有価証券報告書-第43期(令和2年6月1日-令和3年5月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におきましては、当社の主要事業である開発事業及び不動産販売事業を中心に活動いたしました。収益物件の1棟販売、不動産販売に係る物件の引渡しが第4四半期に集中したことやプロジェクトごとに利益率が異なるため、財政状態及び経営成績に季節的な変動が生じました。また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大にともなう不動産市況の影響を鑑み、一部のたな卸資産について期末評価額を適切に見積もり、評価損(△128百万円)を売上原価に計上いたしました。 この結果、当事業年度における売上高は5,970百万円(前年同期比35.1%増)、営業利益は452百万円(前年同期比24.4%減)、経常利益は626百万円(前年同期比3.4%減)となり、当期純利益は442百万円(前年同期比3.4%減)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、収益物件(神田神保町)等の販売による売上高が973百万円(前年同期比11.5%
減)、セグメント損失17百万円(前年同期はセグメント利益287百万円)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、型枠工事を主体とした売上高が551百万円(前年同期比36.9%増)、セグメント利益が72百万円(前年同期比150.1%増)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、一般不動産の販売による売上高が4,066百万円(前年同期比63.6%増)、セグメント利益が587百万円(前年同期比38.3%増)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が378百万円(前年同期比12.1%減)、セグメント利益が110百万円(前年同期比45.1%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、584百万円の収入となり現金及び現金同等物の期末残高は5,971百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益(635百万円)を計上しましたが、たな卸資産(546百万円)の増加や法人税等の支払(145百万円)等により47百万円の支出となりました。なお、前事業年度は競売保証金の戻し入れ(2,340百万円)があったことから前年同期と比べ2,999百万円の減少となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券の売却(168百万円)がありましたが、有形固定資産の取得(297百万円)等により93百万円の支出となり、前年同期と比べ269百万円の減少となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、配当金の支払(426百万円)及び自己株式の取得(76百万円)等による支出がありましたが、借入金(1,295百万円)の増加により722百万円の収入となり、前年同期と比べ2,200百万円の増加となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2020年6月1日～2021年5月31日)施工高
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2020年6月1日～2021年5月31日)受注高
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
開発事業物件別契約状況
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第5 経理の状況1 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項(重要な会計方針)」に記載しております。
新型コロナウイルス感染拡大による当事業年度における影響は限定的であり、また会計上の見積りに大きな影響を与えるとは認識しておりません。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、都内のオフィスビル及び戸建住宅の売却により973百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が456百万円、建築工事が94百万円となり、当事業による売上高は551百万円となりました。不動産販売事業につきましては、湾岸エリアの物流倉庫用地等の販売により売上高は4,066百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が378百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ35.1%増加の5,970百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は一部のたな卸資産について期末評価額を適切に見積もり、評価損(△128百万円)を計上したことから4,848百万円となりました。なお、売上高総利益率につきましては、前事業年度の31.1%から18.8%に低下いたしました。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の販売を行ったことから、前事業年度に比べ13.8%減少の668百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の598百万円から24.4%減少し、452百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は受取手数料の減少及び投資事業組合運用益がなくなったことにより前事業年度の411百万円から41.2%減少し、241百万円となりました。また、営業外費用は前期に計上した貸倒引当金繰入額243百万円及び投資有価証券評価損33百万円がなくなったことにより前事業年度の362百万円から81.1%減少し、68百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の647百万円から3.4%減少し、626百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は、前事業年度に固定資産売却益130百万円を計上しましたが、当事業年度は1百万円の計上となったため、前事業年度の180百万円から92.6%減少し、9百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の458百万円から3.4%減少し、442百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は14,223百万円となり前事業年度末に比べ917百万円減少いたしました。主な要因は、たな卸資産(546百万円)及び貸付金の回収などに伴い現金及び預金(513百万円)が増加したことによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産は有形固定資産の取得(297百万円)などにより4,413百万円となり前事業年度末に比べ263百万円増加いたしました。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債は4,071百万円となり前事業年度末に比べ1,042百万円増加いたしました。主な要因は、借入金(1,046百万円)の増加などによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債は3,874百万円となり前事業年度末に比べ204百万円増加いたしました。主な要因は、長期借入金(249百万円)の増加によります。
e.純資産
当事業年度末における純資産は10,691百万円となり、前事業年度末に比べ65百万円減少いたしました。主な要因は、当期純利益(442百万円)を計上したものの、自己株式の取得(76百万円)及び配当金の支払い(425百万円)などを行ったことによるものです。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、郊外型のビジネスホテルを中心に開発事業を行ってまいりましたが、2020年に入り新型コロナウイルス感染症拡大により「新しい生活様式」が求められていることから、当社のビジネスモデルに関しても「コロナ以前の状態に戻ることはない」といった前提に基づき事業を構築して必要があるものと考えております。具体的には、都心マンションに比し、テレワーク・在宅勤務に対応した居住空間を提供できる「郊外型マンションの相対的優位性」を捉えた開発事業を中心とし、引続き不動産販売事業にも資源を集中してまいります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におきましては、当社の主要事業である開発事業及び不動産販売事業を中心に活動いたしました。収益物件の1棟販売、不動産販売に係る物件の引渡しが第4四半期に集中したことやプロジェクトごとに利益率が異なるため、財政状態及び経営成績に季節的な変動が生じました。また、新型コロナウイルス感染症の感染拡大にともなう不動産市況の影響を鑑み、一部のたな卸資産について期末評価額を適切に見積もり、評価損(△128百万円)を売上原価に計上いたしました。 この結果、当事業年度における売上高は5,970百万円(前年同期比35.1%増)、営業利益は452百万円(前年同期比24.4%減)、経常利益は626百万円(前年同期比3.4%減)となり、当期純利益は442百万円(前年同期比3.4%減)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、収益物件(神田神保町)等の販売による売上高が973百万円(前年同期比11.5%
減)、セグメント損失17百万円(前年同期はセグメント利益287百万円)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、型枠工事を主体とした売上高が551百万円(前年同期比36.9%増)、セグメント利益が72百万円(前年同期比150.1%増)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、一般不動産の販売による売上高が4,066百万円(前年同期比63.6%増)、セグメント利益が587百万円(前年同期比38.3%増)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が378百万円(前年同期比12.1%減)、セグメント利益が110百万円(前年同期比45.1%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 第42期(前期) | 第43期(当期) | 増減 (当期-前期) | |||
| 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 増減率 (%) | |
| 開発事業 | 1,100 | 24.9 | 973 | 16.3 | △126 | △11.5 |
| 建築事業 | 402 | 9.1 | 551 | 9.2 | 148 | 36.9 |
| 不動産販売事業 | 2,485 | 56.2 | 4,066 | 68.1 | 1,580 | 63.6 |
| その他事業 | 430 | 9.8 | 378 | 6.4 | △52 | △12.1 |
| 合計 | 4,419 | 100.0 | 5,970 | 100.0 | 1,550 | 35.1 |
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、584百万円の収入となり現金及び現金同等物の期末残高は5,971百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益(635百万円)を計上しましたが、たな卸資産(546百万円)の増加や法人税等の支払(145百万円)等により47百万円の支出となりました。なお、前事業年度は競売保証金の戻し入れ(2,340百万円)があったことから前年同期と比べ2,999百万円の減少となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、投資有価証券の売却(168百万円)がありましたが、有形固定資産の取得(297百万円)等により93百万円の支出となり、前年同期と比べ269百万円の減少となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、配当金の支払(426百万円)及び自己株式の取得(76百万円)等による支出がありましたが、借入金(1,295百万円)の増加により722百万円の収入となり、前年同期と比べ2,200百万円の増加となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2020年6月1日～2021年5月31日)施工高
| セグメントの名称 | 前期末残施工高 | 当期施工高 | 当期完成施工高 | 当期末残施工高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 開発事業 | 328,803 | 518.6 | 1,074,109 | 165.7 | 840,259 | 219.4 | 562,653 | 171.1 | |
| 建築 事業 | 建築工事 | 1,275 | 46.8 | 82,083 | 53.7 | 71,013 | 46.0 | 12,345 | 968.2 |
| 型枠工事 | 175,078 | 471.5 | 283,620 | 92.8 | 360,478 | 214.8 | 98,220 | 56.1 | |
| 合計 | 176,353 | 442.4 | 365,704 | 79.8 | 431,491 | 134.0 | 110,566 | 62.7 | |
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2020年6月1日～2021年5月31日)受注高
| セグメントの名称 | 前期末残受注高 | 当期受注高 | 当期完成工事高 | 当期末残受注高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 建築 事業 | 建築工事 | 4,420 | 3.1 | 378,404 | 674.5 | 94,824 | 48.2 | 288,000 | 6,514.5 |
| 型枠工事 | 354,650 | 202.3 | 270,539 | 69.9 | 456,680 | 219.5 | 168,509 | 47.5 | |
| 合計 | 359,070 | 112.1 | 648,943 | 146.3 | 551,505 | 136.3 | 456,509 | 127.1 | |
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | (2020年6月1日～2021年5月31日) | |||
| 金額(千円) | 増減比(%) | 売上比(%) | ||
| 開発事業 | ビジネスホテル | 950,000 | △13.6 | 15.9 |
| 戸建分譲住宅 | 23,379 | ― | 0.4 | |
| 計 | 973,379 | △11.5 | 16.3 | |
| 建築事業 | 建築工事 | 94,824 | △51.8 | 1.6 |
| 型枠工事 | 456,680 | 121.5 | 7.6 | |
| 計 | 551,505 | 36.9 | 9.2 | |
| 不動産販売事業 | 4,066,671 | 63.6 | 68.1 | |
| その他事業 | 378,647 | △12.1 | 6.3 | |
| 合計 | 5,970,201 | 35.1 | 100.0 | |
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
| 相手先 | 前事業年度 (2020年5月期) | 当事業年度 (2021年5月期) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 株式会社サンワイズ | 1,100,000 | 24.8 | ― | ― |
| 一般財団法人首都圏不燃建築公社 | 865,000 | 19.5 | ― | ― |
| 芙蓉総合リース株式会社 | 609,851 | 13.7 | ― | ― |
| 個人(不動産購入者) | 480,000 | 10.8 | ― | ― |
| JR西日本不動産開発株式会社 | ― | ― | 2,894,943 | 48.5 |
| 個人(不動産購入者) | ― | ― | 950,000 | 15.9 |
| 株式会社ダイトー | ― | ― | 650,000 | 10.9 |
開発事業物件別契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| ベルグランツ 神田神保町ビル | 1(棟) | 1 | ― | 1 | ― | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| BF佐久平 | 2 | 2 | 2 | ― | ― | 1 | 1 | 1 | ― | 1 |
| サンクローバー三郷 | 1(棟) | ― | ― | ― | 1 | ― | ― | 1 | ― | 1 |
| 合計 | 2棟・2戸 | 3 | 2 | 1 | 1 | 2 | 2 | 2 | ― | 2 |
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| アヴェニュー佐久平 | 218 | 72 | ― | 72 | ― | 8 | 8 | 64 | ― | 64 |
| BF桜が丘NEXT | 135 | 5 | ― | 5 | ― | 5 | 5 | ― | ― | ― |
| 物流倉庫 | 1 | ― | ― | ― | 1 | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| その他 | 68 | 58 | 2 | 56 | 6 | 6 | 6 | 58 | ― | 58 |
| 合計 | 422 | 135 | 2 | 133 | 7 | 20 | 20 | 122 | ― | 122 |
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第5 経理の状況1 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項(重要な会計方針)」に記載しております。
新型コロナウイルス感染拡大による当事業年度における影響は限定的であり、また会計上の見積りに大きな影響を与えるとは認識しておりません。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、都内のオフィスビル及び戸建住宅の売却により973百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が456百万円、建築工事が94百万円となり、当事業による売上高は551百万円となりました。不動産販売事業につきましては、湾岸エリアの物流倉庫用地等の販売により売上高は4,066百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が378百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ35.1%増加の5,970百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は一部のたな卸資産について期末評価額を適切に見積もり、評価損(△128百万円)を計上したことから4,848百万円となりました。なお、売上高総利益率につきましては、前事業年度の31.1%から18.8%に低下いたしました。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の販売を行ったことから、前事業年度に比べ13.8%減少の668百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の598百万円から24.4%減少し、452百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は受取手数料の減少及び投資事業組合運用益がなくなったことにより前事業年度の411百万円から41.2%減少し、241百万円となりました。また、営業外費用は前期に計上した貸倒引当金繰入額243百万円及び投資有価証券評価損33百万円がなくなったことにより前事業年度の362百万円から81.1%減少し、68百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の647百万円から3.4%減少し、626百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は、前事業年度に固定資産売却益130百万円を計上しましたが、当事業年度は1百万円の計上となったため、前事業年度の180百万円から92.6%減少し、9百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の458百万円から3.4%減少し、442百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は14,223百万円となり前事業年度末に比べ917百万円減少いたしました。主な要因は、たな卸資産(546百万円)及び貸付金の回収などに伴い現金及び預金(513百万円)が増加したことによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産は有形固定資産の取得(297百万円)などにより4,413百万円となり前事業年度末に比べ263百万円増加いたしました。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債は4,071百万円となり前事業年度末に比べ1,042百万円増加いたしました。主な要因は、借入金(1,046百万円)の増加などによります。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債は3,874百万円となり前事業年度末に比べ204百万円増加いたしました。主な要因は、長期借入金(249百万円)の増加によります。
e.純資産
当事業年度末における純資産は10,691百万円となり、前事業年度末に比べ65百万円減少いたしました。主な要因は、当期純利益(442百万円)を計上したものの、自己株式の取得(76百万円)及び配当金の支払い(425百万円)などを行ったことによるものです。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、郊外型のビジネスホテルを中心に開発事業を行ってまいりましたが、2020年に入り新型コロナウイルス感染症拡大により「新しい生活様式」が求められていることから、当社のビジネスモデルに関しても「コロナ以前の状態に戻ることはない」といった前提に基づき事業を構築して必要があるものと考えております。具体的には、都心マンションに比し、テレワーク・在宅勤務に対応した居住空間を提供できる「郊外型マンションの相対的優位性」を捉えた開発事業を中心とし、引続き不動産販売事業にも資源を集中してまいります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
