有価証券報告書-第8期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大により、2020年4月に最初の緊急事態宣言が出され、経済・社会活動や国民生活は甚大な影響を受けたことから、景気は急速に悪化しました。その後、感染者数もいったん減少し、経済活動の回復も見られましたが、2021年1月に2度目の緊急事態宣言が出された以降も、感染者数は増加傾向にあり、依然として経済状況の先行きは不透明となっております。
不動産業界におきましては、コロナ禍の影響を受けた商業施設やホテルアセット等においては市況に大きな影響が出た一方で、特に実需向け新築住宅の販売市場においては、リモートワークの普及など人々のライフスタイルの変化が進んだこと、また、特に地方においては、コロナ禍の影響は相対的に小さく新たな住宅需要の増進もあったことから、実需向けの販売実績は堅調に推移いたしました。
当社グループはこのような環境の下、不動産開発事業においては、地方都市における再開発事業を中核とし、引き続きエリアの拡大に努めております。CCRC事業では、アクティブシニアをメインターゲットとし、首都圏においてより発展的な事業展開を実現しております。不動産投資事業においては、当社の強みとする住宅を中心とした収益物件への継続投資、及び賃貸住宅の開発を強化しております。さらに、ホテル事業、スポーツクラブ事業、PFI事業など、不動産事業と親和性のある周辺事業にも取り組み、人々の暮らしへの新たな付加価値の提供に注力しております。
当連結会計年度におきまして、契約戸数は1,458戸7区画13棟、引渡戸数は1,694戸7区画10棟、当連結会計年度末の管理戸数は18,406戸となっております。その結果、当連結会計年度における業績として、売上高80,222百万円(前期比5.9%減)、営業利益5,435百万円(前期比18.8%減)、経常利益4,616百万円(前期比16.3%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,878百万円(前期比939.3%増)を計上いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
・不動産開発事業
不動産開発事業の業績は、売上高55,315百万円(前期比18.9%増)、営業利益4,671百万円(前期比111.1%増)を計上いたしました。
当社グループにおける主力事業で連結売上高の過半を占める不動産開発事業では、コロナ禍による住宅への価値観の変化に伴う住宅需要の追い風を受け、また、地方中心市街地の分譲マンションの販売状況が引き続き堅調であり、目標販売戸数1,205戸に対し1,270戸の販売実績となりました。
また、戸建事業においても、テレワーク需要等ライフスタイルの変化が顕著となり、販売は好調に推移しました。
今後も、多様化する顧客の居住ニーズと不動産市場の需給バランスを的確にとらえた商品開発に注力し、利益体質の強化と安定的成長の実現に向けて取り組んでまいります。
・CCRC事業
CCRC事業の業績は、売上高11,466百万円(前期比28.1%増)、営業利益351百万円(前期比35.3%増)を計上いたしました。
緊急事態宣言等による外出自粛の影響を受けるも、販売戸数・運営戸数ともに大幅に増加しました。
シニア向け分譲マンションの販売では、「所有権型・シニア専用」をテーマに超高齢社会の進展に伴う市場の拡大を見据えて事業を推進し、運営事業では、蓄積された運営ノウハウを活かし規模の拡大に取り組みます。
・不動産投資事業
不動産投資事業の業績は、売上高7,409百万円(前期比66.1%減)、営業利益402百万円(前期比88.9%減)を計上いたしました。
不動産投資事業では、コロナ禍による先行き不透明な市況を考慮し、販売用不動産の売却を抑制し保有を継続したことにより、売却棟数の多かった前期と比べ減収減益となりました。
開発型物件においては、高収益にて売却を実現し、需要が堅調なコンセプト型賃貸住宅の開発にも着手したことで営業利益を確保いたしました。
将来の再開発を見据え地方好立地物件の取得に注力し、賃貸住宅・分譲マンションへの転用可能なオフィスでの保有増加を目指します。
・不動産関連サービス事業
不動産関連サービス事業の業績は、売上高5,959百万円(前期比24.2%減)、営業損失71百万円(前期は営業利益300百万円であり、前期比371百万円減)を計上いたしました。
マンション管理事業は、コロナ禍の影響は限定的で、管理戸数が18,406戸と順調に増加し、安定収益を確保しております。
マンション管理の豊富な実績と不動産開発事業等との事業間連携により、今後も成長を図ってまいります。
スポーツクラブ・ホテル事業においては、政府の緊急事態宣言等の発令に伴い、一定期間、一部店舗を休業しました。臨時休業期間中に各店舗で発生した固定費及びスポーツ運営事業の不採算店舗に係る固定資産の減損損失を特別損失へ計上しております。
今後も、お客様と従業員の安全に十分に配慮した上での営業活動、徹底したローコストオペレーションを継続し、収益改善に取り組んでまいります。
・その他事業
その他事業の業績は、売上高72百万円(前期比20.3%減)、営業利益8百万円(前期比26.7%減)を計上いたしました。
PFI事業において、今期は「原山公園再整備運営事業」をオープンし、5案件が稼働しております。
事業活動を通じて、地域課題の解決に貢献し、ESG活動を牽引いたします。
生産、受注及び販売の実績
(1) 売上実績

	前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)	前期比 (%)
セグメントの名称	売上高 (百万円)	売上高 (百万円)
(Ⅰ)不動産開発事業
① 不動産売上高	46,303	55,085	119.0
② その他収入	205	229	111.9
不動産開発事業合計	46,508	55,315	118.9
(Ⅱ)CCRC事業
① 不動産売上高	8,634	10,722	124.2
② その他収入	313	744	237.5
CCRC事業合計	8,947	11,466	128.1
(Ⅲ)不動産投資事業
① 不動産売上高	18,728	4,441	23.7
② 賃貸収入	2,698	2,437	90.3
③ その他収入	399	530	132.7
不動産投資事業合計	21,826	7,409	33.9
(Ⅳ)不動産関連サービス事業
① マンション管理収入	1,664	1,802	108.3
② スポーツクラブ運営収入	4,455	3,286	73.8
③ その他収入	1,737	870	50.1
不動産関連サービス事業合計	7,857	5,959	75.8
(Ⅴ)その他事業	90	72	79.7
合計	85,231	80,222	94.1

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2) 販売実績

区分	前連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)
	期初契約数			期中契約数			期中引渡数			期末契約残
	取扱高			取扱高			取扱高			取扱高
				(前期比)			(前期比)			(前期比)
不動産 開発事業	575戸	-区画	-棟	1,336戸	5区画	-棟	1,192戸	5区画	-棟	719戸	-区画	-棟
	21,127		百万円	51,605		百万円	46,303		百万円	26,430		百万円
				(92.8		%)	(74.5		%)	(125.1		%)
CCRC事業	136戸	-区画	-棟	308戸	-区画	-棟	206戸	-区画	-棟	238戸	-区画	-棟
	5,797		百万円	12,221		百万円	8,634		百万円	9,383		百万円
				(116.7		%)	(151.1		%)	(161.9		%)
不動産 投資事業	3戸	-区画	-棟	69戸	1区画	21棟	70戸	1区画	21棟	2戸	-区画	-棟
	89		百万円	18,721		百万円	18,728		百万円	82		百万円
				(175.2		%)	(174.1		%)	(92.5		%)
合計	714戸	-区画	-棟	1,713戸	6区画	21棟	1,468戸	6区画	21棟	959戸	-区画	-棟
	27,014		百万円	82,548		百万円	73,666		百万円	35,896		百万円
				(107.5		%)	(93.7		%)	(132.9		%)

区分	当連結会計年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)
	期初契約数			期中契約数			期中引渡数			期末契約残
	取扱高			取扱高			取扱高			取扱高
				(前期比)			(前期比)			(前期比)
不動産 開発事業	719戸	-区画	-棟	1,180戸	7区画	-棟	1,397戸	7区画	-棟	502戸	-区画	-棟
	26,430		百万円	48,515		百万円	55,085		百万円	19,860		百万円
				(94.0		%)	(119.0		%)	(75.1		%)
CCRC事業	238戸	-区画	-棟	249戸	-区画	-棟	268戸	-区画	-棟	219戸	-区画	-棟
	9,383		百万円	9,877		百万円	10,722		百万円	8,538		百万円
				(80.8		%)	(124.2		%)	(91.0		%)
不動産 投資事業	2戸	-区画	-棟	29戸	-区画	13棟	29戸	-区画	10棟	2戸	-区画	3棟
	82		百万円	6,203		百万円	4,441		百万円	1,844		百万円
				(33.1		%)	(23.7		%)	(-		%)
合計	959戸	-区画	-棟	1,458戸	7区画	13棟	1,694戸	7区画	10棟	723戸	-区画	3棟
	35,896		百万円	64,596		百万円	70,249		百万円	30,243		百万円
				(78.3		%)	(95.4		%)	(84.3		%)

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数及び取扱高を記載しております。
3 不動産投資事業における期末契約残の前期比は1,000%を超えているため、記載しておりません。
(2)財政状態の状況
当連結会計年度におきまして、前述のとおりマンション・戸建住宅の販売が堅調に推移し棚卸資産の在庫が減少いたしました。また、資本政策及び株主還元施策として自己株式の取得・消却、優先株式の発行等を実施したこと等により、資産合計が136,030百万円(前連結会計年度末比5.5%減)、負債合計が99,661百万円(前連結会計年度比1.4%減)、純資産合計が36,368百万円(前連結会計年度末比15.1%減)とそれぞれ減少いたしました。自己資本比率は21.2%、D/Eレシオは2.3倍となっております。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、棚卸資産の減少により収入が増加したものの、自己株式の取得等により、現金及び現金同等物が7,424百万円減少し、その残高が23,923百万円となりました。なお、開発用として資金使途に制約のある預金等5,369百万円を含め、現金及び預金残高は29,293百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において増加した資金は、10,722百万円(前年同期は、16,110百万円の増加)となりました。これは主として、主力事業であるマンション・戸建住宅の販売が堅調であり、棚卸資産が減少したこと等によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、3,058百万円(前年同期は、670百万円の減少)となりました。これは主として、有形及び無形固定資産の取得による支出等によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において減少した資金は、15,077百万円(前年同期は、10,159百万円の減少)となりました。これは主として、資本政策として行った自己株式の取得による支出、子会社による優先株式の発行による収入、長期借入の実施等によるものであります。
経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
なお、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 追加情報」に記載しております。
(2) 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営成績、財政状態、キャッシュ・フローの状況の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の状況の概要」に記載しております。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(4) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び投資用不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は84,783百万円、現金及び現金同等物の残高は23,923百万円となり、よってネット有利子負債は60,859百万円となりました。
(5) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
2021年3月期の達成・進捗状況は以下のとおりです。
売上高は計画(2021年1月26日開示の業績予想)比、222百万円増(0.3%増)、営業利益は1,235百万円増(29.4%増)、経常利益は1,116百万円増(31.9%増)となりました。これは主に、主力事業である分譲マンション及び分譲戸建事業における、販売が順調に推移したことに加え、売上原価、販売費及び一般管理費を削減したためです。また、スポーツクラブ運営事業における不採算店舗の固定資産の減損処理により、特別損失を950百万円計上しました。一方、2022年3月期からの連結納税制度の適用が承認されたことに伴い、同制度適用を前提とした会計処理を行った結果、法人税等調整額620百万円減少したことにより、親会社株主に帰属する当期純利益は478百万円増(19.9%増)となりました。

指標	2021年3月期 (計画)	2021年3月期 (実績)	2021年3月期 (計画比)
売上高	80,000百万円	80,222百万円	222百万円 ( 0.3%増)
営業利益	4,200百万円	5,435百万円	1,235百万円 (29.4%増)
経常利益	3,500百万円	4,616百万円	1,116百万円 (31.9%増)
親会社株主に帰属する当期純利益	2,400百万円	2,878百万円	478百万円 (19.9%増)