有価証券報告書-第37期(令和2年4月1日-令和3年3月31日)

当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日現在において当社が判断したものであります。
(1) 経営成績
当事業年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大により緊急事態宣言が二度発令され、社会・経済活動や人々の移動の制限が強化されたことから、サービス消費を中心に個人消費が大幅に落ち込み、国内総生産(GDP)成長率が11年ぶりのマイナス成長となる等、景気減速傾向が強まり極めて厳しい状況となりました。
こうした中で、政府の各種経済政策の効果により、一時的に持ち直しの動きがあったものの、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する中、回復傾向となっている製造業と悪化幅が顕著なサービス業で景況感は二極化し、景気の先行きは予断を許さない状況です。
当社が属する不動産業界では、首都圏の分譲住宅市場では好立地のマンションを中心に需要が底堅く、用地費の高騰や建築コストの高止まりから販売価格が上昇、販売活動の一時休止等の影響があったものの、2020年度の首都圏のマンション供給戸数は前年比微増となり回復基調にあります。
収益不動産市場では、良好な資金調達環境を活用し、安定収益を志向する国内外の投資家の投資意欲は旺盛で、住宅資産の安定性が改めて認識され、資産運用型マンションの販売は比較的順調に推移致しました。また、巣ごもり需要や購買活動の変化によりeコマース市場が急拡大し物流施設への投資が大幅に増加となりました。一方、商業系、オフィスは都心エリアで空室率の上昇が見られ低調な推移となりました。
しかしながら、感染収束が見通せない中で、新型コロナウイルス感染症の動向が不動産市場に与える影響を予測することは困難であり、今後も引き続き慎重な事業運営を求められております。
このような厳しい事業環境において、当社は中長期的な成長に向けて、東京23区を中心とする開発用地や今後成長が見込まれる物流施設開発事業用地の取得を積極的に推進し、事業ポートフォリオの多角化を図るとともに、資産運用型マンションの機関投資家への一括売却やパイプライン契約の締結による新たな販売施策に取り組みました。また、販売手法の見直しにより販売費及び一般管理費等のコスト削減に努めるとともに、販売を計画的に進めるべく営業活動に注力してまいりました。
この結果、当事業年度の業績は、一括売却契約を締結した資産運用型マンションの一部引渡しが翌期となったこと等から、売上高は157億94百万円(前期比6.6%減)、営業利益は16億89百万円(前期比14.5%減)、経常利益は14億33百万円(前期比8.8%減)、当期純利益は9億73百万円(前期比26.7%減)となりました。
経営者の視点による当社の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
(売上高、売上原価、売上総利益)
当事業年度における売上高は、前期比11億13百万円減少(前期比6.6%減)の157億94百万円となりました。流動化事業については、前期比33百万円増加(同0.4%増)となりましたが、マンション販売事業は、一括売却契約を締結した資産運用型マンションの一部引渡しが翌期となったこと等により、前期比9億28百万円減少(同13.0%減)となりました。戸建販売事業は、当期は経営資源を集中するため、新規仕入・開発を見送った結果、前期比2億43百万円減少(同32.9%減)となりました。
売上原価は、前期比4億30百万円減少(同3.3%減)の126億92百万円となりました。流動化事業については、前期比2億71百万円増加(同3.9%増)となりましたが、マンション販売事業および戸建販売事業については売上高の減少に伴い、それぞれ前期比5億16百万円減少(同9.3%減)及び1億84百万円減少(同31.7%減)となりました。
売上総利益は、前期比6億82百万円減少(同18.0%減)の31億2百万円となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
販売費及び一般管理費は、販売手法の見直しや一般管理費の圧縮によるコスト削減に努めた結果、前期比3億97百万円減少(同22.0%減)の14億12百万円となりましたが、一括売却契約を締結した資産運用型マンションの一部引渡しが翌期となったこと等により、営業利益は、前期比2億85百万円減少(同14.5%減)の16億89百万円となりました。
(営業外損益、経常利益)
営業外収益は、受取利息が10百万円増加(同200.7%増)した一方で、助成金収入が11百万円減少(同87.5%減)したこと等により、前期比6百万円減少(同15.4%減)の34百万円となりました。また、営業外費用は、営業活動に伴う解約金が前期より減少したこと等により、前期比1億54百万円減少(同34.7%減)の2億90百万円となりました。経常利益は前期比1億37百万円減少(同8.8%減)の14億33百万円となりました。
(特別損益、税引前当期純利益、当期純利益)
特別利益は、関係会社株式の売却益を9百万円計上いたしました。特別損失は、新型コロナウイルスの影響を受け財政状況が悪化した海外の非連結子会社の株式評価損を11百万円計上し、同社向け貸付金に対する貸倒引当金繰入額1億77百万円を計上いたしました。その結果、税引前当期純利益は前期比3億16百万円減少(同20.2%減)の12億53百万円となりました。
また、法人税、住民税及び事業税は前期比32百万円減少の2億29百万円、法人税等調整額を51百万円計上したことにより、税金費用は前期比38百万円増加の2億80百万円となり、当期純利益は前期比3億54百万円減少(同26.7%減)の9億73百万円となりました。
セグメントごとの経営成績は以下のとおりであります。
(流動化事業)
当事業年度は、主に東京23区、神奈川県および埼玉県において収益物件の企画・開発・販売及び、他デベロッパー向け開発用地の仕入・販売、物流施設用地の企画・販売を行ってまいりました。
販売面におきましては、「水道橋プロジェクト」(東京都千代田区)、「六本木プロジェクト」(東京都港区)、「京成高砂Ⅴプロジェクト」(東京都葛飾区)、「東所沢プロジェクト」(埼玉県所沢市)をはじめとする14件(前期比1件増)の引き渡しを行いました。
この結果、売上高は89億78百万円(前期比0.4%増)となり、営業利益は14億20百万円(前期比5.3%減)を計上いたしました。
(マンション販売事業)
当事業年度は、東京23区を中心に仕入・開発・販売活動を展開し、資産運用型マンションの一棟販売、他デベロッパーへの一棟専有卸、共同事業による分譲販売を行ってまいりました。
販売面におきましては「ルネサンスコート自由が丘(20戸)」(東京都世田谷区)、「ルネサンスコート御徒町(14戸)」(東京都台東区)、「ルネサンスコート三軒茶屋Garden(19戸)」(東京都世田谷区)、「ルネサンスコート本所吾妻橋(20戸)」(東京都墨田区)の4棟、資産運用型マンションの一括売却6棟の合計10棟と、共同事業による分譲販売ならびに不動産小口化商品を販売した結果、販売戸数は190戸(前期比42戸減)となりました。また、一括売却契約を締結した資産運用型マンションの一部引渡しが翌期となりました。
この結果、売上高は62億28百万円(前期比13.0%減)、営業利益は7億83百万円(前期比28.9%減)を計上いたしました。
(戸建販売事業)
当事業年度は、東京23区において資産運用型アパートの販売活動を展開し、「ルネコート高砂(A棟、B棟)」(東京都葛飾区)、「ルネコート高砂WEST(A棟、B棟)」(東京都葛飾区)、「ルネコート瑞江」(東京都江戸川区)の全5棟(前期比3棟減)を販売いたしました。
当期は経営資源を集中するため、新規仕入・開発を見送った結果、売上高は4億97百万円(前期比32.9%減)、営業利益は74百万円(前期比24.4%減)を計上いたしました。
(その他)
当事業年度の売上高は89百万円(前期比38.6%増)、営業利益は45百万円(前期比145.8%増)を計上いたしました。
仕入、販売及び契約の実績は、次のとおりであります。
①仕入実績
用地仕入の実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)	前期比(%)
	金額(千円)
流動化事業	4,799,371	△23.1
マンション販売事業	1,060,822	△77.9
戸建販売事業	―	△100.0
合計	5,860,194	△47.4

(注) 金額には、消費税等は含まれておりません。
②販売実績
a.販売経路別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を販売経路別に示すと、次のとおりであります。

区分	販売経路					当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)		前期比(%)
						件数	金額(千円)
流動化事業
開発用地等
卸販売	当 社		→	デベロッパー等		13件	7,453,406	17.1
収益物件等
自社販売	当 社		→		投資家等	1件	1,360,621	―
附帯事業			―			―	164,458	242.4
小計	―					14件	8,978,486	0.4
マンション販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	3戸	105,221	―
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	153戸	5,005,483	△4.7
一棟売却	当 社		→	デベロッパー等		34戸	1,067,583	△41.5
附帯事業			―			―	50,090	△37.0
小計	―					190戸	6,228,378	△13.0
戸建販売事業
自社販売	当 社		→		一般顧客	2棟	188,325	△34.3
委託販売	当 社	→	仲介業者	→	一般顧客	3棟	292,041	△34.4
附帯事業			―			―	17,244	81.3
小計	―					5棟	497,610	△32.9
その他	―					―	89,801	38.6
合計	―					―	15,794,276	△6.6

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
b.事業区分別販売実績
販売実績をセグメント毎に示すと、次のとおりであります。

区分	当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)			前期比(%)
	主な物件名等	件数	金額(千円)
流動化事業	東所沢	1件	2,322,050
	水道橋	1件	1,360,621
	六本木	1件	1,180,890
	京成高砂Ⅴ	1件	1,145,925
	その他	10件	2,804,540
	小計	14件	8,814,028	△0.9
	附帯事業	―	164,458
	小計	―	164,458	242.4
	計	14件	8,978,486	0.4
マンション販売事業	ルネサンスコート新宿余丁町	35戸	1,263,920
	ルネサンスコート池袋	22戸	768,550
	ルネサンスコート中野	19戸	627,450
	ルネサンスコート自由が丘	20戸	618,878
	その他	94戸	2,899,489
	小計	190戸	6,178,287	△12.7
	附帯事業	―	50,090
	小計	―	50,090	△37.0
	計	190戸	6,228,378	△13.0
戸建販売事業	ルネコート高砂A・B棟	2棟	208,217
	ルネコート瑞江	1棟	109,511
	ルネコート高砂WESTA棟	1棟	83,823
	ルネコート高砂WESTB棟	1棟	78,813
	小計	5棟	480,366	△34.3
	附帯事業	―	17,244
	小計	―	17,244	81.3
	計	5棟	497,610	△32.9
その他	―	―	89,801	38.6
合計	―	―	15,794,276	△6.6

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
2.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
ゼータ1合同会社	―	―	3,889,530	24.6
合同会社KHF4	2,209,164	13.1	―	―
株式会社シャロンテック	1,700,053	10.1	2,322,050	14.7
株式会社リバティ	―	―	1,644,376	10.4

c.地域別販売実績
不動産販売事業に関して、販売実績を地域別に示すと、次のとおりであります。

区分	地域	当事業年度 (自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)		前期比(%)
		件数	金額(千円)
流動化事業	東京都区内	9件	5,216,403
	東京都下	―	―
	埼玉県	1件	2,322,050
	神奈川県	4件	1,275,575
	その他	―	―
	小計	14件	8,814,028	△0.9
	附帯事業	―	164,458
	小計	―	164,458	242.4
	計	14件	8,978,486	0.4
マンション販売事業	東京都区内	190戸	6,166,852
	東京都下	―	―
	埼玉県	―	―
	神奈川県	0戸	11,434
	小計	190戸	6,178,287	△12.7
	附帯事業	―	50,090
	小計	―	50,090	△37.0
	計	190戸	6,228,378	△13.0
戸建販売事業	東京都区内	5棟	480,366
	東京都下	―	―
	埼玉県	―	―
	神奈川県	―	―
	小計	5棟	480,366	△34.3
	附帯事業	―	17,244
	小計	―	17,244	81.3
	計	5棟	497,610	△32.9
その他	―	―	89,801	38.6
合計	―	―	15,794,276	△6.6

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
③契約実績
不動産販売事業における契約実績は次のとおりであります。
当事業年度(自 2020年4月1日 至 2021年3月31日)

区分		当期首残高		当期契約額		当期末残高
		件数	金額(千円)	件数	金額(千円)	件数	金額(千円)
流動化事業	開発用地等
	卸販売	3件	3,804,050	15件	5,464,356	5件	1,815,000
	収益物件等
	自社販売	1件	1,360,000	0件	621	―	―
	委託販売	―	―	―	―	―	―
	附帯事業	―	―	―	164,458	―	―
	小計	4件	5,164,050	15件	5,629,436	5件	1,815,000
マンション販売事業	自社販売	0戸	1,660	3戸	103,560	―	―
	委託販売	―	―	295戸	10,224,715	142戸	5,219,232
	一棟売却	14戸	555,164	20戸	512,418	―	―
	附帯事業	―	―	―	50,090	―	―
	小計	14戸	556,825	318戸	10,890,784	142戸	5,219,232
戸建販売事業	自社販売	―	―	2棟	188,325	―	―
	委託販売	―	―	3棟	292,041	―	―
	附帯事業	―	―	―	17,244	―	―
	小計	―	―	5棟	497,610	―	―
合計		―	5,720,875	―	17,017,832	―	7,034,232

(注) 1.金額には、消費税等は含まれておりません。
(2) 財政状態
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、前期末と比べ16億79百万円減少(前期末比7.8%減)し、199億30百万円となりました。主な減少要因は、販売用不動産が41億95百万円増加(前期末比92.5%増)した一方で、仕掛販売用不動産が60億29百万円減少(前期末比50.3%減)したこと等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産は、前期末と比べ1億10百万円減少(前期末比6.7%減)し、15億31百万円となりました。主な減少要因は、投資有価証券が1億24百万円増加(前期末比114.8%増)した一方で、関係会社長期貸付金等について将来の回収可能性を検討した結果、貸倒引当金が23百万円から2億12百万円に増加したこと等によるものであります。貸倒引当金増加の主な内訳は、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた海外の非連結子会社への貸付金に対する引当であります。
この結果、資産合計は17億91百万円減少(前期末比7.7%減)し、214億62百万円となりました。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、前期末と比べ16億54百万円増加(前期末比21.0%増)し、95億42百万円となりました。主な増加要因は、工事未払金が2億63百万円減少(前期末比72.4%減)し、前受金が2億1百万円減少(前期末比78.3%減)した一方で、1年内返済予定の長期借入金が20億71百万円増加(前期末比51.5%増)したこと等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、前期末と比べ39億57百万円減少(前期末比43.6%減)し、51億9百万円となりました。主な減少要因は、長期借入金が37億17百万円減少(前期末比43.2%減)したこと等によるものであります。
この結果、負債合計は23億2百万円減少(前期末比13.6%減)し、146億52百万円となりました。
(純資産)
当事業年度末における純資産合計は、前期末と比べ5億11百万円増加(前期末比8.1%増)し、68億10百万円となりました。主な増加要因は、当期純利益で9億73百万円増加(前期末比26.7%減)したほか、剰余金の配当で4億97百万円の支払いによる減少、その他有価証券評価差額金が36百万円増加したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フロー
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前期末に比べ14百万円減少し、49億33百万円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、23億22百万円の資金の増加(前期は20億30百万円の減少)となりました。これは主に、税引前当期純利益12億53百万円の計上や、既存物件の一括売却などを行ったことにより、前期末に比べたな卸資産が18億33百万円減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、1億39百万円の資金の減少(前期は25百万円の減少)となりました。これは主に、投資有価証券の売却による収入2億5百万円、長期貸付金の回収による収入1億52百万円がある一方、投資有価証券の取得による支出2億68百万円、長期貸付けによる支出2億17百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、21億97百万円の資金の減少(前期は28億12百万円の増加)となりました。これは主に、借入金が16億89百万円の減少、配当金の支払額4億97百万円によるものであります。
また、キャッシュ・フロー関連指標の推移につきましては、以下のとおりであります。

	2019年3月期	2020年3月期	2021年3月期
自己資本比率(%)	28.2	27.1	31.7
時価ベースの自己資本比率(%)	33.3	24.2	37.7
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	―	―	6.0
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	―	―	9.4

(注) 各指標の算出方法は以下のとおりであります。なお、算出の結果、数値がマイナスとなる場合には「―」で表示しております。
・自己資本比率:自己資本/総資産
・時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
・キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
・インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利息の支払額
※株式時価総額は、自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。
※キャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フローを利用しております。
※有利子負債は、貸借対照表に計上されている負債のうち、利息を支払っている全ての負債を対象としており
ます。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 注記事項」に記載しております。財務諸表の作成にあたっては、会計上の見積りを行う必要があり、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財政状態及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。
なお、新型コロナウイルス感染症については、世界各国をはじめ我が国でもワクチン接種が開始されておりますが、今後の新型コロナウイルス感染症の収束時期やその影響の程度を合理的に予測することは極めて困難な状況にあります。財務諸表の作成にあたっては、この影響は長期化するものと考えており、翌事業年度以降の一定期間にわたり継続する仮定に基づき会計上の見積りを検討しております。ただし、今後の状況の変化によって判断を見直した結果、翌事業年度以降の財務諸表において重要な影響を与える可能性があります。
(繰延税金資産)
当社は、繰延税金資産について、将来の利益計画に基づいた課税所得が十分に確保できることや、回収可能性があると判断した将来減算一時差異について繰延税金資産を計上しております。繰延税金資産の回収可能性は将来の課税所得の見積りに依存するため、その見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
(固定資産の減損処理)
当社は、固定資産のうち減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しております。減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定に当たっては慎重に検討しておりますが、事業計画や市場環境の変化により、その見積り額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。