有価証券報告書-第35期(平成30年4月1日-平成31年3月31日)

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当事業年度の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。
(1) 経営成績
当事業年度におけるわが国経済は、政府による経済対策や日本銀行による金融緩和策を背景に企業収益の改善、個人消費の持ち直し、設備投資の増加など内需が堅調で総じて緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、海外経済は、通商問題の動向、中国経済の先行き、欧州の政局不安や金融・資本市場の変動の影響など依然として先行き不透明な状況が続いており、わが国の景気を下押するリスクに留意が必要な状況です。
当社が属する不動産業界においては、収益不動産市場では景気の回復局面と雇用・所得環境の改善とともに低い金利水準が続き、不動産に対する投資意欲は旺盛で、東京都内をはじめとする都市部で安定した投資先として賃貸住宅の需要は高まっております。また、オフィスビルなどの商業用不動産だけでなく、訪日客の増加を受けて宿泊需要に対する投資も活発化し、物流施設などへの関心も強まっております。一方、分譲住宅市場では地価の上昇や建築コストの高止まりが続く中で販売価格が上昇、交通の利便性の優れた地域を中心に住宅需要は堅調で事業用地の取得競争が一層厳しい状況が続いております。
この様な事業環境において、当社は中長期的な成長に向けて東京都内を中心に開発用地や収益物件等の取得を積極的に推進し、棚卸資産の積上げ・事業ポートフォリオの多角化を図ったほか、利益を重視した販売を計画的に進捗させ増益を達成いたしました。
以上の結果、当事業年度の業績は、売上高は131億22百万円(前期比12.5%減)となり、営業利益は15億91百万円(前期比35.9%増)、経常利益は13億88百万円(前期比33.1%増)、税引前当期純利益は13億54百万円(前期比33.7%増)となりました。法人税等の税金費用1億87百万円を控除した当期純利益は11億67百万円(前期比8.4%増)となりました。
経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
(売上高、売上原価、売上総利益)
当事業年度における売上高は、前期比18億72百万円減少(前期比12.5%減)の131億22百万円となりました。流動化事業及び戸建販売事業は、それぞれ前期比15億46百万円(同15.6%減)及び11億8百万円(同42.1%減)の減少となりましたが、マンション販売事業は好調に推移し、前期比7億8百万円(同29.4%増)の増加となりました。
売上原価は、前期比22億63百万円減少(同18.4%減)の100億13百万円となりました。流動化事業及び戸建販売事業については売上高の減少に伴い、それぞれ前期比17億57百万円(同21.8%減)及び10億22百万円(同45.4%減)の減少となったものの、マンション販売事業は売上高の増加に伴い、前期比4億82百万円(同24.7%増)の増加となりました。
売上総利益は、流動化事業及びマンション販売事業の増益により、前期比3億91百万円増加(同14.4%増)の31億9百万円となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
販売費及び一般管理費は、人件費、広告宣伝費、租税公課等の減少により前期比29百万円減少(同1.9%減)の15億17百万円となり、営業利益は前期比4億20百万円増加(同35.9%増)の15億91百万円となりました。
(営業外損益、経常利益)
営業外収益は、受取利息及び受取保証料等の減少により、前期比0百万円減少(同2.0%減)の28百万円となりました。また、営業外費用は支払利息(同77百万円増加、56.7%増)の増加により前期比74百万円増加(同47.7%増)の2億31百万円となりましたが、経常利益は前期比3億45百万円増加(同33.1%増)の13億88百万円となりました。
(特別損益、税引前当期純利益、当期純利益)
特別利益に、主に固定資産売却益14百万円など合計15百万円を計上し、また特別損失に減損損失49百万円など合計49百万円(同19百万円増加、63.8%増)を計上した結果、税引前当期純利益は前期比3億41百万円増加(同33.7%増)の13億54百万円となりました。
また、法人税、住民税及び事業税を前期比36百万円増加の2億5百万円、法人税等調整額を(△は利益)△18百万円計上により、税金費用が前期比2億50百万円増加の1億87百万円となり、当期純利益は前期比90百万円増加(同8.4%増)の11億67百万円となりました。
セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。
(流動化事業)
当事業年度は、主に東京都23区内および神奈川県において、他デベロッパー向けの開発用地の販売及び収益物件の企画・販売を行ってまいりました。
販売面におきましては、「横浜プロジェクト」(神奈川県横浜市)、「大門プロジェクト」(東京都港区)、「銀座プロジェクト」(東京都中央区)、「秋葉原プロジェクト」(東京都千代田区)をはじめとする12件(前期比9件減)の引渡しを行いました。
この結果、売上高は83億35百万円(前期比15.6%減)と減収となりましたが、採算性を重視し取り組むプロジェクトを厳選したことで、営業利益は15億60百万円(前期比6.1%増)と増益となりました。
(マンション販売事業)
当事業年度は、東京都23区内および埼玉県において、仕入・開発・販売活動を展開してまいりました。
販売面におきましては、「ルネサンスシティ川口並木 ザ・レジデンス」(埼玉県川口市)が完売したことをはじめ、「ルネサンスコート鷺ノ宮(21戸)」(東京都中野区)、「ルネサンスコート芝公園(18戸)」(東京都港区)、「ルネサンスコート三軒茶屋Ⅱ(11戸)」(東京都世田谷区)、「ルネサンスコート原宿 ザ・レジデンス(11戸)」(東京都渋谷区)を一棟売却いたしました。
この結果、新規4棟を含む6プロジェクトの引渡しを行い、販売戸数は84戸(前期比8戸減)、売上高は31億19百万円(前期比29.4%増)、営業利益は4億19百万円(前期比76.6%増)と増収・増益となりました。
(戸建販売事業)
当事業年度は、東京都において、戸建住宅及び資産運用型アパート等の仕入・開発・販売活動を展開してまいりました。
販売面におきましては、戸建住宅の「ルネタウン西永福」(東京都杉並区)、「ルネタウン板橋本町」(東京都板橋区)、資産運用型アパートの「ルネコート志村坂上」(東京都板橋区)、「ルネコート青砥」(東京都葛飾区)、「ルネコート小岩」(東京都江戸川区)など、宅地販売を含む全24棟(前期比31棟減)を販売いたしました。
この結果、売上高は15億25百万円(前期比42.1%減)、営業利益は1億85百万円(前期比33.6%増)と増益となりました。
(その他)
当事業年度の売上高は1億41百万円(前期比109.1%増)、営業利益は79百万円(前期比132.3%増)となりました。
仕入、販売及び契約の実績は、次のとおりであります。
① 仕入実績
用地仕入の実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)	前期比(%)
	金額(千円)
流動化事業	4,053,573	△66.2
マンション販売事業	2,575,513	25.3
戸建販売事業	531,762	△37.8
合計	7,160,849	△52.0

(注) 金額には、消費税等は含まれておりません。
② 販売実績
イ 販売経路別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を販売経路別に示すと、次のとおりであります。

区分	販売経路					当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)		前期比(%)
						件数	金額(千円)
流動化事業
開発用地等
卸販売	当 社		→	デベロッパー等		10件	4,743,809	△49.3
収益物件等
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	投資家等	2件	3,556,256	604.4
附帯事業			―			―	35,581	28.5
小計	―					12件	8,335,648	△15.6
マンション販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	―	―	―
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	68戸	2,646,806	69.1
一棟売却	当 社		→	デベロッパー等		16戸	430,534	△48.7
附帯事業			―			―	42,528	482.7
小計	―					84戸	3,119,869	29.4
戸建販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	16棟	779,440	△1.8
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	8棟	738,333	△59.8
附帯事業			―			―	7,803	49.9
小計	―					24棟	1,525,577	△42.1
その他	―					―	141,607	109.1
合計	―					―	13,122,702	△12.5

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
ロ 事業区分別販売実績
販売実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)			前期比(%)
	主な物件名等	件数	金額(千円)
流動化事業	横浜	1件	2,255,000
	大門	1件	1,804,196
	銀座	1件	1,301,256
	秋葉原	1件	851,188
	その他	8件	2,088,424
	小計	12件	8,300,066	△15.8
	附帯事業	―	35,581
	小計	―	35,581	28.5
	計	12件	8,335,648	△15.6
マンション販売事業	ルネサンスコート原宿 ザ・レジデンス	11戸	886,450
	ルネサンスコート芝公園	18戸	680,062
	ルネサンスコート鷺ノ宮	21戸	522,445
	東向島プロジェクト	16戸	430,534
	その他	18戸	557,848
	小計	84戸	3,077,341	28.0
	附帯事業	―	42,528
	小計	―	42,528	482.7
	計	84戸	3,119,869	29.4
戸建販売事業	ルネコート志村坂上	1棟	153,510
	ルネタウン西永福	2棟	118,788
	ルネコート板橋本町	1棟	116,723
	ルネコート青砥	1棟	114,457
	ルネコート西国分寺	1棟	106,315
	その他	18棟	907,978
	小計	24棟	1,517,773	△42.3
	附帯事業	―	7,803
	小計	―	7,803	49.9
	計	24棟	1,525,577	△42.1
その他	―	―	141,607	109.1
合計	―	―	13,122,702	△12.5

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
合同会社KHF4	―	―	2,255,000	17.1
住友不動産株式会社	―	―	1,804,196	13.7
株式会社オープン・システムズ・テクノロジー	―	―	1,301,256	10.0
一建設株式会社	1,742,090	11.6	138,137	1.0

3.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
ハ 地域別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。

区分	地域	当事業年度 (自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)		前期比(%)
		件数	金額(千円)
流動化事業	東京都区内	6件	4,971,699
	東京都下	―	―
	埼玉県	―	―
	神奈川県	4件	2,963,162
	その他	2件	365,203
	小計	12件	8,300,066	△15.8
	附帯事業	―	35,581
	小計	―	35,581	28.5
	計	12件	8,335,648	△15.6
マンション販売事業	東京都区内	77戸	2,898,991
	東京都下	―	―
	埼玉県	7戸	178,349
	神奈川県	―	―
	小計	84戸	3,077,341	28.0
	附帯事業	―	42,528
	小計	―	42,528	482.7
	計	84戸	3,119,869	29.4
戸建販売事業	東京都区内	23棟	1,411,457
	東京都下	1棟	106,315
	埼玉県	―	―
	神奈川県	―	―
	小計	24棟	1,517,773	△42.3
	附帯事業	―	7,803
	小計	―	7,803	49.9
	計	24棟	1,525,577	△42.1
その他	―	―	141,607	109.1
合計	―	―	13,122,702	△12.5

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
③ 契約実績
不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。
当事業年度(自 2018年4月1日 至 2019年3月31日)

区分		当期首残高		当期増減額		当期末残高
		件数	金額(千円)	件数	金額(千円)	件数	金額(千円)
流動化事業	開発用地等
	卸販売	2件	2,108,000	8件	2,635,809	―	―
	収益物件等
	自社販売	―	―	3件	2,449,000	3件	2,449,000
	委託販売	―	―	3件	5,756,256	1件	2,200,000
	附帯事業	―	―	―	35,581	―	―
	小計	2件	2,108,000	14件	10,876,648	4件	4,649,000
マンション販売事業	自社販売	―	―	―	―	―	―
	委託販売	3戸	74,581	4戸	103,768	―	―
	一棟売却	16戸	430,330	61戸	2,468,661	―	―
	附帯事業	―	―	―	42,528	―	―
	小計	19戸	504,911	65戸	2,614,957	―	―
戸建販売事業	自社販売	―	―	16棟	779,440	―	―
	委託販売	―	―	8棟	738,333	―	―
	附帯事業	―	―	―	7,803	―	―
	小計	―	―	24棟	1,525,577	―	―
合計		―	2,612,911	―	15,017,183	―	4,649,000

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の契約棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
(2) 財政状態
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ18億38百万円増加(11.9%増)し、172億58百万円となりました。主な増加要因は、現金及び預金が4億76百万円増加(前期末比12.8%増)、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合計で13億2百万円増加(前期末比11.2%増)したことによるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ1億47百万円増加(10.0%増)し、16億20百万円となりました。主な増加要因は、関係会社長期貸付金が3億36百万円増加(前期末比425.2%増)したことによるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ17億57百万円増加(28.7%増)し、78億74百万円となりました。主な増加要因は、販売用不動産の積上げに伴い、短期借入金が2億53百万円増加(前期末比8.8%増)、1年内返済予定の長期借入金が14億16百万円増加(前期末比57.8%増)したことによるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ7億9百万円減少(11.1%減)し、56億85百万円となりました。主な減少要因は、仕掛販売用不動産の工事進捗に伴い、長期借入金が7億69百万円減少(前期末比12.8%減)したことによるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ9億36百万円増加(21.4%増)し、53億22百万円となりました。主な要因は、当期純利益で11億67百万円増加した一方で、剰余金の配当で1億99百万円、その他有価証券評価差額金で31百万円減少したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フロー
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前期末に比べ4億76百万円増加し、41億91百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、32百万円の資金の減少(前期は42億24百万円の減少)となりました。これは主に、税引前当期純利益13億54百万円の計上がある一方で、積極的に新規物件の取得を進め、前期末に比べ13億2百万円のたな卸資産の積み上げを図ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1億91百万円の資金の減少(前期は4億41百万円の減少)となりました。これは主に、関係会社長期貸付金による支出3億70百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、7億円の資金の増加(前期は54億99百万円の増加)となりました。これは主に、配当金の支払額1億99百万円がある一方で、借入金が9億1百万円増加したことによるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各種物件の仕入に必要な資金を手元現金及び金融機関等からの借入により、適時に調達する事が可能な状況となっており、事業の成長に必要な資金調達が可能と考えております。
また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。

	2017年3月期	2018年3月期	2019年3月期
自己資本比率(%)	36.5	26.0	28.2
時価ベースの自己資本比率(%)	42.6	45.8	33.3
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	―	―	―
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	―	―	―

(注) 各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。
・自己資本比率:自己資本/総資産
・時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
・キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
・インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。
※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としており
ます。