有価証券報告書-第41期(平成30年6月1日-令和1年5月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、企業収益は高い水準にあり個人消費も持ち直しているものの、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響等から市場の減速が懸念される状況となりました。
不動産業界におきましては、首都圏のマンション販売も分譲住宅の着工も横ばいで推移する予測が出ておりますが、物件価額が高止まりしており実需の価額とは乖離がある状況になっております。
このような環境の中、開発事業については在庫リスクを回避しながら利益を重視したビジネスホテルの販売を行ってまいりましたが、不動産ファンドから富裕層まで幅広く提案を行ってきたため時間が掛かったこと。また、不動産販売事業については利益率確保を優先し、無理な販売を行ってこなかったことが影響し、売上高が減少いたしました。(未達に終わりました。)
この結果、当事業年度の売上高は6,123百万円(前年同期比5.8%増)、営業利益は530百万円(前年同期比41.5%減)、経常利益は1,016百万円(前年同期比5.8%減)となり、当期純利益は1,090百万円(前年同期比21.9%増)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、ビジネスホテルの販売を主体とした売上高が3,692百万円(前年同期比138.2%増)、セグメント利益が786百万円(前年同期比205.4%増)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、型枠工事を主体とした売上高が380百万円(前年同期比5.7%減)、セグメント利益が0百万円(前年同期比98.4%減)となりました
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、不動産販売事業につきましては、一般不動産の販売による売上高が1,559百万円(前年同期比53.2%減)、セグメント損失が153百万円(前年同期はセグメント利益667百万円)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が491百万円(前年同期比2.1%減)、セグメント利益が222百万円(前年同期比17.6%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、3百万円の支出となり現金及び現金同等物の期末残高は3,737百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益1,565百万円や棚卸資産の減少などがあったものの、競売保証金及び法人税等の支払などにより655百万円の支出となり、前年同期と比べ1,485百万円の支出増加となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、貸付金の回収などにより1,075百万円の収入となり、前年同期と比べ1,579百万円の収入増加となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、、配当金の支払い等により426百万円の支出となりましたが、前年同期と比べ568百万円の支出減少となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2018年6月1日～2019年5月31日)施工高
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2018年6月1日～2019年5月31日)受注高
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
開発事業物件別契約状況
(注) 1 上記表の「BD」はベルドゥムールの略称であります。
2 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、ビジネスホテル2棟の一括売却及び新築分譲マンション32戸の引渡しにより3,692百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が270百万円、建築工事が110百万円となり、当事業による売上高は380百万円となりました。不動産販売事業につきましては、利益率確保を優先し、無理な販売を行ってこなかったこと等により、当事業による売上高は1,559百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が491百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ5.8%増加の6,123百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は売上高の減少及び当期に競売により取得した開発物件について、開発許可の遅延が確定したことにより評価損として442百万円を計上したことにより、前事業年度に比べ18.6%増加の4,816百万円となりました。このため、売上高総利益率は前事業年度の29.8%から21.3%となりました。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の物件があったことから、前事業年度に比べ5.1%減少の776百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の907百万円から41.5%減少し、530百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は貸倒引当金戻入益247百万円を計上したこと等により、前事業年度の281百万円から117.5%増加し、613百万円となりました。また、営業外費用は前事業年度の110百万円から15.2%増加し、127百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,079百万円から5.8%減少し、1,016百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は債権譲渡益514百万円を計上したことにより、前事業年度の199百万円から175.4%増加し、548百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の894百万円から21.9%増加し、1,090百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は13,531百万円となり前事業年度末に比べ175百万円増加いたしました。主な要因は、短期貸付金の回収(1,536百万円)及び棚卸資産の減少(836百万円)がありましたが、競売保証金2,404百万円を計上したことによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産の残高は3,280百万円となり前事業年度末に比べ209百万円増加いたしました。主な要因は、棚卸資産から有形固定資産への振替(222百万円)によります。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債の残高は3,404百万円となり前事業年度末に比べ289百万円減少いたしました。主な要因は、仕入負債(152百万円)が減少したことによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債の残高は1,564百万円となり前事業年度末に比べ76百万円増加いたしました。
e.純資産
当事業年度末における純資産の残高は11,843百万円となり前事業年度末に比べ598百万円増加いたしました。主な要因は、当期純利益(1,090百万円)の計上及び配当(473百万円)の支払いであります。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、在庫リスクを回避しながら、郊外型のビジネスホテルの開発を中心に、自社建築部門を有効に活用することでコスト削減を図りながら、引き続き、開発事業及び不動産販売事業に資源を集中してまいります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、企業収益は高い水準にあり個人消費も持ち直しているものの、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響等から市場の減速が懸念される状況となりました。
不動産業界におきましては、首都圏のマンション販売も分譲住宅の着工も横ばいで推移する予測が出ておりますが、物件価額が高止まりしており実需の価額とは乖離がある状況になっております。
このような環境の中、開発事業については在庫リスクを回避しながら利益を重視したビジネスホテルの販売を行ってまいりましたが、不動産ファンドから富裕層まで幅広く提案を行ってきたため時間が掛かったこと。また、不動産販売事業については利益率確保を優先し、無理な販売を行ってこなかったことが影響し、売上高が減少いたしました。(未達に終わりました。)
この結果、当事業年度の売上高は6,123百万円(前年同期比5.8%増)、営業利益は530百万円(前年同期比41.5%減)、経常利益は1,016百万円(前年同期比5.8%減)となり、当期純利益は1,090百万円(前年同期比21.9%増)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、ビジネスホテルの販売を主体とした売上高が3,692百万円(前年同期比138.2%増)、セグメント利益が786百万円(前年同期比205.4%増)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、型枠工事を主体とした売上高が380百万円(前年同期比5.7%減)、セグメント利益が0百万円(前年同期比98.4%減)となりました
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、不動産販売事業につきましては、一般不動産の販売による売上高が1,559百万円(前年同期比53.2%減)、セグメント損失が153百万円(前年同期はセグメント利益667百万円)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が491百万円(前年同期比2.1%減)、セグメント利益が222百万円(前年同期比17.6%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 第40期 (前期) | 第41期 (当期) | 増減 (当期-前期) | |||
| 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 増減率 (%) | |
| 開発事業 | 1,550 | 26.8 | 3,692 | 60.3 | 2,141 | 138.2 |
| 建築事業 | 403 | 7.0 | 380 | 6.2 | △23 | △5.7 |
| 不動産販売事業 | 3,331 | 57.6 | 1,559 | 25.5 | △1,772 | △53.2 |
| その他事業 | 502 | 8.6 | 491 | 8.0 | △10 | △2.1 |
| 合計 | 5,788 | 100.0 | 6,123 | 100.0 | 335 | 5.8 |
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、3百万円の支出となり現金及び現金同等物の期末残高は3,737百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益1,565百万円や棚卸資産の減少などがあったものの、競売保証金及び法人税等の支払などにより655百万円の支出となり、前年同期と比べ1,485百万円の支出増加となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、貸付金の回収などにより1,075百万円の収入となり、前年同期と比べ1,579百万円の収入増加となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、、配当金の支払い等により426百万円の支出となりましたが、前年同期と比べ568百万円の支出減少となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2018年6月1日～2019年5月31日)施工高
| セグメントの名称 | 前期末残施工高 | 当期施工高 | 当期完成施工高 | 当期末残施工高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 開発事業 | 837,578 | 67.0 | 1,207,990 | 131.4 | 1,982,160 | 148.9 | 63,408 | 7.6 | |
| 建築 事業 | 建築工事 | ― | ― | 83,510 | 44.2 | 80,784 | 42.8 | 2,725 | ― |
| 型枠工事 | 55,413 | ― | 197,420 | 123.3 | 215,698 | 201.1 | 37,136 | 67.0 | |
| 合計 | 55,413 | ― | 280,931 | 80.5 | 296,483 | 100.1 | 39,861 | 71.9 | |
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2018年6月1日～2019年5月31日)受注高
| セグメントの名称 | 前期末残受注高 | 当期受注高 | 当期完成工事高 | 当期末残受注高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 建築 事業 | 建築工事 | ― | ― | 255,003 | 98.3 | 110,003 | 42.2 | 145,000 | ― |
| 型枠工事 | 146,700 | 778.1 | 299,609 | 110.5 | 270,959 | 189.0 | 175,350 | 119.5 | |
| 合計 | 146,700 | 735.5 | 554,612 | 104.5 | 380,962 | 94.3 | 320,350 | 218.4 | |
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | (2018年6月1日～2019年5月31日) | |||
| 金額(千円) | 増減比(%) | 売上比(%) | ||
| 開発事業 | 分譲マンション | 819,632 | △47.1 | 13.3 |
| ビジネスホテル | 2,753,000 | ― | 45.0 | |
| 戸建分譲住宅 | 119,503 | ― | 2.0 | |
| 計 | 3,692,135 | 138.2 | 60.3 | |
| 建築事業 | 建築工事 | 110,003 | △57.8 | 1.8 |
| 型枠工事 | 270,959 | 88.9 | 4.4 | |
| 計 | 380,962 | △5.7 | 6.2 | |
| 不動産販売事業 | 1,559,254 | △53.2 | 25.5 | |
| その他事業 | 491,465 | △2.1 | 8.0 | |
| 合計 | 6,123,817 | 5.8 | 100.0 | |
(注)1 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
| 相手先 | 前事業年度 (2018年5月期) | 当事業年度 (2019年5月期) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| A.I株式会社 | 1,487,586 | 25.7 | 1,625,000 | 26.5 |
| 株式会社マイ・ステージ | 1,062,620 | 18.4 | ― | ― |
| 個人(不動産購入者) | 1,011,111 | 17.5 | ― | ― |
| 横山産業株式会社 | ― | ― | 1,250,000 | 20.4 |
| 個人(不動産購入者) | ― | ― | 1,128,000 | 18.4 |
| 株式会社ことハウス | ― | ― | 666,936 | 10.8 |
開発事業物件別契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| BD鎌ヶ谷オーク | 55 | 32 | ― | 32 | ― | 32 | 32 | ― | ― | ― |
| 熊谷駅前ビジネスホテル | 1 | ― | ― | ― | 1 | ― | ― | 1 | ― | 1 |
| 橋本駅前ビジネスホテル | 1 | ― | ― | ― | 1 | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| 越谷二丁目ビジネスホテル | 1 | ― | ― | ― | 1 | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| BF佐久平 | 1 | 1 | ― | 1 | ― | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| BF相模原御園 | 1 | 1 | 1 | ― | ― | ― | 1 | ― | ― | ― |
| さいたま市南区 | 2 | ― | ― | ― | 2 | 2 | 2 | ― | ― | ― |
| 合計 | 62 | 34 | 1 | 33 | 5 | 37 | 38 | 1 | ― | 1 |
(注) 1 上記表の「BD」はベルドゥムールの略称であります。
2 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| アヴェニュー佐久平 | 218 | 88 | ― | 88 | ― | 7 | 7 | 81 | ― | 81 |
| BF桜が丘NEXT | 135 | 22 | 2 | 20 | ― | ― | 2 | 20 | ― | 20 |
| その他 | 73 | 42 | 1 | 41 | 31 | 6 | 7 | 66 | ― | 66 |
| 合計 | 426 | 152 | 3 | 149 | 31 | 13 | 16 | 167 | ― | 167 |
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、ビジネスホテル2棟の一括売却及び新築分譲マンション32戸の引渡しにより3,692百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が270百万円、建築工事が110百万円となり、当事業による売上高は380百万円となりました。不動産販売事業につきましては、利益率確保を優先し、無理な販売を行ってこなかったこと等により、当事業による売上高は1,559百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介等を中心に売上高が491百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ5.8%増加の6,123百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は売上高の減少及び当期に競売により取得した開発物件について、開発許可の遅延が確定したことにより評価損として442百万円を計上したことにより、前事業年度に比べ18.6%増加の4,816百万円となりました。このため、売上高総利益率は前事業年度の29.8%から21.3%となりました。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の物件があったことから、前事業年度に比べ5.1%減少の776百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の907百万円から41.5%減少し、530百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は貸倒引当金戻入益247百万円を計上したこと等により、前事業年度の281百万円から117.5%増加し、613百万円となりました。また、営業外費用は前事業年度の110百万円から15.2%増加し、127百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,079百万円から5.8%減少し、1,016百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は債権譲渡益514百万円を計上したことにより、前事業年度の199百万円から175.4%増加し、548百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の894百万円から21.9%増加し、1,090百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は13,531百万円となり前事業年度末に比べ175百万円増加いたしました。主な要因は、短期貸付金の回収(1,536百万円)及び棚卸資産の減少(836百万円)がありましたが、競売保証金2,404百万円を計上したことによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産の残高は3,280百万円となり前事業年度末に比べ209百万円増加いたしました。主な要因は、棚卸資産から有形固定資産への振替(222百万円)によります。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債の残高は3,404百万円となり前事業年度末に比べ289百万円減少いたしました。主な要因は、仕入負債(152百万円)が減少したことによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債の残高は1,564百万円となり前事業年度末に比べ76百万円増加いたしました。
e.純資産
当事業年度末における純資産の残高は11,843百万円となり前事業年度末に比べ598百万円増加いたしました。主な要因は、当期純利益(1,090百万円)の計上及び配当(473百万円)の支払いであります。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、在庫リスクを回避しながら、郊外型のビジネスホテルの開発を中心に、自社建築部門を有効に活用することでコスト削減を図りながら、引き続き、開発事業及び不動産販売事業に資源を集中してまいります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
