有価証券報告書-第40期(平成29年6月1日-平成30年5月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用等の改善を背景に、全体として緩やかな回復基調が続いております。不動産業界におきましては、物件価額の高止まりにより実需が伸び悩んでおり、首都圏のマンション総販売戸数も弱含んでおります。
このような環境の中、当社は利益重視の経営の下、在庫リスクを回避しながら、相続対策やインバウンドに伴うホテルの需要に応じるため、引き続き、開発事業及び不動産販売事業に資源を集中してまいりましたが、不動産販売事業の一部につきまして、引渡しのずれが生じました。
この結果、当事業年度の売上高は5,788百万円(前年同期比30.2%減)、営業利益は907百万円(前年同期比15.2%減)、経常利益は1,079百万円(前年同期比2.4%増)となり、当期純利益は894百万円(前年同期比2.6%増)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、完成物件の一括引渡しがあったことから売上高が1,550百万円(前年同期比17.5%減)、セグメント利益が257百万円(前年同期比36.4%増)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、請負工事を主体とした売上高が403百万円(前年同期比11.6%減)、セグメント利益が54百万円(前年同期比41.3%増)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、一般不動産の販売による売上高が3,331百万円(前年同期比41.4%減)、セグメント利益が667百万円(前年同期比37.7%減)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が502百万円(前年同期比91.2%増)、セグメント利益が269百万円(前年同期比144.3%増)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。

セグメントの名称	第39期 (前期)		第40期 (当期)		増減 (当期-前期)
	金額 (百万円)	構成比率 (%)	金額 (百万円)	構成比率 (%)	金額 (百万円)	増減率 (%)
開発事業	1,879	22.7	1,550	26.8	△329	△17.5
建築事業	457	5.5	403	7.0	△53	△11.6
不動産販売事業	5,689	68.6	3,331	57.6	△2,357	△41.4
その他事業	262	3.2	502	8.6	239	91.2
合計	8,289	100.0	5,788	100.0	△2,501	△30.2

② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、674百万円の支出となり現金及び現金同等物の期末残高は3,740百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益1,278百万円を計上したものの、法人税等の支払などにより829百万円の収入となり、前年同期と比べ2,252百万円の収入減少となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、貸付金の増加などにより504百万円の支出となり、前年同期と比べ490百万円の支出増加となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、有利子負債の減少により995百万円の支出となり、前年同期と比べ262百万円の支出減少となりました。
当社は、将来の事業活動に必要な資金を確保し、適切な流動性を維持することを財務の基本方針としており、戦略として第39期以降は、都心を中心とした不動産価格の上昇を鑑み、付加価値の高い物件に仕入を厳選し、金額・件数ともに抑制し、仕入時における過度のレバレッジを控え有利子負債も圧縮してきたことにより、二期連続(第39期は1,639百万円・第40期は1,193百万円)でネット・キャッシュは1,000百万円以上を維持しております。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(平成29年6月1日～平成30年5月31日)施工高

セグメントの名称		前期末残施工高		当期施工高		当期完成施工高		当期末残施工高
		金額(千円)	前期比(%)	金額(千円)	前期比(%)	金額(千円)	前期比(%)	金額(千円)	前期比(%)
開発事業		1,250,239	―	919,025	51.0	1,331,686	200.9	837,578	67.0
建築 事業	建築工事	―	―	188,900	121.2	188,900	101.2	―	―
	型枠工事	2,613	26.6	160,068	101.2	107,267	64.9	55,413	―
	合計	2,613	6.4	348,968	111.1	296,167	84.1	55,413	―

(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(平成29年6月1日～平成30年5月31日)受注高

セグメントの名称		前期末残受注高		当期受注高		当期完成工事高		当期末残受注高
		金額(千円)	前期比(%)	金額(千円)	前期比(%)	金額(千円)	前期比(%)	金額(千円)	前期比(%)
建築 事業	建築工事	1,091	0.6	259,476	537.0	260,568	119.6	―	―
	型枠工事	18,854	17.9	271,249	177.6	143,404	59.9	146,700	778.1
	合計	19,945	7.2	530,726	264.0	403,972	88.4	146,700	735.5

(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称		(平成29年6月1日～平成30年5月31日)
		金額(千円)	増減比(%)	売上比(%)
開発事業	分譲マンション	1,550,311	112.4	26.8
	ビジネスホテル	―	△100.0	―
	戸建分譲住宅	―	―	―
	計	1,550,311	△17.5	26.8
建築事業	建築工事	260,568	19.6	4.5
	型枠工事	143,404	△40.1	2.5
	計	403,972	△11.6	7.0
不動産販売事業		3,331,833	△41.4	57.6
その他事業		502,210	91.2	8.6
合計		5,788,327	△30.2	100.0

(注)1 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度 (平成29年5月期)		当事業年度 (平成30年5月期)
	金額(千円)	割合(%)	金額(千円)	割合(%)
京浜急行電鉄株式会社	3,700,000	44.6	―	―
エヌティエス株式会社	875,200	10.6	―	―
個人(不動産購入者)	1,150,000	13.9	―	―
A.I株式会社	―	―	1,487,586	25.7
株式会社マイ・ステージ	―	―	1,062,620	18.4
個人(不動産購入者)	―	―	1,011,111	17.5

開発事業物件別契約状況

物件名	総販売戸数	前期末戸数			当期			当期末戸数
		未引渡	契約済	未契約	販売開始	契約	引渡	未引渡	契約済	未契約
BD鎌ヶ谷オーク	55	―	―	―	35	23	23	32	―	32
BJ神田神保町	20	―	―	―	20	20	20	―	―	―
BF佐久平	1	―	―	―	1	―	―	1	―	1
BF相模原御園	1	―	―	―	1	1	―	1	1	―
合計	77	―	―	―	57	44	43	34	1	33

(注) 1 上記表の「BD」はベルドゥムールの略称であります。
2 上記表の「BJ」はベルジューレの略称であります。
3 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況

物件名	総販売戸数	前期末戸数			当期			当期末戸数
		未引渡	契約済	未契約	販売開始	契約	引渡	未引渡	契約済	未契約
サーム千歳ドミニオW6	123	1	―	1	―	1	1	―	―	―
コトハウス柏	20	3	1	2	―	2	3	―	―	―
アヴェニュー佐久平	218	94	―	94	―	6	6	88	―	88
BF桜が丘NEXT	135	39	―	39	3	22	20	22	2	20
その他	42	42	―	42	2	3	2	42	1	41
合計	538	179	1	178	5	34	32	152	3	149

(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、投資用マンションの一括売却及び新築分譲マンション23戸の引渡しにより1,550百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が143百万円、建築工事が260百万円となり、当事業による売上高は403百万円となりました。不動産販売事業につきましては、都心の物件を中心に仕入を行ったこと等により、当事業による売上高は3,331百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が502百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ30.2%減少の5,788百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は売上高の減少により、前事業年度に比べ36.5%減少の4,061百万円となりました。また、売上高総利益率は前事業年度の22.9%から29.8%となりました。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の物件があったことから、前事業年度に比べ1.0%減少の818百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の1,070百万円から15.2%減少し、907百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は受取利息が減少したことにより、前事業年度の293百万円から4.0%減少し、281百万円となりました。また、営業外費用は前事業年度の310百万円から64.3%減少し、110百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,054百万円から2.4%増加し、1,079百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は固定資産売却益を計上したことにより、前事業年度の243百万円から199百万円となりました。また、特別損失は前事業年度の37百万円から0百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の872百万円から2.6%増加し、894百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は13,466百万円となり前事業年度末に比べ325百万円増加いたしました。主な要因は、現金及び預金(994百万円)が減少しましたが、短期貸付金(1,223百万円)が増加したことによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産の残高は2,960百万円となり前事業年度末に比べ282百万円減少いたしました。主な要因は、有形固定資産(534百万円)の売却及び長期貸付金(219百万円)が増加したことによります。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債の残高は3,693百万円となり前事業年度末に比べ122百万円増加いたしました。主な要因は、工事未払金(100百万円)が増加したことによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債の残高は1,488百万円となり前事業年度末に比べ511百万円減少いたしました。主な要因は、有利子負債(498百万円)が減少したことによります。
e.純資産
当事業年度末における純資産の残高は11,245百万円となり前事業年度末に比べ431百万円増加いたしました。主な要因は、当期純利益(894百万円)の計上及び配当(473百万円)の支払いであります。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、在庫リスクを回避しながら、インバウンド需要を見据えたビジネスホテルの開発やリノベーション事業等に対し、自社建築部門を有効に活用することでコスト削減を図りながら、引き続き、開発事業及び不動産販売事業に資源を集中してまいります。