有価証券報告書-第36期(平成31年4月1日-令和2年3月31日)

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営成績
当事業年度におけるわが国経済は、好調な企業収益、雇用・所得環境の改善や堅調な民間設備投資を背景に緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、海外経済は、米中の通商問題の長期化、新型コロナウイルス感染症の拡大による経済成長率の低下、英国のEU離脱や中東情勢の緊迫化等により、先行きに不透明な状況が続いており、わが国の景気を下押しする懸念が急速に高まっております。
当社が属する不動産業界におきましては、良好な資金調達環境、好調なオフィス市場やホテル建設需要から不動産投資が活発となり地価は引き続き上昇いたしました。
収益不動産市場では、オフィス市場での空室率の低下、大型物流施設の需要増加や東京23区のマンション賃料の上昇基調が続き、低金利の環境で機関投資家の安定志向もあり、投資先として需要が高まりました。
分譲不動産市場では、地価の上昇や建築コストの高止り等により販売価格が上昇し、首都圏のマンション新規供給戸数は前期に比べて減少となりました。一方で、交通の利便性の高い人気エリアを中心に需要が強く、他業種からの参入も多いため、優良事業物件の品薄状態が続き、事業用地の取得競争は一層厳しい状況が続いております。
この様な事業環境において、当社は、中長期的な成長に向けて、東京23区内を中心に開発用地や収益物件等の取得を積極的に推進し、棚卸資産の積上げや事業ポートフォリオの多角化を図るとともに、販売を計画的に進捗させ増収・増益を達成いたしました。
この結果、当事業年度の業績は、売上高は169億7百万円(前期比28.8%増)、営業利益は19億75百万円(前期比24.1%増)、経常利益は15億70百万円(前期比13.1%増)、当期純利益は13億28百万円(前期比13.8%増)となりました。
経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
(売上高、売上原価、売上総利益)
当事業年度における売上高は、前期比37億85百万円増加(前期比28.8%増)の169億7百万円となりました。戸建販売事業は、前期比7億84百万円(同51.4%減)の減少となりましたが、流動化事業およびマンション販売事業は好調に推移し、それぞれ前期比6億8百万円(同7.3%増)及び40億37百万円(同129.4%増)の増加となりました。
売上原価は、前期比31億9百万円増加(同31.1%増)の131億22百万円となりました。戸建販売事業については売上高の減少に伴い、前期比6億50百万円(同52.9%減)の減少となったものの、流動化事業及びマンション販売事業は売上高の増加に伴い、それぞれ前期比6億45百万円(同10.3%増)及び31億29百万円(同128.4%増)の増加となりました。
売上総利益は、マンション販売事業の増益により、前期比6億75百万円増加(同21.7%増)の37億85百万円となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
販売費及び一般管理費は、積極的な販売活動を実施した結果、前期比2億92百万円増加(同19.3%増)の18億9百万円となりましたが、流動化事業、マンション販売事業が好調だったことより売上高が増加したため、営業利益は、前期比3億83百万円増加(同24.1%増)の19億75百万円となりました。
(営業外損益、経常利益)
営業外収益は、助成金収入で12百万円があった結果、前期比11百万円増加(同41.1%増)の40百万円となりました。また、営業外費用は支払利息(同53百万円増加、24.6%増)の増加及び解約金1億67百万円の発生により、前期比2億13百万円増加(同92.1%増)の4億45百万円となりましたが、経常利益は前期比1億82百万円増加(同13.1%増)の15億70百万円となりました。
(特別損益、税引前当期純利益、当期純利益)
特別利益および特別損失につきましては、今期は発生しておりません。税引前当期純利益は前期比2億16百万円増加(同16.0%増)の15億70百万円となりました。
また、法人税、住民税及び事業税は前期比56百万円増加の2億61百万円、法人税等調整額を(△は利益)△19百万円計上により、税金費用が前期比55百万円増加の2億42百万円となり、当期純利益は前期比1億61百万円増加(同13.8%増)の13億28百万円となりました。
セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。
(流動化事業)
当事業年度は、主に東京23区、神奈川県および埼玉県において収益物件の企画・開発・販売及び他デベロッパー向けの開発用地の仕入・販売、物流施設用地の企画・販売を行ってまいりました。
販売面におきましては、「大塚Ⅱプロジェクト」(東京都豊島区)、「越谷レイクタウンプロジェクト」(埼玉県越谷市)、「山手プロジェクト」(神奈川県横浜市)、「西新宿五丁目プロジェクト」(東京都新宿区)をはじめとする13件(前期比1件増)の引き渡しを行いました。
この結果、売上高は89億44百万円(前期比7.3%増)と増収となり、新規で取り扱った物流施設用地でのコスト増加分を吸収したうえで、営業利益は15億円(前期比3.9%減)を計上いたしました。
(マンション販売事業)
当事業年度は、東京23区、神奈川県において、仕入・開発・販売活動を展開し、資産運用型マンションの一棟販売を中心に、他デベロッパーへの一棟専有卸、共同事業による分譲販売を行ってまいりました。
販売面におきましては「上野Ⅱプロジェクト(40戸)」(東京都台東区)、「大鳥居プロジェクト(28戸)」(東京都大田区)、「ルネサンスコート明大前(22戸)」(東京都世田谷区)、「ルネサンスコート三軒茶屋 茶沢通り(21戸)」(東京都世田谷区)など、一棟販売・一棟専有卸11棟と共同事業による分譲販売1棟の合計12棟を販売し、販売戸数は232戸(前期比148戸増)となりました。
この結果、売上高は71億57百万円(前期比129.4%増)、営業利益は11億1百万円(前期比162.8%増)と増収・増益となりました。
(戸建販売事業)
当事業年度は、東京23区において資産運用型アパート等の仕入・開発・販売活動を展開してまいりました。
販売面におきましては「ルネコート新小岩弐番館」(東京都江戸川区)、「ルネコート京成小岩」(東京都江戸川区)、「ルネコート西新井」(東京都足立区)、など宅地販売を含む全8棟(前期比16棟減)を販売いたしました。
経営資源を流動化事業、マンション販売事業に集中した結果、引渡し棟数が減少し、売上高は7億41百万円(前期比51.4%減)、営業利益は98百万円(前期比47.2%減)と減収・減益となりました。
(その他)
当事業年度の売上高は64百万円(前期比54.2%減)、営業利益は18百万円(前期比76.8%減)となりました。
仕入、販売及び契約の実績は、次のとおりであります。
① 仕入実績
用地仕入の実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)	前期比(%)
	金額(千円)
流動化事業	6,238,298	53.9
マンション販売事業	4,810,232	86.8
戸建販売事業	101,137	△81.0
合計	11,149,669	55.7

(注) 金額には、消費税等は含まれておりません。
② 販売実績
イ 販売経路別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を販売経路別に示すと、次のとおりであります。

区分	販売経路					当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)		前期比(%)
						件数	金額(千円)
流動化事業
開発用地等
卸販売	当 社		→	デベロッパー等		11件	6,363,574	34.1
収益物件等
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	投資家等	2件	2,532,959	△28.8
附帯事業			―			―	48,029	35.0
小計	―					13件	8,944,563	7.3
マンション販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	0戸	6,295	―
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	164戸	5,247,806	98.3
一棟売却	当 社		→	デベロッパー等		68戸	1,823,765	323.6
附帯事業			―			―	79,508	87.0
小計	―					232戸	7,157,376	129.4
戸建販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	4棟	286,471	△63.2
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	4棟	445,186	△39.7
附帯事業			―			―	9,512	21.9
小計	―					8棟	741,169	△51.4
その他	―					―	64,810	△54.2
合計	―					―	16,907,918	28.8

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
ロ 事業区分別販売実績
販売実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)			前期比(%)
	主な物件名等	件数	金額(千円)
流動化事業	大塚Ⅱ	1件	2,209,164
	越谷レイクタウン	1件	1,700,053
	山手	1件	750,999
	西新宿五丁目	1件	680,000
	その他	9件	3,556,316
	小計	13件	8,896,533	7.2
	附帯事業	―	48,029
	小計	―	48,029	35.0
	計	13件	8,944,563	7.3
マンション販売事業	上野Ⅱプロジェクト	40戸	1,134,580
	ルネサンスコート恵比寿	12戸	704,597
	ルネサンスコート三軒茶屋 茶沢通り	21戸	698,052
	大鳥居プロジェクト	28戸	689,185
	その他	131戸	3,851,451
	小計	232戸	7,077,867	130.0
	附帯事業	―	79,508
	小計	―	79,508	87.0
	計	232戸	7,157,376	129.4
戸建販売事業	ルネコート新小岩 弐番館	1棟	154,327
	ルネコート新小岩 参番館	1棟	113,850
	ルネコート京成小岩	1棟	101,584
	ルネコート西新井	1棟	92,139
	ルネコート五反野 コンフィ	1棟	75,424
	その他	3棟	194,331
	小計	8棟	731,657	△51.8
	附帯事業	―	9,512
	小計	―	9,512	21.9
	計	8棟	741,169	△51.4
その他	―	―	64,810	△54.2
合計	―	―	16,907,918	28.8

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
合同会社KHF4	2,255,000	17.1	2,209,164	13.1
株式会社シャロンテック	―	―	1,700,053	10.1
住友不動産株式会社	1,804,196	13.7	―	―
株式会社オープン・システムズ・テクノロジー	1,301,256	10.0	―	―

3.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
ハ 地域別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。

区分	地域	当事業年度 (自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)		前期比(%)
		件数	金額(千円)
流動化事業	東京都区内	7件	4,921,495
	東京都下	2件	640,794
	埼玉県	1件	1,700,053
	神奈川県	3件	1,634,189
	その他	―	―
	小計	13件	8,896,533	7.2
	附帯事業	―	48,029
	小計	―	48,029	35.0
	計	13件	8,944,563	7.3
マンション販売事業	東京都区内	232戸	7,071,572
	東京都下	―	―
	埼玉県	―	―
	神奈川県	0戸	6,295
	小計	232戸	7,077,867	130.0
	附帯事業	―	79,508
	小計	―	79,508	87.0
	計	232戸	7,157,376	129.4
戸建販売事業	東京都区内	8棟	731,657
	東京都下	―	―
	埼玉県	―	―
	神奈川県	―	―
	小計	8棟	731,657	△51.8
	附帯事業	―	9,512
	小計	―	9,512	21.9
	計	8棟	741,169	△51.4
その他	―	―	64,810	△54.2
合計	―	―	16,907,918	28.8

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
③ 契約実績
不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。
当事業年度(自 2019年4月1日 至 2020年3月31日)

区分		当期首残高		当期増減額		当期末残高
		件数	金額(千円)	件数	金額(千円)	件数	金額(千円)
流動化事業	開発用地等
	卸販売	―	―	14件	10,167,624	3件	3,804,050
	収益物件等
	自社販売	3件	2,449,000	△2件	△1,089,000	1件	1,360,000
	委託販売	1件	2,200,000	1件	332,959	―	―
	附帯事業	―	―	―	48,029	―	―
	小計	4件	4,649,000	13件	9,459,613	4件	5,164,050
マンション販売事業	自社販売	―	―	0戸	7,956	0戸	1,660
	委託販売	―	―	―	―	―	―
	一棟売却	―	―	246戸	7,626,736	14戸	555,164
	附帯事業	―	―	―	79,508	―	―
	小計	―	―	246戸	7,714,201	14戸	556,825
戸建販売事業	自社販売	―	―	4棟	286,471	―	―
	委託販売	―	―	4棟	445,186	―	―
	附帯事業	―	―	―	9,512	―	―
	小計	―	―	8棟	741,169	―	―
合計		―	4,649,000	―	17,914,984	―	5,720,875

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の契約棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
(2) 財政状態
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ43億51百万円増加(前期末比25.2%増)し、216億10百万円となりました。主な増加要因は、現金及び預金が7億56百万円増加(前期末比18.1
%増)、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合計で36億44百万円増加(前期末比28.3%増)したこと等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ21百万円増加(前期末比1.3%増)し、16億41 百万円となりました。主な増加要因は、関係会社長期貸付金が18百万円減少(前期末比4.6%減) した一方で、無形固定資産が12百万円増加(前期末比147.8%増)、繰延税金資産が15百万円増加(前期末比6.8%増)したこと等によるものであります。
この結果、資産合計は43億71百万円増加(前期末比23.2%増)し232億54百万円となりました。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ13百万円増加(前期末比0.2%増)し、78億88 百万円となりました。主な増加要因は、短期借入金が3億19百万円減少(前期末比10.2%減)した一方で、工事未払金が1億20百万円増加(前期末比49.4%増)、1年内返済予定の長期借入金が1 億53百万円増加(前期末比4.0%増)したこと等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ33億81百万円増加(前期末比59.5%増)し、90 億66百万円となりました。主な増加要因は、長期借入金が33億43百万円増加(前期末比63.7%増) したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は33億95百万円増加(前期末比25.0%増)し169億55百万円となりました。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ9億76百万円増加(前期末比18.3%増)し、62億98百万円となりました。主な増加要因は、当期純利益で13億28百万円増加(前期末比13.8% 増)したほか、剰余金の配当で3億58百万円の支払いによる減少、その他有価証券評価差額金が7 百万円増加したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フロー
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前期末に比べ7億56百万円増加し、49億47百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、20億30百万円の資金の減少(前期は32百万円の減少)となりました。これは主に、税引前当期純利益15億70百万円の計上がある一方で、積極的に新規物件の取得を進めたことにより、前期末に比べ36億43百万円のたな卸資産の積み上げを図ったこと、仕入債務が1億20百万円増加したこと、法人税等の支払額が2億24百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、25百万円の資金の減少(前期は1億91百万円の減少)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出16百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、28億12百万円の資金の増加(前期は7億円の増加)となりました。これは主に、配当金の支払額3億58百万円がある一方で、借入金が31億78百万円増加したことによるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各種物件の仕入に必要な資金を手元現金及び金融機関等からの借入により、適時に調達する事が可能な状況となっており、事業の成長に必要な資金調達が可能と考えております。
また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。

	2018年3月期	2019年3月期	2020年3月期
自己資本比率(%)	26.0	28.2	27.1
時価ベースの自己資本比率(%)	45.8	33.3	24.2
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	―	―	―
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	―	―	―

(注) 各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。
・自己資本比率:自己資本/総資産
・時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
・キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
・インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。
※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としており
ます。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 注記事項」に記載しております。財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。
なお、当期の財務諸表の作成にあたって、2020年度上期に新型コロナウイルス感染症拡大の影響が収束し、以後緩やかに経済活動が回復してくるものとして見通せる影響を会計上の見積り及び仮定の設定において検討しております。ただし、今後の状況の変化によって判断を見直した結果、翌事業年度以降の財務諸表において重要な影響を与える可能性があります。
(繰延税金資産)
当社は、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
(固定資産の減損処理)
当社は、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定に当たっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、その見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。