有価証券報告書-第12期(2023/01/01-2023/12/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
2023年におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症が5類感染症に移行したことに加え、金融緩和路線が継続していることから経済活動の正常化が進み、さらに入国制限の緩和や円安によりインバウンド需要が大きく改善する等、緩やかに回復してきております。一方、海外においては、インフレの動向や景気減速懸念など、引き続き経済動向に注意する必要があります。
当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットにおきましては、三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2023年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は5.32%であり、緩やかな回復傾向にあります。
なお、都心5区の2023年12月末時点の坪当たり平均賃料は19,748円であり、ほぼ横ばいで推移しています。
東京のオフィスビル売買市場においては、金融緩和路線の継続による良好な資金調達環境から、国内投資家の旺盛な取得意欲が継続しております。また、諸外国に比べて国内金利は低位で推移し、イールドギャップが確保できていること、地政学リスクが高くないこと及び円安も追い風となって、国外投資家の投資意欲も今後高まってくることも期待されます。
ホテルマーケットにおいては、観光庁公表の宿泊旅行統計調査によると、2023年の延べ宿泊者数は9月以降の各月においてコロナ禍前の2019年度と比べ同水準以上で推移しており、特に当社がホテルを所有している東京においては、2023年10月における延べ宿泊者数は2019年同月比+53.3%(前年同月比+31.4%)となっており活況を呈しております。当該状況は、2023年11月以降においても継続しているものと考えております。
こうした環境の中、当社グループでは、コーポレートファンディング事業において保有物件の売却及び成長基盤となる物件の取得を進めました。
アセットマネジメント事業においては、都内大型ビルの案件など複数のアセットマネジメント業務の受託及び既存受託資産の一部売却を行いました。なお、当連結会計年度末における受託資産残高(AUM)は1,000億円超となっております。
クラウドファンディング事業においては、既存顧客との取引及び新規顧客の開拓の結果、貸付型商品の組成は順調に進捗しました。
なお、当社は将来の金利上昇リスクに備え、第2四半期連結会計期間に新たに金利スワップ契約を締結しており、当期におけるデリバティブ評価損益は△112百万円とマイナスとなっているものの、当該損失は支出を伴うものではありません。また、近い将来における金融政策の修正観測が見受けられることから、今後、金利上昇局面に入ることで当該スワップ契約は当社グループの企業活動に貢献するものと考えております 。
これらの活動の結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりとなりました。
a. 財政状態
(資産)
当連結会計年度末の総資産は75,473百万円(前連結会計年度末比14.9%増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得によるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は56,180百万円(同10.3%増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は19,293百万円(同30.6%増)となりました。これは主に、利益剰余金が4,079百万円増加(親会社株主に帰属する当期純利益による増加4,883百万円、及び配当による減少803百万円)したことによるものであります。
b. 経営成績
(売上高の状況)
主にコーポレートファンディング事業における不動産の売却の増加により、売上高は28,726百万円と前連結会計年度に比べ5,088百万円、21.5%の増収となりました。
主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。
ⅰ. コーポレートファンディング事業
イ. 不動産投資事業
13物件を売却した結果、不動産投資売上は25,150百万円(前年同期比22.1%増)となりました。
ロ. 不動産賃貸事業
13物件を売却し、新たに8物件(ホテル1物件、オフィス7物件)を取得しております。新規物件取得に加えて、ホテル需要回復の影響により売上高が伸長し、不動産賃貸売上は2,431百万円(同12.6%増)となりました。
ⅱ. アセットマネジメント事業
新規案件の受託及び既存受託資産の一部売却の結果、アセットマネジメント事業売上は674百万円(同47.5%増)となりました。
ⅲ. クラウドファンディング事業
当連結会計年度において、総計8,570百万円(同13.8%増)の融資を実行した一方、総計10,055百万円の償還がありました。その結果、営業貸付金は6,935百万円(前連結会計年度末比17.6%減)となり、クラウドファンディング事業の売上は459百万円(前年同期比12.5%増)となりました。
ⅳ. その他事業
プロパティマネジメント売上等により11百万円となりました。
(営業利益の状況)
販売費及び一般管理費は1,821百万円となり、前連結会計年度に比べ5百万円増加しました。この結果、営業利益は8,249百万円となり前連結会計年度に比べ704百万円、9.3%の増益となりました。
(経常利益の状況)
経常利益については、営業利益の増加などにより、7,456百万円と前連結会計年度に比べ226百万円、3.1%の増益となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益の状況)
親会社株主に帰属する当期純利益については、経常利益の増加などにより、4,883百万円と前連結会計年度に比べ40百万円、0.8%の増益となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度に比べ2,523百万円増加し、11,927百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動により使用した資金は789百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益7,152百万円により資金が増加した一方、物件仕入の先行投資が順調に推移したことによる販売用不動産の増加額8,604百万円及び法人税等の支払額2,687百万円等により、資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は1百万円となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は3,314百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が18,900百万円、長期借入金の返済による支出が14,735百万円、配当金の支払による支出が803百万円となったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b. 受注実績
当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。
(注) 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態及び経営成績の状況
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
b. 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、事業運営体制等、様々なリスク要因が当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
そのため、当社グループは常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制の強化、優秀な人材の確保、市場のニーズにあったサービスの展開により、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減してまいります。
c. 経営戦略の現状と見通し
当社グループとしましては、これらの状況を踏まえて、コーポレートファンディング事業において、不動産賃貸から得られる利益のみで会社固定費を賄うべく自己保有資産残高を増加させることで、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。また、アセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積み上げによるストック収益の獲得、クラウドファンディング事業の拡大による新たな不動産投資市場の形成を目指してまいります。
d. 経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループの経営者は、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長とアセットマネジメント事業の強化、クラウドファンディング事業を通じた不動産市場の個人への開放を実践していくことが重要であると認識しております。
そのための優秀な人材の確保・育成や内部管理体制の強化を行い、長期安定的な事業展開を目指してまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a. キャッシュ・フローの状況
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b. 契約債務
2023年12月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
上記の表において、長期借入金は、1年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計金額を記載しております。
c. 財務政策
当社グループは、運転資金及び販売用不動産の取得資金につきましては、内部資金及び借入により賄うこととしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、原則として運転資金については短期借入金で、販売用不動産の取得資金については、長期借入金で調達しております。
また、財務戦略の中でエクイティファイナンスも柔軟に検討し、最適な資本構成を目指してまいります。加えて、株価が業績等に比して不当に低いと判断する場合には自社株買いも検討いたします。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
2023年におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症が5類感染症に移行したことに加え、金融緩和路線が継続していることから経済活動の正常化が進み、さらに入国制限の緩和や円安によりインバウンド需要が大きく改善する等、緩やかに回復してきております。一方、海外においては、インフレの動向や景気減速懸念など、引き続き経済動向に注意する必要があります。
当社グループが属する不動産及び不動産金融業界、特にB to Bのオフィス不動産マーケットにおきましては、三鬼商事㈱の最新オフィスビル市況(2023年12月時点)によれば、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の既存オフィスビルの空室率は5.32%であり、緩やかな回復傾向にあります。
なお、都心5区の2023年12月末時点の坪当たり平均賃料は19,748円であり、ほぼ横ばいで推移しています。
東京のオフィスビル売買市場においては、金融緩和路線の継続による良好な資金調達環境から、国内投資家の旺盛な取得意欲が継続しております。また、諸外国に比べて国内金利は低位で推移し、イールドギャップが確保できていること、地政学リスクが高くないこと及び円安も追い風となって、国外投資家の投資意欲も今後高まってくることも期待されます。
ホテルマーケットにおいては、観光庁公表の宿泊旅行統計調査によると、2023年の延べ宿泊者数は9月以降の各月においてコロナ禍前の2019年度と比べ同水準以上で推移しており、特に当社がホテルを所有している東京においては、2023年10月における延べ宿泊者数は2019年同月比+53.3%(前年同月比+31.4%)となっており活況を呈しております。当該状況は、2023年11月以降においても継続しているものと考えております。
こうした環境の中、当社グループでは、コーポレートファンディング事業において保有物件の売却及び成長基盤となる物件の取得を進めました。
アセットマネジメント事業においては、都内大型ビルの案件など複数のアセットマネジメント業務の受託及び既存受託資産の一部売却を行いました。なお、当連結会計年度末における受託資産残高(AUM)は1,000億円超となっております。
クラウドファンディング事業においては、既存顧客との取引及び新規顧客の開拓の結果、貸付型商品の組成は順調に進捗しました。
なお、当社は将来の金利上昇リスクに備え、第2四半期連結会計期間に新たに金利スワップ契約を締結しており、当期におけるデリバティブ評価損益は△112百万円とマイナスとなっているものの、当該損失は支出を伴うものではありません。また、近い将来における金融政策の修正観測が見受けられることから、今後、金利上昇局面に入ることで当該スワップ契約は当社グループの企業活動に貢献するものと考えております 。
これらの活動の結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は、以下のとおりとなりました。
a. 財政状態
(資産)
当連結会計年度末の総資産は75,473百万円(前連結会計年度末比14.9%増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得によるものであります。
(負債)
当連結会計年度末における負債合計は56,180百万円(同10.3%増)となりました。主な要因は、販売用不動産の取得に伴う借入金の増加によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産合計は19,293百万円(同30.6%増)となりました。これは主に、利益剰余金が4,079百万円増加(親会社株主に帰属する当期純利益による増加4,883百万円、及び配当による減少803百万円)したことによるものであります。
b. 経営成績
(売上高の状況)
主にコーポレートファンディング事業における不動産の売却の増加により、売上高は28,726百万円と前連結会計年度に比べ5,088百万円、21.5%の増収となりました。
主要なサービス別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、サービス別に区分して記載しております。
ⅰ. コーポレートファンディング事業
イ. 不動産投資事業
13物件を売却した結果、不動産投資売上は25,150百万円(前年同期比22.1%増)となりました。
ロ. 不動産賃貸事業
13物件を売却し、新たに8物件(ホテル1物件、オフィス7物件)を取得しております。新規物件取得に加えて、ホテル需要回復の影響により売上高が伸長し、不動産賃貸売上は2,431百万円(同12.6%増)となりました。
ⅱ. アセットマネジメント事業
新規案件の受託及び既存受託資産の一部売却の結果、アセットマネジメント事業売上は674百万円(同47.5%増)となりました。
ⅲ. クラウドファンディング事業
当連結会計年度において、総計8,570百万円(同13.8%増)の融資を実行した一方、総計10,055百万円の償還がありました。その結果、営業貸付金は6,935百万円(前連結会計年度末比17.6%減)となり、クラウドファンディング事業の売上は459百万円(前年同期比12.5%増)となりました。
ⅳ. その他事業
プロパティマネジメント売上等により11百万円となりました。
(営業利益の状況)
販売費及び一般管理費は1,821百万円となり、前連結会計年度に比べ5百万円増加しました。この結果、営業利益は8,249百万円となり前連結会計年度に比べ704百万円、9.3%の増益となりました。
(経常利益の状況)
経常利益については、営業利益の増加などにより、7,456百万円と前連結会計年度に比べ226百万円、3.1%の増益となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益の状況)
親会社株主に帰属する当期純利益については、経常利益の増加などにより、4,883百万円と前連結会計年度に比べ40百万円、0.8%の増益となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度に比べ2,523百万円増加し、11,927百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動により使用した資金は789百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益7,152百万円により資金が増加した一方、物件仕入の先行投資が順調に推移したことによる販売用不動産の増加額8,604百万円及び法人税等の支払額2,687百万円等により、資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動により使用した資金は1百万円となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動により得られた資金は3,314百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入が18,900百万円、長期借入金の返済による支出が14,735百万円、配当金の支払による支出が803百万円となったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当社グループは生産活動を行っておりませんので、該当事項はありません。
b. 受注実績
当社グループは受注生産を行っておりませんので、該当事項はありません。
c. 販売実績
当連結会計年度の販売実績は、次のとおりであります。なお、当社グループは不動産関連事業の単一セグメントであるため、サービス別に記載しております。
| サービスの名称 | 当連結会計年度 (自 2023年 1月 1日 至 2023年12月31日) | |
| 金額(百万円) | 前年同期比(%) | |
| コーポレートファンディング(不動産投資)事業 | 25,150 | 22.1 |
| コーポレートファンディング(不動産賃貸)事業 | 2,431 | 12.6 |
| アセットマネジメント事業 | 674 | 47.5 |
| クラウドファンディング事業 | 459 | 12.5 |
| その他事業 | 11 | △17.5 |
| 合計 | 28,726 | 21.5 |
(注) 最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2022年 1月 1日 至 2022年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2023年 1月 1日 至 2023年12月31日) | ||
| 金額(百万円) | 割合(%) | 金額(百万円) | 割合(%) | |
| 六本木リアルティ・ツー合同会社 | 12,000 | 50.8 | - | - |
| メットライフ生命保険株式会社 | 2,700 | 11.4 | - | - |
| 合同会社新横プロパティ | - | - | 7,650 | 26.6 |
| 三菱HCキャピタルリアルティ株式会社 | - | - | 3,660 | 12.7 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
a. 財政状態及び経営成績の状況
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。
b. 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因については、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境、事業内容、事業運営体制等、様々なリスク要因が当社の経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。
そのため、当社グループは常に市場動向に留意しつつ、内部管理体制の強化、優秀な人材の確保、市場のニーズにあったサービスの展開により、経営成績に重要な影響を与えるリスク要因を分散・低減してまいります。
c. 経営戦略の現状と見通し
当社グループとしましては、これらの状況を踏まえて、コーポレートファンディング事業において、不動産賃貸から得られる利益のみで会社固定費を賄うべく自己保有資産残高を増加させることで、安定的な経営基盤の確立を目指してまいります。また、アセットマネジメント事業における受託資産残高(AUM)の積み上げによるストック収益の獲得、クラウドファンディング事業の拡大による新たな不動産投資市場の形成を目指してまいります。
d. 経営者の問題意識と今後の方針について
当社グループの経営者は、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおり、経営基盤となるコーポレートファンディング事業の持続的な成長とアセットマネジメント事業の強化、クラウドファンディング事業を通じた不動産市場の個人への開放を実践していくことが重要であると認識しております。
そのための優秀な人材の確保・育成や内部管理体制の強化を行い、長期安定的な事業展開を目指してまいります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a. キャッシュ・フローの状況
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析とそれらの要因につきましては、「(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
b. 契約債務
2023年12月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
| 年度別要支払額(百万円) | |||||
| 契約債務 | 合計 | 1年以内 | 1年超3年以内 | 3年超5年以内 | 5年超 |
| 短期借入金 | 382 | 382 | - | - | - |
| 長期借入金 | 41,478 | 4,894 | 3,508 | 11,768 | 21,305 |
上記の表において、長期借入金は、1年内返済予定の長期借入金と長期借入金の合計金額を記載しております。
c. 財務政策
当社グループは、運転資金及び販売用不動産の取得資金につきましては、内部資金及び借入により賄うこととしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、原則として運転資金については短期借入金で、販売用不動産の取得資金については、長期借入金で調達しております。
また、財務戦略の中でエクイティファイナンスも柔軟に検討し、最適な資本構成を目指してまいります。加えて、株価が業績等に比して不当に低いと判断する場合には自社株買いも検討いたします。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。
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