有価証券報告書-第10期(2022/04/01-2023/03/31)
経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1) 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、コロナ禍を経て社会経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな持ち直しの動きが見られましたが、世界的な金融引き締め、インフレ進行を背景とした景気後退懸念等により、不透明な状況が継続しています。
不動産業界におきましては、建築資材価格の高騰や金利上昇懸念等により、今後の事業環境は先行き不透明な状況にある一方で、少子高齢化等の社会構造の変化に起因した地方都市のコンパクトシティ化や、多様なライフスタイルを実現できる住まいへのニーズは引き続き強く、当社が主力とする地方都市における分譲マンション市場は堅調に推移いたしました。
このような事業環境のもと、当社グループは、不動産開発事業やCCRC事業を中心に利益率の向上が進捗したことで、2021年5月13日に公表した中期経営計画(対象期間:2022年3月期～2026年3月期)に対し、順調に推移しております。また、2022年11月18日付『株式会社ホームステージの株式取得(孫会社化)に関するお知らせ』にて公表のとおり、熊本県熊本市所在の株式会社ホームステージの株式取得を完了し、九州エリアにおける不動産開発事業の強化に取り組んでおります。そして、不動産投資事業、ホテル運営事業、スポーツクラブ運営事業及びPFI事業といった不動産事業と親和性のある周辺事業にも取組み、人々の暮らしへの新たな付加価値の提供に注力しています。
当連結会計年度におきまして、契約戸数は1,451戸8棟、引渡戸数は1,481戸9棟、当連結会計年度末の管理戸数は22,425戸となっております。その結果、当連結会計年度における業績として、売上高79,286百万円(前期比0.3%減)、営業利益8,425百万円(前期比25.9%増)、経常利益7,280百万円(前期比27.9%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,557百万円(前期比48.5%増)を計上いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
・不動産開発事業
不動産開発事業の業績は、売上高49,916百万円(前期比37.0%増)、営業利益6,410百万円(前期比138.6%増)を計上いたしました。
当社グループにおける中核事業である不動産開発事業では、主に地方創生の取組として地方中心市街地の分譲マンションの販売に注力し、堅調に推移いたしました。
今後も多様化する顧客の居住ニーズと不動産市場の需給バランスを的確にとらえた商品開発に注力し、利益体質の強化と安定的成長の実現に向けて取り組んでまいります。
・CCRC事業
CCRC事業の業績は、売上高13,166百万円(前期比35.9%減)、営業利益1,559百万円(前期比37.9%減)を計上いたしました。
シニア向け分譲マンションの販売では、「所有権型・シニア専用」をテーマに超高齢社会の進展に伴う市場の拡大を見据えて事業を推進しております。また、運営事業では、蓄積された運営ノウハウを活かし規模の拡大に注力しており、運営戸数は順調に増加しております。
・不動産投資事業
不動産投資事業の業績は、売上高9,295百万円(前期比42.4%減)、営業利益55百万円(前期比94.7%減)を計上いたしました。
不動産投資事業では、需要が堅調なコンセプト型賃貸住宅の開発に注力して取り組んで参ります。
・不動産関連サービス事業
不動産関連サービス事業の業績は、売上高6,857百万円(前期比7.9%増)、営業利益387百万円(前期比は49.0%増)を計上いたしました。
マンション管理事業は、管理戸数が18,709戸と順調に増加し、安定収益を確保しております。
マンション管理の豊富な実績と不動産開発事業等との事業間連携により、今後も成長を図ってまいります。
スポーツクラブ・ホテル事業においては、コロナ禍において減少していた会員数・宿泊者数が回復の兆しを見せており、増収となりました。
今後も、お客様と従業員の安全に十分に配慮した上での営業活動、徹底したローコストオペレーションを継続し、収益改善に取り組んでまいります。
・その他事業
その他事業の業績は、売上高50百万円(前期比26.7%減)、営業利益8百万円(前期比60.4%減)を計上いたしました。
PFI事業は、開発・維持管理・運営・マネジメントなど、グループ各事業と連携を図り、現在6案件において事業を展開しております。
生産、受注及び販売の実績
(1) 売上実績
(注) セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2) 販売実績
(注)1 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数及び取扱高を記載しております。
2 当連結会計年度における期初契約数及び取扱高には、期中に連結の範囲に含まれた㈱ホームステージの期初契約数及び取扱高は含んでおりません。
(2) 財政状態の状況
当連結会計年度におきまして、マンション・戸建住宅の販売が堅調に推移したこと及びM&Aにより新規連結子会社が増加したこと等により、資産合計が147,504百万円(前連結会計年度末比15.3%増)、負債合計が104,840百万円(前連結会計年度末比17.9%増)、純資産合計が42,663百万円(前連結会計年度末比9.5%増)となりました。自己資本比率は23.6%、D/Eレシオは2.0倍となっております。
(3) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、借入金の収入等により資金増加したものの、棚卸資産の増加により支出が増加したこと等により、現金及び現金同等物が1,519百万円減少し、その残高が28,623百万円となりました。なお、開発用として資金使途に制約のある預金等2,017百万円を含め、現金及び預金残高は30,640百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において減少した資金は、7,532百万円(前年同期は、20,259百万円の増加)となりました。これは主として、棚卸資産の増加及び税金等調整前当期純利益等によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、178百万円(前年同期は、4,172百万円の減少)となりました。これは主として、貸付による支出及びその他の関係会社有価証券の売却による収入等によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において増加した資金は、5,932百万円(前年同期は、9,896百万円の減少)となりました。これは主として、長期借入による収入が増加したこと等によるものであります。
経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
なお、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
(2) 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営成績、財政状態、キャッシュ・フローの状況の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の状況の概要」に記載しております。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(4) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び投資用不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は86,788百万円、現金及び現金同等物の残高は28,623百万円となり、よってネット有利子負債は58,164百万円となりました。
(5) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)の計画数値に対する当連結会計年度の実績は以下の通りであります。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、前述の「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績の状況」をご参照ください
<中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)※連結>
(注) 1 D/Eレシオ=有利子負債÷純資産
2 ROE=親会社株主に帰属する当期純利益÷期中(平均)自己資本×100
3 引渡戸数は、分譲マンション、戸建住宅及びシニア向け分譲マンションの合計
<当連結会計年度までの実績>
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1) 経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、コロナ禍を経て社会経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな持ち直しの動きが見られましたが、世界的な金融引き締め、インフレ進行を背景とした景気後退懸念等により、不透明な状況が継続しています。
不動産業界におきましては、建築資材価格の高騰や金利上昇懸念等により、今後の事業環境は先行き不透明な状況にある一方で、少子高齢化等の社会構造の変化に起因した地方都市のコンパクトシティ化や、多様なライフスタイルを実現できる住まいへのニーズは引き続き強く、当社が主力とする地方都市における分譲マンション市場は堅調に推移いたしました。
このような事業環境のもと、当社グループは、不動産開発事業やCCRC事業を中心に利益率の向上が進捗したことで、2021年5月13日に公表した中期経営計画(対象期間:2022年3月期～2026年3月期)に対し、順調に推移しております。また、2022年11月18日付『株式会社ホームステージの株式取得(孫会社化)に関するお知らせ』にて公表のとおり、熊本県熊本市所在の株式会社ホームステージの株式取得を完了し、九州エリアにおける不動産開発事業の強化に取り組んでおります。そして、不動産投資事業、ホテル運営事業、スポーツクラブ運営事業及びPFI事業といった不動産事業と親和性のある周辺事業にも取組み、人々の暮らしへの新たな付加価値の提供に注力しています。
当連結会計年度におきまして、契約戸数は1,451戸8棟、引渡戸数は1,481戸9棟、当連結会計年度末の管理戸数は22,425戸となっております。その結果、当連結会計年度における業績として、売上高79,286百万円(前期比0.3%減)、営業利益8,425百万円(前期比25.9%増)、経常利益7,280百万円(前期比27.9%増)、親会社株主に帰属する当期純利益4,557百万円(前期比48.5%増)を計上いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
・不動産開発事業
不動産開発事業の業績は、売上高49,916百万円(前期比37.0%増)、営業利益6,410百万円(前期比138.6%増)を計上いたしました。
当社グループにおける中核事業である不動産開発事業では、主に地方創生の取組として地方中心市街地の分譲マンションの販売に注力し、堅調に推移いたしました。
今後も多様化する顧客の居住ニーズと不動産市場の需給バランスを的確にとらえた商品開発に注力し、利益体質の強化と安定的成長の実現に向けて取り組んでまいります。
・CCRC事業
CCRC事業の業績は、売上高13,166百万円(前期比35.9%減)、営業利益1,559百万円(前期比37.9%減)を計上いたしました。
シニア向け分譲マンションの販売では、「所有権型・シニア専用」をテーマに超高齢社会の進展に伴う市場の拡大を見据えて事業を推進しております。また、運営事業では、蓄積された運営ノウハウを活かし規模の拡大に注力しており、運営戸数は順調に増加しております。
・不動産投資事業
不動産投資事業の業績は、売上高9,295百万円(前期比42.4%減)、営業利益55百万円(前期比94.7%減)を計上いたしました。
不動産投資事業では、需要が堅調なコンセプト型賃貸住宅の開発に注力して取り組んで参ります。
・不動産関連サービス事業
不動産関連サービス事業の業績は、売上高6,857百万円(前期比7.9%増)、営業利益387百万円(前期比は49.0%増)を計上いたしました。
マンション管理事業は、管理戸数が18,709戸と順調に増加し、安定収益を確保しております。
マンション管理の豊富な実績と不動産開発事業等との事業間連携により、今後も成長を図ってまいります。
スポーツクラブ・ホテル事業においては、コロナ禍において減少していた会員数・宿泊者数が回復の兆しを見せており、増収となりました。
今後も、お客様と従業員の安全に十分に配慮した上での営業活動、徹底したローコストオペレーションを継続し、収益改善に取り組んでまいります。
・その他事業
その他事業の業績は、売上高50百万円(前期比26.7%減)、営業利益8百万円(前期比60.4%減)を計上いたしました。
PFI事業は、開発・維持管理・運営・マネジメントなど、グループ各事業と連携を図り、現在6案件において事業を展開しております。
生産、受注及び販売の実績
(1) 売上実績
| 前連結会計年度 (自 2021年4月1日 至 2022年3月31日) | 当連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) | 前期比 (%) | |
| セグメントの名称 | 売上高 (百万円) | 売上高 (百万円) | |
| (Ⅰ) 不動産開発事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 36,313 | 49,277 | 135.7 |
| ② その他収入 | 123 | 638 | 519.0 |
| 不動産開発事業合計 | 36,436 | 49,916 | 137.0 |
| (Ⅱ) CCRC事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 19,349 | 11,793 | 60.9 |
| ② その他収入 | 1,190 | 1,372 | 115.3 |
| CCRC事業合計 | 20,539 | 13,166 | 64.1 |
| (Ⅲ) 不動産投資事業 | |||
| ① 不動産売上高 | 12,780 | 6,035 | 47.2 |
| ② 賃貸収入 | 2,708 | 2,896 | 106.9 |
| ③ その他収入 | 653 | 363 | 55.6 |
| 不動産投資事業合計 | 16,143 | 9,295 | 57.6 |
| (Ⅳ) 不動産関連サービス事業 | |||
| ① マンション管理収入 | 1,917 | 2,010 | 104.9 |
| ② スポーツクラブ運営収入 | 3,495 | 3,589 | 102.7 |
| ③ その他収入 | 941 | 1,257 | 133.6 |
| 不動産関連サービス事業合計 | 6,353 | 6,857 | 107.9 |
| (Ⅴ) その他事業 | 68 | 50 | 73.3 |
| 合計 | 79,542 | 79,286 | 99.7 |
(注) セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2) 販売実績
| 区分 | 前連結会計年度 (自 2021年4月1日 至 2022年3月31日) | |||||||
| 期初契約数 | 期中契約数 | 期中引渡数 | 期末契約残 | |||||
| 取扱高 | 取扱高 (前期比) | 取扱高 (前期比) | 取扱高 (前期比) | |||||
| 不動産 開発事業 | 502戸 -区画 -棟 | 1,040戸 -区画 -棟 | 902戸 -区画 -棟 | 639戸 -区画 -棟 | ||||
| 19,860 | 百万円 | 41,948 | 百万円 | 36,313 | 百万円 | 25,494 | 百万円 | |
| (86.5%) | (65.9%) | (128.4%) | ||||||
| CCRC事業 | 219戸 -区画 -棟 | 331戸 -区画 -棟 | 484戸 -区画 -棟 | 66戸 -区画 -棟 | ||||
| 8,538 | 百万円 | 13,844 | 百万円 | 19,349 | 百万円 | 3,034 | 百万円 | |
| (140.2%) | (180.5%) | (35.5%) | ||||||
| 不動産 投資事業 | 1戸 -区画 3棟 | 8戸 -区画 17棟 | 9戸 -区画 18棟 | -戸 -区画 2棟 | ||||
| 1,844 | 百万円 | 11,600 | 百万円 | 12,780 | 百万円 | 664 | 百万円 | |
| (187.0%) | (287.7%) | (36.0%) | ||||||
| 合計 | 722戸 -区画 3棟 | 1,379戸 -区画 17棟 | 1,395戸 -区画 18棟 | 705戸 -区画 2棟 | ||||
| 30,243 | 百万円 | 67,393 | 百万円 | 68,443 | 百万円 | 29,193 | 百万円 | |
| (104.3%) | (97.4%) | (96.5%) | ||||||
| 区分 | 当連結会計年度 (自 2022年4月1日 至 2023年3月31日) | |||||||
| 期初契約数 | 期中契約数 | 期中引渡数 | 期末契約残 | |||||
| 取扱高 | 取扱高 (前期比) | 取扱高 (前期比) | 取扱高 (前期比) | |||||
| 不動産 開発事業 | 639戸 -区画 -棟 | 1,129戸 1区画 -棟 | 1,185戸 -区画 -棟 | 714戸 1区画 -棟 | ||||
| 25,494 | 百万円 | 50,021 | 百万円 | 49,277 | 百万円 | 30,447 | 百万円 | |
| (注)2 | (119.2%) | (135.7%) | (119.4%) | |||||
| CCRC事業 | 66戸 -区画 -棟 | 313戸 -区画 -棟 | 287戸 -区画 -棟 | 92戸 -区画 -棟 | ||||
| 3,034 | 百万円 | 12,788 | 百万円 | 11,793 | 百万円 | 4,029 | 百万円 | |
| (92.4%) | (60.9%) | (132.8%) | ||||||
| 不動産 投資事業 | -戸 -区画 2棟 | 9戸 -区画 8棟 | 9戸 -区画 9棟 | -戸 -区画 1棟 | ||||
| 664 | 百万円 | 5,729 | 百万円 | 6,035 | 百万円 | 357 | 百万円 | |
| (49.4%) | (47.2%) | (53.8%) | ||||||
| 合計 | 705戸 -区画 2棟 | 1,451戸 1区画 8棟 | 1,481戸 -区画 9棟 | 806戸 1区画 1棟 | ||||
| 29,193 | 百万円 | 68,538 | 百万円 | 67,106 | 百万円 | 34,834 | 百万円 | |
| (101.7%) | (98.0%) | (119.3%) | ||||||
(注)1 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数及び取扱高を記載しております。
2 当連結会計年度における期初契約数及び取扱高には、期中に連結の範囲に含まれた㈱ホームステージの期初契約数及び取扱高は含んでおりません。
(2) 財政状態の状況
当連結会計年度におきまして、マンション・戸建住宅の販売が堅調に推移したこと及びM&Aにより新規連結子会社が増加したこと等により、資産合計が147,504百万円(前連結会計年度末比15.3%増)、負債合計が104,840百万円(前連結会計年度末比17.9%増)、純資産合計が42,663百万円(前連結会計年度末比9.5%増)となりました。自己資本比率は23.6%、D/Eレシオは2.0倍となっております。
(3) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、借入金の収入等により資金増加したものの、棚卸資産の増加により支出が増加したこと等により、現金及び現金同等物が1,519百万円減少し、その残高が28,623百万円となりました。なお、開発用として資金使途に制約のある預金等2,017百万円を含め、現金及び預金残高は30,640百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において減少した資金は、7,532百万円(前年同期は、20,259百万円の増加)となりました。これは主として、棚卸資産の増加及び税金等調整前当期純利益等によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、178百万円(前年同期は、4,172百万円の減少)となりました。これは主として、貸付による支出及びその他の関係会社有価証券の売却による収入等によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において増加した資金は、5,932百万円(前年同期は、9,896百万円の減少)となりました。これは主として、長期借入による収入が増加したこと等によるものであります。
経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
なお、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
(2) 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営成績、財政状態、キャッシュ・フローの状況の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の状況の概要」に記載しております。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(4) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び投資用不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は86,788百万円、現金及び現金同等物の残高は28,623百万円となり、よってネット有利子負債は58,164百万円となりました。
(5) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)の計画数値に対する当連結会計年度の実績は以下の通りであります。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、前述の「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績の状況」をご参照ください
<中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)※連結>
| 2022年3月期 | 2023年3月期 | 2024年3月期 | 2025年3月期 | 2026年3月期 | |
| 連結経常利益 | 50億円 | 65億円 | 75億円 | 85億円 | 100億円 |
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 | 31億円 | 42億円 | 48億円 | 55億円 | 65億円 |
| D/Eレシオ | 2.0倍水準 | ||||
| ROE | 10%以上 | 12%以上 | 13%以上 | ― | 15%以上 |
| 配当性向 | 40%以上 | ||||
| DOE | 4%以上 | ||||
| 引渡戸数 | 1,500戸～1,700戸程度 | ||||
(注) 1 D/Eレシオ=有利子負債÷純資産
2 ROE=親会社株主に帰属する当期純利益÷期中(平均)自己資本×100
3 引渡戸数は、分譲マンション、戸建住宅及びシニア向け分譲マンションの合計
<当連結会計年度までの実績>
| 2022年3月期 | 2023年3月期 | |
| 連結経常利益 | 56.9億円 | 72.8億円 |
| 親会社株主に帰属する 当期純利益 | 30.6億円 | 45.5億円 |
| D/Eレシオ | 1.9倍 | 2.0倍 |
| ROE | 10.2% | 13.8% |
| 配当性向 | 41.5% | 40.4% |
| DOE | 4.2% | 5.6% |
| 引渡戸数 | 1,386戸 | 1,472戸 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
