訂正有価証券報告書-第36期(2023/11/01-2024/10/31)
経営成績等の状況の概要
(1)経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。一方で、物価上昇や世界的な金融資本市場の変動、地政学リスクなど、国内外における経済的な見通しは不透明な状況が続いています。
当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学(大学院を含む)の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加(文部科学省「令和6年度学校基本調査(速報値)」)しており、前年に引き続き過去最多となるなど、当社グループにとって、良好な市場環境が継続する状況となっています。
このような経営環境の中で、当社グループは長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ2と位置付ける現行の中期経営計画『GT02』(2024年10月期～2026年10月期)において、両利きの経営と組織改革を掲げ、事業の足固めを着実に進めてまいりました。
当社の主力事業である学生マンション事業においては、当社グループの収益基盤である物件管理戸数は94,978戸(4月末時点)と前年同期比9,525戸増となり計画を上回りました。2023年11月1日付での株式会社学生ハウジングの子会社化の寄与もあり順調に物件管理戸数が増加するとともに、入居率も、物件管理戸数の増加分を含め高水準を維持いたしました。これらにより、学生マンションの家賃収入及び食事提供をはじめとする各種不動産賃貸関連サービスに係る売上高並びにメンテナンス関連売上高は好調に推移し、また第2四半期連結累計期間において一部生じていた、入居関連費用の体系見直しによる売上の四半期ずれの影響も期間の経過とともに解消されております。
費用面では、自社所有物件を含む管理戸数増加や食事付き学生マンションの積極展開による保証家賃、租税公課及び減価償却費等並びに食材仕入、またメンテナンス関連原価や人件費等、当社グループの業容拡大に伴う費用負担が増加しました。
また、2023年11月1日付けで「高齢者住宅事業」を中心的に担う株式会社グランユニライフケアサービスの全株式を株式会社学研ホールディングスの連結子会社である株式会社学研ココファンに譲渡し、特別利益として関係会社株式売却益2,980百万円を計上しています。
以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は69,529百万円(前期比9.0%増)、経常利益は7,886百万円(同11.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は7,452百万円(同56.1%増)となりました。
なお、当社グループの不動産賃貸管理事業では、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期連結会計期間に新規契約数が増加することから、経営成績は季節的に変動し、売上高は上期、特に第2四半期連結会計期間の割合が大きく、営業利益につきましても第2四半期連結会計期間に偏在する傾向があります。
また、当連結会計年度より、当社グループの報告セグメントを単一セグメントに変更したため、セグメント別の記載を省略しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおりであります。
(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて5,596百万円増加し、17,249百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動の結果、資金の増加は8,173百万円(前年同期6,245百万円 資金の増加)となりました。これは、主に税金等調整前当期純利益10,988百万円、非資金項目である減価償却費1,672百万円、関係会社株式売却益2,980百万円及び法人税等の支払額2,346百万円によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動の結果、使用した資金は5,252百万円(前年同期11,107百万円 資金の使用)となりました。これは、主に有形固定資産の取得による支出9,186百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入3,324百万円によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動の結果、資金の増加は2,680百万円(前年同期1,882百万円 資金の増加)となりました。これは、主に長期借入れによる収入5,980百万円、長期借入金の返済による支出2,543百万円及び配当金の支払額663百万円によるものです。
(3)生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
該当事項はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績を示すと、次のとおりであります。
(注)セグメント間の取引については、相殺消去しております。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであり、実際の経営成績等は異なることがあります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「(1)経営成績の状況」をご参照ください。
2030年長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ2と位置付ける現行の中期経営計画『GT02』(2024年10月期～2026年10月期)に掲げる経営数値目標と実績との比較分析は以下のとおりとなっております。
中期経営計画『GT02』初年度となる当連結会計年度におきましては、売上高及び各区分利益ともに当初計画を概ね達成しており、順調なスタートがきれたものと認識しております。
また、不動産賃貸管理事業における重要な指標である物件管理戸数と年間契約決定件数につきましても、計画達成に向け順調に増加しております。設備投資計画につきましても、現時点においては概ね計画通りに進捗しているものと考えております。
■ 『GT02』2026年10月期 経営数値目標
■ 実績及び達成率
(注)1.( )内は単年度計画
2.達成率は各連結会計年度の単年度計画に対する比率を表示
■ 資本効率
■ 財務安全性
■ 入居関連指標
(注)1.管理戸数は4月末現在の不動産賃貸管理事業に係る数値
2.契約決定件数は11月～10月決定数値
■ 成長投資
(注)1.自社物件開発の実績累計は連結貸借対照表計上額を集計
2.システム投資の実績累計は連結貸借対照表計上額に同投資に係る維持管理費用を加算
b. 財政状態の分析
当連結会計年度末の資産合計は79,973百万円となり、前連結会計年度末の66,646百万円から13,327百万円の増加(前期比20.0%増)となりました。
(流動資産)
流動資産につきましては、19,773百万円となり、前連結会計年度末の14,059百万円から5,713百万円の増加(前期比40.6%増)となりました。これは、主として現金及び預金が5,596百万円増加したことによるものであります。
(固定資産)
固定資産につきましては、60,200百万円となり、前連結会計年度末の52,587百万円から7,613百万円の増加(前期比14.5%増)となりました。これは、主として有形固定資産が7,012百万円、のれんが414百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(流動負債)
流動負債につきましては、13,780百万円となり、前連結会計年度末の12,049百万円から1,731百万円の増加(前期比14.4%増)となりました。これは、主として未払法人税等が1,287百万円、前受金、営業預り金及び契約負債が771百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(固定負債)
固定負債につきましては、28,296百万円となり、前連結会計年度末の23,554百万円から4,742百万円の増加(前期比20.1%増)となりました。これは、主として長期借入金が4,565百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
純資産につきましては、37,897百万円となり、前連結会計年度末の31,043百万円から6,853百万円の増加(前期比22.1%増)となりました。これは、主として親会社株主に帰属する当期純利益の計上と配当金の支払いにより利益剰余金が6,789百万円増加したことによるものであります。
c. キャッシュ・フローの状況の分析
前述の(2)キャッシュ・フローをご参照ください。
② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。また、これらの連結財務諸表の作成にあたって、一部見積り数値を利用しておりますが、これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っております。しかしながら、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
(減損会計における回収可能価額)
減損損失は、減損の兆候が見られる資産グループについて減損損失の認識を判定し、当該資産グループから得られる将来キャッシュ・フローが帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失を計上することとしています。
減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては決算時点で入手可能な情報に基づき合理的に判断していますが、経営環境の変化や地価の変動等、前提とした条件や仮定に変更が生じ回収可能価額が減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。
なお、固定資産の減損につきましては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(5)資本の財源及び資金の流動性
健全な財政状態を維持しつつ、事業活動に必要な資金を安定的に確保すべく、営業活動によるキャッシュ・フローの創出に努めるとともに、当社グループの成長戦略推進に不可欠となる新規物件開発等に係る設備投資などの長期的な資金需要については、自己資金及び金融機関からの借入金でまかなうことを基本方針としております。当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債残高は26,040百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は17,249百万円となっております。
なお、設備投資の概要及び重要な設備の新設の計画については、「第3 設備の状況」をご参照ください。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により個人消費が増加し、設備投資においても持ち直しの動きが見られる等、国内経済は緩やかな回復傾向にあります。一方で、物価上昇や世界的な金融資本市場の変動、地政学リスクなど、国内外における経済的な見通しは不透明な状況が続いています。
当社グループの主たる顧客層である学生の動向におきましては、大学(大学院を含む)の学生数は295.0万人と前年より4.4千人増加(文部科学省「令和6年度学校基本調査(速報値)」)しており、前年に引き続き過去最多となるなど、当社グループにとって、良好な市場環境が継続する状況となっています。
このような経営環境の中で、当社グループは長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ2と位置付ける現行の中期経営計画『GT02』(2024年10月期～2026年10月期)において、両利きの経営と組織改革を掲げ、事業の足固めを着実に進めてまいりました。
当社の主力事業である学生マンション事業においては、当社グループの収益基盤である物件管理戸数は94,978戸(4月末時点)と前年同期比9,525戸増となり計画を上回りました。2023年11月1日付での株式会社学生ハウジングの子会社化の寄与もあり順調に物件管理戸数が増加するとともに、入居率も、物件管理戸数の増加分を含め高水準を維持いたしました。これらにより、学生マンションの家賃収入及び食事提供をはじめとする各種不動産賃貸関連サービスに係る売上高並びにメンテナンス関連売上高は好調に推移し、また第2四半期連結累計期間において一部生じていた、入居関連費用の体系見直しによる売上の四半期ずれの影響も期間の経過とともに解消されております。
費用面では、自社所有物件を含む管理戸数増加や食事付き学生マンションの積極展開による保証家賃、租税公課及び減価償却費等並びに食材仕入、またメンテナンス関連原価や人件費等、当社グループの業容拡大に伴う費用負担が増加しました。
また、2023年11月1日付けで「高齢者住宅事業」を中心的に担う株式会社グランユニライフケアサービスの全株式を株式会社学研ホールディングスの連結子会社である株式会社学研ココファンに譲渡し、特別利益として関係会社株式売却益2,980百万円を計上しています。
以上の結果、当連結会計年度の連結売上高は69,529百万円(前期比9.0%増)、経常利益は7,886百万円(同11.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は7,452百万円(同56.1%増)となりました。
なお、当社グループの不動産賃貸管理事業では、賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期連結会計期間に新規契約数が増加することから、経営成績は季節的に変動し、売上高は上期、特に第2四半期連結会計期間の割合が大きく、営業利益につきましても第2四半期連結会計期間に偏在する傾向があります。
また、当連結会計年度より、当社グループの報告セグメントを単一セグメントに変更したため、セグメント別の記載を省略しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおりであります。
(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の期末残高は、前連結会計年度末に比べて5,596百万円増加し、17,249百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における営業活動の結果、資金の増加は8,173百万円(前年同期6,245百万円 資金の増加)となりました。これは、主に税金等調整前当期純利益10,988百万円、非資金項目である減価償却費1,672百万円、関係会社株式売却益2,980百万円及び法人税等の支払額2,346百万円によるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における投資活動の結果、使用した資金は5,252百万円(前年同期11,107百万円 資金の使用)となりました。これは、主に有形固定資産の取得による支出9,186百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入3,324百万円によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度における財務活動の結果、資金の増加は2,680百万円(前年同期1,882百万円 資金の増加)となりました。これは、主に長期借入れによる収入5,980百万円、長期借入金の返済による支出2,543百万円及び配当金の支払額663百万円によるものです。
(3)生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
該当事項はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度の販売実績を示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2023年11月1日 至 2024年10月31日) | 前年同期比(%) |
| 不動産賃貸管理事業(千円) | 68,480,874 | 113.8 |
| その他(千円) | 1,048,790 | 29.2 |
| 合計(千円) | 69,529,664 | 109.0 |
(注)セグメント間の取引については、相殺消去しております。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する分析・検討内容は、原則として連結財務諸表に基づき分析した内容であります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであり、実際の経営成績等は異なることがあります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績の分析につきましては前述の「(1)経営成績の状況」をご参照ください。
2030年長期ビジョン『Grow Together 2030』のフェーズ2と位置付ける現行の中期経営計画『GT02』(2024年10月期～2026年10月期)に掲げる経営数値目標と実績との比較分析は以下のとおりとなっております。
中期経営計画『GT02』初年度となる当連結会計年度におきましては、売上高及び各区分利益ともに当初計画を概ね達成しており、順調なスタートがきれたものと認識しております。
また、不動産賃貸管理事業における重要な指標である物件管理戸数と年間契約決定件数につきましても、計画達成に向け順調に増加しております。設備投資計画につきましても、現時点においては概ね計画通りに進捗しているものと考えております。
■ 『GT02』2026年10月期 経営数値目標
| 売上高 | 788億円 | |
| 営業利益 | 87億円 | |
| 経常利益 | 85億円 | |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 | 56億円 | |
| 資本効率 | ROE | 15%以上 |
| ROIC | 8%以上 | |
| 財務安全性 | 自己資本比率 | 40%以上 |
| 流動比率 | 120%以上 | |
| 入居関連指標 | 管理戸数 | 104,000戸 |
| 契約決定件数 | 34,000件 | |
| 成長投資 | 自社物件開発 | 270億円 |
| 新規事業/DX | 20億円 | |
| サステナビリティ/更新 | 10億円 | |
■ 実績及び達成率
| GT02 | 2024年10月期 | 達成率 (%) | 2025年10月期 | 達成率 (%) | 2026年10月期 | 達成率 (%) | |
| 売上高 (千円) | 78,813,807 | 69,529,664 (68,652,313) | 101.3 | - (73,398,792) | - | - (78,813,807) | - |
| 営業利益 (千円) | 8,727,525 | 8,106,702 (7,549,266) | 107.4 | - (8,097,931) | - | - (8,727,525) | - |
| 経常利益 (千円) | 8,518,138 | 7,886,094 (7,380,765) | 106.8 | - (7,924,391) | - | - (8,518,138) | - |
| 親会社株主に帰属する当期純利益 (千円) | 5,684,530 | 7,452,754 (7,058,721) | 105.6 | - (5,280,203) | - | - (5,684,530) | - |
(注)1.( )内は単年度計画
2.達成率は各連結会計年度の単年度計画に対する比率を表示
■ 資本効率
| GT02 | 2024年10月期 (実績) | 2025年10月期 (実績) | 2026年10月期 (実績) | |
| ROE (%) | 15%以上 | 21.6 | - | - |
| ROIC (%) | 8%以上 | 9.4 | - | - |
■ 財務安全性
| GT02 | 2024年10月期 (実績) | 2025年10月期 (実績) | 2026年10月期 (実績) | |
| 自己資本比率 (%) | 40%以上 | 47.4 | - | - |
| 流動比率 (%) | 120%以上 | 143.5 | - | - |
■ 入居関連指標
| GT02 | 2024年10月期 (実績) | 進捗率 (%) | 2025年10月期 (実績) | 進捗率 (%) | 2026年10月期 (実績) | 進捗率 (%) | |
| 管理戸数 (戸) | 104,000 | 94,978 | 91.3 | - | - | - | - |
| 契約決定件数 (件) | 34,000 | 33,183 | 97.6 | - | - | - | - |
(注)1.管理戸数は4月末現在の不動産賃貸管理事業に係る数値
2.契約決定件数は11月～10月決定数値
■ 成長投資
| GT02 | 2024年10月期 (実績累計) | 進捗率 (%) | 2025年10月期 (実績累計) | 進捗率 (%) | 2026年10月期 (実績累計) | 進捗率 (%) | |
| 自社物件開発(千円) | 27,000,000 | 9,101,291 | 33.7 | - | - | - | - |
| 新規事業/DX (千円) | 2,000,000 | 235,396 | 11.8 | - | - | - | - |
| サステナビリティ/更新(千円) | 1,000,000 | 195,716 | 19.6 | - | - | - | - |
(注)1.自社物件開発の実績累計は連結貸借対照表計上額を集計
2.システム投資の実績累計は連結貸借対照表計上額に同投資に係る維持管理費用を加算
b. 財政状態の分析
当連結会計年度末の資産合計は79,973百万円となり、前連結会計年度末の66,646百万円から13,327百万円の増加(前期比20.0%増)となりました。
(流動資産)
流動資産につきましては、19,773百万円となり、前連結会計年度末の14,059百万円から5,713百万円の増加(前期比40.6%増)となりました。これは、主として現金及び預金が5,596百万円増加したことによるものであります。
(固定資産)
固定資産につきましては、60,200百万円となり、前連結会計年度末の52,587百万円から7,613百万円の増加(前期比14.5%増)となりました。これは、主として有形固定資産が7,012百万円、のれんが414百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(流動負債)
流動負債につきましては、13,780百万円となり、前連結会計年度末の12,049百万円から1,731百万円の増加(前期比14.4%増)となりました。これは、主として未払法人税等が1,287百万円、前受金、営業預り金及び契約負債が771百万円それぞれ増加したことによるものであります。
(固定負債)
固定負債につきましては、28,296百万円となり、前連結会計年度末の23,554百万円から4,742百万円の増加(前期比20.1%増)となりました。これは、主として長期借入金が4,565百万円増加したことによるものであります。
(純資産)
純資産につきましては、37,897百万円となり、前連結会計年度末の31,043百万円から6,853百万円の増加(前期比22.1%増)となりました。これは、主として親会社株主に帰属する当期純利益の計上と配当金の支払いにより利益剰余金が6,789百万円増加したことによるものであります。
c. キャッシュ・フローの状況の分析
前述の(2)キャッシュ・フローをご参照ください。
② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。また、これらの連結財務諸表の作成にあたって、一部見積り数値を利用しておりますが、これらの見積り数値の妥当性については、継続的に評価を行っております。しかしながら、見積り特有の不確実性のため、実際の結果と異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
(減損会計における回収可能価額)
減損損失は、減損の兆候が見られる資産グループについて減損損失の認識を判定し、当該資産グループから得られる将来キャッシュ・フローが帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失を計上することとしています。
減損の兆候の把握、減損損失の認識及び測定にあたっては決算時点で入手可能な情報に基づき合理的に判断していますが、経営環境の変化や地価の変動等、前提とした条件や仮定に変更が生じ回収可能価額が減少した場合、減損処理が必要となる可能性があります。
なお、固定資産の減損につきましては、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
(5)資本の財源及び資金の流動性
健全な財政状態を維持しつつ、事業活動に必要な資金を安定的に確保すべく、営業活動によるキャッシュ・フローの創出に努めるとともに、当社グループの成長戦略推進に不可欠となる新規物件開発等に係る設備投資などの長期的な資金需要については、自己資金及び金融機関からの借入金でまかなうことを基本方針としております。当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債残高は26,040百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は17,249百万円となっております。
なお、設備投資の概要及び重要な設備の新設の計画については、「第3 設備の状況」をご参照ください。