訂正有価証券報告書-第12期(2024/04/01-2025/03/31)

経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
a. 経営成績の概況
当連結会計年度における我が国経済は、企業における賃上げによる実質賃金の回復に伴い、内需を中心に、緩やかな回復局面にあります。一方、米国政権の政策動向やインフレ、地政学リスクの高まり等によって、景気の先行きは依然として予断を許さない状況にあります。
不動産市況については、建築資材価格の高騰や人員の不足、また日銀政策による金利上昇が引き続き懸念され、住宅分譲市場における影響を引き続き注視する必要があります。
このような事業環境の下、当社グループの連結業績は、主力の不動産開発事業に加え、不動産投資事業における収益不動産の売却の進捗によって、中期経営計画(対象期間:2022年3月期～2026年3月期)に対し、順調に推移しました。その結果、当連結会計年度における業績として、売上高92,153百万円(前期比6.6%増)、営業利益9,227百万円(前期比3.2%増)、経常利益8,604百万円(前期比13.2%増)、親会社株主に帰属する当期純利益5,462百万円(前期比13.7%増)を計上いたしました。なお、当連結会計年度の引渡戸数は1,113戸20棟、当連結会計期間末の管理戸数は24,825戸となっております。
(単位:百万円)

連結業績	2024年3月期	2025年3月期	増減額		通期予想	対予想
売上高	86,418	92,153	5,735		97,000	△4,846
営業利益	8,943	9,227	284		9,400	△172
経常利益	7,599	8,604	1,004		8,000	604
親会社株主に帰属する 当期純利益	4,806	5,462	656		5,100	362

引渡戸数	2024年3月期	2025年3月期	増減数		通期予想	対予想
分譲マンション	1,066戸	1,062戸	△3戸		1,157戸	△94戸
シニア向け分譲マンション	256戸	42戸	△214戸		67戸	△25戸
分譲戸建	52戸	9戸	△43戸		15戸	△6戸
合計	1,374戸	1,113戸	△261戸		1,239戸	△125戸

(注)共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を記載しております。

売却棟数	2024年3月期	2025年3月期	増減数		通期予想	対予想
棚卸資産(収益不動産)	8棟1区画	10棟	2棟△1区画		13棟	△3棟
棚卸資産(アパート)	9棟	10棟	1棟		12棟	△2棟
合計	17棟1区画	20棟	3棟△1区画		25棟	△5棟

セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
・不動産開発事業
当連結会計年度におきましては、分譲マンション及び分譲戸建として「デュオヒルズ城内」(佐賀県佐賀市)、「デュオヒルズ長野権堂」(長野県長野市)、「ミッドタワーいわき」(福島県いわき市)など計1,071戸の引渡により、売上高53,605百万円(前期比5.4%増)、営業利益4,849百万円(前期比16.8%増)となりました。
・CCRC事業
当連結会計年度におきましては、シニア向け分譲マンションとして「デュオセーヌさいたまサウス」(埼玉県蕨市)など計42戸の引渡により、売上高3,725百万円(前期比69.2%減)、営業損失355百万円(前年同期営業利益2,193百万円)となりました。引渡戸数は、前期比減少したことで、セグメント全体では減収減益となりました。
・不動産投資事業
当連結会計年度におきましては、売上高26,449百万円(前期比68.8%増)、営業利益4,404百万円(前期比95.7%増)を計上いたしました。主に棚卸資産(収益不動産及びアパート)の売却棟数が前期比増加したことで、セグメント全体では増収増益となりました。
(ⅰ)不動産売上高
棚卸資産(収益不動産及びアパート)として「デュオフラッツ広尾」(東京都渋谷区)、「デュオフラッツ目黒大橋」(東京都目黒区)など計20棟を計上し、売上高23,034百万円(前期比89.4%増)となりました。
(ⅱ)賃貸収入
保有収益物件の安定稼働により、売上高3,036百万円(前期比3.1%減)を計上いたしました。
・不動産関連サービス事業
当連結会計年度におきましては、売上高8,373百万円(前期比7.3%増)、営業利益403百万円(前期比は20.5%増)を計上いたしました。
(ⅰ)マンション管理収入
マンション管理において、「デュオヒルズ城内」(佐賀県佐賀市)、「デュオヒルズ長野権堂」(長野県長野市)などの管理受託を新たに開始し、売上高2,236百万円(前期比5.3%増)を計上いたしました。
(ⅱ)スポーツクラブ運営収入
スポーツクラブの運営を中心に、売上高3,719百万円(前期比0.3%増)を計上いたしました。
(ⅲ)その他収入
ホテル運営、PFI事業、工事受託等において、売上高2,418百万円(前期比22.5%増)を計上いたしました。

(単位:百万円)

売上高	2024年3月期	2025年3月期	増減額
不動産開発	50,862	53,605	2,742
CCRC	12,083	3,725	△8,358
不動産投資	15,665	26,449	10,784
不動産関連サービス	7,806	8,373	567
全社・消去	-	-	-
合計	86,418	92,153	5,735

(単位:百万円)

営業利益	2024年3月期	2025年3月期	増減額
不動産開発	4,152	4,849	697
CCRC	2,193	△355	△2,548
不動産投資	2,251	4,404	2,153
不動産関連サービス	334	403	68
全社・消去	12	△73	△86
合計	8,943	9,227	284

b. 財政状態の概況
当連結会計年度におきましては、主に収益不動産及びマンション用地の仕入進捗等で棚卸資産が増加したことにより、資産合計が179,858百万円(前連結会計年度末比9.4%増)、負債合計が131,964百万円(前連結会計年度末比12.3%増)、純資産合計が47,894百万円(前連結会計年度末比2.2%増)となりました。
(単位:百万円)

	前連結会計年度 (2024年3月31日)	当連結会計年度 (2025年3月31日)	増減額
資産合計	164,399	179,858	15,458
負債合計	117,541	131,964	14,422
(うち有利子負債)	90,664	106,634	15,969
純資産合計	46,858	47,894	1,035
自己資本比率	23.6%	23.4%	-
D/Eレシオ	1.9倍	2.2倍	-
ROA	4.9%	5.0%	-
ROE	13.1%	13.5%	-

(注)1.有利子負債には、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金を含んでいます。
2.D/Eレシオ:有利子負債/純資産
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、借入金の収入等により資金が増加したものの、棚卸資産の増加等により支出が増加したことで、現金及び現金同等物が1,262百万円減少し、その残高が27,739百万円となりました。
(単位:百万円)

	2024年3月期	2025年3月期
営業活動によるキャッシュ・フロー	186	△14,122
投資活動によるキャッシュ・フロー	△2,407	274
財務活動によるキャッシュ・フロー	2,413	12,534
現金及び現金同等物の期末残高	29,001	27,739

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。
(Ⅰ) 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において減少した資金は、14,122百万円(前年同期は、186百万円の増加)となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益の計上及び棚卸資産の増加によるものであります。
(Ⅱ) 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において増加した資金は、274百万円(前年同期は、2,407百万円の減少)となりました。これは主として、投資有価証券からの分配による収入によるものであります。
(Ⅲ) 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において増加した資金は、12,534百万円(前年同期は、2,413百万円の増加)となりました。これは主として、長期借入れによる収入によるものであります。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期
自己資本比率(%)	23.6	23.6	23.4
時価ベースの自己資本比率(%)	19.8	24.4	21.7

自己資本比率 :自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率 :株式時価総額/総資産
(注)1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 売上実績

	前連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)	当連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)	前期比 (%)
セグメントの名称	売上高 (百万円)	売上高 (百万円)
(Ⅰ) 不動産開発事業
① 不動産売上高	49,770	52,328	105.1
② その他収入	1,092	1,277	117.0
不動産開発事業合計	50,862	53,605	105.4
(Ⅱ) CCRC事業
① 不動産売上高	10,643	2,169	20.4
② その他収入	1,440	1,555	108.0
CCRC事業合計	12,083	3,725	30.8
(Ⅲ) 不動産投資事業
① 不動産売上高	12,162	23,034	189.4
② 賃貸収入	3,133	3,036	96.9
③ その他収入	368	378	102.6
不動産投資事業合計	15,665	26,449	168.8
(Ⅳ) 不動産関連サービス事業
① マンション管理収入	2,123	2,236	105.3
② スポーツクラブ運営収入	3,709	3,719	100.3
③ その他収入	1,973	2,418	122.5
不動産関連サービス事業合計	7,806	8,373	107.3
合計	86,418	92,153	106.6

(注)セグメント間取引については、相殺消去しております。
b. 販売実績

区分	前連結会計年度 (自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
	期初契約数		期中契約数		期中引渡数		期末契約残
	取扱高		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)
不動産 開発事業	709戸 1区画 -棟		964戸 1区画 -棟		1,118戸 2区画 -棟		555戸 -区画 -棟
	30,447	百万円	43,639	百万円	49,770	百万円	24,316	百万円
			(87.2%)		(101.0%)		(79.9%)
CCRC事業	92戸 -区画 -棟		179戸 -区画 -棟		256戸 -区画 -棟		15戸 -区画 -棟
	4,029	百万円	7,352	百万円	10,643	百万円	738	百万円
			(57.5%)		(90.3%)		(18.3%)
不動産 投資事業	-戸 -区画 1棟		-戸 1区画 17棟		-戸 1区画 17棟		-戸 -区画 1棟
	357	百万円	12,654	百万円	12,162	百万円	850	百万円
			(220.9%)		(201.5%)		(237.7%)
合計	801戸 1区画 1棟		1,143戸 2区画 17棟		1,374戸 3区画 17棟		570戸 -区画 1棟
	34,834	百万円	63,647	百万円	72,576	百万円	25,905	百万円
			(92.9%)		(108.2%)		(74.4%)

区分	当連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)
	期初契約数		期中契約数		期中引渡数		期末契約残
	取扱高		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)
不動産 開発事業	555戸 -区画 -棟		1,232戸 -区画 -棟		1,071戸 -区画 -棟		716戸 -区画 -棟
	24,316	百万円	63,826	百万円	52,328	百万円	35,814	百万円
			(146.3%)		(105.1%)		(147.3%)
CCRC事業	15戸 -区画 -棟		142戸 -区画 -棟		42戸 -区画 -棟		115戸 -区画 -棟
	738	百万円	7,388	百万円	2,169	百万円	5,956	百万円
			(100.5%)		(20.4%)		(806.6%)
不動産 投資事業	-戸 -区画 1棟		-戸 -区画 22棟		-戸 -区画 20棟		-戸 -区画 3棟
	850	百万円	36,024	百万円	23,034	百万円	13,839	百万円
			(284.7%)		(189.4%)		(1,628.2%)
合計	570戸 -区画 1棟		1,374戸 -区画 22棟		1,113戸 -区画 20棟		831戸 -区画 3棟
	25,905	百万円	107,238	百万円	77,532	百万円	55,611	百万円
			(168.5%)		(106.8%)		(214.7%)

(注)1 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数及び取扱高を記載しております。
2 不動産開発事業のうち、共同事業物件における共同事業者への持分売却については、記載の戸数から除外しております。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析については、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 経営成績等の状況の概要」に記載しております。
③ 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び投資用不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は107,540百万円、現金及び現金同等物の残高は27,739百万円となり、よってネット有利子負債は79,800百万円となりました。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)の計画数値に対する当連結会計年度の実績は以下の通りであります。当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、前述の「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要」をご参照ください。
<中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)※連結>

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期	2026年3月期
連結経常利益	50億円	65億円	75億円	85億円	100億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	31億円	42億円	48億円	55億円	65億円
D/Eレシオ	2.0倍水準
ROE	10%以上	-	-	-	15%以上
配当性向	40%以上
DOE	4%以上
引渡戸数	1,500戸～1,700戸程度

(注) 1 D/Eレシオ=有利子負債÷純資産
2 ROE=親会社株主に帰属する当期純利益÷期中(平均)自己資本×100
3 引渡戸数は、分譲マンション、分譲戸建及びシニア向け分譲マンションの合計
<当連結会計年度までの実績>

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期
連結経常利益	56.9億円	72.8億円	75.9億円	86.0億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	30.6億円	45.5億円	48.0億円	54.6億円
D/Eレシオ	1.9倍	2.0倍	1.9倍	2.2倍
ROE	10.2%	13.8%	13.1%	13.5%
配当性向	41.5%	40.4%	40.6%	40.4%
DOE	4.2%	5.6%	5.3%	5.4%
引渡戸数	1,386戸	1,472戸	1,374戸	1,113戸