(2)財政状態の分析
当連結会計年度末におきまして、事業用地の仕入れ、有形固定資産の取得、投資有価証券の増加、借入金の増加及びライツ・オファリングの実施に伴う資本金の増加等により、資産合計が1,353億59百万円(前連結会計年度末比29.3%増)、負債合計が927億67百万円(前連結会計年度末比15.8%増)、純資産合計が425億92百万円(前連結会計年度末比73.6%増)となりました。
自己資本比率については、当連結会計年度末において31.4%となっております。
(3)経営成績の分析
詳細につきましては、「第2 事業の状況、3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析、経営成績等の状況の概要、(1)業績」をご参照ください。
(4)キャッシュ・フローの分析
詳細につきましては、「第2 事業の状況、3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析、経営成績等の状況の概要、(2)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
(5)翌期の見通し
当連結会計年度における我が国経済は、政府の景気刺激政策及び日銀による金融緩和政策の元、デフレ脱却に向けた動きが見られています。特に企業業績は改善し、所得上昇に向けた動きが見られる等、更なる景気回復が期待できる状況となりつつあります。世界経済においても、金融市場の金利上昇等の変動リスク、中東諸国における地政学的リスクの高まりへの懸念が依然続いておりますが、IoTやAI技術関連市場の成長を背景に、先進国及び途上国における経済の成長が見られ、緩やかな拡大基調にあります。
このような中、当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏を中心に、地価上昇や人件費高騰に伴う住宅価格の上昇により、契約率の低下が見られます。一方、顧客の購入意欲は、低金利が続いていることから、引き続き強いものがあり、地方においては、好調な指標が散見されております。
当社グループはかかる環境下において、まず、分譲マンション事業において、地方都市における再開発事業を中核とした、エリアの拡大に努めております。次に、シニア事業のセグメント名称をCCRC事業へと改変し、アクティブシニアをメインターゲットとすることで、より広範囲で発展的な事業展開を実現しております。そして、スポーツクラブ、福祉、医療モールを融合した多摩平の森健康増進複合施設「Tomorrow PLAZA」、サービスアパートメント「デュオフラッツ芝公園」等、多様化する「住まい」へのニーズに応えるべく事業範囲の拡大にも注力しております。
平成31年3月期の通期連結業績予想につきましては、売上高880億円、営業利益91億60百万円、経常利益80億円、親会社株式に帰属する当期純利益52億円を予定しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
