有価証券報告書-第11期(2023/04/01-2024/03/31)

経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
a. 経営成績の概況
当連結会計年度における我が国経済は、コロナ禍からの経済活動正常化やインバウンド需要の回復に加え、物価の上昇とそれを反映した企業の賃上げが進みつつあることから、緩やかな回復局面にあります。一方、世界的な金融引き締めやインフレ、地政学リスクの高まり等によって、景気の先行きは依然として予断を許さない状況にあります。
不動産市況については、建築資材価格の高騰や人員の不足、またマイナス金利政策の解除による金利上昇懸念がある一方で、住宅分譲市場では、核家族化や少子高齢化、共働き世帯の増加など社会構造的な変化を背景に、住宅需要は底堅く、東京都心や地方都市好立地の分譲価格は上昇傾向にあります。また、不動産投資市場では、海外と比較した国内の良好な資金調達環境に支えられ、国内不動産への投資需要は旺盛な状況が続いています。
このような事業環境の下、当社グループの連結業績は、主力の不動産開発事業に加え、CCRC事業における利益率の向上や不動産投資事業における売却棟数の増加によって、中期経営計画(対象期間:2022年3月期～2026年3月期)に対し、順調に推移しました。その結果、当連結会計年度における業績として、売上高86,418百万円(前期比9.0%増)、営業利益8,943百万円(前期比6.1%増)、経常利益7,599百万円(前期比4.4%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,806百万円(前期比5.5%増)を計上いたしました。なお、当連結会計年度の引渡戸数は1,374戸17棟1区画、当連結会計期間末の管理戸数は23,565戸となっております。
(単位:百万円)

連結業績	2023年3月期	2024年3月期	増減額		通期予想	対予想
売上高	79,286	86,418	7,131		90,000	△3,581
営業利益	8,425	8,943	517		8,600	343
経常利益	7,280	7,599	319		7,500	99
親会社株主に帰属する 当期純利益	4,557	4,806	248		4,800	6

引渡戸数	2023年3月期	2024年3月期	増減数		通期予想	対予想
分譲マンション	1,146戸	1,066戸	△80戸		1,118戸	△52戸
シニア向け分譲マンション	287戸	256戸	△31戸		242戸	14戸
分譲戸建	39戸	52戸	13戸		55戸	△3戸
合計	1,472戸	1,374戸	△98戸		1,415戸	△41戸

(注)共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を記載しております。

売却棟数	2023年3月期	2024年3月期	増減数		通期予想	対予想
棚卸資産(収益不動産)	4棟	8棟1区画	4棟1区画		10棟	△1棟
棚卸資産(アパート)	5棟	9棟	4棟		13棟	△4棟
合計	9棟	17棟1区画	8棟1区画		23棟	△5棟

セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
・不動産開発事業
当連結会計年度におきましては、分譲マンション及び分譲戸建として「デュオヒルズ田原本駅前」(奈良県磯城郡)、「デュオヒルズ比治山レジデンス」(広島県広島市)、「デュオアベニュー新板橋」(東京都北区)など計1,118戸の引渡により、売上高50,862百万円(前期比1.9%増)、営業利益4,152百万円(前期比35.2%減)となりました。2022年12月に連結子会社化した株式会社ホームステージの収益寄与により増収した一方で、分譲マンション及び分譲戸建を合計した引渡戸数が前期比減少したことで、セグメント全体では増収減益となりました。
・CCRC事業
当連結会計年度におきましては、シニア向け分譲マンションとして「デュオセーヌ横浜川和町ガーデン」(神奈川県横浜市)など計256戸の引渡により、売上高12,083百万円(前期比8.2%減)、営業利益2,193百万円(前期比40.6%増)となりました。引渡戸数は、前期比減少したものの、利益率が向上したことで、セグメント全体では減収増益となりました。
・不動産投資事業
当連結会計年度におきましては、売上高15,665百万円(前期比68.5%増)、営業利益2,251百万円(前期比3,954.5%増)を計上いたしました。主に棚卸資産(収益不動産及びアパート)の売却棟数が前期比増加したことで、セグメント全体では増収増益となりました。
(ⅰ)不動産売上高
棚卸資産(収益不動産及びアパート)として「デュオフラッツ板橋本町」(東京都板橋区)、「デュオメゾン赤羽」(東京都北区)など計17棟1区画を計上し、売上高12,162百万円(前期比101.5%増)となりました。
(ⅱ)賃貸収入
保有収益物件の安定稼働により、売上高3,133百万円(前期比8.2%増)を計上いたしました。
・不動産関連サービス事業
当連結会計年度におきましては、売上高7,806百万円(前期比13.0%増)、営業利益334百万円(前期比は15.3%減)を計上いたしました。マンション管理戸数の増加により売上は伸長したものの、人件費増加等の影響により、セグメント全体では増収減益となりました。
(ⅰ)マンション管理収入
マンション管理において、「デュオヒルズ田原本駅前」(奈良県磯城郡)、「デュオヒルズ比治山レジデンス」(広島県広島市)などの管理受託を新たに開始し、売上高2,123百万円(前期比5.6%増)を計上いたしました。
(ⅱ)スポーツクラブ運営収入
スポーツクラブの運営を中心に、売上高3,709百万円(前期比3.3%増)を計上いたしました。
(ⅲ)その他収入
ホテル運営、PFI事業、工事受託等において、売上高1,973百万円(前期比50.9%増)を計上いたしました。

(単位:百万円)

売上高	2023年3月期	2024年3月期	増減額
不動産開発	49,916	50,862	946
CCRC	13,166	12,083	△1,082
不動産投資	9,295	15,665	6,369
不動産関連サービス	6,908	7,806	897
全社・消去	-	-	-
合計	79,286	86,418	7,131

(単位:百万円)

営業利益	2023年3月期	2024年3月期	増減額
不動産開発	6,410	4,152	△2,258
CCRC	1,559	2,193	633
不動産投資	55	2,251	2,195
不動産関連サービス	395	334	△60
全社・消去	5	12	7
合計	8,425	8,943	517

(注)報告セグメントの見直しに伴い、第1四半期連結会計期間より、報告セグメントを従来の「不動産開発事業」、「CCRC事業」、「不動産投資事業」、「不動産関連サービス事業」及び「その他事業」の5区分から、「不動産開発事業」、「CCRC事業」、「不動産投資事業」及び「不動産関連サービス事業」の4区分に変更しています。なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分に基づき作成しています。
b. 財政状態の概況
当連結会計年度におきましては、主に収益不動産及びマンション用地の仕入進捗等で棚卸資産が増加したことにより、資産合計が164,399百万円(前連結会計年度末比11.5%増)、負債合計が117,541百万円(前連結会計年度末比12.1%増)、純資産合計が46,858百万円(前連結会計年度末比9.8%増)となりました。
(単位:百万円)

	前連結会計年度 (2023年3月31日)	当連結会計年度 (2024年3月31日)	増減額
資産合計	147,504	164,399	16,895
負債合計	104,840	117,541	12,700
(うち有利子負債)	85,785	90,664	4,878
純資産合計	42,663	46,858	4,194
自己資本比率	23.6%	23.6%	-
Ⅾ/Eレシオ	2.0倍	1.9倍	-
ROA	5.3%	4.9%	-
ROE	13.8%	13.1%	-

(注)1.有利子負債には、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金を含んでいます。
2.D/Eレシオ:有利子負債/純資産
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、棚卸資産の増加により支出が増加したものの、借入金の収入等により資金が増加したことで、現金及び現金同等物が377百万円増加し、その残高が29,001百万円となりました。
(単位:百万円)

	2023年3月期	2024年3月期
営業活動によるキャッシュ・フロー	△7,532	186
投資活動によるキャッシュ・フロー	△178	△2,407
財務活動によるキャッシュ・フロー	5,932	2,413
現金及び現金同等物の期末残高	28,623	29,001

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。
(Ⅰ) 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において増加した資金は、186百万円(前年同期は、7,532百万円の減少)となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益の計上及び棚卸資産の増加によるものであります。
(Ⅱ) 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、2,407百万円(前年同期は、178百万円の減少)となりました。これは主として、有形及び無形固定資産の取得による支出によるものであります。
(Ⅲ) 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において増加した資金は、2,413百万円(前年同期は、5,932百万円の増加)となりました。これは主として、短期借入金の増加によるものであります。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期
自己資本比率(%)	24.4	23.6	23.6
時価ベースの自己資本比率(%)	18.0	19.8	24.4

自己資本比率 :自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率 :株式時価総額/総資産
(注)1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 売上実績

	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	前期比 (%)
セグメントの名称	売上高 (百万円)	売上高 (百万円)
(Ⅰ) 不動産開発事業
① 不動産売上高	49,277	49,770	101.0
② その他収入	638	1,092	171.0
不動産開発事業合計	49,916	50,862	101.9
(Ⅱ) CCRC事業
① 不動産売上高	11,793	10,643	90.3
② その他収入	1,372	1,440	104.9
CCRC事業合計	13,166	12,083	91.8
(Ⅲ) 不動産投資事業
① 不動産売上高	6,035	12,162	201.5
② 賃貸収入	2,896	3,133	108.2
③ その他収入	363	368	101.5
不動産投資事業合計	9,295	15,665	168.5
(Ⅳ) 不動産関連サービス事業
① マンション管理収入	2,010	2,123	105.6
② スポーツクラブ運営収入	3,589	3,709	103.3
③ その他収入	1,308	1,973	150.9
不動産関連サービス事業合計	6,908	7,806	113.0
合計	79,286	86,418	109.0

(注)セグメント間取引については、相殺消去しております。
b. 販売実績

区分	前連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
	期初契約数		期中契約数		期中引渡数		期末契約残
	取扱高		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)
不動産 開発事業	639戸 -区画 -棟		1,129戸 1区画 -棟		1,185戸 -区画 -棟		714戸 1区画 -棟
	25,494	百万円	50,021	百万円	49,277	百万円	30,447	百万円
	(注)2		(119.2%)		(135.7%)		(119.4%)
CCRC事業	66戸 -区画 -棟		313戸 -区画 -棟		287戸 -区画 -棟		92戸 -区画 -棟
	3,034	百万円	12,788	百万円	11,793	百万円	4,029	百万円
			(92.4%)		(60.9%)		(132.8%)
不動産 投資事業	-戸 -区画 2棟		9戸 -区画 8棟		9戸 -区画 9棟		-戸 -区画 1棟
	664	百万円	5,729	百万円	6,035	百万円	357	百万円
			(49.4%)		(47.2%)		(53.8%)
合計	705戸 -区画 2棟		1,451戸 1区画 8棟		1,481戸 -区画 9棟		806戸 1区画 1棟
	29,193	百万円	68,538	百万円	67,106	百万円	34,834	百万円
			(101.7%)		(98.0%)		(119.3%)

区分	当連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	期初契約数		期中契約数		期中引渡数		期末契約残
	取扱高		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)
不動産 開発事業	709戸 1区画 -棟		964戸 1区画 -棟		1,118戸 2区画 -棟		555戸 -区画 -棟
	30,447	百万円	43,639	百万円	49,770	百万円	24,316	百万円
			(87.2%)		(101.0%)		(79.9%)
CCRC事業	92戸 -区画 -棟		179戸 -区画 -棟		256戸 -区画 -棟		15戸 -区画 -棟
	4,029	百万円	7,352	百万円	10,643	百万円	738	百万円
			(57.5%)		(90.3%)		(18.3%)
不動産 投資事業	-戸 -区画 1棟		-戸 1区画 17棟		-戸 1区画 17棟		-戸 -区画 1棟
	357	百万円	12,654	百万円	12,162	百万円	850	百万円
			(220.9%)		(201.5%)		(237.7%)
合計	801戸 1区画 1棟		1,143戸 2区画 17棟		1,374戸 3区画 17棟		570戸 -区画 1棟
	34,834	百万円	63,647	百万円	72,576	百万円	25,905	百万円
			(92.9%)		(108.2%)		(74.4%)

(注)1 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数及び取扱高を記載しております。
2 前連結会計年度における期初契約数及び取扱高には、期中に連結の範囲に含まれた㈱ホームステー
ジの期初契約数及び取扱高は含んでおりません。
3 不動産開発事業のうち、共同事業物件における共同事業者への持分売却については、記載の戸数から除外しております。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
なお、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の状況の概要」に記載しております。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び投資用不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は91,613百万円、現金及び現金同等物の残高は29,001百万円となり、よってネット有利子負債は62,611百万円となりました。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)の計画数値に対する当連結会計年度の実績は以下の通りであります。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、前述の「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要」をご参照ください。
<中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)※連結>

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期	2026年3月期
連結経常利益	50億円	65億円	75億円	85億円	100億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	31億円	42億円	48億円	55億円	65億円
D/Eレシオ	2.0倍水準
ROE	10%以上	-	-	-	15%以上
配当性向	40%以上
DOE	4%以上
引渡戸数	1,500戸～1,700戸程度

(注) 1 D/Eレシオ=有利子負債÷純資産
2 ROE=親会社株主に帰属する当期純利益÷期中(平均)自己資本×100
3 引渡戸数は、分譲マンション、分譲戸建及びシニア向け分譲マンションの合計
<当連結会計年度までの実績>

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期
連結経常利益	56.9億円	72.8億円	75.9億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	30.6億円	45.5億円	48.0億円
D/Eレシオ	1.9倍	2.0倍	1.9倍
ROE	10.2%	13.8%	13.1%
配当性向	41.5%	40.4%	40.6%
DOE	4.2%	5.6%	5.3%
引渡戸数	1,386戸	1,472戸	1,374戸