有価証券報告書-第16期(令和2年3月1日-令和3年2月28日)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度(2020年3月1日～2021年2月28日)における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①経営成績の状況
当連結会計年度(2020年3月1日～2021年2月28日)における当社グループを取り巻く環境は、世界的な新型コロナウイルス感染拡大を受け、当連結会計年度当初より日本国内でもイベントの開催を自粛する動きが拡がりました。そのような環境下にありながら、当社の提供する貸会議室においては、ウェビナー(WEBセミナー)会場、語学試験及び国家資格の試験会場やプロジェクトオフィスとしての月単位での利用等、これまでの利用方法とは異なる多くの新たな活用事例が生まれました。しかしながら、秋口以降も、新型コロナウイルス感染症の第3波や二度目の緊急事態宣言の発令により、移動や集会等の物理的な活動自粛が継続し、飲食を伴う懇親会を利用目的とした宴会場の利用は差し控えられ、宿泊・料飲サービスの需要が大幅に減少しました。
一方、リージャスのレンタルオフィスにおいては、コロナ禍によってサテライトオフィス需要が増加したことに支えられ、国内で新規出店を継続しながらも、一定の稼働率を維持するなど堅調な推移を見せました。
当社グループとしては、新型コロナウイルス感染拡大による業績への影響を見込み、固定費を中心とする費用削減を計画、実施したものの、売上高43,138百万円(前期比20.6%減)、EBITDA3,073百万円(同69.7%減)、営業損失2,497百万円(前期は営業利益6,317百万円)、経常損失2,321百万円(前期は経常利益4,752百万円)、親会社株主に帰属する当期純損失3,503百万円(前期は親会社株主に帰属する当期純利益1,739百万円)と前期比で減収赤字となりました。
しかしながら、新型コロナウイルス感染拡大を機に企業の働き方の多様化が促進されたことで、中長期の視点から見た当社グループを取り巻く環境は追い風となっており、フレキシブルなオフィススペースへの需要は増加の一途をたどっております。リモートワークやテレワークの急速な普及により、オフィスを縮小化する動きが企業の中で拡がり、経済の先行きが不透明な中、自社オフィスへの大規模な投資や長期にわたる固定賃借の契約を避け、フレキシブルオフィスを活用する企業が増加しております。
当社グループはサテライトオフィスを含め、今後も時代の変化に応じた空間利用サービスを提供してまいります。
② 連結業績 (単位:百万円)

	2020年2月期	2021年2月期	前期比
売上高	54,343	43,138	△20.6%
EBITDA	10,132	3,073	△69.7%
営業利益又は営業損失(△)	6,317	△2,497	―
経常利益又は経常損失(△)	4,752	△2,321	―
親会社株主に帰属する当期純利益又は 親会社株主に帰属する当期純損失(△)	1,739	△3,503	―

(注)2021年2月期連結会計年度において、企業結合に係る暫定的な会計処理の確定を行っており、2020年2月期に係る各数値については、暫定的な会計処理の確定の内容を反映させております。
③財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態については、次のとおりです。
総資産は116,946百万円と、前連結会計年度末に比べて605百万円(前期比0.5%)の減少となりました。負債は81,804百万円と、前連結会計年度末に比べて52百万円(同0.1%)の増加となりました。純資産は35,142百万円と、前連結会計年度末に比べて656百万円(同1.8%)の減少となりました。
④キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ6,063百万円増加し、15,195百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により得られた資金は、7,022百万円(前期比0.5%増)となりました。主な要因は、税金等調整前当期純損失が2,804百万円となった一方で、非資金項目の調整額6,647百万円、未払消費税の増加1,527百万円等があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により得られた資金は、1,140百万円(前期同期は58,718百万円の支出)となりました。主な要因は、新規拠点開設に伴う有形固定資産の取得による支出4,922百万円があった一方で、既存拠点閉鎖に伴う有形固定資産の売却による収入4,034百万円、敷金及び保証金の回収による収入3,563百万円等があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により支出した資金は、2,191百万円(前期同期は49,082百万円の収入)となりました。主な要因は、長期借入れによる収入5,855百万円があった一方で、長期借入金の返済および社債の償還による支出10,134百万円等があったことによるものであります。
⑤生産、受注及び販売の実績
当社グループの事業は空間再生流通事業の単一セグメントであるため、グレード別、サービス別に記載しております。
a.生産実績
当社グループは生産実績が僅少であるため、記載しておりません。
b.受注実績
当社グループは概ね受注から役務提供の開始までの期間が短いため、受注実績の記載を省略しております。
c.販売実績
前連結会計年度及び当連結会計年度の販売実績をグレード(施設の種類)別、サービス別に示すと、次のとおりであります。

グレード	前連結会計年度 (自 2019年3月1日 至 2020年2月29日)	当連結会計年度 (自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
	金額 (百万円)	金額 (百万円)	前年同期比 (%)
ガーデンシティPREMIUM	5,442	3,667	67.4
ガーデンシティ	10,497	5,483	52.2
カンファレンスセンター	12,442	7,810	62.8
ビジネスセンター	2,187	1,422	65.0
スター貸会議室	305	196	64.1
宿泊・研修施設	6,648	3,533	53.2
リージャス	13,148	18,416	140.1
その他	3,669	2,606	71.0
合計	54,343	43,138	79.4

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.各グレードの販売実績にはオプションサービス、料飲サービス等が含まれております。
3.リージャスには、リージャスのブランドでSPACES.、Regus、Openofficeが含まれております。
4.日本リージャス社は前連結会計年度第2四半期より、台湾リージャス社は前連結会計年度第4四半期より連結を開始しております。

サービス	前連結会計年度 (自 2019年3月1日 至 2020年2月29日)	当連結会計年度 (自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
	金額 (百万円)	金額 (百万円)	前年同期比 (%)
貸会議室・宴会場運営サービス	19,882	12,851	64.6
オプションサービス	3,912	2,923	74.7
料飲サービス	7,788	892	11.5
宿泊サービス	5,283	2,523	47.8
レンタルオフィスサービス	13,148	18,416	140.1
その他サービス	4,327	5,530	127.8
合計	54,343	43,138	79.4

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって採用している重要な会計方針は「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載されているとおりであります。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項 (追加情報)」に記載されているとおりであります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績等
1)財政状態
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ4,525百万円増加し、21,373百万円となりました。主な要因は、当連結会計年度に獲得した営業活動によるキャッシュ・フローによる現金及び預金の増加7,022百万円等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ5,131百万円減少し、95,573百万円となりました。主な要因は、のれんの償却による減少2,187百万円、敷金及び保証金の減少3,149百万円等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ6,783百万円増加し、26,955百万円となりました。主な要因は、当連結会計年度において、借入調達による1年内返済予定の長期借入金の増加4,119百万円、未払法人税等の増加1,367百万円等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ6,731百万円減少し、54,849百万円となりました。主な要因は、1年内返済予定の長期借入金への振替えよる長期借入金の減少7,383百万円等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ656百万円減少し、35,142百万円となりました。主な要因は、新株予約権の権利行使に伴う資本金の増加395百万円、資本剰余金の増加398百万円や利益剰余金の減少3,503百万円、非支配株主持分の増加1,778百万円等によるものであります。
2)経営成績
(売上高)
当連結会計年度の売上高は、43,138百万円と前期比で20.6%ほど減少いたしました。その主な要因としましては、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、TKPの貸会議室売上が減少したこと等によります。
(営業損失)
売上原価は、31,927百万円と前期比5.0%の減少となりました。その主な要因は、売上高の減少に伴い、レストランやホテルでの宴会需要が減少したこと等によるものであります。
販売費及び一般管理費は、売上原価と同様の理由により13,708百万円と前期比4.8%の減少となりました。
この結果、当連結会計年度の営業損失は2,497百万円(前年同期は営業利益6,317百万円)となりました。
(経常損失)
営業外収益は、1,222百万円(前期比687.8%増)となりました。その主な要因は、コロナ禍を原因とする売上の減少に伴い申請した助成金収入、営業補償金等を計上したことによるものであります。
営業外費用は、1,046百万円(前期比39.1%減)となりました。その主な要因は、前期に発生した株式取得に伴う支払手数料が、当期では発生しなかったことによる減少によるものであります。
この結果、当連結会計年度の経常損失は2,321百万円(前年同期は経常利益4,752百万円)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純損失)
特別利益は、1,387百万円(前期比233.4%増)となりました。その主な要因は、固定資産売却益1,054百万円の計上によるものであります。
特別損失は、1,870百万円(前期比99.5%増)となりました。その主な要因は、減損損失786百万円、新型コロナウイルス感染症による損失251百万円、資産除去債務履行差額151百万円、固定資産除却損191百万円等の計上によるものであります。
法人税等は、税金等調整前当期純損益が前期比で減少したことにより、666百万円(前期比71.3%減)となりました。
この結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損失は、3,503百万円(前年同期は親会社株主にに帰属する当期純利益1,739百万円)となりました。
3)キャッシュ・フローの状況の分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ④キャッ シュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
4)資本の財源及び資金の流動性
(資金需要)
空間再生流通事業を推進するにあたって、オフィスビル等の不動産に関しては賃貸借契約を締結し、土地・建物を直接保有しないことで設備投資を抑制する運営を行っております。
(財務政策)
新型コロナウイルス感染症拡大が長期化するリスクへの対策および、リモートワークの普及によるオフィスビルの空室率上昇が継続し、今後賃料相場が下落した際に機動的な出店を実施するため、手許流動性を厚めに確保しております。これらの資金は金融機関からの借入れ、第三者割当による新株予約権および社債の発行により調達しております。
なお、資金調達コストの低減に努める一方、過度に金利変動リスクに晒されないよう、金利スワップ等の手法を活用しております。
b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループは空間再生流通事業の単一セグメントでございますが、参考のため部門別の詳細を掲載します。
(単位:百万円)

	TKP本体(注1)			日本リージャス社 (注2)	台湾リージャス社 (注3)
	2020年2月期	2021年2月期	前期比	2021年2月期	2021年2月期
売上高	41,194	24,721	△40.0%	17,298	1,118
売上総利益	16,353	5,849	△64.2%	5,296	65
販売費及び 一般管理費	10,560	8,075	△23.5%	5,136	496
EBITDA	7,198	△722	―	3,255	540
営業利益又は 営業損失(△)	5,793	△2,226	―	160	△431

(注)1.当社グループ連結業績より日本リージャス社、台湾リージャス社の業績数値を除いたもの
2.日本リージャス社の業績に、同社買収に係るのれん償却費、顧客関連資産等の無形資産償却費を販売費及び一般管理費に加算し、算出しています。
3.台湾リージャス社の業績に、同社買収に係るのれん償却費、顧客関連資産等の無形資産償却費を販売費及び一般管理費に加算し、算出しています。
4.2021年2月期連結会計年度において、企業結合に係る暫定的な会計処理の確定を行っており、2020年2月期に係る各数値については、暫定的な会計処理の確定の内容を反映させております。
1)TKP本体
TKP本体の主軸である貸会議室事業は、2021年2月期に12施設(+4,826坪)の新規出店を行った一方、賃借物件の契約期間満了やコロナ禍における需要減少等に伴い46施設(△11,797坪)を退店し、2021年2月末時点で251施設を運営しております。
期初より新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、貸会議室の利用が大幅に減少する中、ウイルス対策が徹底された「新型コロナ対策会議室」の運営を開始しました。ウェビナー配信商材や、試験会場、政府のコロナ対策に関連する会場としての会議室利用などコロナ禍における新たな需要の発生も寄与し、第2四半期以降、貸会議室の需要は緩やかな回復基調を見せたものの、新型コロナウイルス感染症の第3波や二度目の緊急事態宣言の影響を受け、特に宿泊・料飲サービスの需要が大きく減少しました。以上の結果、当事業年度の売上高は24,721百万円(前期比40.0%減)、EBITDAは△722百万円(前期は7,198百万円)での着地となりました。
なお、貸会議室事業のKPI(重要業績評価指標)としている坪あたり売上高は、四半期で以下のとおり推移しました。
会議室面積1坪あたり売上高の推移 (単位:円)

	第1四半期平均	第2四半期平均	第3四半期平均	第4四半期平均
2020年2月期	41,831	36,755	39,776	38,358
2021年2月期	24,476	20,255	26,654	25,032
前年同期間比	△41.4%	△44.8%	△32.9%	△34.7%

(注)売上高は会議室料と利用に付随するオプション・ケータリング料の合計
新規出店に関しては、首都圏の住宅から都心部へのハブとなる駅・エリアを特に強化し、全国の主要都市を中心に出店し、他社とのアライアンスによるスペース拡張も引き続き検討してまいります。
2)日本リージャス社
2020年2月期第2四半期より連結を開始した日本リージャス社のレンタルオフィス事業は、コロナ禍においても需要が増加していることから新規出店を継続しており、2021年2月期に9施設(+3,083坪)の出店及び3施設(△706坪)の退店を実施し、2021年2月末時点で162施設を運営しております。
リージャスの顧客の契約期間は平均して1年以上と貸会議室に比較して長いことから、新型コロナウイルスによる悪影響は受けにくく、堅調な推移を続けております。リージャスのKPIである稼働率は、2021年2月末時点において、全施設の平均稼働率は67.4%、2019年2月以前に出店した施設(出店より2年が経過している施設)での平均稼働率は同74.1%と高稼働を維持し、当事業年度の売上高は17,298百万円となりました。また、買収に係るのれん償却費及び顧客関連資産償却費を控除した後の営業利益は160百万円と、コロナ禍においても黒字着地となりました。
今後の出店方針としては、これまでの新築・築浅ビルに加え、優良中古ビルの仕入れも行い、また、他社施設を仕入れリブランドを行うことで、損益分岐点を下げ、収益性を高めていく方針です。国内レンタルオフィス市場においてすでに拠点数No.1であるものの、更なるシェア拡大を目指してまいります。
3)台湾リージャス社
2020年2月期第4四半期より連結を開始した台湾リージャス社のレンタルオフィス事業は、2021年2月期第4四半期に1施設(+1,000坪)の出店を実施し、2021年2月末時点で14施設を運営しております。
台湾において新型コロナウイルス感染拡大は比較的軽微であり、稼働率が維持されたため、当事業年度の売上高は1,118百万円での着地となりました。しかしながら、買収に係るのれん償却費及び顧客関連資産等の無形資産償却費の計上等により431百万円の営業損失となりました。
なお、コロナ禍における海外展開は当面凍結しており、新規出店は抑制の方針となっております。
c.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状態を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状態を判断するための客観的な指標等につきましては、「第一部 企業情報 第2 事業の状況 1.経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりです。