有価証券報告書
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は52,506百万円と前連結会計年度に比べ5,518百万円(11.7%)の増収、営業利益は12,707百万円と前連結会計年度に比べ2,457百万円(24.0%)の増益となりました。
営業外損益では、投資事業組合運用益等は増加いたしましたが、前連結会計年度に計上した持分法による投資利益の剥落、支払利息の増加及び持分法による投資損失の計上等を受け、経常利益は10,478百万円と2,755百万円(20.8%)の減益となりました。
特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として固定資産売却益及び投資有価証券売却益を4,469百万円、特別損失として建替関連損失及び固定資産除却損等を2,524百万円計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失及び投資有価証券評価損等を2,541百万円計上いたしました。
この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は10,188百万円と1,021百万円(11.1%)の増益となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
a 土地建物賃貸事業
連結営業収益の81.6%を占める当セグメントでは、「135 King Street」、「Capital House」、「御堂筋ダイビル」及び「八重洲ダイビル」等の収益寄与等により、営業収益は42,848百万円と前連結会計年度に比べ5,186百万円(13.8%)の増収となりました。また、減価償却費及び固定資産税の増加等により営業費用は増加したものの、営業利益は14,263百万円と前連結会計年度に比べ2,050百万円(16.8%)の増益となりました。
b ビル管理事業
連結営業収益の16.4%を占める当セグメントでは、受託契約の新規獲得等の影響により、営業収益は8,590百万円と前連結会計年度に比べ66百万円(0.8%)の増収となりました。また、営業利益は676百万円と前連結会計年度に比べ289百万円(74.6%)の増益となりました。
c その他
連結営業収益の2.0%を占める当セグメントでは、不動産仲介収入の増加等により、営業収益は1,067百万円と前連結会計年度に比べ265百万円(33.1%)の増収となりました。また、営業利益は372百万円と前連結会計年度に比べ145百万円(63.8%)の増益となりました。
(注)1 セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。
2 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。
当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ208,920百万円増加し、803,525百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ153,597百万円増加し、543,897百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ55,322百万円増加し、259,627百万円となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は13,610百万円となり、前連結会計年度末に比べ510百万円減少いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動により得られた資金は13,732百万円となりました。税金等調整前当期純利益は増加いたしましたが、未払消費税等の減少及び未収消費税等の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べ6,771百万円減少いたしました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は180,334百万円となりました。これは主に、「135 King Street」及び「Warwick Court」並びに「Capital House」等の有形固定資産の取得による支出等であり、使用した資金は前連結会計年度に比べ122,282百万円増加いたしました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は165,367百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入等であり、得られた資金は前連結会計年度に比べ127,187百万円増加いたしました。
③営業収益の状況
a セグメントごとの営業収益
当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
b 土地建物賃貸事業による営業収益
営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。
(a)建物
(注) 貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。
(b)土地
(c)貸駐車場収益
c ビル管理事業による営業収益
d その他による営業収益
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a 経営成績等
(a)財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ208,920百万円増加し、803,525百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ5,229百万円減少し、22,568百万円となりました。固定資産は、前連結会計年度末に比べ214,149百万円増加し、780,956百万円となりました。これは主に、「135 King Street」及び「Warwick Court」並びに「Capital House」等の取得による有形固定資産の増加等によるものであります。
当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ153,597百万円増加し、543,897百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,519百万円減少し、23,384百万円となりました。固定負債は、前連結会計年度末に比べて156,117百万円増加し、520,513百万円となりました。これは主として、長期借入金及び関係会社長期借入金の増加等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ145,187百万円増加し459,250百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ55,322百万円増加し259,627百万円となりました。これは主として、非支配株主持分及び為替換算調整勘定並びにその他有価証券評価差額金が増加したこと等によるものであります。
(b)経営成績
(営業収益)
当連結会計年度の営業収益は52,506百万円と前連結会計年度に比べ5,518百万円(11.7%)の増収となりました。
営業収益の81.6%を占める土地建物賃貸事業セグメントは、42,848百万円と5,186百万円(13.8%)の増収となりました。2026年3月末の当社東阪平均空室率は、大阪1.3%、東京0.1%、大阪・東京合計0.8%であります。営業収益の16.4%を占めるビル管理事業セグメントは、受託契約の新規獲得等の影響により、8,590百万円と前連結会計年度に比べ66百万円(0.8%)の増収となりました。営業収益の2.0%を占めるその他セグメントは、不動産仲介収入の増加等により、1,067百万円と前連結会計年度に比べ265百万円(33.1%)の増収となりました。
(営業原価、販売費及び一般管理費)
当連結会計年度の営業原価は、土地建物賃貸事業セグメントにおいて減価償却費及び固定資産税が増加したこと等により33,181百万円と前連結会計年度に比べ2,377百万円(7.7%)増加いたしました。また、営業収益に対する営業原価の比率は63.2%と前連結会計年度に比べ2.4%減少いたしました。
当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は6,618百万円と前連結会計年度に比べ683百万円(11.5%)増加いたしました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は12.6%と前連結会計年度に比べ0.0%減少いたしました。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益は12,707百万円と前連結会計年度に比べ2,457百万円(24.0%)の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は24.2%と前連結会計年度に比べ2.4%増加いたしました。
なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、14,263百万円と2,050百万円(16.8%)の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は676百万円と前連結会計年度に比べ289百万円(74.6%)の増益、その他セグメントの営業利益は372百万円と前連結会計年度に比べ145百万円(63.8%)の増益となりました。
(営業外損益)
営業外損益は、前連結会計年度の2,984百万円の収益(純額)から、当連結会計年度は2,228百万円の費用(純額)となり、5,212百万円費用が増加いたしました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の800百万円の費用(純額)に対し、当連結会計年度は3,140百万円の費用(純額)と2,340百万円費用が増加いたしました。また、金融収支以外の営業外損益は、前連結会計年度の3,785百万円の収益(純額)に対し、当連結会計年度は912百万円の収益(純額)と2,872百万円収益が減少いたしました。減少の主な要因は、前連結会計年度において計上された持分法による投資利益3,275百万円の剥落等であります。
(経常利益)
当連結会計年度の経常利益は10,478百万円と前連結会計年度に比べ2,755百万円(20.8%)の減益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は20.0%と前連結会計年度に比べ8.2%減少いたしました。
(税金等調整前当期純利益)
前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失1,532百万円、投資有価証券評価損977百万円及び固定資産除却損31百万円を計上いたしましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益2,846百万円及び固定資産売却益1,623百万円、特別損失として建替関連損失2,252百万円、投資有価証券評価損40百万円及び固定資産除却損57百万円等を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、12,424百万円と前連結会計年度に比べ290百万円(2.4%)の増益となりました。
(法人税等)
当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、2,137百万円と前連結会計年度に比べ657百万円(23.5%)減少いたしました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は10,188百万円と前連結会計年度に比べ1,021百万円(11.1%)の増益となりました。
(c)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、賃金上昇を背景とした個人消費の緩やかな回復や、雇用環境の改善が下支えとなり、景気は総じて堅調に推移しました。企業収益の改善や設備投資の持ち直しも一定の支えとなる一方で、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化に加え、米国によるイランへの軍事攻撃を契機として中東情勢が一段と緊迫化するなど、地政学リスクが顕在化しました。また、通商・金融政策を巡る国際的な不透明感や、国内の政策動向の変化等も相まって、世界景気および国内景気の先行きについては、依然として不透明な状況が続いています。
オフィスビル業界におきましては、良好な雇用環境を背景に、採用強化や職場環境の高度化を目的とした執務スペースの拡張および立地改善の動きが引き続き見られました。大都市圏を中心に空室率は低水準で推移し、平均賃料についても上昇基調が継続するなど、賃貸マーケットはコロナ禍後の回復が顕著になりつつあります。不動産売買マーケットにおいても、こうした賃貸市況の改善を背景に、オフィスビルの取引額が前年同期比で大幅に増加し、特に私募ファンドや私募REIT等による大規模オフィスビルの取得が市場を牽引する状況となりました。金利上昇局面にありながらも、国内外の投資家から見た相対的な投資妙味はなお維持されており、物件取得のニーズは引き続き底堅く推移しています。
こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一に、ビル管理品質向上活動を継続しながら、環境問題にも積極的に取組み、競合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを提供し続けることで、高水準の稼働率を保ちつつ、賃料水準の適正化を図り、営業収益の維持拡大に努めております。
当社グループでは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」(2023年度～2035年度)を策定いたしました。①事業戦略として、「国内事業戦略」、「海外事業戦略」、「新規事業戦略」の3つを掲げ、②これら戦略を促進するための触媒として、「商船三井グループとのシナジー」、「環境・サステナビリティ」、「DX」の3つを、③また事業基盤となる「テナントリレーション」、「安心・安全の追求」、「財務戦略」、「組織・制度・ガバナンス」、「人材開発・育成」の5つの充実を、それぞれ計画の中心に据え、諸施策を鋭意推進しております。
本計画の下、3年目にあたる本年度においては、以下の進捗がありました。
「国内事業戦略」における「再開発・街創り」については、札幌市で開発を進めている「札幌ダイビル再開発プロジェクト」の新築工事、参加組合員として参画中の札幌駅南口「北4西3地区第一種市街地再開発事業」の新築工事が順調に進んでいます。
「国内事業戦略」における「建替」については、2025年6月に竣工した「八重洲ダイビル」が、満室稼働を達成し業績の向上に向け順調なスタートを切りました。
「国内事業戦略」における「アセットタイプ拡充」として、広島市西区に所在する物流施設に関する信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行いました。更に、物流施設に加えて住居系についても、6物件に係る信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行うなど、資産効率の向上およびポートフォリオの多様化を推進しました。
「海外事業戦略」では、英国においてForbes2000 企業の本社が多く集まり、流動性・透明性の高いコア市場として世界の投資家から高く評価をされているロンドンにおいて、Brexit後もなおその国際金融の中枢としての地位を維持するシティ内の好立地に所在する「Capital House」を2025年6月に取得し、英国への初進出を果たしました。同国への進出により、当社の海外事業は開発中案件を含め、世界4か国・計10件となります。同ビルには商船三井グループ企業も入居し、同グループのグローバル事業における重要拠点となっています。更に2026年2月には、ロンドン第2号案件となる、「Warwick Court」のメジャー持分を取得しました。こちらも、英国を代表する歴史的建築であるセントポール大聖堂に隣接し、極めて希少性の高い立地を誇る物件であります。また、豪州においては、2025年4月に第3号案件となるシドニー中心地区に位置するAグレードビル「135 King Street」を取得いたしました。
「新規事業戦略」における収益性・資本効率向上を目的とした「ビジネスモデルの多角化」では、千葉県八千代市所在の物流施設、大阪府藤井寺市所在の物流施設、および東京圏の商業ビル等3物件のブリッジ保有(売却等を前提とした一時保有)を行う特別目的会社への出資をそれぞれ実施しました。さらに、「新規事業領域」への投資として、自社保有ビルおよびエリアの資産価値向上等を企図し、アート・コミュニケーションプラットフォーム「ArtSticker」を運営する株式会社The Chain Museum、および映像解析AI「AI Security asilla」の開発・提供を事業とする株式会社アジラの計2社のスタートアップ企業に対して出資を行いました。
その他、経営計画において掲げた戦略促進の触媒のひとつ「環境・サステナビリティ」については、国内外の当社全保有ビルにおけるCO2フリー電力の導入が完了しました。「新ダイビル」においては、環境対応を更に一歩進め、同ビル向け再生可能エネルギー供給のためのオフサイトコーポレートPPAを締結しました。また、ベトナムにおいても、保有・運営する「サイゴン・タワー」および「コーナーストーン・ビルディング」において、太陽光発電や全使用電力のCO2フリー化などの環境負荷軽減に取り組み、「LEED Operations & Maintenance」の最高位であるPlatinum認証を取得いたしました。
以上の取組により、営業収益525億円、営業利益127億円、税金等調整前当期純利益124億円、親会社株主に帰属する当期純利益101億円、総資産営業利益率は1.8%、自己資本利益率は4.6%、D/Eレシオは1.9倍となりました。
今後のわが国経済は、地政学的リスクの継続や世界的な保護主義の進展、為替・金利動向の変化などを背景に、不確実性の高い状況が続くものと予想されます。加えて、建設コストの上昇や人手不足の深刻化といった構造的課題も顕在化しており、企業経営を取り巻く環境は引き続き厳しさを増しております。
オフィスビル業界においては、働き方や事業環境の変化を背景に、執務環境の見直しや環境配慮、安心・安全への対応など、テナント企業ニーズの多様化・高度化がますます進んでいます。このような状況下において、個別物件の競争力向上に加え、街創りの視点を踏まえた付加価値の創出や、他社との差別化をいかに図っていくかが重要な課題となっております。
当社グループは、中長期経営計画「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」に基づき、2025年度までをPhase1として、アセット規模の拡大や事業領域の多様化を進めてまいりました。2026年度は、同計画のPhase2の初年度と位置付け、Phase1で積み上げた投資成果を着実に収益へと結び付けるとともに、キャッシュフロー創出力や資本効率をより重視した経営へと軸足を移してまいります。
海外事業においては、既存投資国における収益基盤の一層の強化を図るとともに、これまで培ってきた事業基盤やパートナーシップを活かしつつ、リスクとリターンのバランスに配慮したポートフォリオ高度化を推進してまいります。
その他当面の課題として、2027年度に竣工を控える「札幌ダイビル」について、新築工事の着実な遂行とともに、竣工を見据えた計画的なテナントリーシングを進めてまいります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a キャッシュ・フロー関連指標の推移
(注) 自己資本比率:自己資本/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(補足)
1 各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2 キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。
3 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
b 財務政策
当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金、借入金及び社債により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2026年3月31日現在長期の借入金等(1年以内返済含む)の残高は459,250百万円で、金融機関からの借入金128,650百万円、関係会社からの借入金268,600百万円及び社債62,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。
上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー、金融機関からの短期借入金及び商船三井グループのキャッシュマネジメントシステムで調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、35,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。
当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は52,506百万円と前連結会計年度に比べ5,518百万円(11.7%)の増収、営業利益は12,707百万円と前連結会計年度に比べ2,457百万円(24.0%)の増益となりました。
営業外損益では、投資事業組合運用益等は増加いたしましたが、前連結会計年度に計上した持分法による投資利益の剥落、支払利息の増加及び持分法による投資損失の計上等を受け、経常利益は10,478百万円と2,755百万円(20.8%)の減益となりました。
特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として固定資産売却益及び投資有価証券売却益を4,469百万円、特別損失として建替関連損失及び固定資産除却損等を2,524百万円計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失及び投資有価証券評価損等を2,541百万円計上いたしました。
この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は10,188百万円と1,021百万円(11.1%)の増益となりました。
セグメントごとの業績は次のとおりであります。
a 土地建物賃貸事業
連結営業収益の81.6%を占める当セグメントでは、「135 King Street」、「Capital House」、「御堂筋ダイビル」及び「八重洲ダイビル」等の収益寄与等により、営業収益は42,848百万円と前連結会計年度に比べ5,186百万円(13.8%)の増収となりました。また、減価償却費及び固定資産税の増加等により営業費用は増加したものの、営業利益は14,263百万円と前連結会計年度に比べ2,050百万円(16.8%)の増益となりました。
b ビル管理事業
連結営業収益の16.4%を占める当セグメントでは、受託契約の新規獲得等の影響により、営業収益は8,590百万円と前連結会計年度に比べ66百万円(0.8%)の増収となりました。また、営業利益は676百万円と前連結会計年度に比べ289百万円(74.6%)の増益となりました。
c その他
連結営業収益の2.0%を占める当セグメントでは、不動産仲介収入の増加等により、営業収益は1,067百万円と前連結会計年度に比べ265百万円(33.1%)の増収となりました。また、営業利益は372百万円と前連結会計年度に比べ145百万円(63.8%)の増益となりました。
(注)1 セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。
2 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。
当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ208,920百万円増加し、803,525百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ153,597百万円増加し、543,897百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ55,322百万円増加し、259,627百万円となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は13,610百万円となり、前連結会計年度末に比べ510百万円減少いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動により得られた資金は13,732百万円となりました。税金等調整前当期純利益は増加いたしましたが、未払消費税等の減少及び未収消費税等の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べ6,771百万円減少いたしました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は180,334百万円となりました。これは主に、「135 King Street」及び「Warwick Court」並びに「Capital House」等の有形固定資産の取得による支出等であり、使用した資金は前連結会計年度に比べ122,282百万円増加いたしました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は165,367百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入等であり、得られた資金は前連結会計年度に比べ127,187百万円増加いたしました。
③営業収益の状況
a セグメントごとの営業収益
当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。
| 区分 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| 土地建物賃貸事業 | 42,956 | 13.7 |
| ビル管理事業 | 11,391 | 3.4 |
| その他 | 1,067 | 33.1 |
| 小計 | 55,415 | 11.8 |
| 消去又は全社 | △2,908 | - |
| 合計 | 52,506 | 11.7 |
b 土地建物賃貸事業による営業収益
営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。
(a)建物
| 区分 | 面積又は金額(百万円) | 前期比(%) | |
| 所有総面積 | 794,182 | ㎡ | 5.6 |
| 内訳 | |||
| 共用面積 | 223,218 | ㎡ | 11.3 |
| 自用面積 | 16,508 | ㎡ | 1.0 |
| 貸付可能面積 | 554,456 | ㎡ | 3.7 |
| 内貸付面積 | |||
| 貸室面積 | 499,835 | ㎡ | 3.7 |
| 駐車場面積 | 49,397 | ㎡ | 3.7 |
| 小計 | 549,232 | ㎡ | 3.7 |
| 転貸面積 | 21,934 | ㎡ | - |
| 貸付面積合計 | 571,166 | ㎡ | 3.6 |
| 貸室収益(総額) | 42,373 | 13.8 | |
| 消去又は全社 | △108 | - | |
| 計 | 42,265 | 13.9 | |
(注) 貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。
(b)土地
| 区分 | 面積又は金額(百万円) | 前期比(%) | |
| 所有総面積 | 98,886 | ㎡ | 1.8 |
| 内訳 | |||
| 貸付面積 | 209 | ㎡ | △0.5 |
| 営業用建物敷地 | 98,677 | ㎡ | 1.8 |
| 土地使用権 | 11,330 | ㎡ | 39.0 |
| 面積合計 | 110,216 | ㎡ | 4.7 |
| 貸地収益(総額) | 13 | 10.6 | |
| 消去又は全社 | - | - | |
| 計 | 13 | 10.6 | |
(c)貸駐車場収益
| 区分 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| 駐車場賃貸収益 | 569 | 7.5 |
| 消去又は全社 | - | - |
| 計 | 569 | 7.5 |
c ビル管理事業による営業収益
| 区分 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| ビル管理 | 8,878 | 2.8 |
| マンション管理 | 2,297 | 5.6 |
| その他 | 216 | 7.1 |
| 小計 | 11,391 | 3.4 |
| 消去又は全社 | △2,800 | - |
| 計 | 8,590 | 0.8 |
d その他による営業収益
| 区分 | 金額(百万円) | 前期比(%) |
| 工事請負高 | 664 | 12.4 |
| 工事管理料 | 169 | 67.3 |
| 不動産仲介収入 | 116 | 78,839.6 |
| その他 | 116 | 6.6 |
| 小計 | 1,067 | 33.1 |
| 消去又は全社 | - | - |
| 計 | 1,067 | 33.1 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a 経営成績等
(a)財政状態
当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ208,920百万円増加し、803,525百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ5,229百万円減少し、22,568百万円となりました。固定資産は、前連結会計年度末に比べ214,149百万円増加し、780,956百万円となりました。これは主に、「135 King Street」及び「Warwick Court」並びに「Capital House」等の取得による有形固定資産の増加等によるものであります。
当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ153,597百万円増加し、543,897百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,519百万円減少し、23,384百万円となりました。固定負債は、前連結会計年度末に比べて156,117百万円増加し、520,513百万円となりました。これは主として、長期借入金及び関係会社長期借入金の増加等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ145,187百万円増加し459,250百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ55,322百万円増加し259,627百万円となりました。これは主として、非支配株主持分及び為替換算調整勘定並びにその他有価証券評価差額金が増加したこと等によるものであります。
(b)経営成績
(営業収益)
当連結会計年度の営業収益は52,506百万円と前連結会計年度に比べ5,518百万円(11.7%)の増収となりました。
営業収益の81.6%を占める土地建物賃貸事業セグメントは、42,848百万円と5,186百万円(13.8%)の増収となりました。2026年3月末の当社東阪平均空室率は、大阪1.3%、東京0.1%、大阪・東京合計0.8%であります。営業収益の16.4%を占めるビル管理事業セグメントは、受託契約の新規獲得等の影響により、8,590百万円と前連結会計年度に比べ66百万円(0.8%)の増収となりました。営業収益の2.0%を占めるその他セグメントは、不動産仲介収入の増加等により、1,067百万円と前連結会計年度に比べ265百万円(33.1%)の増収となりました。
(営業原価、販売費及び一般管理費)
当連結会計年度の営業原価は、土地建物賃貸事業セグメントにおいて減価償却費及び固定資産税が増加したこと等により33,181百万円と前連結会計年度に比べ2,377百万円(7.7%)増加いたしました。また、営業収益に対する営業原価の比率は63.2%と前連結会計年度に比べ2.4%減少いたしました。
当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は6,618百万円と前連結会計年度に比べ683百万円(11.5%)増加いたしました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は12.6%と前連結会計年度に比べ0.0%減少いたしました。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益は12,707百万円と前連結会計年度に比べ2,457百万円(24.0%)の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は24.2%と前連結会計年度に比べ2.4%増加いたしました。
なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、14,263百万円と2,050百万円(16.8%)の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は676百万円と前連結会計年度に比べ289百万円(74.6%)の増益、その他セグメントの営業利益は372百万円と前連結会計年度に比べ145百万円(63.8%)の増益となりました。
(営業外損益)
営業外損益は、前連結会計年度の2,984百万円の収益(純額)から、当連結会計年度は2,228百万円の費用(純額)となり、5,212百万円費用が増加いたしました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の800百万円の費用(純額)に対し、当連結会計年度は3,140百万円の費用(純額)と2,340百万円費用が増加いたしました。また、金融収支以外の営業外損益は、前連結会計年度の3,785百万円の収益(純額)に対し、当連結会計年度は912百万円の収益(純額)と2,872百万円収益が減少いたしました。減少の主な要因は、前連結会計年度において計上された持分法による投資利益3,275百万円の剥落等であります。
(経常利益)
当連結会計年度の経常利益は10,478百万円と前連結会計年度に比べ2,755百万円(20.8%)の減益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は20.0%と前連結会計年度に比べ8.2%減少いたしました。
(税金等調整前当期純利益)
前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失1,532百万円、投資有価証券評価損977百万円及び固定資産除却損31百万円を計上いたしましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益2,846百万円及び固定資産売却益1,623百万円、特別損失として建替関連損失2,252百万円、投資有価証券評価損40百万円及び固定資産除却損57百万円等を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、12,424百万円と前連結会計年度に比べ290百万円(2.4%)の増益となりました。
(法人税等)
当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、2,137百万円と前連結会計年度に比べ657百万円(23.5%)減少いたしました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は10,188百万円と前連結会計年度に比べ1,021百万円(11.1%)の増益となりました。
(c)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当連結会計年度のわが国経済は、賃金上昇を背景とした個人消費の緩やかな回復や、雇用環境の改善が下支えとなり、景気は総じて堅調に推移しました。企業収益の改善や設備投資の持ち直しも一定の支えとなる一方で、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化に加え、米国によるイランへの軍事攻撃を契機として中東情勢が一段と緊迫化するなど、地政学リスクが顕在化しました。また、通商・金融政策を巡る国際的な不透明感や、国内の政策動向の変化等も相まって、世界景気および国内景気の先行きについては、依然として不透明な状況が続いています。
オフィスビル業界におきましては、良好な雇用環境を背景に、採用強化や職場環境の高度化を目的とした執務スペースの拡張および立地改善の動きが引き続き見られました。大都市圏を中心に空室率は低水準で推移し、平均賃料についても上昇基調が継続するなど、賃貸マーケットはコロナ禍後の回復が顕著になりつつあります。不動産売買マーケットにおいても、こうした賃貸市況の改善を背景に、オフィスビルの取引額が前年同期比で大幅に増加し、特に私募ファンドや私募REIT等による大規模オフィスビルの取得が市場を牽引する状況となりました。金利上昇局面にありながらも、国内外の投資家から見た相対的な投資妙味はなお維持されており、物件取得のニーズは引き続き底堅く推移しています。
こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一に、ビル管理品質向上活動を継続しながら、環境問題にも積極的に取組み、競合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを提供し続けることで、高水準の稼働率を保ちつつ、賃料水準の適正化を図り、営業収益の維持拡大に努めております。
当社グループでは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」(2023年度～2035年度)を策定いたしました。①事業戦略として、「国内事業戦略」、「海外事業戦略」、「新規事業戦略」の3つを掲げ、②これら戦略を促進するための触媒として、「商船三井グループとのシナジー」、「環境・サステナビリティ」、「DX」の3つを、③また事業基盤となる「テナントリレーション」、「安心・安全の追求」、「財務戦略」、「組織・制度・ガバナンス」、「人材開発・育成」の5つの充実を、それぞれ計画の中心に据え、諸施策を鋭意推進しております。
本計画の下、3年目にあたる本年度においては、以下の進捗がありました。
「国内事業戦略」における「再開発・街創り」については、札幌市で開発を進めている「札幌ダイビル再開発プロジェクト」の新築工事、参加組合員として参画中の札幌駅南口「北4西3地区第一種市街地再開発事業」の新築工事が順調に進んでいます。
「国内事業戦略」における「建替」については、2025年6月に竣工した「八重洲ダイビル」が、満室稼働を達成し業績の向上に向け順調なスタートを切りました。
「国内事業戦略」における「アセットタイプ拡充」として、広島市西区に所在する物流施設に関する信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行いました。更に、物流施設に加えて住居系についても、6物件に係る信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行うなど、資産効率の向上およびポートフォリオの多様化を推進しました。
「海外事業戦略」では、英国においてForbes2000 企業の本社が多く集まり、流動性・透明性の高いコア市場として世界の投資家から高く評価をされているロンドンにおいて、Brexit後もなおその国際金融の中枢としての地位を維持するシティ内の好立地に所在する「Capital House」を2025年6月に取得し、英国への初進出を果たしました。同国への進出により、当社の海外事業は開発中案件を含め、世界4か国・計10件となります。同ビルには商船三井グループ企業も入居し、同グループのグローバル事業における重要拠点となっています。更に2026年2月には、ロンドン第2号案件となる、「Warwick Court」のメジャー持分を取得しました。こちらも、英国を代表する歴史的建築であるセントポール大聖堂に隣接し、極めて希少性の高い立地を誇る物件であります。また、豪州においては、2025年4月に第3号案件となるシドニー中心地区に位置するAグレードビル「135 King Street」を取得いたしました。
「新規事業戦略」における収益性・資本効率向上を目的とした「ビジネスモデルの多角化」では、千葉県八千代市所在の物流施設、大阪府藤井寺市所在の物流施設、および東京圏の商業ビル等3物件のブリッジ保有(売却等を前提とした一時保有)を行う特別目的会社への出資をそれぞれ実施しました。さらに、「新規事業領域」への投資として、自社保有ビルおよびエリアの資産価値向上等を企図し、アート・コミュニケーションプラットフォーム「ArtSticker」を運営する株式会社The Chain Museum、および映像解析AI「AI Security asilla」の開発・提供を事業とする株式会社アジラの計2社のスタートアップ企業に対して出資を行いました。
その他、経営計画において掲げた戦略促進の触媒のひとつ「環境・サステナビリティ」については、国内外の当社全保有ビルにおけるCO2フリー電力の導入が完了しました。「新ダイビル」においては、環境対応を更に一歩進め、同ビル向け再生可能エネルギー供給のためのオフサイトコーポレートPPAを締結しました。また、ベトナムにおいても、保有・運営する「サイゴン・タワー」および「コーナーストーン・ビルディング」において、太陽光発電や全使用電力のCO2フリー化などの環境負荷軽減に取り組み、「LEED Operations & Maintenance」の最高位であるPlatinum認証を取得いたしました。
以上の取組により、営業収益525億円、営業利益127億円、税金等調整前当期純利益124億円、親会社株主に帰属する当期純利益101億円、総資産営業利益率は1.8%、自己資本利益率は4.6%、D/Eレシオは1.9倍となりました。
今後のわが国経済は、地政学的リスクの継続や世界的な保護主義の進展、為替・金利動向の変化などを背景に、不確実性の高い状況が続くものと予想されます。加えて、建設コストの上昇や人手不足の深刻化といった構造的課題も顕在化しており、企業経営を取り巻く環境は引き続き厳しさを増しております。
オフィスビル業界においては、働き方や事業環境の変化を背景に、執務環境の見直しや環境配慮、安心・安全への対応など、テナント企業ニーズの多様化・高度化がますます進んでいます。このような状況下において、個別物件の競争力向上に加え、街創りの視点を踏まえた付加価値の創出や、他社との差別化をいかに図っていくかが重要な課題となっております。
当社グループは、中長期経営計画「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」に基づき、2025年度までをPhase1として、アセット規模の拡大や事業領域の多様化を進めてまいりました。2026年度は、同計画のPhase2の初年度と位置付け、Phase1で積み上げた投資成果を着実に収益へと結び付けるとともに、キャッシュフロー創出力や資本効率をより重視した経営へと軸足を移してまいります。
海外事業においては、既存投資国における収益基盤の一層の強化を図るとともに、これまで培ってきた事業基盤やパートナーシップを活かしつつ、リスクとリターンのバランスに配慮したポートフォリオ高度化を推進してまいります。
その他当面の課題として、2027年度に竣工を控える「札幌ダイビル」について、新築工事の着実な遂行とともに、竣工を見据えた計画的なテナントリーシングを進めてまいります。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a キャッシュ・フロー関連指標の推移
| 2022年 3月期 | 2023年 3月期 | 2024年 3月期 | 2025年 3月期 | 2026年 3月期 | |
| 自己資本比率(%) | 42.3 | 39.8 | 35.9 | 34.0 | 29.6 |
| キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年) | 13.1 | 12.5 | 15.0 | 15.3 | 33.4 |
| インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍) | 11.1 | 15.7 | 13.5 | 9.4 | 3.0 |
(注) 自己資本比率:自己資本/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(補足)
1 各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2 キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。
3 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。
b 財務政策
当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金、借入金及び社債により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2026年3月31日現在長期の借入金等(1年以内返済含む)の残高は459,250百万円で、金融機関からの借入金128,650百万円、関係会社からの借入金268,600百万円及び社債62,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。
上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー、金融機関からの短期借入金及び商船三井グループのキャッシュマネジメントシステムで調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、35,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。
当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
