有価証券報告書-第13期(2025/04/01-2026/03/31)

経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。
(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
a. 経営成績の概況
国内経済は内需を中心とした緩やかな回復が続いている一方で、米国政権の政策動向やインフレ、地政学リスクの高まり等によって、景気の先行きは依然として予断を許さない状況にあります。
不動産市況については、建築資材価格の高騰や人手不足に伴う建築コストの上昇に加え、金融政策の変更等に伴う金利上昇等、住宅分譲市場の需要動向や販売環境に与える影響を引き続き注視する必要があります。
このような事業環境の下、当社グループの連結業績は、主力の不動産開発事業に加え、不動産投資事業における収益不動産の売却の進捗によって、第2次中期経営計画(対象期間:2022年3月期～2026年3月期)に対し、順調に推移しました。その結果、当連結会計年度における業績として、売上高138,579百万円(前期比50.4%増)、営業利益13,800百万円(前期比49.6%増)、経常利益11,820百万円(前期比37.4%増)、親会社株主に帰属する当期純利益7,129百万円(前期比30.5%増)を計上いたしました。なお、当連結会計年度の引渡戸数は1,530戸25棟、当連結会計期間末の管理戸数は26,653戸となっております。
(単位:百万円)

連結業績	2025年3月期	2026年3月期	増減額		通期予想	対予想
売上高	92,153	138,579	46,425		132,500	6,079
営業利益	9,227	13,800	4,572		12,900	900
経常利益	8,604	11,820	3,215		10,000	1,820
親会社株主に帰属する 当期純利益	5,462	7,129	1,666		6,500	629

引渡戸数	2025年3月期	2026年3月期	増減数		通期予想	対予想
分譲マンション	1,062戸	1,263戸	201戸		1,266戸	△3戸
シニア向け分譲マンション	42戸	250戸	208戸		251戸	△1戸
分譲戸建	9戸	17戸	8戸		17戸	-戸
合計	1,113戸	1,530戸	417戸		1,534戸	△4戸

(注)共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数を記載しております。

売却棟数	2025年3月期	2026年3月期	増減数		通期予想	対予想
棚卸資産(収益不動産)	10棟	13棟	3棟		14棟	△1棟
棚卸資産(アパート)	10棟	12棟	2棟		12棟	-棟
合計	20棟	25棟	5棟		26棟	△1棟

セグメントごとの業績を示しますと、次のとおりであります。
(Ⅰ)不動産開発事業
当連結会計年度におきましては、分譲マンション及び分譲戸建として「デュオヒルズ六甲道」(兵庫県神戸市)、「デュオヒルズ青梅ザ・ファースト」(東京都青梅市)、「デュオアベニュー経堂グラン」(東京都世田谷区)など計1,280戸の引渡により、売上高63,303百万円(前期比18.1%増)、営業利益2,695百万円(前期比44.4%減)となりました。売上高は、引渡戸数が前期を上回ったことにより増加しました。一方、営業利益については、建築費及び建築資材価格の高騰等による原価上昇の影響を受け、売上総利益率が18.9%となったこと等により、前期を下回りました。また、当連結会計年度は竣工戸数が多かったことから、竣工済在庫の状況を踏まえ、採算性と資金回収のバランスに留意しながら販売を進めました。
(Ⅱ)CCRC事業
当連結会計年度におきましては、シニア向け分譲マンションとして「デュオセーヌ横浜青葉台」(神奈川県横浜市)、「デュオセーヌ横濱二俣川」(神奈川県横浜市)、「デュオセーヌ千葉蘇我」(千葉県千葉市)など計250戸を引渡し、売上高14,235百万円(前期比282.2%増)、営業利益706百万円(前期は営業損失355百万円)となりました。引渡戸数が前期から大幅に増加したことにより、セグメント全体では増収となり、営業利益も黒字に転換しました。一方、販売期間の長期化が見込まれる一部物件について販売進捗を優先したこと等により、売上総利益率は19.5%となりました。
(Ⅲ)不動産投資事業
当連結会計年度におきましては、売上高52,639百万円(前期比99.0%増)、営業利益9,505百万円(前期比115.8%増)となりました。賃貸マンションに対する需要及び売却市況が堅調に推移するなか、賃貸マンション(中高層及び低層)の売却棟数が前期を上回ったことにより、セグメント全体では大幅な増収増益となりました。
① 不動産売上高
賃貸マンション(中高層及び低層)として「デュオフラッツ恵比寿」(東京都渋谷区)、「デュオフラッツ巣鴨」(東京都豊島区)など計25棟を売却しました。東京都心エリアにて、1棟当たりの売上規模が比較的大きい物件の開発・売却も進捗したことにより、売上高50,053百万円(前期比117.3%増)となりました。
② 賃貸収入
保有収益物件及び売却前の竣工物件の稼働により賃貸収入を計上した一方、物件売却の進捗に伴い賃貸収入の対象となる物件が減少したこと等により、売上高2,293百万円(前期比24.5%減)となりました。
(Ⅳ)不動産関連サービス事業
当連結会計年度におきましては、人件費及び物価上昇の影響を受けたものの、運営効率の改善や適切な価格転嫁に取り組んだ結果、売上高8,399百万円(前期比0.3%増)、営業利益541百万円(前期比は34.1%増)となりました。
① マンション管理収入
マンション管理において、「デュオヒルズ六甲道」(兵庫県神戸市)、「デュオヒルズ青梅ザ・ファースト」(東京都青梅市)などの管理受託を新たに開始したことにより、売上高2,386百万円(前期比6.7%増)となりました。また、マンション管理累計戸数は21,860戸となり、管理戸数の積み上げにより安定収益の確保に取り組んでおります。
② スポーツクラブ運営収入
スポーツクラブの運営を中心に、既存店舗における会員動向や施設利用状況の変化等により、売上高3,655百万円(前期比1.7%減)となりました。
③ その他収入
ホテル運営、PFI事業、工事受託等において、売上高2,357百万円(前期比2.5%減)となりました。

(単位:百万円)

売上高	2025年3月期	2026年3月期	増減額
不動産開発	53,605	63,303	9,698
CCRC	3,725	14,235	10,510
不動産投資	26,449	52,639	26,190
不動産関連サービス	8,373	8,399	25
全社・消去	-	-	-
合計	92,153	138,579	46,425

(単位:百万円)

営業利益	2025年3月期	2026年3月期	増減額
不動産開発	4,849	2,695	△2,154
CCRC	△355	706	1,062
不動産投資	4,404	9,505	5,101
不動産関連サービス	403	541	137
全社・消去	△73	351	425
合計	9,227	13,800	4,572

b. 財政状態の概況
当連結会計年度におきましては、主に収益不動産及びマンション用地の仕入進捗等で棚卸資産が増加したことにより、資産合計が189,192百万円(前連結会計年度末比5.2%増)、負債合計が133,870百万円(前連結会計年度末比1.4%増)、純資産合計が55,321百万円(前連結会計年度末比15.5%増)となりました。
(単位:百万円)

	前連結会計年度 (2025年3月31日)	当連結会計年度 (2026年3月31日)	増減額
資産合計	179,858	189,192	9,334
負債合計	131,964	133,870	1,906
(うち有利子負債)	106,634	106,104	△529
純資産合計	47,894	55,321	7,427
自己資本比率	23.4%	28.0%	-
D/Eレシオ	2.2倍	1.9倍	-
ROA	5.0%	6.4%	-
ROE	13.5%	15.0%	-

(注)1.有利子負債には、短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、社債、長期借入金を含んでいます。
2.D/Eレシオ:有利子負債/純資産
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におきまして、財務活動によるキャッシュ・フローが減少したものの、営業活動によるキャッシュ・フロー及び投資活動によるキャッシュ・フローが増加したことにより、現金及び現金同等物が9,957百万円増加し、その残高が37,697百万円となりました。
(単位:百万円)

	2025年3月期	2026年3月期
営業活動によるキャッシュ・フロー	△14,122	10,628
投資活動によるキャッシュ・フロー	274	273
財務活動によるキャッシュ・フロー	12,534	△1,165
現金及び現金同等物の期末残高	27,739	37,697

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次の通りであります。
(Ⅰ) 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動において増加した資金は、10,628百万円(前年同期は、14,122百万円の減少)となりました。これは主として、利益計上の増加に加え、分譲の引渡及び収益不動産の売却進捗に伴う資金回収が進み、新規仕入を継続しながらも回転率の向上により増加したことによるものであります。
(Ⅱ) 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動において増加した資金は、273百万円(前年同期は、274百万円の増加)となりました。これは主として、投資有価証券からの分配による収入によるものであります。
(Ⅲ) 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動において減少した資金は、1,165百万円(前年同期は、12,534百万円の増加)となりました。これは主として、長期借入れによる収入及び株式の発行による収入があった一方で、長期借入金の返済による支出があったことによるものであります。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2024年3月期	2025年3月期	2026年3月期
自己資本比率(%)	23.6	23.4	28.0
時価ベースの自己資本比率(%)	24.4	21.7	25.7

自己資本比率 :自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率 :株式時価総額/総資産
(注)1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 売上実績

	前連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)	当連結会計年度 (自 2025年4月1日 至 2026年3月31日)	前期比 (%)
セグメントの名称	売上高 (百万円)	売上高 (百万円)
(Ⅰ) 不動産開発事業
① 不動産売上高	52,328	62,397	119.2
② その他収入	1,277	906	71.0
不動産開発事業合計	53,605	63,303	118.1
(Ⅱ) CCRC事業
① 不動産売上高	2,169	12,469	574.7
② その他収入	1,555	1,766	113.6
CCRC事業合計	3,725	14,235	382.2
(Ⅲ) 不動産投資事業
① 不動産売上高	23,034	50,053	217.3
② 賃貸収入	3,036	2,293	75.5
③ その他収入	378	293	77.5
不動産投資事業合計	26,449	52,639	199.0
(Ⅳ) 不動産関連サービス事業
① マンション管理収入	2,236	2,386	106.7
② スポーツクラブ運営収入	3,719	3,655	98.3
③ その他収入	2,418	2,357	97.5
不動産関連サービス事業合計	8,373	8,399	100.3
合計	92,153	138,579	150.4

(注)セグメント間取引については、相殺消去しております。
b. 販売実績

区分	前連結会計年度 (自 2024年4月1日 至 2025年3月31日)
	期初契約数		期中契約数		期中引渡数		期末契約残
	取扱高		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)
不動産 開発事業	555戸 -区画 -棟		1,232戸 -区画 -棟		1,071戸 -区画 -棟		716戸 -区画 -棟
	24,316	百万円	63,826	百万円	52,328	百万円	35,814	百万円
			(146.3%)		(105.1%)		(147.3%)
CCRC事業	15戸 -区画 -棟		142戸 -区画 -棟		42戸 -区画 -棟		115戸 -区画 -棟
	738	百万円	7,388	百万円	2,169	百万円	5,956	百万円
			(100.5%)		(20.4%)		(806.6%)
不動産 投資事業	-戸 -区画 1棟		-戸 -区画 22棟		-戸 -区画 20棟		-戸 -区画 3棟
	850	百万円	36,024	百万円	23,034	百万円	13,839	百万円
			(284.7%)		(189.4%)		(1,628.2%)
合計	570戸 -区画 1棟		1,374戸 -区画 22棟		1,113戸 -区画 20棟		831戸 -区画 3棟
	25,905	百万円	107,238	百万円	77,532	百万円	55,611	百万円
			(168.5%)		(106.8%)		(214.7%)

区分	当連結会計年度 (自 2025年4月1日 至 2026年3月31日)
	期初契約数		期中契約数		期中引渡数		期末契約残
	取扱高		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)		取扱高 (前期比)
不動産 開発事業	716戸 -区画 -棟		1,121戸 -区画 -棟		1,280戸 -区画 -棟		557戸 -区画 -棟
	35,814	百万円	62,871	百万円	62,397	百万円	36,288	百万円
			(98.5%)		(119.2%)		(101.3%)
CCRC事業	115戸 -区画 -棟		223戸 -区画 -棟		250戸 -区画 -棟		88戸 -区画 -棟
	5,956	百万円	12,497	百万円	12,469	百万円	5,985	百万円
			(169.2%)		(574.7%)		(100.5%)
不動産 投資事業	-戸 -区画 3棟		11戸 -区画 24棟		8戸 -区画 25棟		3戸 -区画 2棟
	13,839	百万円	40,092	百万円	50,053	百万円	3,879	百万円
			(111.3%)		(217.3%)		(28.0%)
合計	831戸 -区画 3棟		1,355戸 -区画 24棟		1,538戸 -区画 25棟		648戸 -区画 2棟
	55,611	百万円	115,462	百万円	124,919	百万円	46,154	百万円
			(107.7%)		(161.1%)		(83.0%)

(注) 取扱高は、マンション及び戸建住宅等の税抜販売価格の総額であり、共同事業物件におきましては、出資割合を乗じたのち小数点以下の端数を切り捨てた戸数及び取扱高を記載しております。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績の分析
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益は、30,476百万円となり、前年同期比39.8%増となりました。これは、建築費や建築資材の高騰の影響を受けつつも、不動産開発事業及びCCRC事業での竣工戸数が前年より多いことに加え、不動産投資事業で1棟当たりの売上規模が比較的大きい賃貸マンションの開発・売却を実施したことによるものです。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益は、13,800百万円となり、前年同期比49.6%増となりました。これは、前述の要因で売上総利益が増加したことによるものであります。
(経常利益)
当連結会計年度の経常利益は、11,820百万円となり、前年同期比37.4%増となりました。これは、前述の営業利益の増加した一方、支払利息による借入ランニング費用が増加したことによるものであります。
(親会社に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、7,129百万円となり、前年同期比30.5%増となりました。これは、前述の経常利益の増加に加え、子会社の株式評価損による特別損失があった一方、固定資産の売却や投資有価証券の売却による特別利益が増加したことによるものであります。
b.財政状態の分析
(資産)
当連結会計年度末の資産合計は、189,192百万円となり、対前期末比9,334百万円増加いたしました。これは主として、竣工済分譲マンション及び2027年3月期売却予定の収益不動産を計上したことによる販売用不動産の増加によるものであります。加えて固定資産の一部入れ替え、前期末は今期竣工物件が多く高水準であった仕掛販売用不動産が平準化になったことにより減少したためであります。
(負債)
当連結会計年度末の負債合計は、133,870百万円となり、対前期末比1,906百万円増加いたしました。これは主として、財務レバレッジ適正水準のために有利子負債のコントロールを実施したためであります。
(純資産)
当連結会計年度末の純資産合計は、55,321百万円となり、対前期末比7,427百万円増加いたしました。これは主として、2025年9月に実施した増資に伴う増加によるものであります。
c.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
当社グループの当連結会計年度のキャッシュ・フローは、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
当社グループの事業活動における資金需要は、主に各事業における事業用地取得、建築費支払の一部及び投資用不動産の取得に関するものであります。
これらの所要資金は、自己資金に加え、金融機関からの借入及び社債の発行等により、事業運営上必要な資金を安定的に確保することを基本方針としております。
なお、当連結会計年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は106,979百万円、現金及び現金同等物の残高は37,697百万円となり、よってネット有利子負債は69,282百万円となりました。

② 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
<第2次中期経営計画(2022年3月期～2026年3月期)※連結>

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期	2026年3月期
連結経常利益	50億円	65億円	75億円	85億円	100億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	31億円	42億円	48億円	55億円	65億円
D/Eレシオ	2.0倍水準
ROE	10%以上	-	-	-	15%以上
配当性向	40%以上
DOE	4%以上
引渡戸数	1,500戸～1,700戸程度

(注) 1 D/Eレシオ=有利子負債÷純資産
2 ROE=親会社株主に帰属する当期純利益÷期中(平均)自己資本×100
3 引渡戸数は、分譲マンション、分譲戸建及びシニア向け分譲マンションの合計
<当連結会計年度までの実績>

	2022年3月期	2023年3月期	2024年3月期	2025年3月期	2026年3月期
連結経常利益	56.9億円	72.8億円	75.9億円	86.0億円	118.2億円
親会社株主に帰属する 当期純利益	30.6億円	45.5億円	48.0億円	54.6億円	71.2億円
D/Eレシオ	1.9倍	2.0倍	1.9倍	2.2倍	1.9倍
ROE	10.2%	13.8%	13.1%	13.5%	15.0%
配当性向	41.5%	40.4%	40.6%	40.4%	40.1%
DOE	4.2%	5.6%	5.3%	5.4%	6.0%
引渡戸数	1,386戸	1,472戸	1,374戸	1,113戸	1,530戸

③ 経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第2 事業の状況 3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。
④ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。