有価証券報告書-第46期(2023/06/01-2024/05/31)
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、コロナ禍を経て社会経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな持ち直しの動きがみられましたが、その一方で金融政策による為替変動、世界経済におきましては、ロシア・ウクライナ情勢の長期化、欧米経済の物価高、中国を始めとする海外景気の下振れなど、景気を下押しするリスクが存在しております。
不動産業界におきましては、建築資材価格の高騰や金利上昇による懸念等により、今後の事業環境は先行きが不透明な状況でございますが、多様なライフスタイルを実現出来る住まいへのニーズは引き続き強く当社の主力事業である分譲マンション事業は堅調に推移いたしました。
当社におきましては、当社の主力事業である開発事業及び不動産販売事業を中心に活動いたしました。開発事業につきましては、都内に分譲仕様のコンパクトマンションを売却、不動産販売事業につきましては、都内の物件及び収益物件を複数売却いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、分譲仕様の(ワンルームが主体)コンパクトマンション(板橋区)を売却し、売上高が1,653百万円(前年同期比62.0%減)、セグメント損失27百万円(前年同期はセグメント利益823百万円)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、請負工事を主体とした売上高が572百万円(前年同期比25.0%増)、セグメント損失が91百万円(前年同期はセグメント損失47百万円)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、都内の物件及び収益物件を複数売却したことによる売上高が2,098百万円(前年同期比0.1%減)、セグメント利益が545百万円(前年同期比35.2%増)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が440百万円(前年同期比17.8%減)、セグメント利益が98百万円(前年同期比46.7%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、4,949百万円となり、前事業年度末に比べ2,148百万円減少しました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払(158百万円)や消費税の支払(182百万円)等がありましたが、一方で税引前当期純利益(309百万円)や棚卸資産(1,325百万円)の減少などにより886百万円の収入となり、前年同期と比べ1,493百万円の減少となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券の取得による支出(301百万円)や関係会社株式の取得による支出(1,399百万円)などにより1,597百万円の支出となり、前年同期と比べ1,092百万円の支出増加となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、配当金の支払(422百万円)及び有利子負債(1,017百万円)の返済により1,440百万円の支出となり、前年同期と比べ869百万円の支出減少となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2023年6月1日～2024年5月31日)施工高
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2023年6月1日～2024年5月31日)受注高
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
開発事業物件別契約状況
(注)1 上記表の「BD」はベルドゥムールの略称でございます。
2 販売戸数内の( )内書きは、総戸数であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第5 経理の状況1 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項(重要な会計方針)」に記載しております。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、「ベルドゥムール秋田千秋公園」及び分譲仕様のコンパクトマンション(板橋区)収益不動産を組成、販売する企業に売却し、売上高が1,653百万円(前年同期比62.0%減)となりました。
建築事業につきましては、請負工事を主体とした売上高が572百万円(前年同期比25.0%増)となりました。
不動産販売事業につきましては、売上高が2,098百万円(前年同期比0.1%減)となりました。
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が440百万円となりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ36.0%減少の4,765百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価については、前事業年度に棚卸資産の評価損を計上していたことなどにより31.8%減少の3,803百万円となりました。なお、売上高総利益率につきましては、前期同様、利益率の高い案件により20.2%を確保しました。販売費及び一般管理費は、販売手数料・役員報酬の減少などにより、前事業年度に比べ15.1%減少の119百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の1,083百万円から72.7%減少し、295百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は投資事業組合運用益の減少により前事業年度の53百万円から7.4%減少し、49百万円となりました。また、営業外費用は支払利息の減少により前事業年度の55百万円から23.6%減少し、42百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,081百万円から72.0%減少し、302百万円となりました。
f. 特別損益
固定資産売却益の増加により前事業年度の1百万円から18百万円増加し、19百万円となりました。また、特別損失は出資法違反等の公訴事実による罰金12百万円を計上したことにより、12百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の765百万円から72.2%減少し、212百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は9,772百万円となり前事業年度末に比べ3,628百万円減少いたしました。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産は5,384百万円となり、前事業年度末に比べ1,548百万円増加いたしました。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債は1,304百万円となり前事業年度末に比べ1,110百万円減少いたしました。主な要因は、未払法人税等及び未払消費税等(346百万円)、未払金(215百万円)、短期借入金(200百万円)が減少したことによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債は2,600百万円となり前事業年度末に比べ775百万円減少いたしました。主な要因は、有利子負債(659百万円)及びリース債務(76百万円)が減少したことによります。
e.純資産
当事業年度末における純資産は当期純利益(212百万円)を計上しましたが、配当金の支払い(423百万円)などを行ったことにより11,252百万円となりました。
④ 翌期の見通し
景気は緩やかに回復しつつあるものの、一方で為替相場の急激な変動や原材料価格、人件費の高騰による世界的なインフレの進行など、景気後退懸念等により依然として先行き不透明な状況が続いております。
このような環境に対応しながら、堅調に推移している住宅需要及び高止まりが続いているマンション価格を捉え、引き続き「都内」及び「首都圏近郊(駅近)」での開発事業及び不動産販売事業に投資機会を見据えながら資源を集中してまいります。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性について
当社の運転資金需要のうち主なものは、不動産、建築資材の購入のほか、製造費、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資、M&A等によるものであります。
当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。
運転資金及び投資資金は、営業活動によって得られた自己資金を充当し、不足する場合には金融機関からの借入により資金調達をしております。
⑥ 重要な会計方針の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたりまして、会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の金額及び開示に影響を与える見積り及び仮定を用いております。これらの見積り等については、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は当該見積り等と異なる場合がございます。
財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 財務諸表等 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、コロナ禍を経て社会経済活動の正常化が進み、景気は緩やかな持ち直しの動きがみられましたが、その一方で金融政策による為替変動、世界経済におきましては、ロシア・ウクライナ情勢の長期化、欧米経済の物価高、中国を始めとする海外景気の下振れなど、景気を下押しするリスクが存在しております。
不動産業界におきましては、建築資材価格の高騰や金利上昇による懸念等により、今後の事業環境は先行きが不透明な状況でございますが、多様なライフスタイルを実現出来る住まいへのニーズは引き続き強く当社の主力事業である分譲マンション事業は堅調に推移いたしました。
当社におきましては、当社の主力事業である開発事業及び不動産販売事業を中心に活動いたしました。開発事業につきましては、都内に分譲仕様のコンパクトマンションを売却、不動産販売事業につきましては、都内の物件及び収益物件を複数売却いたしました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、分譲仕様の(ワンルームが主体)コンパクトマンション(板橋区)を売却し、売上高が1,653百万円(前年同期比62.0%減)、セグメント損失27百万円(前年同期はセグメント利益823百万円)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、請負工事を主体とした売上高が572百万円(前年同期比25.0%増)、セグメント損失が91百万円(前年同期はセグメント損失47百万円)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、都内の物件及び収益物件を複数売却したことによる売上高が2,098百万円(前年同期比0.1%減)、セグメント利益が545百万円(前年同期比35.2%増)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が440百万円(前年同期比17.8%減)、セグメント利益が98百万円(前年同期比46.7%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 第45期(前期) | 第46期(当期) | 増減 (当期-前期) | |||
| 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 増減率 (%) | |
| 開発事業 | 4,349 | 58.4 | 1,653 | 34.7 | △2,695 | △62.0 |
| 建築事業 | 457 | 6.2 | 572 | 12.0 | 114 | 25.0 |
| 不動産販売事業 | 2,100 | 28.2 | 2,098 | 44.0 | △2 | △0.1 |
| その他事業 | 535 | 7.2 | 440 | 9.3 | △95 | △17.8 |
| 合計 | 7,444 | 100.0 | 4,765 | 100.0 | △2,678 | △36.0 |
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、4,949百万円となり、前事業年度末に比べ2,148百万円減少しました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、法人税等の支払(158百万円)や消費税の支払(182百万円)等がありましたが、一方で税引前当期純利益(309百万円)や棚卸資産(1,325百万円)の減少などにより886百万円の収入となり、前年同期と比べ1,493百万円の減少となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券の取得による支出(301百万円)や関係会社株式の取得による支出(1,399百万円)などにより1,597百万円の支出となり、前年同期と比べ1,092百万円の支出増加となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、配当金の支払(422百万円)及び有利子負債(1,017百万円)の返済により1,440百万円の支出となり、前年同期と比べ869百万円の支出減少となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2023年6月1日～2024年5月31日)施工高
| セグメントの名称 | 前期末残施工高 | 当期施工高 | 当期完成施工高 | 当期末残施工高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 開発事業 | 405,046 | 30.0 | 706,406 | 55.8 | 755,375 | 34.1 | 356,077 | 87.9 | |
| 建築 事業 | 建築工事 | 5 | ― | 537,985 | 176.7 | 537,939 | 176.7 | 51 | 1,020.8 |
| 型枠工事 | ― | ― | 25,341 | 25.1 | 25,256 | 24.8 | 85 | ― | |
| 合計 | 5 | 0.6 | 563,327 | 138.9 | 563,195 | 138.6 | 136 | 2,724.5 | |
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2023年6月1日～2024年5月31日)受注高
| セグメントの名称 | 前期末残受注高 | 当期受注高 | 当期完成工事高 | 当期末残受注高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 建築 事業 | 建築工事 | 621,660 | 248.6 | 51,649 | 8.0 | 672,574 | 243.6 | 735 | 0.1 |
| 型枠工事 | 52,200 | 54.5 | 35,332 | 38.1 | 53,282 | 39.1 | 34,250 | 65.6 | |
| 合計 | 673,860 | 194.8 | 86,981 | 11.7 | 725,856 | 176.0 | 34,985 | 5.2 | |
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | (2023年6月1日～2024年5月31日) | |||
| 金額(千円) | 増減比(%) | 売上比(%) | ||
| 開発事業 | 分譲マンション | 103,780 | △95.4 | 2.2 |
| ホテル、収益物件 | 1,550,000 | △25.7 | 32.5 | |
| 計 | 1,653,780 | △62.0 | 34.7 | |
| 建築事業 | 建築工事 | 535,969 | 63.9 | 11.2 |
| 型枠工事 | 36,448 | △72.1 | 0.8 | |
| 計 | 572,418 | 25.0 | 12.0 | |
| 不動産販売事業 | 2,098,746 | △0.1 | 44.0 | |
| その他事業 | 440,337 | △17.8 | 9.3 | |
| 合計 | 4,765,281 | △36.0 | 100.0 | |
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
| 相手先 | 前事業年度 (2023年5月期) | 当事業年度 (2024年5月期) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 未来興業株式会社 | 822,500 | 11.0 | ― | ― |
| 株式会社レーサム | ― | ― | 1,550,000 | 32.5 |
| 株式会社福仙堂不動産 | ― | ― | 923,000 | 19.4 |
| 丸進運輸株式会社 | ― | ― | 540,000 | 11.3 |
開発事業物件別契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| BD秋田千秋公園 | 5(52) | 5 | 1 | 4 | ― | 2 | 3 | 2 | ― | 2 |
| レスピール蓮根 | 1(棟) | ― | ― | ― | 1 | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| 合計 | 1棟・5戸 | 5 | 1 | 4 | 1 | 3 | 4 | 2 | ― | 2 |
(注)1 上記表の「BD」はベルドゥムールの略称でございます。
2 販売戸数内の( )内書きは、総戸数であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| アヴェニュー佐久平 | 44 | 44 | ― | 44 | ― | 4 | 3 | 41 | 1 | 40 |
| その他 | 108 | 80 | ― | 80 | 28 | 9 | 7 | 101 | 2 | 99 |
| 合計 | 152 | 124 | ― | 124 | 28 | 13 | 10 | 142 | 3 | 139 |
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第5 経理の状況1 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項(重要な会計方針)」に記載しております。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、「ベルドゥムール秋田千秋公園」及び分譲仕様のコンパクトマンション(板橋区)収益不動産を組成、販売する企業に売却し、売上高が1,653百万円(前年同期比62.0%減)となりました。
建築事業につきましては、請負工事を主体とした売上高が572百万円(前年同期比25.0%増)となりました。
不動産販売事業につきましては、売上高が2,098百万円(前年同期比0.1%減)となりました。
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が440百万円となりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ36.0%減少の4,765百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価については、前事業年度に棚卸資産の評価損を計上していたことなどにより31.8%減少の3,803百万円となりました。なお、売上高総利益率につきましては、前期同様、利益率の高い案件により20.2%を確保しました。販売費及び一般管理費は、販売手数料・役員報酬の減少などにより、前事業年度に比べ15.1%減少の119百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の1,083百万円から72.7%減少し、295百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は投資事業組合運用益の減少により前事業年度の53百万円から7.4%減少し、49百万円となりました。また、営業外費用は支払利息の減少により前事業年度の55百万円から23.6%減少し、42百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,081百万円から72.0%減少し、302百万円となりました。
f. 特別損益
固定資産売却益の増加により前事業年度の1百万円から18百万円増加し、19百万円となりました。また、特別損失は出資法違反等の公訴事実による罰金12百万円を計上したことにより、12百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の765百万円から72.2%減少し、212百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は9,772百万円となり前事業年度末に比べ3,628百万円減少いたしました。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産は5,384百万円となり、前事業年度末に比べ1,548百万円増加いたしました。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債は1,304百万円となり前事業年度末に比べ1,110百万円減少いたしました。主な要因は、未払法人税等及び未払消費税等(346百万円)、未払金(215百万円)、短期借入金(200百万円)が減少したことによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債は2,600百万円となり前事業年度末に比べ775百万円減少いたしました。主な要因は、有利子負債(659百万円)及びリース債務(76百万円)が減少したことによります。
e.純資産
当事業年度末における純資産は当期純利益(212百万円)を計上しましたが、配当金の支払い(423百万円)などを行ったことにより11,252百万円となりました。
④ 翌期の見通し
景気は緩やかに回復しつつあるものの、一方で為替相場の急激な変動や原材料価格、人件費の高騰による世界的なインフレの進行など、景気後退懸念等により依然として先行き不透明な状況が続いております。
このような環境に対応しながら、堅調に推移している住宅需要及び高止まりが続いているマンション価格を捉え、引き続き「都内」及び「首都圏近郊(駅近)」での開発事業及び不動産販売事業に投資機会を見据えながら資源を集中してまいります。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性について
当社の運転資金需要のうち主なものは、不動産、建築資材の購入のほか、製造費、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資、M&A等によるものであります。
当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としております。
運転資金及び投資資金は、営業活動によって得られた自己資金を充当し、不足する場合には金融機関からの借入により資金調達をしております。
⑥ 重要な会計方針の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたりまして、会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の金額及び開示に影響を与える見積り及び仮定を用いております。これらの見積り等については、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は当該見積り等と異なる場合がございます。
財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 1 財務諸表等 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載しております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
