有価証券届出書(新規公開時)

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2019/04/25 15:01
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(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
第50期連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)
当連結会計年度におけるわが国経済は、年度当初から日経平均株価は右肩上がりに推移したものの、1月後半より米国長期金利上昇が確認されたことを境に急落し、その後年度当初の水準まで下落いたしました。好調な企業業績が確認された4月以降再び上昇し、その後は急落前の水準まで回復してきており、足元の景気は底堅く推移しておりますが、企業景況感の悪化や米国長期金利上昇、トランプ政権の経済政策による貿易戦争への懸念など不安定な要素も増えてきており、予断を許さない状況です。一方で、為替は1月後半より日経平均株価に連動する形で急速に円高に振れましたが、4月以降の株価の回復に伴い、徐々に円安方向に戻して現在は年度当初の水準で安定的に推移しております。
このような経済環境の中、当社が属する不動産業界においては、日本銀行の低金利政策が当面継続する可能性が高いことや企業業績の回復により雇用環境の改善が続いていることから、消費者の景況感は改善されているものの、地価の上昇や建築コストの高止まりにより販売価格が高騰している新築マンションの着工件数は、ここ数年やや右肩下がりの状態が続いております。その反面、住宅の購入意欲自体は下支えされているため、新築分譲住宅の着工件数はここ2~3年やや右肩上がりの状態となっていることから、全体的にはほぼ横ばいの状況です。
このような事業環境の中、当社は創業50周年を迎え、新たに策定した中期経営計画に基づき、主力であるマンション分譲事業及び分譲住宅事業の開発・販売に注力するとともに、新たな収益の柱となる事業の創出に向けて下地作りを進めてまいりました。
この結果、当連結会計年度における業績は、売上高27,831百万円(前年同期比19.0%増)、営業利益1,183百万円(同0.6%増)、経常利益971百万円(同5.6%減)、親会社株主に帰属する当期純利益は583百万円(同19.5%減)と増収・減益となりました。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(マンション事業)
従前どおり、マンション分譲事業を中心としながらも、通常のマンションとは建物の形状が全く異なるタウンハウスの分譲や間取りが全く異なる単身者向けマンションの分譲を始めるなど、今後を見据え市況の変化や環境の変化に対応するべく、新しいマンション事業の可能性を追求してまいりました。
マンション分譲事業においては、新たに熊本県に南九州事業部を立ち上げ、土地仕入における機動性の向上と仕入体制の強化を実施いたしました。また、顧客満足度向上のため、竣工検査の厳格化による品質向上に努め、人員増員による引渡後のアフターサービスの充実を図りました。物件の販売に関しては、販売代理会社との協力による販売体制は引き続き順調に機能し、「ザ・サンパークシティ黒崎」を中心に安定的に推移いたしました。一方、引渡し物件については、一部県庁所在地周辺の競合が多い物件で、値引による粗利率低下が目立ったものの、新規竣工物件を10棟引渡したことにより引渡戸数は420戸(前年同期比13.8%増)となりました。さらに、当連結会計年度より新しい商品として小家族向けマンションの分譲に着手し、その第一号物件として北九州市小倉南区に「サンレリウス徳力」の販売を開始しております。
賃貸マンション販売事業においては、昨年より金融機関の融資が徐々に引き締められていた上に、地方銀行の不正融資事件が発覚したことが逆風となり、当初想定していたよりも販売対象が絞られてしまい、物件の販売は軟調に推移いたしました。一方、前連結会計年度中に受注していた「サンクレシア新下関」・「サンクレシア中本町」を引渡したことにより、引渡棟数は2棟(前年同期も同数)となりました。
タウンハウス分譲事業においては、第一号物件として北九州市小倉北区に「サンヴェルシア黒原」の販売を開始いたしました。当社初めてのタウンハウスであったため、販売手法が確立されておらず、当初は販売に苦戦いたしましたが、当連結会計年度中に無事全戸契約にこぎつけ、一部を引渡したことにより、引渡戸数は8戸となりました。
マンション総合管理事業においては、新たに10棟の管理物件を増やし、管理戸数は1,664戸(前年同期比29.9%増)となりました。
その結果、マンション事業の売上高は14,639百万円(前年同期比20.7%増)、セグメント利益は1,241百万円(同4.9%増)となりました。
(住宅事業)
前連結会計年度の業績を勘案し、経営資源を従前の中心事業である分譲住宅事業に集中し、同事業の業績向上に注力いたしました。また、マンション事業と同様に顧客満足度向上のため、新設部署による引渡後のお客様に対する定期訪問の実施や、人員増員による引渡後のアフターサービスの充実を図りました。さらに、今後の住宅事業全体の業績底上げのため、当社の最大の強みである土地情報収集力を最大限に活かす形で、新しい事業として土地分譲事業を開始いたしました。
分譲住宅事業においては、ここ近年販売が好調な福岡県直方市・飯塚市の販売を強化するため、新たに「住まいの情報館」飯塚店を開店いたしました。また、従来の「サンコート」の販売に加え、その上位商品として「オーガニックハウス」の販売を開始いたしました。この商品は分譲住宅事業の可能性を広げる新たな商品として位置づけしております。物件の販売に関しては、重点販売区域である北九州市八幡西区及び小倉南区・直方市・飯塚市を中心に底堅い分譲住宅への需要に支えられる形で、着実に契約戸数を増やすと同時に物件の竣工・引渡を推し進めたことにより、引渡戸数は426戸(前年同期比19.0%増)となりました。
注文住宅事業においては、自社ブランド「フォカーサ」シリーズの販売に注力するため、北九州市小倉南区にモデルハウス併設型店舗「CASA STUDIO」を開店いたしましたが、営業人員を分譲住宅事業に移したこともあり、新規受注は伸びませんでした。一方、前期受注していた案件を竣工・引渡したことにより、引渡戸数は32戸(前年同期比8.6%減)となりました。
不動産流通事業においては、地元不動産業者との連携で中古マンションに注力する形で販売を展開し、契約戸数を大幅に増やすと同時に順調に引渡を推し進めたことにより、引渡戸数は165戸(前年同期比17.0%増)となりました。
土地分譲事業においては、下期より本格的に事業を始めたにも関わらず、大手ハウスメーカーの紹介案件中心に順調に販売・引渡ともに推移し、引渡筆数は27筆となりました。
その結果、住宅事業の売上高は13,133百万円(前年同期比17.2%増)、セグメント利益は867百万円(同2.1%減)となりました。
(その他事業)
その他事業として、水道供給事業と不動産賃貸事業を行った結果、売上高は58百万円(前年同期比0.3%減)、セグメント利益は28百万円(同0.8%増)となりました。
第51期第1四半期連結累計期間(自 2018年10月1日 至 2018年12月31日)
当第1四半期連結累計期間におけるわが国経済は、企業業績は比較的良好なものの、米国と中国の貿易摩擦やヨーロッパの景気減速に対する懸念で株価は大きく下落し、機械受注の低下や石油価格の下落も重なり、景気動向指数が2ヶ月連続で対前月でマイナスとなるなど停滞感が広がりました。
当社グループが属する不動産業界におきましては、前述の日銀の金融緩和政策の継続を背景に、実需は底堅い動きを示しており、事業環境は概ね良好ではありますが、2019年10月の消費税増税を控えている等、今後の市場動向は油断できない見通しとなっております。
このような事業環境の中、主力であるマンション事業及び住宅事業の開発・販売に注力するとともに、営業エリアにおけるシェアの獲得に向けた取り組みを進めてまいりました。
この結果、当第1四半期連結累計期間における業績は、売上高3,668百万円、営業損失293百万円、経常損失260百万円、親会社株主に帰属する四半期純損失は174百万円となりました。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(マンション事業)
マンション事業におきましては、当期間中に引渡ができる新規竣工物件がなく、竣工済物件の販売に注力した結果、売上高は672百万円、引渡戸数はマンション分譲事業が19戸、タウンハウス分譲事業が2戸、セグメント損失は271百万円となりました。
(住宅事業)
住宅事業におきましては、売上高は2,981百万円、引渡戸数は分譲住宅事業が85戸、注文住宅事業が9戸、不動産流通事業が43戸、土地分譲事業が6筆、セグメント利益は199百万円となりました。
(その他事業)
その他事業として、水道供給事業と不動産賃貸事業を行った結果、売上高は15百万円、セグメント利益は8百万円となりました。
② 財政状態の状況
第50期連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)
(資産)
当連結会計年度末における資産合計は25,997百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,986百万円減少いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、現金及び預金が1,094百万円減少し6,641百万円に、仕掛販売用不動産が1,001百万円減少し12,608百万円になったことなどによるものです。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は21,780百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,555百万円減少いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、短期借入金が2,236百万円減少し5,781百万円に、支払手形及び買掛金が1,867百万円減少し2,687百万円に、長期借入金が2,503百万円増加し7,918百万円になったことなどによるものです。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は4,217百万円となり、前連結会計年度末に比べ568百万円増加いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、利益剰余金が親会社株主に帰属する当期純利益で583百万円増加及び配当より14百万円減少し、純額で568百万円増加したことなどによるものです。
第51期第1四半期連結累計期間(自 2018年10月1日 至 2018年12月31日)
(資産)
当第1四半期連結会計期間末における資産合計は23,934百万円となり、前連結会計年度末に比べ2,062百万円減少いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、現金及び預金が3,118百万円減少し3,523百万円に、仕掛販売用不動産が1,069百万円増加し13,678百万円になったことなどによるものです。
(負債)
当第1四半期連結会計期間末における負債合計は19,951百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,829百万円減少いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、長期借入金が3,239百万円減少し4,679百万円に、支払手形及び買掛金が1,881百万円減少し805百万円に、1年内返済予定の長期借入金が3,548百万円増加し5,949百万円になったことなどによるものです。
(純資産)
当第1四半期連結会計期間末における純資産合計は3,983百万円となり、前連結会計年度末に比べ233百万円減少いたしました。これは前連結会計年度末に比べ、利益剰余金が親会社株主に帰属する四半期純損失で174百万円減少及び配当により57百万円減少し、純額で232百万円減少したことなどによるものです。
③ キャッシュ・フローの状況
第50期連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、6,088百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、営業活動による資金の増加は、407百万円(前年同期は2,678百万円の減少)となりました。これは主に仕入債務の減少額1,867百万円及び税金等調整前当期純利益903百万円ならびにたな卸資産の減少額791百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、投資活動による資金の減少は、300百万円(前年同期は464百万円の減少)となりました。これは主に定期預金の払戻による収入381百万円及び有形固定資産の取得による支出382百万円ならびに定期預金の預入による支出281百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において、財務活動による資金の減少は、1,101百万円(前年同期は2,447百万円の増加)となりました。これは主に短期借入金の返済による支出18,355百万円及び短期借入れによる収入16,107百万円によるものであります。
④ 生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループが営むマンション事業、住宅事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。
b.契約実績
前連結会計年度及び当連結会計年度ならびに当第1四半期連結累計期間の契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称前連結会計年度
(自 2016年10月1日
至 2017年9月30日)
当連結会計年度
(自 2017年10月1日
至 2018年9月30日)
当第1四半期連結累計期間
(自 2018年10月1日
至 2018年12月31日)
件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)
マンション事業50315,545,43451314,648,302902,462,549
住宅事業53710,252,12465613,120,2841392,835,761
合計1,04025,797,5581,16927,768,5862295,298,311

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
前連結会計年度及び当連結会計年度ならびに当第1四半期連結累計期間の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
セグメントの名称前連結会計年度
(自 2016年10月1日
至 2017年9月30日)
当連結会計年度
(自 2017年10月1日
至 2018年9月30日)
当第1四半期連結累計期間
(自 2018年10月1日
至 2018年12月31日)
件数金額(千円)件数金額(千円)件数金額(千円)
マンション事業37112,127,71743014,639,46521672,169
住宅事業53411,210,30765013,133,8751432,981,526
その他-58,814-58,631-15,185
合計90523,396,8391,08027,831,9721643,668,881

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成され、連結財務諸表の作成にあたっては連結決算日における資産・負債及び当連結会計年度における収益・費用に影響を与える事項について、過去の実績や現在の状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積りを行った上で継続して評価を行っています。ただし、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、見積りと異なる場合があります。
なお、当社グループの連結財務諸表において採用する重要な会計方針及び見積りは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項 4.会計方針に関する事項」に記載しております。
a.完成工事補償引当金
完成工事補償引当金は、過去の完成工事に係る補償工事費用の実績を基準にした金額及び特定の物件については補償工事費用の個別見積額を計上しております。そのため、実際の結果が、前提条件と異なる場合、または前提条件が変更された場合、完成工事補償引当金に影響を及ぼす可能性があります。
b.訴訟損失引当金
係争中の訴訟に係る損失に備えるため、訴訟損失引当金は類似の訴訟判決を参考に見積りを行っております。
なお、訴訟の進行状況等が見積りと異なる場合、適宜損失見込額の見直しを実施して損失に備えております。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績
第50期連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)
当社グループの経営成績の分析は次のとおりです。
前連結会計年度
(自 2016年10月1日
至 2017年9月30日)
当連結会計年度
(自 2017年10月1日
至 2018年9月30日)
差額
金額(千円)金額(千円)金額(千円)
売上高23,396,83927,831,9724,435,132(19.0%増)
売上総利益5,279,7635,551,558271,795( 5.1%増)
営業利益1,176,2211,183,3247,103( 0.6%増)
経常利益1,030,015971,848△58,166( 5.6%減)
親会社株主に帰属する当期純利益724,600583,248△141,351(19.5%減)

(売上高・売上総利益)
マンション事業・住宅事業ともに前連結会計年度より引渡物件数が増加したことにより、売上高は総じて増加しており、順調に推移しております。一方、売上総利益については、ここ数年マンション建築費の高騰化が進んでおり、その分を全て物件金額に転嫁することが難しくなってきているため、前連結会計年度よりも全体の粗利率が2.7ポイント低下する要因と分析しております。その結果、売上高の伸びの割に売上総利益の伸びが少なくなっており、これは今後改善していく必要のある問題であると認識しております。
(営業利益)
営業利益は、販売費及び一般管理費が前連結会計年度より264百万円(前年同期比6.5%増)と増加したことにより、微増に終わっております。販売費及び一般管理費の増加については、その主なものは売上高の増加に伴う販売代理業者への販売手数料の発生によるものであると分析しており、今後は手数料率の見直し等を検討する必要はありますが、当社グループの今後の方向性を勘案すると、現状許容せざるを得ない範囲であると認識しております。
(経常利益)
支払利息の増加と受取手数料の減少等により、経常利益は前連結会計年度より減少しております。特に支払利息については、当社グループの経営計画において今後年間に着手するプロジェクトが増えていくことから、借入金の増加とともに増加する傾向になると認識しております。
一方、当社グループがベンチマーク企業を分析の上、経営目標としているのが、売上高経常利益率6%という数値でありますが、前連結会計年度においては4.4%、当連結会計年度においては3.5%とその水準には届いておりません。今後は中期経営計画に沿って売上高の向上と経費の削減を図りながら、徐々に水準に近づけていく所存です。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
法人税等はほぼ横ばいだったものの、特別損失として訴訟関係で訴訟損失引当金繰入額53百万円と和解金14百万円を計上したこと及び前連結会計年度に計上した固定資産売却益10百万円がなかったことから、親会社株主に帰属する当期純利益が大きく減少いたしました。
第51期第1四半期連結累計期間(自 2018年10月1日 至 2018年12月31日)
経営成績の概況につきましては、「第2 事業の状況 3.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ①経営成績の状況」に記載しております。
b.財政状態
第50期連結会計年度(自 2017年10月1日 至 2018年9月30日)
当社グループの財政状態の分析は次のとおりです。
(資金需要)
当社グループの今後の資金需要において、主なものはマンション事業における棟外モデルルームの建設費と住宅事業における店舗の建設費になり、「第3 設備の状況」の「3 設備の新設、除却等の計画」に記載しております。当社グループでは、設備投資については中期経営計画に沿って、効率的かつ戦略的な投資を行ってまいります。
(有利子負債・自己資本比率)
当連結会計年度末の当社グループの有利子負債比率は 389.6%と非常に高い水準にあります。また、自己資本比率は16.2%と非常に低い水準にあり、決して財務状態が強いとは言えません。有利子負債については、事業の性質上及び今後の成長戦略を勘案すると下げていくことは容易ではありませんが、自己資本比率については、当社の近々の目標とする30%にはまだほど遠い状況ではありますが、前期より3.2ポイント改善しており、今後経営計画の達成を積み重ねていき純資産を増やすことで、充分到達可能なものと認識しております。
第51期第1四半期連結累計期間(自 2018年10月1日 至 2018年12月31日)
財政状態の概況につきましては、「第2 事業の状況 3.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1)経営成績等の状況の概要 ②財政状態の状況」に記載しております。
c.キャッシュ・フロー
キャッシュ・フローの概況につきましては、「第2 事業の状況 3.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載しております。