有価証券報告書-第11期(2022/01/01-2022/12/31)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
2022年における我が国の経済は、世界経済の先行きへの懸念があるものの、入国制限の緩和や円安によりインバウンド需要が回復し、持ち直しの動きがみられております。一方で、日本銀行による金融緩和縮小など今後の動向に注視する必要があります。
当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットにおきましては、三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2022年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は6.21%であり、昨年までの上昇基調は一服しほぼ横ばいで推移しております。
企業規模別のテレワーク実施率では、従業員10,000人以上の企業では41.2%、従業員100人～1,000人未満の企業では24.1%、10～100人未満の企業では14.2%(「第七回・新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する調査」2022年8月30日 ㈱パーソル総合研究所)と前回調査から微減しオフィス回帰の動きがみられます。当社が主力とする中規模オフィスビルにおいては、中小企業のニーズが底堅く、稼働率に大きな影響はないと考えております。
なお、都心5区の2022年12月末時点の坪当たり平均賃料は20,059円です。当社の取得対象となる「既存ビル」においては2021年12月比で2.7%の減少となっており、同時期の「新築ビル」の下落率11.9%に比べ緩やかなものとなっております。
東京のオフィスビル売買市場は、国内金融機関の融資姿勢は積極的であり、また、世界的に進むインフレ及び金利上昇の中でも他国に比べて金利が低位で推移しているためイールドギャップが高いことや円安も追い風となり、国内外の不動産会社及びファンドによる物件取得意欲が高い状況が続いております。
こうした環境の中、当社グループでは、コーポレートファンディング事業においては、成長基盤となる物件の取得及び当社保有物件の売却を進めました。
アセットマネジメント事業においては、都内大型ビルの案件など複数のアセットマネジメント業務を受注いたしました。
クラウドファンディング事業においては、他の金融機関の積極的な融資姿勢がある中でも、既存顧客との取引及び新規顧客の開拓の結果、貸付型商品の組成は順調に進捗しました。
これらの活動の結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりとなりました。
a. 財政状態
(資産)
当連結会計年度末の総資産は65,704百万円(前連結会計年度比15.3%増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得によるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は50,935百万円(同10.4%増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は14,769百万円(同36.2%増)となりました。これは主に、利益剰余金が4,317百万円増加(親会社株主に帰属する当期純利益による利益剰余金の増加4,843百万円、及び配当の支払いによる利益剰余金の減少525百万円)した一方、自社株買いにより自己株式が694百万円増加し、同額純資産が減少したことによるものであります。
b. 経営成績
(売上高の状況)
主にコーポレートファンディング事業における不動産の売却の増加により、売上高は23,637百万円と前連結会計年度に比べ5,716百万円、31.9%の増収となりました。
主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。
ⅰ. コーポレートファンディング事業
イ. 不動産投資事業
7物件を売却した結果、不動産投資売上は20,600百万円(前連結会計年度比39.1%増)となりました。そのうち2物件は、売却後のアセットマネジメント事業を受託し、継続的な収益を確保いたしました。
ロ. 不動産賃貸事業
7物件を売却し、新たに8物件を取得しております。大型物件を売却したこと、及び空ビル等、今後の成長を見据えた投資を積極的に行ったため不動産賃貸売上は2,159百万円(同9.7%減)となりました。なお、インバウンド需要を見据えた投資も積極化しており「チサンホテル横浜伊勢佐木町」を6月に開業、「ネストホテル半蔵門」を7月に取得したことに加え、2023年には新たに東京都港区のホテルも取得しております。
ⅱ. アセットマネジメント事業
新規案件の受託の結果、アセットマネジメント事業売上は457百万円(同96.8%増)となりました。なお、当連結会計年度末における受託資産残高(AUM)は約800億円(前連結会計年度末AUM 約290億円)であり、当初予定を上回る進捗となっております。
ⅲ. クラウドファンディング事業
当連結会計年度において、33件、7,533百万円(前連結会計年度比0.9%減)の融資を実行した一方、総計5,383百万円の償還がありました。その結果、営業貸付金は8,420百万円(前連結会計年度末比34.3%増)となり、クラウドファンディング事業の売上は407百万円(前連結会計年度比12.4%減)となりました。
ⅳ. その他事業
プロパティマネジメント売上等により13百万円となりました。
(営業利益の状況)
販売費及び一般管理費は1,816百万円となり、前連結会計年度に比べ478百万円増加しました。これは主に事業拡大に伴う人件費の増加によるものです。この結果、営業利益は7,545百万円となり前連結会計年度に比べ1,926百万円、34.3%の増益となりました。
(経常利益の状況)
経常利益については、営業利益の増加などにより、7,230百万円と前連結会計年度に比べ1,902百万円、35.7%の増益となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益の状況)
親会社株主に帰属する当期純利益については、経常利益の増加などにより、4,843百万円と前連結会計年度に比べ1,377百万円、39.7%の増益となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度に比べ1,476百万円増加し、9,403百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動により使用した資金は1,517百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益7,064百万円により資金が増加した一方、物件仕入の先行投資が順調に推移したことによる販売用不動産の増加額5,700百万円、営業貸付金の増加額2,150百万円及び法人税等の支払額1,745百万円等により、資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は232百万円となりました。これは主に、本社移転に伴う有形固定資産の取得による支出が156百万円、敷金及び保証金の差入による支出が75百万円となったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は3,226百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が15,470百万円、長期借入金の返済による支出が11,282百万円、自己株式の取得による支出が694百万円、配当金の支払による支出が525百万円となったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b. 受注実績
当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。

サービスの名称	当連結会計年度 (自 2022年 1月 1日 至 2022年12月31日)
	金額(百万円)	前年同期比(%)
コーポレートファンディング(不動産投資)事業	20,600	39.1
コーポレートファンディング(不動産賃貸)事業	2,159	△9.7
アセットマネジメント事業	457	96.8
クラウドファンディング事業	407	△12.4
その他事業	13	△47.2
合計	23,637	31.9

(注) 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	前連結会計年度 (自 2021年 1月 1日 至 2021年12月31日)		当連結会計年度 (自 2022年 1月 1日 至 2022年12月31日)
	金額(百万円)	割合(%)	金額(百万円)	割合(%)
六本木リアルティ・ツー合同会社	-	-	12,000	50.8
メットライフ生命保険株式会社	-	-	2,700	11.4
ジェイ・エム・オー・ピー・ツー・ ホールディング特定目的会社	7,973	44.5	-	-
特定目的会社Sharma	2,400	13.4	-	-

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態及び経営成績の状況
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
b. 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、事業運営体制等、様々なリスク要因が当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
そのため、当社グループは常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制の強化、優秀な人材の確保、市場のニーズにあったサービスの展開により、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減してまいります。
c. 経営戦略の現状と見通し
当社グループとしましては、これらの状況を踏まえて、コーポレートファンディング事業において、不動産賃貸から得られる利益のみで会社固定費を賄うべく自己保有資産残高を増加させることで、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。また、アセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積み上げによるストック収益の獲得、クラウドファンディング事業における貸付型商品の案件多様化とエクイティ型商品の安定供給による新たな不動産投資市場の形成を目指してまいります。
d. 経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループの経営者は、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長とアセットマネジメント事業の強化、クラウドファンディング事業を通じた不動産市場の個人への開放を実践していくことが重要であると認識しております。
そのための優秀な人材の確保・育成や内部管理体制の強化を行い、長期安定的な事業展開を目指してまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a. キャッシュ・フローの状況
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b. 契約債務
2022年12月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。

	年度別要支払額(百万円)
契約債務	合計	1年以内	1年超3年以内	3年超5年以内	5年超
短期借入金	459	459	-	-	-
長期借入金	37,313	1,748	3,827	5,143	26,594

上記の表において、長期借入金は、1年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計金額を記載しております。
c. 財務政策
当社グループは、運転資金及び販売用不動産の取得資金につきましては、内部資金及び借入により賄うこととしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、原則として運転資金については短期借入金で、販売用不動産の取得資金については、長期借入金で調達しております。
また、財務戦略の中でエクイティファイナンスも柔軟に検討し、最適な資本構成を目指してまいります。加えて、株価が業績等に比して不当に低いと判断する場合には自社株買いも検討いたします。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
なお、新型コロナウイルス感染症が会計上の見積りに与える影響については、同感染症が当事業年度末時点において当社グループの事業活動に重要な影響を与えていないことから、重要な影響は無いものとして見積りを行っております。
重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。