有価証券報告書-第34期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営成績
当事業年度におけるわが国経済は、政府による継続的な経済対策や日本銀行による金融緩和策を背景に、企業業績の回復や雇用・所得情勢の改善が見られ、個人消費の持ち直しの動きが続くなど、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方、海外経済は、欧米を中心に世界経済が牽引されたものの、今後は中国やアジア新興国等の経済の減退懸念、金融資本市場の変動、米国の保護主義的な通商政策による影響等に留意する必要があり、先行きは不透明な状況にあります。
当社が属する不動産業界におきましては、良好な資金調達環境の下、相続税対策ニーズの高まりもあり、資産運用型不動産に対する投資需要は引続き底堅く推移いたしました。また、都市部の地価の上昇や建築資材の高止まりの影響等により、首都圏の新築分譲マンションの販売価格も上昇しました。さらに、ホテル、物流施設、オフィス等、住居系以外の分野においても全体的に不動産需要が底上げされている状況であります。このため、物件価格が上昇し、供給量が減少しているところから、事業用地の取得競争は一層厳しい状況が続いております。
このような事業環境において、当社は将来の成長に向けて、開発用地及び収益物件等の取得を積極的に推進し、棚卸資産の積上げを図ったほか、販売を順調に進捗させ、売上高、営業利益、経常利益、当期純利益ともに前年を上回り増収、増益を達成いたしました。
以上の結果、当事業年度の業績は、売上高は149億94百万円(前期比32.7%増)となり、営業利益は11億71百万円(前期比40.1%増)、経常利益は10億43百万円(前期比42.9%増)、税引前当期純利益は10億12百万円(前期比51.1%増)となりました。また、法人税、住民税及び事業税1億69百万円に繰延税金資産の計上に伴う法人税等調整額△2億32百万円を加えた税金費用は△63百万円となり、当期純利益は10億76百万円(前期比60.9%増)となりました。
経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
(売上高、売上原価、売上総利益)
当事業年度における売上高は、前期比36億93百万円増加(前期比32.7%増)の149億94百万円となりました。マンション販売事業は前期比16億16百万円の減少(同40.1%減)となったものの、流動化事業及び戸建販売事業は好調に推移し、それぞれ前期比43億94百万円(同80.1%増)及び8億64百万円(同48.9%増)の増加となりました。
売上原価は、前期比31億3百万円増加(同33.8%増)の122億76百万円となりました。マンション販売事業については売上高の減少に伴い前期比13億4百万円の減少(同40.0%減)となったものの、流動化事業及び戸建販売事業は売上高の増加に伴い、それぞれ前期比35億80百万円(同80.1%増)及び8億10百万円(同56.2%増)の増加となりました。
売上総利益は、流動化事業の大幅な増益により、前期比5億89百万円増加(同27.7%増)の27億17百万円となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
販売費及び一般管理費は、人件費、販売手数料、租税公課等の増加により前期比2億53百万円増加(同19.6%増)の15億46百万円となりましたが、営業利益は前期比3億35百万円増加(同40.1%増)の11億71百万円となりました。
(営業外損益、経常利益)
営業外収益は、受取利息及び受取地代家賃の増加の他、受取保証料5百万円の計上により、前期比13百万円増加(同90.9%増)の29百万円となりました。また、営業外費用は支払利息(同18百万円増加、15.8%増)及びその他(プロジェクト中止に伴う損失の計上等により、同17百万円増加、773.7%増)の増加により前期比35百万円増加(同29.8%増)の1億56百万円となりましたが、経常利益は前期比3億13百万円増加(同42.9%増)の10億43百万円となりました。
(特別損益、税引前当期純利益、当期純利益)
特別損失に過年度消費税等22百万円、ゴルフ会員権売却損4百万円などの合計30百万円(同29百万円減少、49.0%減)を計上し、税引前当期純利益は前期比3億42百万円増加(同51.1%増)の10億12百万円となりました。
また、法人税、住民税及び事業税が前期比1億68百万円増加した一方、法人税等調整額(△は利益)△2億32百万円の計上により、税金費用が前期比64百万円減少の△63百万円となり、当期純利益は前期比4億7百万円増加(同60.9%増)の10億76百万円となりました。
なお、法人税等調整額の計上は、近年の業績回復及び今後の業績動向を勘案し、将来の繰延税金資産の回収可能性を慎重に検討した結果、繰延税金資産を計上したことによるものです。
セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。
(流動化事業)
当事業年度は、主に東京都、神奈川県において、他デベロッパーに対する開発用地及び収益物件等の企画・販売を行ってまいりました。
販売面におきましては、「宮崎台プロジェクト」(神奈川県川崎市)、「練馬プロジェクト」(東京都練馬区)、「練馬高野台プロジェクト」(東京都練馬区)、「御茶ノ水プロジェクト」(東京都千代田区)、「長原プロジェクト」(東京都大田区)、「新宿御苑プロジェクト」(東京都新宿区)をはじめとする21件(前期比5件増)の引渡しを行いました。
この結果、売上高は98億82百万円(前期比80.1%増)、営業利益は14億70百万円(前期比88.5%増)となりました。
(マンション販売事業)
当事業年度は、東京都、埼玉県、神奈川県において、開発・販売事業を展開してまいりました。
販売面におきましては、「ルネサンスシティ川口並木 ザ・レジデンス」(埼玉県川口市)の販売活動を進めるとともに、「三軒茶屋プロジェクト(16戸)」(東京都世田谷区)、「押上プロジェクト(24戸)」(東京都墨田区)を一棟売却いたしました。
この結果、新規4棟(前期も同数の4棟)の引渡しを開始し、販売戸数は92戸(前期比86戸減)となり、売上高は24億11百万円(前期比40.1%減)、営業利益は2億37百万円(前期比55.7%減)となりました。
(戸建販売事業)
当事業年度は、東京都、埼玉県、神奈川県において、戸建住宅及び資産運用型アパート等の開発・販売を行ってまいりました。
販売面におきましては、「ルネタウン篠崎」(東京都江戸川区)、「ルネタウン沼袋サウステラス」(東京都中野区)、「ルネタウン北浦和」(埼玉県さいたま市)のほか、資産運用型アパートである「ルネコート北綾瀬」(東京都足立区)、「ルネコート東長崎」(東京都豊島区)など、宅地販売を含む全55棟(前期比21棟増)を販売いたしました。
この結果、売上高は26億33百万円(前期比48.9%増)、営業利益は1億39百万円(前期比17.3%増)となりました。
(その他)
当事業年度の売上高は67百万円(前期比295.3%増)、営業利益は34百万円(前期比162.0%増)となりました。
仕入、販売及び契約の実績は、次のとおりであります。
① 仕入実績
用地仕入の実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)	前期比(%)
	金額(千円)
流動化事業	12,005,492	132.2
マンション販売事業	2,055,120	160.7
戸建販売事業	854,611	△1.1
合計	14,915,225	118.6

(注) 金額には、消費税等は含まれておりません。
② 販売実績
イ 販売経路別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を販売経路別に示すと、次のとおりであります。

区分	販売経路					当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)		前期比(%)
						件数	金額(千円)
流動化事業
開発用地等
卸販売	当 社		→	デベロッパー等		20件	9,349,557	110.5
収益物件等
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	投資家等	1件	504,835	△50.7
附帯事業			―			―	27,685	19.5
小計	―					21件	9,882,079	80.1
マンション販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	―	―	△100.0
委託販売	当 社	→	販売代理会社	→	一般顧客	52戸	1,565,354	―
一棟売却	当 社		→	デベロッパー等		40戸	838,639	△77.4
附帯事業			―			―	7,297	181.8
小計	―					92戸	2,411,292	△40.1
戸建販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	21棟	793,523	49.6
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	34棟	1,835,030	48.3
附帯事業			―			―	5,205	220.8
小計	―					55棟	2,633,759	48.9
その他	―					―	67,709	295.3
合計	―					―	14,994,841	32.7

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
ロ 事業区分別販売実績
販売実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)			前期比(%)
	主な物件名等	件数	金額(千円)
流動化事業	宮崎台	1件	1,306,954
	練馬	1件	1,201,493
	練馬高野台	1件	795,000
	御茶ノ水	1件	747,175
	その他	17件	5,803,770
	小計	21件	9,854,393	80.3
	附帯事業	―	27,685	19.5
	小計	―	27,685	19.5
	計	21件	9,882,079	80.1
マンション販売事業	ルネサンスシティ川口並木 ザ・レジデンス	31戸	788,136
	三軒茶屋プロジェクト	16戸	532,278
	押上プロジェクト	24戸	516,827
	東向島プロジェクト	16戸	321,812
	その他	5戸	244,939
	小計	92戸	2,403,994	△40.3
	附帯事業	―	7,297	181.8
	小計	―	7,297	181.8
	計	92戸	2,411,292	△40.1
戸建販売事業	ルネタウン篠崎	7棟	292,612
	ルネタウン沼袋サウステラス	3棟	165,336
	ルネタウン北浦和	4棟	158,260
	ルネタウン国領	3棟	157,379
	ルネタウン武蔵小杉	3棟	148,805
	その他	35棟	1,706,160
	小計	55棟	2,628,554	48.7
	附帯事業	―	5,205	220.8
	小計	―	5,205	220.8
	計	55棟	2,633,759	48.9
その他	―	―	67,709	295.3
合計	―	―	14,994,841	32.7

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
株式会社アセットリード	1,904,156	16.8	―	―
一建設株式会社	550,175	4.9	1,742,090	11.6

3.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
ハ 地域別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。

区分	地域	当事業年度 (自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)		前期比(%)
		件数	金額(千円)
流動化事業	東京都区内	16件	7,632,614
	神奈川県	4件	2,192,982
	その他	1件	28,796
	小計	21件	9,854,393	80.3
	附帯事業	―	27,685	19.5
	小計	―	27,685	19.5
	計	21件	9,882,079	80.1
マンション販売事業	東京都区内	58戸	1,526,001
	東京都下	1戸	45,954
	埼玉県	32戸	803,317
	神奈川県	1戸	28,721
	小計	92戸	2,403,994	△40.3
	附帯事業	―	7,297	181.8
	小計	―	7,297	181.8
	計	92戸	2,411,292	△40.1
戸建販売事業	東京都区内	23棟	1,348,469
	東京都下	4棟	192,158
	埼玉県	7棟	271,418
	神奈川県	21棟	817,607
	小計	55棟	2,628,554	48.7
	附帯事業	―	5,205	220.8
	小計	―	5,205	220.8
	計	55棟	2,633,759	48.9
その他	―	―	67,709	295.3
合計	―	―	14,994,841	32.7

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の販売棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
③ 契約実績
不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。
当事業年度(自 平成29年4月1日 至 平成30年3月31日)

区分		当期首残高		当期増減額		当期末残高
		件数	金額(千円)	件数	金額(千円)	件数	金額(千円)
流動化事業	開発用地等
	卸販売	4件	2,167,000	18件	9,290,557	2件	2,108,000
	収益物件等
	委託販売	―	―	1件	504,835	―	―
	附帯事業	―	―	―	27,685	―	―
	小計	4件	2,167,000	19件	9,823,079	2件	2,108,000
マンション販売事業	自社販売	―	―	―	―	―	―
	委託販売	5戸	142,329	50戸	1,497,606	3戸	74,581
	一棟売却	24戸	516,827	32戸	752,143	16戸	430,330
	附帯事業	―	―	―	7,297	―	―
	小計	29戸	659,157	82戸	2,257,046	19戸	504,911
戸建販売事業	自社販売	16棟	548,000	5棟	245,523	―	―
	委託販売	4棟	175,290	30棟	1,659,740	―	―
	附帯事業	―	―	―	5,205	―	―
	小計	20棟	723,290	35棟	1,910,469	―	―
合計		―	3,549,447	―	13,990,595	―	2,612,911

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.戸建販売事業の契約棟数及び金額には、宅地分譲に係る実績も含まれております。
(2) 財政状態
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ64億91百万円増加(70.9%増)し、156億48百万円となりました。主な増加要因は、現金及び預金が8億33百万円増加(前期末比28.9%増)し、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が合計で57億88百万円増加(前期末比100.0%増)したことによるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ4億70百万円増加(58.7%増)し、12億71百万円となりました。主な増加要因は、有形固定資産が2億86百万円増加(52.9%増)、投資有価証券が1億34百万円増加(348.7%増)したことによるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ31億99百万円増加(109.7%増)し、61億16百万円となりました。主な増加要因は、1年内返済予定の長期借入金が22億56百万円増加、短期借入金が6億83百万円増加(前期末比31.2%増)、未払法人税等が1億92百万円増加したことによるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ30億10百万円増加(88.2%増)し、64億22百万円となりました。主な増加要因は、長期借入金が29億57百万円増加(前期末比96.5%増)したことによるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ7億50百万円増加(20.6%増)し、43億85百万円となりました。主な増加要因は、自己株式の消却(2億98百万円減)及び配当(99百万円減)があった一方で、当期純利益10億76百万円の計上により、利益剰余金が増加したほか、その他有価証券評価差額金が72百万円となったことによるものであります。
(3) キャッシュ・フロー
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前期末に比べ8億33百万円増加し、37億14百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、42億24百万円の資金の減少(前期は7億5百万円の減少)となりました。これは主に、税引前当期純利益10億12百万円の計上がある一方で、積極的に新規物件の取得を進め、前期末に比べ57億88百万円のたな卸資産の積み上げを図ったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、4億41百万円の資金の減少(前期は3億51百万円の減少)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出3億4百万円、長期貸付けによる支出84百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、54億99百万円の資金の増加(前期は11億92百万円の増加)となりました。これは主に、優先株式の取得による支出2億98百万円および配当金の支払額99百万円がある一方で、借入金が58億98百万円増加したことによるものであります。
当社の資本の財源及び資金の流動性については、各種物件の仕入に必要な資金を手元現金及び金融機関等からの借入により、適時に調達する事が可能な状況となっており、事業の成長に必要な資金調達が可能と考えております。
また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。

	平成28年3月期	平成29年3月期	平成30年3月期
自己資本比率(%)	40.5	36.5	25.9
時価ベースの自己資本比率(%)	38.0	42.6	45.8
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	―	―	―
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	―	―	―

(注) 各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。
・自己資本比率:自己資本/総資産
・時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
・キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
・インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。
※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としており
ます。