有価証券報告書-第52期(2024/04/01-2025/03/31)

当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況及び分析の内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績の状況及び分析
(単位:百万円)

	2024年3月期	2025年3月期	増減額	増減率
売上高	422,671	431,831	+9,159	+2.2%
売上原価	353,836	354,537	+700	+0.2%
売上総利益 (売上総利益率)	68,835 (16.3%)	77,293 (17.9%)	+8,458	+12.3% (+1.6p)
販売費及び一般管理費	45,521	48,062	+2,541	+5.6%
営業利益 (営業利益率)	23,313 (5.5%)	29,231 (6.8%)	+5,917	+25.4% (+1.3p)
EBITDA(営業利益+減価償却費)	27,974	32,734	+4,759	+17.0%
経常利益	19,476	26,936	+7,459	+38.3%
親会社株主に帰属する当期純利益	42,062	17,861	△24,200	△57.5%

当連結会計年度における国内経済は、物価上昇の継続が個人消費に及ぼす影響、中国の不動産市場停滞やアメリカの通商政策による影響などが国内景気を下押しするリスクが懸念されるものの、雇用・所得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復基調で推移しました。
賃貸住宅市場においては、貸家の新設着工戸数は前年度比4.8%増加となりましたが、人口減少・少子高齢化により空き家数の増加は続いております。
このような状況の中、当社グループは、安定した入居率を確保するため、今後も増加していくことが見込まれる単身世帯を主要ターゲットとして、地域や顧客の特性に合った販売戦略、適切なメンテナンスによる物件価値の維持・向上、DX推進による顧客への利便性の高いサービスの提供と生産性の向上等を進めてまいりました。
① 売上高
売上高は、前連結会計年度比9,159百万円(2.2%)増加の431,831百万円となりました。
これは主に、家賃単価が上昇基調で推移したことにより、賃貸事業売上高が前連結会計年度比9,428百万円(2.3%)増加の416,918百万円となったことによるものであります。
② 売上総利益
売上総利益は、前連結会計年度比8,458百万円(12.3%)増加の77,293百万円、売上総利益率は17.9%(前連結会計年度比1.6ポイント上昇)となりました。
③ 営業利益
営業利益は、前連結会計年度比5,917百万円(25.4%)増加の29,231百万円となりました。
これは主に、予防メンテナンス強化等による売上原価の増加、財務基盤の安定化に伴う待遇改善や予算拡充による販管費の増加を、収益性の向上で吸収したことによるものであります。
なお、営業利益率は6.8%(前連結会計年度比1.3ポイント改善)となりました。また、当連結会計年度のEBITDAは32,734百万円(前連結会計年度比17.0%増)となりました。

④ 経常利益
経常利益は、前連結会計年度比7,459百万円(38.3%)増加の26,936百万円となりました。
これは主に、リファイナンスによる支払利息の低減等によるものであります。
なお、経常利益率は6.2%(前連結会計年度比1.6ポイント上昇)となりました。
⑤ 親会社株主に帰属する当期純利益
親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比24,200百万円(57.5%)減少の17,861百万円となりました。
これは主に、補修工事関連損失引当金戻入額1,394百万円を計上したものの、繰延税金資産の一部取り崩しに伴い法人税等調整額8,744百万円を計上したこと等によるものです。
なお、1株当たり当期純利益は56.22円(前連結会計年度比74.69円減少)となりました。
(セグメント別の経営成績の状況及び分析)
(単位:百万円)

		売上高			営業利益
	前期	当期	増減額	前期	当期	増減額
賃貸事業	407,489	416,918	+9,428	30,386	38,059	+7,673
シルバー事業	14,007	13,726	△280	△621	△803	△182
その他事業	1,175	1,186	+10	△2,391	△2,608	△217
調整額	-	-	-	△4,059	△5,416	△1,356
合計	422,671	431,831	+9,159	23,313	29,231	+5,917

① 賃貸事業
賃貸事業においては、WEB契約やスマートロックの設置拡大、トップ営業による法人需要の深掘り、顧客やエリアの特性・ニーズに合わせたきめ細やかなプライシング戦略の実行等により、安定した入居率の確保と収益力の強化に取り組んでまいりました。
当連結会計年度末の入居率は87.57%(前期末比△0.46ポイント)、期中平均入居率は85.56%(前期比△0.43ポイント)となりました。
入居率が前期を下回った主な要因は、収益力向上に向けたプライシング戦略の実行と低収益プランであるマンスリー契約を抑制したことによるものであり、賃貸契約の入居率は前期比プラスで推移いたしました。
なお、当連結会計年度末の成約家賃単価指数(2016年4月を100とする)は107(前期末比+6ポイント)となり、入居1戸あたりの利益単価は過去最大水準まで改善いたしました。
これらの結果、当連結会計年度の売上高は、416,918百万円(前連結会計年度比2.3%増)、営業利益は、管理物件のメンテナンス費用や人件費の増加を収益力の向上で吸収したことにより、38,059百万円(前連結会計年度比25.3%増)となりました。


② シルバー事業
シルバー事業においては、各種営業施策や原価抑制策を継続しているものの、売上高13,726百万円(前連結会計年度比2.0%減)、営業損失803百万円(前連結会計年度比182百万円損失増加)となりました。
なお、当連結会計年度末の施設数は85施設(前期末比増減なし)となっております。
③ その他事業
グアムリゾート施設の運営等を行っているその他事業について、グアムへの入島者数は依然としてコロナ禍前の水準には達しておらず、リゾート施設の稼働率低迷が続いたことにより、売上高1,186百万円(前連結会計年度比0.9%増加)、営業損失2,608百万円(前連結会計年度比217百万円損失増加)となりました。
(生産、受注及び販売の実績)
a.生産実績
当連結会計年度の生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	前期比(%)
賃貸事業	1,311	127.3

(注)生産実績の著しい増加は、主にアパート建築請負工事原価の増加によるものであります。
b.受注実績
当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	総受注高(百万円)	前年同期比(%)	受注残高(百万円)	前期比(%)
賃貸事業	3,660	520.6	3,083	94.3

(注)1.上記以外の事業につきましては、受注の形態を取っておりませんので記載しておりません。
2.総受注高及び受注残高の著しい増加は、アパート建築請負工事の新規契約によるものであります。
c.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	前期比(%)
賃貸事業	416,918	+2.3
シルバー事業	13,726	△2.0
その他事業	1,186	+0.9
合計	431,831	+2.2

(注)1.当社グループの相手先は不特定の法人・個人であるため、主要な販売先の記載は省略しております。
2.セグメント間の取引については相殺消去しております。
(2) 財政状態の状況及び分析
(単位:百万円)

	2024年3月期	2025年3月期	増減額	増減率
資産	205,000	216,625	+11,625	+5.7%
負債	133,320	128,356	△4,963	△3.7%
純資産	71,679	88,268	+16,588	+23.1%
自己資本比率	31.2%	37.5%	-	+6.3p

当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末比11,625百万円増加の216,625百万円となりました。これは主に繰延税金資産が8,753百万円、投資その他の資産におけるその他(求償債権等)が1,607百万円それぞれ減少した一方、現金及び預金が19,781百万円、長期前払費用が1,058百万円それぞれ増加し、貸倒引当金(投資その他の資産)が902百万円減少したことによるものであります。
負債の合計は、前連結会計年度末比4,963百万円減少の128,356百万円となりました。これは主に買掛金が796百万円、前受金が2,638百万円それぞれ増加した一方、完成工事補償引当金(従来の補修工事関連損失引当金を含む)が8,182百万円減少したことによるものであります。
純資産の合計は、前連結会計年度末比16,588百万円増加の88,268百万円となりました。これは主に、配当金の支払が3,238百万円あった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を17,861百万円計上したことにより利益剰余金が14,622百万円増加したこと、連結子会社における非支配株主への自己株式取得代金及び配当金の支払等により非支配株主持分が925百万円減少したこと、円安の進行に伴い為替換算調整勘定が2,791百万円増加したことによるものであります。
なお、自己資本比率は、前連結会計年度末比6.3ポイント上昇し37.5%となりました。

(3) キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
(単位:百万円)

	2024年3月期	2025年3月期	増減額
営業活動によるキャッシュ・フロー	21,422	25,899	+4,477
投資活動によるキャッシュ・フロー	851	△604	△1,455
財務活動によるキャッシュ・フロー	△7,119	△6,404	+714
現金及び現金同等物残高	68,143	87,075	+18,931

営業活動によるキャッシュ・フローは、25,899百万円の収入(前連結会計年度比4,477百万円の収入増加)となりました。これは主に、補修工事関連支払額が6,747百万円、預り保証金の減少額が916百万円、貸倒引当金の減少額が843百万円となった一方、税金等調整前当期純利益が28,077百万円、減価償却費が3,502百万円、前受金の増加額が1,997百万円となったことによるものであります。
投資活動によるキャッシュ・フローは、604百万円の支出(前連結会計年度は851百万円の収入)となりました。これは主に、投資有価証券の償還による収入が403百万円となった一方、定期預金の預入による支出が1,003百万円となったことによるものであります。
財務活動によるキャッシュ・フローは、6,404百万円の支出(前連結会計年度比714百万円の支出減少)となりました。
これは主に、短期借入れによる収入が30,000百万円あった一方、長期借入金の返済による支出が29,845百万円、配当金の支払額が3,238百万円、資金調達による支出が1,049百万円、子会社の自己株式の取得による支出が990百万円、非支配株主への配当金の支払額が800百万円となったことによるものであります。
この結果、当連結会計年度末の現金及び現金同等物残高は87,075百万円となり、前連結会計年度末比18,931百万円増加いたしました。
また、当連結会計年度のフリー・キャッシュ・フロー(営業活動によるキャッシュ・フロー+投資活動によるキャッシュ・フロー)は、前連結会計年度比3,022百万円増加し25,295百万円となりました。
(契約債務)
2025年3月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。

	年度別要支払額(百万円)
契約債務	合計	1年以内	1年超3年以内	3年超5年以内	5年超
短期借入金	30,000	30,000	-	-	-
リース債務	1,630	398	760	469	1

(財務政策)
当社グループは、設備投資計画等に照らして、必要な資金を主に銀行借入や社債発行等により調達する方針としております。
当連結会計年度においては、Fortress Investment Group LLCの関連事業体である枇杷合同会社からの借入金の借換(リファイナンス)を目的として、株式会社みずほ銀行から30,000百万円の資金調達を行い、枇杷合同会社からの借入金29,225百万円の期限前弁済を行いました。
翌年度以降については、賃貸事業の収益力強化並びにキャッシュ・フローの改善に努め、資金計画に基づき想定される需要に十分対応できる資金を確保してまいります。
なお、2025年3月31日現在、短期借入金の残高は30,000百万円であります。
(4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)に記載のとおりであります。