有価証券報告書-第42期(令和1年6月1日-令和2年5月31日)
(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、中国の景気減速や貿易摩擦の深刻化などの影響により不安定な状況ではありましたが、企業収益や雇用・所得環境は緩やかな改善が見られました。しかしながら、2019年10月に実施された消費税増税や大型台風の影響から2019年10～12月期の実質GDP成長率は年率7.1%減のマイナス成長になりました。また、2020年に入り、新型コロナウイルス感染症の拡大により世界経済全体を下振れさせるリスクが増加しており、事業活動を継続するうえで市場動向の変動に注視しながらの慎重な対応が求められております。
このような環境の中、当社の主力事業である開発事業は、郊外の工業団地など滞在型のビジネスユースが高いビジネスホテルやテナントビルの販売を行い、不動産販売事業は収益物件を中心とした販売に注力してまいりました。しかしながら、年度末に向けて新型コロナウイルス感染症からくる不動産売買の延期・凍結などにより、当事業年度における売上高は4,419百万円(前年同期比27.8%減)、営業利益は598百万円(前年同期比12.8%増)、経常利益は647百万円(前年同期比36.3%減)となり、当期純利益は458百万円(前年同期比58.0%減)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、ビジネスホテルの販売による売上高が1,100百万円(前年同期比70.2%減)、セグメント利益が287百万円(前年同期比63.4%減)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、型枠工事を主体とした売上高が402百万円(前年同期比5.7%増)、セグメント利益が28百万円(前年同期比3,212.8%増)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、収益物件などの一般不動産の販売による売上高が2,485百万円(前年同期比59.4%増)、セグメント利益が424百万円(前年同期はセグメント損失153百万円)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が430百万円(前年同期比12.3%減)、セグメント利益が201百万円(前年同期比9.2%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、1,649百万円の収入となり現金及び現金同等物の期末残高は5,387百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益(777百万円)の計上、競売保証金(2,340百万円)の減少やたな卸資産(294百万円)の増加などにより2,952百万円の収入となり、前年同期と比べ3,607百万円の収入増加となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、貸付金の支出(1,010百万円)などがあったものの、有形固定資産の売却(500百万円)などにより175百万円の収入となりましたが、前年同期と比べ899百万円の収入減少となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、自己株式の取得(1,013百万円)および配当金の支払い(531百万円)などにより1,478百万円の支出となり、前年同期と比べ1,051百万円の支出増加となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2019年6月1日～2020年5月31日)施工高
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2019年6月1日～2020年5月31日)受注高
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
開発事業物件別契約状況
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第5 経理の状況1 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項(重要な会計方針)」に記載しております。
新型コロナウイルス感染拡大による当事業年度における影響は限定的であり、また会計上の見積りに大きな影響を与えるとは認識しておりません。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、ビジネスホテル1棟の一括売却により1,100百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が206百万円、建築工事が196百万円となり、当事業による売上高は402百万円となりました。不動産販売事業につきましては、利益率確保を優先し、無理な販売を行ってこなかったこと等により、当事業による売上高は2,485百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が430百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ27.8%減少の4,419百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は売上高の減少の影響もあり、前事業年度に比べ36.8%減少し、3,045百万円となりました。なお、売上高総利益率につきましては、前事業年度の21.3%から31.1%に改善いたしました。これは、前事業年度に開発物件の評価損として442百万円を売上原価に計上したことで売上高総利益率が減少したことによるものです。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の物件があったことから、前事業年度に比べ0.1%減少の775百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の530百万円から12.8%増加し、598百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は受取手数料が増加しましたが、前期に貸倒引当金戻入額247百万円を計上していたことなどにより、前事業年度の613百万円から32.9%減少し、411百万円となりました。また、営業外費用は貸付金に対する担保を保守的に評価したことにより貸倒引当金を243百万円計上したため前事業年度の127百万円から184.5%増加し、362百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,016百万円から36.3%減少し、647百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は固定資産売却益130百万円を計上しましたが、前事業年度に債権譲渡益514百万円を計上していたことから76.3%減少し、130百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の1,090百万円から58.0%減少し、458百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は13,305百万円となり前事業年度末に比べ225百万円減少いたしました。主な要因は、競売保証金(2,404百万円)の減少と現金及び預金(1,694百万円)及びたな卸資産(294百万円)の増加などによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産の残高は4,149百万円となり前事業年度末に比べ868百万円増加いたしました。主な要因は、土地(224百万円)及び長期貸付金(234百万円)が減少したものの、リース投資資産(1,354百万円)の増加などによります。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債の残高は3,029百万円となり前事業年度末に比べ374百万円減少いたしました。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債の残高は3,669百万円となり前事業年度末に比べ2,105百万円増加いたしました。主な要因は、リース債務(1,358百万円)の計上及び長期借入金(792百万円)の増加によります。
e.純資産
当事業年度末における純資産の残高は10,756百万円となり前事業年度末に比べ1,087百万円減少いたしました。主な要因は、当期純利益(458百万円)を計上いたしましたが、自己株式の取得(1,013百万円)及び配当金の支払い(531百万円)によります。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、郊外型のビジネスホテルを中心に開発事業を行ってまいりましたが、2020年に入り新型コロナウイルス感染症拡大により「新しい生活様式」が求められていることから、当社のビジネスモデルに関しても「コロナ以前の状態に戻ることはない」といった前提に基づき事業を構築して必要があるものと考えております。具体的には、都心マンションに比し、テレワーク・在宅勤務に対応した居住空間を提供できる「郊外型マンションの相対的優位性」を捉えた開発事業を中心とし、引続き不動産販売事業にも資源を集中してまいります。
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、中国の景気減速や貿易摩擦の深刻化などの影響により不安定な状況ではありましたが、企業収益や雇用・所得環境は緩やかな改善が見られました。しかしながら、2019年10月に実施された消費税増税や大型台風の影響から2019年10～12月期の実質GDP成長率は年率7.1%減のマイナス成長になりました。また、2020年に入り、新型コロナウイルス感染症の拡大により世界経済全体を下振れさせるリスクが増加しており、事業活動を継続するうえで市場動向の変動に注視しながらの慎重な対応が求められております。
このような環境の中、当社の主力事業である開発事業は、郊外の工業団地など滞在型のビジネスユースが高いビジネスホテルやテナントビルの販売を行い、不動産販売事業は収益物件を中心とした販売に注力してまいりました。しかしながら、年度末に向けて新型コロナウイルス感染症からくる不動産売買の延期・凍結などにより、当事業年度における売上高は4,419百万円(前年同期比27.8%減)、営業利益は598百万円(前年同期比12.8%増)、経常利益は647百万円(前年同期比36.3%減)となり、当期純利益は458百万円(前年同期比58.0%減)となりました。
セグメントごとの業績を示しますと次のとおりであります。
[開発事業部門]
開発事業につきましては、ビジネスホテルの販売による売上高が1,100百万円(前年同期比70.2%減)、セグメント利益が287百万円(前年同期比63.4%減)となりました。
[建築事業部門]
建築事業につきましては、型枠工事を主体とした売上高が402百万円(前年同期比5.7%増)、セグメント利益が28百万円(前年同期比3,212.8%増)となりました。
[不動産販売事業部門]
不動産販売事業につきましては、収益物件などの一般不動産の販売による売上高が2,485百万円(前年同期比59.4%増)、セグメント利益が424百万円(前年同期はセグメント損失153百万円)となりました。
[その他事業部門]
その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が430百万円(前年同期比12.3%減)、セグメント利益が201百万円(前年同期比9.2%減)となりました。
セグメントの業績は次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 第41期(前期) | 第42期(当期) | 増減 (当期-前期) | |||
| 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 構成比率 (%) | 金額 (百万円) | 増減率 (%) | |
| 開発事業 | 3,692 | 60.3 | 1,100 | 24.9 | △2,592 | △70.2 |
| 建築事業 | 380 | 6.2 | 402 | 9.1 | 21 | 5.7 |
| 不動産販売事業 | 1,559 | 25.5 | 2,485 | 56.2 | 926 | 59.4 |
| その他事業 | 491 | 8.0 | 430 | 9.8 | △60 | △12.3 |
| 合計 | 6,123 | 100.0 | 4,419 | 100.0 | △1,704 | △27.8 |
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度におけるキャッシュ・フローは、1,649百万円の収入となり現金及び現金同等物の期末残高は5,387百万円となりました。
a. 営業活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、税引前当期純利益(777百万円)の計上、競売保証金(2,340百万円)の減少やたな卸資産(294百万円)の増加などにより2,952百万円の収入となり、前年同期と比べ3,607百万円の収入増加となりました。
b. 投資活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、貸付金の支出(1,010百万円)などがあったものの、有形固定資産の売却(500百万円)などにより175百万円の収入となりましたが、前年同期と比べ899百万円の収入減少となりました。
c. 財務活動によるキャッシュ・フロー
当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、自己株式の取得(1,013百万円)および配当金の支払い(531百万円)などにより1,478百万円の支出となり、前年同期と比べ1,051百万円の支出増加となりました。
③ 生産、受注及び販売の実績
a. 生産実績
当事業年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2019年6月1日～2020年5月31日)施工高
| セグメントの名称 | 前期末残施工高 | 当期施工高 | 当期完成施工高 | 当期末残施工高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 開発事業 | 63,408 | 7.6 | 648,385 | 53.7 | 382,990 | 19.3 | 328,803 | 518.6 | |
| 建築 事業 | 建築工事 | 2,725 | ― | 152,795 | 183.0 | 154,246 | 190.9 | 1,275 | 46.8 |
| 型枠工事 | 37,136 | 67.0 | 305,751 | 154.9 | 167,809 | 77.8 | 175,078 | 471.5 | |
| 合計 | 39,861 | 71.9 | 458,547 | 163.2 | 322,055 | 108.6 | 176,353 | 442.4 | |
(注) 当項目に該当する当社の生産実績は、開発事業、建築事業であります。
b. 受注状況
当事業年度の受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(2019年6月1日～2020年5月31日)受注高
| セグメントの名称 | 前期末残受注高 | 当期受注高 | 当期完成工事高 | 当期末残受注高 | |||||
| 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | 金額(千円) | 前期比(%) | ||
| 建築 事業 | 建築工事 | 145,000 | ― | 56,100 | 22.0 | 196,679 | 178.8 | 4,420 | 3.1 |
| 型枠工事 | 175,350 | 119.5 | 387,342 | 129.3 | 208,042 | 76.8 | 354,650 | 202.3 | |
| 合計 | 320,350 | 218.4 | 443,442 | 80.0 | 404,721 | 106.2 | 359,070 | 112.1 | |
(注) 当項目に該当する当社の受注状況は、建築事業のみであります。
c. 販売実績
当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | (2019年6月1日～2020年5月31日) | |||
| 金額(千円) | 増減比(%) | 売上比(%) | ||
| 開発事業 | 分譲マンション | ― | ― | ― |
| ビジネスホテル | 1,100,000 | △60.0 | 24.9 | |
| 戸建分譲住宅 | ― | ― | ― | |
| 計 | 1,100,000 | △70.2 | 24.9 | |
| 建築事業 | 建築工事 | 196,679 | 78.8 | 4.4 |
| 型枠工事 | 206,132 | △23.9 | 4.7 | |
| 計 | 402,811 | 5.7 | 9.1 | |
| 不動産販売事業 | 2,485,986 | 59.4 | 56.2 | |
| その他事業 | 430,981 | △12.3 | 9.8 | |
| 合計 | 4,419,778 | △27.8 | 100.0 | |
(注) 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合
| 相手先 | 前事業年度 (2019年5月期) | 当事業年度 (2020年5月期) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| A.I株式会社 | 1,625,000 | 26.5 | ― | ― |
| 横山産業株式会社 | 1,250,000 | 20.4 | ― | ― |
| 個人(不動産購入者) | 1,128,000 | 18.4 | ― | ― |
| 株式会社ことハウス | 666,936 | 10.8 | ― | ― |
| 株式会社サンワイズ | ― | ― | 1,100,000 | 24.8 |
| 一般財団法人首都圏不燃建築公社 | ― | ― | 865,000 | 19.5 |
| 芙蓉総合リース株式会社 | ― | ― | 609,851 | 13.7 |
| 個人(不動産購入者) | ― | ― | 480,000 | 10.8 |
開発事業物件別契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| 熊谷駅前ビジネスホテル | 1(棟) | 1 | ― | 1 | ― | 1 | 1 | ― | ― | ― |
| ベルグランツ 神田神保町ビル | 1(棟) | ― | ― | ― | 1 | ― | ― | 1 | ― | 1 |
| BF佐久平 | 2 | ― | ― | ― | 2 | 2 | ― | 2 | 2 | ― |
| 合計 | 2棟・2戸 | 1 | ― | 1 | 3 | 3 | 1 | 3 | 2 | 1 |
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
不動産販売事業の販売物件契約状況
| 物件名 | 総販売戸数 | 前期末戸数 | 当期 | 当期末戸数 | ||||||
| 未引渡 | 契約済 | 未契約 | 販売開始 | 契約 | 引渡 | 未引渡 | 契約済 | 未契約 | ||
| アヴェニュー佐久平 | 218 | 79 | ― | 79 | ― | 7 | 7 | 72 | ― | 72 |
| BF桜が丘NEXT | 135 | 5 | ― | 5 | ― | ― | ― | 5 | ― | 5 |
| その他 | 85 | 70 | ― | 70 | ― | 14 | 12 | 58 | 2 | 56 |
| 合計 | 438 | 154 | ― | 154 | ― | 21 | 19 | 135 | 2 | 133 |
(注) 上記表の「BF」はベルフルーブの略称であります。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りは、過去の実績や状況に応じ合理的だと考えられる様々な要因に基づき実施しております。ただし、実際の結果は、経営環境や事業特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は「第5 経理の状況1 財務諸表等(1) 財務諸表注記事項(重要な会計方針)」に記載しております。
新型コロナウイルス感染拡大による当事業年度における影響は限定的であり、また会計上の見積りに大きな影響を与えるとは認識しておりません。
② 経営成績の分析
a. 売上高
開発事業については、ビジネスホテル1棟の一括売却により1,100百万円となりました。建築事業につきましては、慎重な受注と事業収益を重視した結果、型枠工事が206百万円、建築工事が196百万円となり、当事業による売上高は402百万円となりました。不動産販売事業につきましては、利益率確保を優先し、無理な販売を行ってこなかったこと等により、当事業による売上高は2,485百万円となりました。その他事業につきましては、賃貸住宅の仲介・管理及び不動産の売買仲介などを中心に売上高が430百万円になりました。この結果、当事業年度における売上高は前事業年度に比べ27.8%減少の4,419百万円となりました。
b. 売上原価、販売費及び一般管理費
売上原価は売上高の減少の影響もあり、前事業年度に比べ36.8%減少し、3,045百万円となりました。なお、売上高総利益率につきましては、前事業年度の21.3%から31.1%に改善いたしました。これは、前事業年度に開発物件の評価損として442百万円を売上原価に計上したことで売上高総利益率が減少したことによるものです。販売費及び一般管理費は、前年に引き続き一括卸の物件があったことから、前事業年度に比べ0.1%減少の775百万円となりました。
c. 営業利益
営業利益は前事業年度の530百万円から12.8%増加し、598百万円となりました。
d. 営業外損益
営業外収益は受取手数料が増加しましたが、前期に貸倒引当金戻入額247百万円を計上していたことなどにより、前事業年度の613百万円から32.9%減少し、411百万円となりました。また、営業外費用は貸付金に対する担保を保守的に評価したことにより貸倒引当金を243百万円計上したため前事業年度の127百万円から184.5%増加し、362百万円となりました。
e. 経常利益
経常利益は前事業年度の1,016百万円から36.3%減少し、647百万円となりました。
f. 特別損益
特別利益は固定資産売却益130百万円を計上しましたが、前事業年度に債権譲渡益514百万円を計上していたことから76.3%減少し、130百万円となりました。
g. 当期純利益
以上の結果、当期純利益は前事業年度の1,090百万円から58.0%減少し、458百万円となりました。
③ 財政状態の分析
a.流動資産
当事業年度末における流動資産の残高は13,305百万円となり前事業年度末に比べ225百万円減少いたしました。主な要因は、競売保証金(2,404百万円)の減少と現金及び預金(1,694百万円)及びたな卸資産(294百万円)の増加などによります。
b.固定資産
当事業年度末における固定資産の残高は4,149百万円となり前事業年度末に比べ868百万円増加いたしました。主な要因は、土地(224百万円)及び長期貸付金(234百万円)が減少したものの、リース投資資産(1,354百万円)の増加などによります。
c.流動負債
当事業年度末における流動負債の残高は3,029百万円となり前事業年度末に比べ374百万円減少いたしました。
d.固定負債
当事業年度末における固定負債の残高は3,669百万円となり前事業年度末に比べ2,105百万円増加いたしました。主な要因は、リース債務(1,358百万円)の計上及び長期借入金(792百万円)の増加によります。
e.純資産
当事業年度末における純資産の残高は10,756百万円となり前事業年度末に比べ1,087百万円減少いたしました。主な要因は、当期純利益(458百万円)を計上いたしましたが、自己株式の取得(1,013百万円)及び配当金の支払い(531百万円)によります。
④ 翌期の見通し
当社は利益重視の経営の下、郊外型のビジネスホテルを中心に開発事業を行ってまいりましたが、2020年に入り新型コロナウイルス感染症拡大により「新しい生活様式」が求められていることから、当社のビジネスモデルに関しても「コロナ以前の状態に戻ることはない」といった前提に基づき事業を構築して必要があるものと考えております。具体的には、都心マンションに比し、テレワーク・在宅勤務に対応した居住空間を提供できる「郊外型マンションの相対的優位性」を捉えた開発事業を中心とし、引続き不動産販売事業にも資源を集中してまいります。
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