訂正有価証券報告書-第7期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社および連結子会社)の財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、海外における貿易摩擦の深刻化や中国の景気減速に加え、欧州の経済・政治の不透明感など世界経済は不安定な要素があるものの、企業収益や雇用情勢の改善などを背景に、個人消費も持ち直しを見せ緩やかな回復基調で推移しました。一方、2020年に入り、世界的に広がる新型コロナウイルスの感染拡大の影響から、輸出、生産、消費が弱含みとなったことに加え、内外経済を下振れさせるリスクが増加しており、市場変動の影響を注視する必要が続いています。
このような中、当社グループの属する不動産業界におきましては、特に地方においてはおおむね好調に推移してきましたが、2020年2月前後からの社会全体の外出自粛の動きの中で、先行きは不透明であり、今後の感染症収束時期によってはマイナス影響が拡大する状況が危惧されております。
主力の分譲事業においては、オンライン案内等の実施、モデルルームの完全予約制等、感染症拡大防止に十分配慮し営業を再開しております。
当社グループはこのような環境の下、不動産開発事業においては、地方都市における再開発事業を中核とし、引き続きエリアの拡大に努めており、引渡戸数は1,057戸となりました。CCRC事業では、アクティブシニアをメインターゲットとし、首都圏においてより広範囲で発展的な事業展開を実現しており、シニアマンションにて引渡戸数は206戸となり、運営戸数は966戸となりました。
さらに、多様化する社会のニーズに応えるべく、ホテル事業、スポーツクラブ事業、PFI事業など、不動産事業と親和性のある事業を中心に、事業領域の拡大にも注力しております。
なお、バイオマス発電所におけるエネルギー事業において、32億16百万円の減損処理を行い、特別損失を計上いたしました。
その結果、当連結会計年度におきまして、連結経営成績は、売上高852億31百万円(前期比5.2%減)、営業利益66億92百万円(前期比27.9%減)、経常利益55億13百万円(前期比35.0%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2億76百万円(前期比91.3%減)を計上いたしました。
事業別セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
・不動産開発事業
不動産開発事業は、前連結会計年度に比べ販売戸数は減少したものの、目標販売戸数1,047戸に対し1,057戸の販売となりました。地方分譲マンション事業が、引き続き安定しており、売上高358億98百万円(前期比32.4%減)、営業利益24億89百万円(前期比58.5%減)を計上いたしました。
今後も、地方での好立地物件を中心に、高い水準での仕入れ、販売体制の一層の強化を行い利益率の向上に向けて取り組んでまいります。
・CCRC事業
CCRC事業は、当連結会計年度においては、運営戸数1,000戸体制へあと一歩にせまる966戸となりました。分譲面では高粗利水準を確保しながら、今期終盤に新型コロナウイルスによる外出自粛の影響等を受けましたが、前期比24.8%増の206戸の引渡となりました。
その結果、売上高89億47百万円(前期比53.7%増)、営業利益2億59百万円(前期比188.9%増)を計上いたしました。
今後も、首都圏においてより広範囲で発展的な事業展開を実現してまいります。
・戸建・アパート事業
戸建・アパート事業は、戸建事業において、一時的に増加した在庫の圧縮を優先して進めたこと、アパート事業においては、富裕層向け商品の販売に注力し順調に推移したこと等から、135戸・6棟の引渡を行いました。年明けからの新型コロナウイルス感染拡大に伴う首都圏での外出自粛要請や、雇用情勢への懸念及び株式市況の変化から懸念される消費者心理の冷え込み等を踏まえ、今後の販売予測を保守的に見直した結果、一部棚卸資産の評価損413百万円を計上することとし、売上高120億20百万円(前期比13.1%増)、営業損失1億36百万円(前期は営業利益6億81百万円)を計上いたしました。
戸建事業は、都心好立地でのプロジェクトを中心に取り組み、「街づくり」を差別化要因に成長をしてまいりました。2020年4月より、グループ内の分譲事業(マンション分譲・戸建分譲)の一層の強化及び効率化を目的とした組織再編を行い、今後も販売体制を強化してまいります。
アパート事業においては、人気エリアに特化した富裕層向け商品を提供しており、今後も安定的な成長を目指します。
・不動産投資事業
不動産投資事業は、売却好機と捉えて売却棟数を増加したことにより、前期比増収増益の売上高204億15百万円(前期比70.3%増)、営業利益34億96百万円(前期比29.0%増)を計上いたしました。
取得した収益不動産、区分マンションのバリューアップ及び売却を推進しており、市況の追い風も受けて成長を続けておりますが、今後は、将来を見据えた安定収益の確立のため、地方好立地・高利回りを中心にストック物件の積み上げにも積極的に取り組んでまいります。
・不動産関連サービス事業
不動産関連サービス事業は、売上高78億57百万円(前期比5.1%減)、営業利益3億円(前期は営業利益10百万円であり、前期比2億89百万円増)を計上いたしました。
マンション管理事業は、管理戸数が約17,000戸となり、規模拡大によるコスト圧縮効果が大きく、利益率が改善しております。不動産開発事業との連動で今後も成長を図ってまいります。
スポーツクラブ事業においては、オペレーショナルアセットのコンテンツとして、開発物件の付加価値を上げるシナジー効果が期待されます。今期、黒字転換となりましたが、新型コロナウイルスによる緊急事態宣言の発出後、一定期間全店舗閉鎖いたしました。今後は、お客様と従業員の安全に十分に配慮した上での営業活動を行ってまいります。
ホテル事業においては、当連結会計年度において、2棟増加の3棟で営業しております。新型コロナウイルス感染症拡大の影響により急激に利用客が減少し稼働率が下落致しましたが、比較的小規模での展開となっていることからグループ業績への影響は限定的と判断しております。
・その他事業
その他事業は、長期的な安定収益をもたらすPFI事業が拡大し、売上高90百万円(前期比53.5%増)、営業利益11百万円(前期は営業利益0百万円であり、前期比10百万円増)を計上いたしました。
生産、受注及び販売の実績
(1) 売上実績

	前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	前期比 (%)
セグメントの名称	売上高 (百万円)	売上高 (百万円)
(Ⅰ)不動産開発事業
① 不動産売上高	52,951	35,735	67.5
② その他収入	156	162	104.3
不動産開発事業合計	53,107	35,898	67.6
(Ⅱ)CCRC事業
① 不動産売上高	5,714	8,634	151.1
② その他収入	109	313	287.0
CCRC事業合計	5,823	8,947	153.7
(Ⅲ)戸建・アパート事業
① 不動産売上高	10,537	11,923	113.2
② その他収入	86	97	112.3
戸建・アパート事業合計	10,623	12,020	113.1
(Ⅳ)不動産投資事業
① 不動産売上高	9,385	17,372	185.1
② 賃貸収入	2,372	2,644	111.5
③ その他収入	232	399	171.4
不動産投資事業合計	11,990	20,415	170.3
(Ⅴ)不動産関連サービス事業
① マンション管理収入	1,371	1,664	121.4
② スポーツクラブ運営収入	4,388	4,455	101.5
③ その他収入	2,518	1,737	69.0
不動産関連サービス事業合計	8,278	7,857	94.9
(Ⅵ)その他事業	59	90	153.5
合計	89,882	85,231	94.8

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 セグメント間取引については、相殺消去しております。
(2) 販売実績

区分	前連結会計年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)
	期初契約数			期中契約数			期中引渡数			期末契約残
	取扱高			取扱高			取扱高			取扱高
				(前期比)			(前期比)			(前期比)
不動産 開発事業	682戸	-区画	-棟	1,267戸	1区画	-棟	1,389戸	1区画	-棟	560戸	-区画	-棟
	26,922		百万円	46,219		百万円	52,951		百万円	20,190		百万円
				(142.1		%)	(244.6		%)	(75.0		%)
CCRC事業	29戸	-区画	-棟	272戸	-区画	-棟	165戸	-区画	-棟	136戸	-区画	-棟
	1,034		百万円	10,476		百万円	5,714		百万円	5,797		百万円
				(131.8		%)	(39.3		%)	(560.1		%)
戸建・ アパート事業	12戸	-区画	1棟	137戸	3区画	8棟	134戸	3区画	9棟	15戸	-区画	-棟
	844		百万円	10,630		百万円	10,537		百万円	937		百万円
				(119.4		%)	(116.0		%)	(111.0		%)
不動産 投資事業	1戸	-区画	-棟	37戸	-区画	8棟	35戸	-区画	8棟	3戸	-区画	-棟
	16		百万円	9,458		百万円	9,385		百万円	89		百万円
				(106.6		%)	(105.4		%)	(532.7		%)
合計	724戸	-区画	1棟	1,713戸	4区画	16棟	1,723戸	4区画	17棟	714戸	-区画	-棟
	28,818		百万円	76,783		百万円	78,587		百万円	27,014		百万円
				(131.8		%)	(145.1		%)	(93.7		%)

区分	当連結会計年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)
	期初契約数			期中契約数			期中引渡数			期末契約残
	取扱高			取扱高			取扱高			取扱高
				(前期比)			(前期比)			(前期比)
不動産 開発事業	560戸	-区画	-棟	1,203戸	2区画	-棟	1,057戸	2区画	-棟	706戸	-区画	-棟
	20,190		百万円	41,208		百万円	35,735		百万円	25,663		百万円
				(89.2		%)	(67.5		%)	(127.1		%)
CCRC事業	136戸	-区画	-棟	316戸	-区画	-棟	206戸	-区画	-棟	246戸	-区画	-棟
	5,797		百万円	12,443		百万円	8,634		百万円	9,606		百万円
				(118.8		%)	(151.1		%)	(165.7		%)
戸建・ アパート事業	15戸	-区画	-棟	130戸	3区画	6棟	135戸	3区画	6棟	10戸	-区画	-棟
	937		百万円	11,538		百万円	11,923		百万円	551		百万円
				(108.5		%)	(113.2		%)	(58.9		%)
不動産 投資事業	3戸	-区画	-棟	69戸	1区画	15棟	70戸	1区画	15棟	2戸	-区画	-棟
	89		百万円	17,365		百万円	17,372		百万円	82		百万円
				(183.6		%)	(185.1		%)	(92.5		%)
合計	714戸	-区画	-棟	1,718戸	6区画	21棟	1,468戸	6区画	21棟	964戸	-区画	-棟
	27,014		百万円	82,555		百万円	73,666		百万円	35,904		百万円
				(107.5		%)	(93.7		%)	(132.9		%)

(注)1 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、共同事業比率を考慮した戸数及び取扱高を記載しております。
(2)財政状態の状況
当連結会計年度末の総資産は、1,438億97百万円になり、前連結会計年度末に比べ108億94百万円減少しました。この主な要因は、新型コロナウイルスによる有事対応としての現預金を確保、バランスシート及びキャッシュ・フローのマネジメントを優先し、積極的な在庫圧縮・オフバランス化等を行い、バランスシートの改善に取り組んだことによります。
負債は1,010億70百万円になり、前連結会計年度末に比べ97億43百万円減少しております。これは主に借入金残高の圧縮等によるものです。
純資産は428億27百万円となり、前連結会計年度末に比べ11億50百万円減少し、自己資本比率は29.3%、D/Eレシオは198.3%と概ね良好な値となっております。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきましては、借入金の返済及び社債の償還により支出が増加したものの、販売用不動産の売却が進んだこと、新型コロナウイルスによる有事対応として現預金の保有を増やしたこと等により、現金及び現金同等物が52億35百万円増加し、残高が313億48百万円となりました。
① 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において増加した資金は、161億10百万円(前年同期は33億16百万円の減少)となりました。これは主として、販売用不動産の売却が進んだこと及び仕入債務の減少等によるものであります。
② 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において減少した資金は、6億70百万円(前年同期は129億87百万円の減少)となりました。これは主として、有形及び無形固定資産の取得及び投資有価証券からの分配による収入等によるものであります。
③ 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において減少した資金は、101億59百万円(前年同期は121億31百万円の増加)となりました。これは主として、長期借入れの返済及び社債の償還による支出が増加したこと等によるものであります。
経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、採用している重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。
なお、連結決算日における資産・負債の報告数値、当該連結会計年度における収益・費用に影響を与える見積り及び判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 追加情報」に記載しております。
(2) 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営成績、財政状態、キャッシュ・フローの状況の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要」に記載しております。
(3) 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
(4) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び優良収益不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金の流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は856億99百万円、現金及び現金同等物の残高は313億48百万円となり、よってネット有利子負債は543億51百万円となりました。
(5) 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
2020年3月期の達成・進捗状況は以下のとおりです。
売上高は計画比67億68百万円減(7.4%減)となりました。また営業利益は18億7百万円減(21.3%減)、経常利益は19億86百万円減(26.5%減)となりました。これは主に、戸建事業における、市況の先行き不透明さを勘案した在庫圧縮の加速及び評価減の計上によるもの、またCCRC事業における販売進捗の対計画比での遅れによるものです。更に、バイオマス発電所におけるエネルギー事業において、32億16百万円の減損処理を行い、特別損失を計上し、親会社株主に帰属する当期純利益は46億23百万円減(94.3%減)となりました。

指標	2020年3月期 (計画)	2020年3月期 (実績)	2020年3月期 (計画比)
売上高	92,000百万円	85,231百万円	△6,768百万円 (△7.4%)
営業利益	8,500百万円	6,692百万円	△1,807百万円 (△21.3%)
経常利益	7,500百万円	5,513百万円	△1,986百万円 (△26.5%)
親会社株主に帰属する当期純利益	4,900百万円	276百万円	△4,623百万円 (△94.3%)